MINUTE N°25/02718

DOSSIER N° RG 25/00464 – N° Portalis DB2W-W-B7J-M7OA

JUGEMENT REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 14 AOUT 2025

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DEMANDERESSE :

S.A MATMUT

66 rue de Sotteville

76030 ROUEN CEDEX

représentée par M^e Claire SOUBRANE, avocate au barreau de ROUEN

DEFENDEUR :

M. [C] [B]

9 route de Neufchâtel – Appt 309

76000 ROUEN

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 23 Juin 2025

JUGE : Lémia BENHILAL

GREFFIÈRE : Céline JOINT

Le présent jugement a été signé par Madame Lémia BENHILAL, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Marion POUILLE, Adjointe administrative faisant fonction de Greffier, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Soutenant avoir donné à bail à Monsieur [B] [C] un local à usage d’habitation situé 9, Route de Neufchatel (Appt 309) à ROUEN 76000 à compter du 06 août 2019, la S.A. MATMUT a fait délivrer au locataire le 10 octobre 2024 commandement de payer dans un délai de deux mois la somme de 4.672,42 € au titre des loyers et charges impayés.

Par assignation en date du 28 février 2025, la S.A. MATMUT a saisi le juge des contentieux de la protection afin qu’il :

constate la résiliation de plein droit du bail liant les parties ;ordonne l’expulsion de Monsieur [B] [C] et de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;condamne Monsieur [B] [C] à lui payer la somme de 8.457,66 € au titre des arriérés de loyers et de charges échus au 19 février 2025 et non encore réglés, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer  ;condamne Monsieur [B] [C] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant mensuel du loyer et charges prévus au bail, outre revalorisation légale, à compter de la résiliation du bail, révisable comme lui, jusqu’à libération des lieux et restitution des clés ;condamne Monsieur [B] [C] au paiement d’une somme de 500€ au titre de l’article 1231-6 du Code civil,condamne Monsieur [B] [C] au paiement d’une somme de 600€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, en ce compris le coût du commandement ;ordonne l’exécution provisoire.

Au soutien de ses prétentions, la S.A. MATMUT fait valoir, à titre principal, que le locataire n’a pas régularisé la situation relative aux loyers dans le délai de deux mois impartis par le commandement du 10 octobre 2024, et qu’en application de la clause résolutoire prévue au bail ce dernier se trouve résilié de plein droit.

A l’audience du 23 juin 2025, la S.A. MATMUT, comparante représentée par son Conseil, reprend les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement de l’arriéré locatif à la somme de 12.242,90 € selon décompte arrêté au 17 juin 2025.

Bien que régulièrement cité par dépôt de l’acte à l’étude de l’huissier de justice, Monsieur [B] [C] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 14 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [B] [C] cité à l’étude de l’huissier, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur l’existence d’un bail entre les parties

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

L’article 1103 du code civil dispose que, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1715 dudit code prévoit que, si le bail fait sans écrit n’a encore reçu aucune exécution, et que l’une des parties le nie, la preuve ne peut être reçue par témoins, quelque modique qu’en soit le prix, et quoiqu’on allègue qu’il y a eu des arrhes données.

Il découle de ces dispositions que la preuve d’un bail verbal peut se faire par tout moyen lorsque celui-ci a commencé à s’exécuter.

Dès lors, il est admis que la preuve d’un bail verbal suppose la démonstration d’un commencement d’exécution, caractérisé par l’occupation de l’immeuble en qualité de locataire et démontré par le paiement des loyers.

En l’espèce, il n’est produit aux débats aucun bail écrit, contractualisé et signé par les parties, portant sur le logement litigieux.

Néanmoins, il ressort du décompte locatif produit aux débats relatif au 7-9 Route de Neufchatel à ROUEN 76000 que sur la période antérieure à avril 2024, [B] [C] n’avait aucune dette de loyer ; que pour le mois de mai 2024, un prélèvement de 918,95€ a bien été réalisé sur le compte du locataire ; qu’à compter du mois de juin 2024, le prélèvement est rejeté. En outre, il ressort du commandement de payer délivré le 10 octobre 2024 à étude que le nom de Monsieur [B] est inscrit sur la boite à lettres. Il en est de même pour l’assignation délivrée à étude le 28 février 2025.

En outre, Monsieur [B] [C], bien qu’ayant été régulièrement assigné dans le cadre de la présente instance, ne comparait pas et ne conteste pas a fortiori les allégations relatives à l’existence d’un bail entre lui et la S.A. MATMUT.

Dès lors, il est démontré de l’occupation des lieux litigieux par Monsieur [B] [C] et ce, en qualité de locataire, compte tenu du commencement d’exécution caractérisé par le paiement des loyers et la mise à disposition du local.

De sorte qu’il convient de constater l’existence d’un bail verbal entre les parties et portant sur les lieux sis 9, Route de Neufchatel (Appt 309) à ROUEN 76000, moyennant le paiement d’un loyer mensuel.Sur la demande de paiement des arriérés de loyers et de charges

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

En application de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, il ressort du décompte de créance produit par le bailleur, qu’à la date du 17 juin 2025, Monsieur [B] [C] demeure redevable de la somme de 12.242,90 € au titre des loyers et charges impayés, frais de procédure déduits.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [B] [C] à payer à la S.A. MATMUT, au titre des arriérés de loyers et charges, la somme de 12.242,90 €, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 28 février 2025 sur la somme de 8.457,66€ et du présent jugement pour le surplus.

Sur la demande de constat de résiliation du contrat de bail

En application des articles 1224 à 1230 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. La résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. La résolution met fin au contrat. La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

En l’espèce, la S.A. MATMUT se fonde sur l’existence d’une clause résolutoire dont elle entend se prévaloir pour solliciter qu’il soit constaté la résolution du bail compte tenu du défaut de règlement des causes du commandement de payer délivré le 10 octobre 2024, lequel mentionne qu’ « à défaut de paiement dans le délai imparti, le requérant entend se pourvoir devant la juridiction compétente à l’effet de demander la résolution du contrat de location». Il est d’ailleurs expressément indiqué aux termes du commandement de payer que le demandeur agit « en vertu d’un bail verbal d’habitation conclu entre les parties avec prise d’effet au 06 août 2019 » et le commandement fait référence aux articles 1728, 1217, 1224 et 1226 du Code civil en relevant : « la convention liant les parties ne comportant pas de clause résolutoire, le bailleur entend se prévaloir des dispositions [ci-avant] ».

Pour autant, il convient de rappeler qu’en présence d’un bail verbal, la demande tendant au constat de la résolution du bail fondée sur l’existence d’une clause résolutoire est inopérante, l’article 1184 ancien du code civil n’étant plus en vigueur. Or, l’article 1224 du code civil n’est pas visé par l’assignation, de sorte que c’est bien l’application d’une clause résolutoire

qui est sollicitée et non une résolution unilatérale par mise en demeure infructueuse. Il n’est pas non plus demandé de résolution judiciaire. Il est seulement demandé de « constater la résiliation de l’engagement de location consenti par le demande à [C] [B] par l’effet du jeu de la clause résolutoire insérée au bail en raison du défaut de paiement des loyers et charges et du défaut de présentation de la quittance d’assurance habitation ». Aucune demande subsidiaire n’est formulée.

Enfin, si, aux termes de l’assignation, il est fait référence à un bail d’habitation en pièce n°1, force est de relever que cette pièce consiste en réalité en un mandat de gestion confié par la MATMUT IMMOBILIER à la société FONCIA. Aucun bail n’est produit.

En conséquence, la demande de la S.A. MATMUT tendant au constat de la résolution du bail ne peut qu’être rejetée.

Sur les demandes subséquentes à la résolution du bail

La S.A. MATMUT ayant été déboutée de sa demande tendant au constat de la résolution du bail, ses demandes subséquentes relatives à l’expulsion du locataire et à l’indemnité d’occupation sont sans objet.

Par conséquent, la S.A. MATMUT sera déboutée de ses demandes de ces chefs.

Sur la demande de dommages et intérêts

La S.A. MATMUT formule une demande de dommages et intérêts sans explications sur la demande, ni pièce justifiant d’un préjudice distinct de l’inexécution des obligations du locataire.

En conséquence, la demande ne peut qu’être rejetée.

Sur les mesures accessoires

Monsieur [B] [C], succombant dans le cadre de la présente instance, sera condamné aux dépens, en ce compris le coût de l’assignation du 28 février 2025 et à l’exclusion du coût du commandement de payer, ce dernier n’ayant pas été utile à la résolution du litige.

L’équité et la situation économique des parties commande de rejeter la demande formulée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [B] [C] à payer en deniers ou quittances à la S.A. MATMUT la somme de 12.242,90 € au titre des arriérés de loyers et charges et indemnités d’occupation arrêtés au 17 juin 2025, échéance de juin 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 28 février 2025 sur la somme de 8.457,66€ et du présent jugement pour le surplus ;

DEBOUTE la S.A. MATMUT de sa demande tendant au constat de la résiliation du bail verbal conclu entre les parties et portant sur le logement situé 9, Route de Neufchatel (Appt 309) à ROUEN 76000 par l’effet de la clause résolutoire ;

DEBOUTE la S.A. MATMUT de ses demandes subséquentes à la résolution du bail relatives à l’expulsion du locataire et à l’indemnité d’occupation ;

CONDAMNE Monsieur [B] [C] aux dépens, en ce compris le coût de l’assignation du 28 février 2025 et à l’exclusion du commandement de payer ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit,

Ainsi jugé les jour, mois et an que dessus et après lecture la greffière a signé avec la présidente.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE