1 CCC DOSSIER +1 CCC Me [Localité 9] MUSARRA

Délivrance des copies le :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

PÔLE PRÉSIDENTIEL

JUGEMENT RENDU SELON LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND DU 22 JANVIER 2026

S.D.C. [Adresse 7]

c/

S.C.I. LOVIA

DÉCISION N° : 2026/

N° RG 25/05126 -

N° Portalis DBWQ-W-B7J-QOEY

Après débats à l’audience publique tenue le 19 Novembre 2025

Nous, Madame Brigitte TURRILLO, Vice-Présidente du tribunal judiciaire de GRASSE, assistée de Madame Laura MOUGIN, Greffière avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

S.D.C. [Adresse 7]

C/o son syndic, FONCIA AD IMMOBILIER

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par M^e Laurence PARENT-MUSARRA, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant substitué par M^e Rémi LEFEBVRE, avocat au barreau de GRASSE,

ET :

S.C.I. LOVIA

[Adresse 5]

[Localité 3]

non comparante, ni représentée

***

Avis a été donné aux parties à l’audience publique du 19 Novembre 2025 que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 8 Janvier, prorogée au 22 Janvier 2026.

***

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

La SCI LOVIA est copropriétaire (lots 23 et 44) au sein de la résidence [8] située [Adresse 4] 06150 [Adresse 6].

Suivant acte de commissaire de justice en date du 16 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires [Adresse 7], agissant par son syndic en exercice la SAS FONCIA AD IMMOBILIER, a fait assigner la SCI LOVIA selon la procédure accélérée au fond devant le président du tribunal judiciaire de Grasse à l’effet de voir, au visa des articles 10-1 alinéa 1er, 14-1,14-2 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, du décret du 26 mars 2015, des articles 35 et 36 du décret du 17 mars 1967, 1231-6 dernier alinéa du code civil et 481-1 du code de procédure civile :

— le recevoir en son action et l’y déclarer bien fondé ;

— condamner la SCI LOVIA à lui payer une somme en principal de 6.944,02 €, au titre des charges échues au 1er juillet 2025 et des appels jusqu’au 31 décembre 2025 devenus exigibles, augmentée des intérêts au taux légal sur la somme de 6.185,70 € à compter de la délivrance de la mise en demeure du 19 juin 2025 ;

— condamner la SCI LOVIA à lui payer une somme de 1.316,72 € au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— la condamner à lui payer une somme de 800 € au titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— condamner la SCI LOVIA au paiement d’une somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ceux compris le coût de la fiche de lot d’un montant de 14 €.

Le syndicat requérant expose que le commandement de payer délivré le 19 février 2025 à la SCI LOVIA est resté infructueux à l’instar de la RAR visant l’article 19-2 du 19 juin 2025, que l’adresse de la requise à Touques est la seule connue et qu’à la date du 1er juillet 2025, son compte est débiteur de 6.006,83 € au titre des charges échues. Il ajoute qu’elle est redevable d’une somme de 900,89 € au titre des charges de l’exercice 2025 devenues exigibles et de 1.316,72 € au titre des frais nécessaires.

L’affaire a été appelée à l’audience de procédure accélérée au fond du 19 novembre 2025, date à laquelle elle a été évoquée.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7], par la voix de son conseil, demande le bénéfice de son assignation, à laquelle il convient de se référer pour un plus ample exposé du litige, de ses prétentions et de ses moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement assignée par remise de l’acte en l’étude du commissaire de justice, la SCI LOVIA n’a pas comparu ni personne pour elle ; le présent jugement, susceptible d’appel, sera donc réputé contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré au 8 janvier 2026, prorogé au 22 janvier 2026.

MOTIFS ET DÉCISION

1/ Sur la procédure

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, la SCI LOVIA a valablement été assignée, le commissaire de justice ayant dressé un PV de remise de l’acte à l’étude conformément à l’article 656 du code de procédure civile après avoir eu confirmation du domicile de la requise.

L’acte fait mention des diligences prévues aux articles 655 à 659 du code de procédure civile, et notamment des diligences accomplies pour effectuer la signification à la personne de son destinataire, les circonstances caractérisant l’impossibilité d’une telle signification et les vérifications faites par le commissaire de justice que la destinataire demeure bien à l’adresse indiquée (confirmation du domicile par le gardien et par le site infogreffe.fr).

Les dispositions de l’article 754 du code de procédure civile ont été respectées et un délai de plus de 15 jours s’est écoulé entre la transmission du second original le 23 octobre 2025 et l’audience du 19 novembre 2025.

Un délai suffisant s’est écoulé entre l’assignation et l’audience.

2/ Sur les demandes principales

Il appartient à tout créancier, conformément aux dispositions de l’article 1353 du code civil, de rapporter la preuve de l’obligation de paiement ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui produit l’extinction de son obligation.

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

L’approbation des comptes par l’assemblée générale rend liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relatives à chaque quote-part de charges. Cependant, chaque copropriétaire est recevable à contester son décompte individuel s’il s’avère que les sommes qui sont portées, en débit ou en crédit, ne sont pas en corrélation avec les résolutions adoptées par l’assemblée générale.

Aux termes de l’article 14-1 de la même loi, dans sa version en vigueur depuis le 1er janvier 2023, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Il résulte par ailleurs de l’article 14-2-1 que, dans les immeubles à destination totale ou partielle d’habitation, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux au terme d’une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l’immeuble […] Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire. Chaque copropriétaire contribue au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

Aux termes de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable à compter du 1er janvier 2023, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Cette procédure accélérée de recouvrement des sommes dues par un copropriétaire a été mise en place afin d’assurer le bon fonctionnement du budget prévisionnel annuel prévu à l’article 14-1 de la loi et prévoit ainsi la possibilité d’obtenir une décision exécutoire permettant à la copropriété de recouvrer plus rapidement les provisions sur charges et les fonds de travaux nécessaires au bon fonctionnement de son exercice en cours.

Sur la qualité à agir

Le syndicat des copropriétaires requérant produit en l’espèce :

— le relevé des formalités actualisé au 26 août 2025 justifiant que la SCI LOVIA est propriétaire lots 23 et 44 au sein de la résidence [Adresse 7] ,

— le contrat de syndic en date du 9 juin 2022 couvrant la période du 1er janvier 2023 au 1er janvier 2025 et le contrat en date du 12 septembre 2024 couvrant la période du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2025 en vertu duquel la SAS FONCIA AD IMMOBILIER intervient pour son compte (ainsi que les procès-verbaux d’assemblées générales en date des 12 septembre 2024 et 6 juin 2025 décidant de la désignation du cabinet FONCIA AD IMMOBILIER en qualité de syndic à compter du 1er janvier 2025 jusqu’au 31 décembre 2026 et du 1er janvier 2026 jusqu’au 30 juin 2027).

Sur l’approbation par l’assemblée générale du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels

Il résulte des pièces produites que l’exercice comptable du syndicat des copropriétaires court du 1er janvier au 31 décembre de chaque année.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] produit aux débats les pièces suivantes :

— le procès verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 12 septembre 2024 dont il résulte que les copropriétaires ont approuvé les comptes de l’exercice 2023, voté le budget prévisionnel pour l’exercice 2025, déterminé le montant de la cotisation obligatoire du fonds travaux pour l’exercice 2025 et voté certains travaux,

— le procès verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 6 juin 2025 dont il résulte que les copropriétaires ont approuvé les comptes de l’exercice 2024, ajusté le budget prévisionnel pour l’exercice 2025, voté le budget prévisionnel pour l’exercice 2026, déterminé le montant de la cotisation obligatoire du fonds travaux pour l’exercice 2026 et voté certains travaux.

Il résulte de ces pièces que les copropriétaires ont régulièrement approuvé les comptes du syndicat pour les exercices comptables 2023 et 2024. Ils ont également voté les budgets prévisionnels 2025 et 2026, l’exercice 2025 correspondant à l’exercice en cours au jour de l’envoi de la mise en demeure.

Sur l’existence d’une provision demeurée impayée après mise en demeure

La mise en oeuvre de l’article 19-2 suppose qu’une provision due au titre au titre de l’article 14-1 ou une cotisation du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 soit demeurée impayée passé un délai de 30 jours après mise en demeure.

Ainsi que cela été rappelé dans un avis rendu le 12 décembre 2024 par la 3ème chambre de la cour de cassation, cette mise en demeure doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprise dans ce budget, à peine d’irrecevabilité de la demande présentée devant le président du tribunal statuant selon la procédure accélérée au fond.

Il est en effet nécessaire, pour que la procédure dérogatoire prévue à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 puisse être mise en oeuvre, que la mise en demeure préalable constitue une interpellation utile, informative et dénuée d’ambiguïté afin que le copropriétaire défaillant puisse prendre la mesure exacte de l’injonction qui lui est faite et identifier clairement la réponse appropriée attendue, dans le délai requis.

L’article 64 du décret n° 67- 223 du 17 mars 1967 prévoit que toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir, a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

Ces notifications et mises en demeure peuvent également être valablement faites par voie électronique dans les conditions et selon les modalités fixées aux articles 64-1 à 64-4.

L’article 65 de ce décret dispose qu’en vue de l’application des articles 64 et 64-2, chaque copropriétaire ou titulaire d’un droit d’usufruit ou de nue-propriété sur un lot ou une fraction de lot notifie au syndic son domicile réel ou élu ainsi que son adresse électronique, s’il a donné son accord pour recevoir des notifications et mises en demeure par voie électronique. Les notifications et mises en demeure prévues par les articles 64 et 64-2 sont valablement faites au dernier domicile ou à la dernière adresse électronique indiquée au syndic.

Il résulte de ces articles que le délai de 30 jours débute au lendemain du jour de la première présentation du courrier au dernier domicile connu du copropriétaire défaillant, que ce copropriétaire signe l’avis de réception ou que ce courrier revienne avec les mentions « pli avisé et non réclamé », « pli refusé par le destinataire » ou « destinataire inconnu à cette adresse » lorsque le copropriétaire n’a pas notifié dans les formes son changement d’adresse.

Il ressort du décompte arrêté au 12 septembre 2025 (pièce n°7) qu’au moins une provision due au titre du budget prévisionnel de l’exercice 2025 n’avait pas été versée à sa date d’exigibilité.

Le syndic produit la lettre de mise en demeure adressée par son conseil à la SCI LOVIA le 19 juin 2025 (courrier revenu avec la mention « destinataire inconnu à l’adresse »), d’avoir à régler l’intégralité de l’arriéré de charges courantes, soit la somme de 6.185,70 € selon décompte arrêté au 16 juin 2025, dans le délai de 30 jours, et lui rappelant qu’à défaut de règlement sous 30 jours, en application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, elle sera déchue du terme des provisions pour les charges prévues par le budget prévisionnel 2025.

La somme globale de 6.185,70 € inclut les charges échues au titre des exercices 2024 et 2025, les frais de recouvrement et les intérêts de retard, conformément au décompte joint à la mise en demeure.

Cette mise en demeure ne permet donc pas au copropriétaire requis de prendre la mesure exacte de l’injonction qui lui est faite puisque ce n’est pas le défaut de paiement dans les 30 jours de la totalité des charges, provisions et frais restant dues qui permet la mise en oeuvre de l’article 19-2 mais uniquement le défaut de paiement dans les 30 jours des provisions trimestrielles dues au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours au jour de l’envoi de la mise en demeure, soit de l’exercice 2025.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] sera donc déclaré irrecevable en toutes ses demandes, les conditions requises pour mettre en oeuvre la procédure de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 n’étant pas réunies.

3/ Sur les dépens et les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Le syndicat des copropriétaires EDEN PARC supportera les entiers dépens et sera débouté de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire, qui est de droit dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 du code de procédure civile en application de l’article 481-1 6° du même code.

PAR CES MOTIFS

Le juge statuant sur délégation du président du tribunal judiciaire selon la procédure accélérée au fond après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, mis à la disposition des parties au greffe,

Vu les dispositions des articles 10, 10-1, 14-1, 14-2-1 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, 36 et 45-1 du décret du 17 mars 1967 et 481-1 du code de procédure civile,

Déclare le syndicat des copropriétaires de la résidence dénommé « [Adresse 7] », représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA AD IMMOBILIER, irrecevable en ses demandes ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence dénommé « [Adresse 7] », représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA AD IMMOBILIER aux dépens ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire qui est de droit.

Le greffier Le juge statuant selon la procédure

accélérée au fond