TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 26 Septembre 2024

Président : Monsieur BIDAL, Juge

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 20 Juin 2024

GROSSE :

Le 07 octobre 2024

à M^e VAISON DE FONTAUBE

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 07 octobre 2024

à M^e GUARNIERI

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/07497 – N° Portalis DBW3-W-B7H-4IHJ

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. PCOG, domiciliée : chez SARL CIPA-AGENCE ETOILE IMMOBILIER

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Jean-charles VAISON DE FONTAUBE, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [M] [C]

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Camille GUARNIERI, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Un contrat de bail d’habitation a été signé entre les parties en date du 5 janvier 2011, relatif à un appartement situé au [Adresse 1], moyennant un loyer initial mensuel de 727,09 euros outre 110 euros de provisions sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI PCOG a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 26 juin 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 octobre 2023, auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé de ses moyens et l’intégralité de ses prétentions, la SCI PCOG a fait assigner Madame [M] [C] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, à l’audience du 1er février 2024.

Madame [M] [C] a saisi la commission de surendettement des particuliers des Bouches du Rhône le 11 janvier 2024, laquelle a déclaré le dossier recevable le 15 février 2024 et a imposé une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire le 11 avril 2024.

L’affaire, après un renvoi, a été appelée et retenue à l’audience de 20 juin 2024.

A cette audience, la SCI PCOG, représentée par leur Conseil respectif, ont repris leurs conclusions auxquelles il sera renvoyé pour l’exposé de leurs prétentions et moyens.

La SCI PCOG actualise sa créance au 18 juin 2024, celle-ci s’élevant à la somme de 8 130,58 euros. Elle indique avoir contesté le 18 avril 2024 la décision du 11 avril 2024 de la commission de surendettement des particuliers des Bouches du Rhône, rendue au profit de Madame [M] [C].

Madame [M] [C] souligne sa situation personnelle délicate. Elle précise que le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille n’ayant pas encore statué après la contestation émise par la SCI PCOG.

Le président a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 septembre 2024.

Vu les articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile,

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Vu l’article 9 du code de procédure civile,

Vu l’article 1353 du code civil,

Sur la recevabilité

Vu les dispositions des articles 24 I, II et III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige,

La SCI PCOG produit la notification à la CCAPEX en date du 27 juin 2023 des impayés locatifs visés dans le commandement de payer signifié à Madame [M] [C] le 26 juin 2023, soit deux mois au moins avant l’assignation du 23 octobre 2023.

La SCI PCOG produit par ailleurs la dénonciation de l’assignation à la Préfecture en date du 24 octobre 2023, soit six semaines au moins avant l’audience du 1er février 2024.

Son action est donc recevable.

Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences

Vu l’article 2 du code civil,

Vu les articles 7a et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige, dont il résulte que l’une des obligations essentielles du locataire est de payer les loyers aux termes convenus,

Vu le caractère d’ordre public de protection de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dont il ressort que le délai donné au locataire pour régulariser la dette locative est un délai minimum durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés,

Vu le contrat de bail liant les parties, qui contient une clause résolutoire,

En l’espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Madame [M] [C] le 26 juin 2023 pour un arriéré locatif de 4 095,87 euros.

Les sommes visées au commandement n’ont pas été intégralement payées dans le délai de deux mois.

En conséquence, la clause résolutoire est acquise et il convient de constater la résiliation du contrat de bail à effet au 26 août 2023, d’ordonner l’expulsion de Madame [M] [C] des lieux occupés, de la condamner à payer à la SCI PCOG une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi (et à défaut de justificatifs, à la somme de 965,45 euros), à compter du 12 avril 2024 jusqu’à la complète libération des lieux par la remise des clés à la SCI PCOG.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois, prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, soit réduit ou supprimé.

Le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande d’astreinte

En application des dispositions de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, l’obligation de la locataire de quitter les lieux sera assortie d’une astreinte provisoire d’un montant de 15 euros par jour de retard à compter de la signification de la présente décision et ce jusqu’à la libération effective des lieux, cette mesure comminatoire apparaissant légitime en raison des troubles causés à la bailleresse.

Sur le paiement de sommes à titre provisionnel et la suspension de la clause résolutoire

Vu les articles 4 et 7 de la loi du 6 juillet 1989,

Vu les articles 24 V et 24 VIII de la loi du 6 juillet 1989, dans leur version applicable au présent litige,

En l’espèce, il résulte du décompte locatif détaillé dans l’assignation, que Madame [M] [C] restait débitrice d’une dette locative de 5 283,59 euros au 21 septembre 2023.

La commission de surendettement des particuliers des Bouches du Rhône a toutefois imposé le 11 avril 2024 un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire au profit de Madame [M] [C], et une contestation a été formée par l’une des parties contre cette décision.

Il résulte du décompte actualisé au 17 novembre 2023 produit à l’audience que la dette locative s’élève à 1 244,38 euros, terme du mois de juin 2024 inclus, déduction faite des frais de procédure, compte-tenu de l’effacement de la dette locative (6 886,20 euros) au 11 avril 2024 par l’effet du rétablissement personnel.

L’obligation n’étant pas sérieusement contestable, il convient donc de condamner Madame [M] [C] à payer à la SCI PCOG cette somme à titre provisionnel, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Il est constant que la situation de surendettement demeure en cours d’instruction.

Il convient de suspendre de plein droit les effets de la clause résolutoire jusqu’au prononcé de la décision du juge des contentieux de la protection statuant sur la contestation formée à l’encontre des mesures imposées par la commission de surendettement des particuliers, dans les conditions prévues au dispositif, et d’autoriser Madame [M] [C] à se libérer de sa dette par des versements mensuels, en plus du loyer et des charges courants, d’un montant égal à 34 euros, dans les conditions prévues au dispositif.

Faute pour Madame [M] [C] de respecter les modalités de paiement ainsi accordés, la totalité du solde restant dû deviendrait alors immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendrait son plein effet, entraînant la résiliation du bail et permettant son expulsion avec si nécessaire le concours de la force publique.

Il convient enfin de rappeler que ce délai n’affecte pas l’exécution du contrat de location et qu’il appartiendra notamment à la défenderesse de s’acquitter du paiement du loyer et des charges, aucune reprise du versement intégral du loyer courant n’étant établie au cas d’espèce.

En cas de résiliation du bail, Madame [M] [C] sera tenue au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi (et à défaut de justificatifs, à la somme de 965,45 euros), jusqu’à libération effective des lieux.

Sur les dépens de l’instance de référé et la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Madame [M] [C], qui succombe au sens de l’article 696 du code de procédure civile, supportera les entiers dépens de l’instance de référé dont le coût du commandement de payer et sera condamnée à payer à la SCI PCOG une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire en vertu des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe :

DECLARONS l’action de la SCI PCOG recevable ;

CONSTATONS la résiliation du bail conclu le 5 janvier 2011 entre les parties concernant l’appartement situé au [Adresse 1], à effet au 26 août 2023 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [M] [C] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de sept jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [M] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI PCOG pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que l’obligation de Madame [M] [C] de quitter les lieux occupés sera assortie d’une astreinte provisoire d’un montant de 15 euros par jour de retard à compter de la signification de la présente décision et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

DISONS que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Madame [M] [C] à payer à la SCI PCOG à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 12 avril 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi (et à défaut de justificatifs, à la somme de 965,45 euros) ;

CONDAMNONS Madame [M] [C] à payer à la SCI PCOG la somme de 1 244,38 euros à titre de provision sur la dette locative, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISONS Madame [M] [C] à se libérer de sa dette au moyen de versements mensuels d’un montant de 34 euros, en plus du loyer et des charges courants, jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation au profit de Madame [M] [C], la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;

DISONS que ces sommes seront exigibles le 5 de chaque mois suivant la date de signification du présent jugement, sous réserve de l’exigibilité totale des sommes dues au cas de non versement d’une seule mensualité à son échéance ;

SUSPENDONS la clause résolutoire jusqu’au prononcé de la décision du juge des contentieux de la protection statuant sur la contestation formée à l’encontre des mesures imposées par la commission de surendettement des particuliers, en application des dispositions de l’article 24 VIII de la loi du 6 juillet 1989 ;

RAPPELONS que si Madame [M] [C] s’acquitte intégralement du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant ce délai, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’à défaut de paiement à l’échéance de toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants :

1°) la totalité de la somme restant due redeviendra exigible

2°) la clause résolutoire reprendra ses effets ;

3°) il pourra être procédé, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à l’expulsion de Madame [M] [C] et de tous occupants de son chef de l’appartement, à défaut de départ volontaire dans un délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, en application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

4°) les meubles se trouvant dans les lieux seront remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celle-ci et, à défaut, laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois suivant la signification du procès-verbal d’expulsion en application des articles L. 433-1 et R. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

5°) Madame [M] [C] sera condamnée à payer à la SCI PCOG à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi (et à défaut de justificatifs, à la somme de 965,45 euros), à compter du 12 avril 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

CONDAMNONS Madame [M] [C] à payer à la SCI PCOG la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [M] [C] aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELONS que les ordonnances de référé sont exécutoires de plein droit à titre provisoire.

Le Greffier, Le Juge,