DOSSIER N° RG 25/00487 – N° Portalis DB2W-W-B7J-M7WX

JUGEMENT CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 28 JANVIER 2026

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DEMANDERESSE :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

20 boulevard de l’Europe

76100 ROUEN

Représentant : M^e Sandra GOSSELIN, avocat au barreau de ROUEN

DEFENDERESSE :

Mme [C] [V]

15 rue de la République

Impressionnistes Degas 2

76150 MAROMME

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 18 Novembre 2025

JUGE : Emeline GUIBON-BONIN

GREFFIÈRE : Céline JOINT

Le présent jugement a été signé par Madame Emeline GUIBON-BONIN, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 3 juillet 2024, la SA CDC HABITAT a donné à bail à Madame [C] [V] un local à usage d’habitation situé 15 rue de la République – Impressionnistes Degas – Porte n°2 à MAROMME (76150), pour un loyer mensuel de 730 euros, outre une avance sur charges de 71,45 euros.

Par contrat du même jour, la SA CDC HABITAT a donné à bail à Madame [C] [V] un emplacement de stationnement n°P2, situé à la même adresse que le logement, pour un loyer mensuel de 40 euros, outre une avance sur charges de 0,40 euros.

Le bailleur a fait délivrer à Madame [C] [V] le 3 octobre 2024 commandement de payer dans un délai de six semaines la somme de 1.725,09 euros au titre des loyers et charges impayés pour le logement et pour l’emplacement de stationnement.

Par lettre du 1er octobre 2024 reçue le 4 octobre 2024, la SA CDC HABITAT a saisi la caisse d’allocations familiales de la situation d’impayés de loyers de sa locataire.

Par assignation en date du 19 février 2025, la SA CDC HABITAT a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rouen afin qu’il :

— constate la résiliation de plein droit des deux baux liant les parties ;

— ordonne l’expulsion immédiate de Madame [C] [V] et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

— condamne Madame [C] [V] à lui payer la somme de 2.909,79 euros au titre des arriérés de loyers et de charges échus au 2 décembre 2024 et non encore réglés, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, outre les loyers et charges dus à la date de résiliation des baux ;

— condamne Madame [C] [V] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant mensuel du loyer augmenté des charges, révisé selon les dispositions contractuelles, à compter de la résiliation des baux, jusqu’au jour du départ effectif ;

— condamne Madame [C] [V] au paiement d’une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, en ce compris le coût du commandement, de l’assignation et de la notification de ces actes aux administrations.

L’assignation a été dénoncée à la Préfecture le 20 février 2025.

Au soutien de ses prétentions, la SA CDC HABITAT fait valoir que la locataire n’a pas régularisé la situation relative aux loyers dans le délai de six semaines impartis par le commandement du 3 octobre 2024, et qu’en application de la clause résolutoire prévue au bail ce dernier se trouve résilié de plein droit.

Appelée à l’audience du 16 juin 2025, l’affaire a été renvoyée aux fins de sa mise en état et notamment pour vérification du paiement de la dette par la locataire.

A l’audience de renvoi du 18 novembre 2025, la SA CDC HABITAT, comparante représentée par son conseil, reprend les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement de l’arriéré locatif à la somme de 1.350,49 euros selon décompte arrêté au 31 octobre 2025, mois de novembre 2025 inclus. Elle précise que le dernier paiement effectué par la locataire est de 579 euros.

Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.

Bien que présente aux audiences précédentes, Madame [C] [V] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter pour l’audience du 18 novembre 2025.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 28 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’absence de la défenderesse

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Toutefois, une partie peut être présente à la première audience et absente aux audiences ultérieures auxquelles l’affaire est renvoyée, notamment à la dernière audience de plaidoirie. Cette partie est une partie comparante, bien qu’absente en cours d’instance.

En l’espèce, Madame [C] [V] a comparu à l’audience du 16 juin 2025 puis à l’audience de mise en état du 8 septembre 2025.

Il en résulte que le jugement doit être qualifié de jugement contradictoire en application de l’article 469 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 20 février 2025, soit au moins six semaines avant la première audience du 16 juin 2025.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales par la SA CDC HABITAT le 4 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 19 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SA CDC HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande principale

Sur la demande de résiliation du contrat de bail

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 précise, dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Par exploit en date du 3 octobre 2024, le bailleur a fait commandement au locataire de s’acquitter de la somme de 1.725,09 euros de loyers et charges impayés dans un délai de six semaines au titre des loyers pour le bail d’habitation et pour l’emplacement de stationnement.

La locataire ne s’étant pas acquitté de l’intégralité des causes du commandement dans le délai imparti, les clauses résolutoires du contrat de bail et de l’emplacement de stationnement, considéré comme l’accessoire du contrat de bail du logement, sont acquises, et les baux s’en trouvent de plein droit résiliés le 15 novembre 2024 .

Sur la demande d’expulsion

La locataire n’ayant plus aucun droit ni titre pour occuper l’immeuble litigieux, il y a lieu d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, ainsi qu’il en sera disposé ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de suppression du délai de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution

Il résulte de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux. Ce texte dispose d’une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L.442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

D’autre part, ce délai prévu ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois.

Il convient de rejeter la demande.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouvant résilié depuis le 15 novembre 2024, Madame [C] [V] est sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [C] [V] à son paiement à compter de 15 novembre 2024, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande de paiement des arriérés de loyers et de charges

Aux termes de l’article 7, alinéa 1er, a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, il ressort du décompte de créance produit par le bailleur, qu’à la date du 18 novembre 2025, Madame [C] [V] demeure redevable de la somme de 1.350,49 euros au titre des loyers et charges impayés, déduction faite des frais de contentieux d’un montant de 182,33 euros.

Il y a donc lieu de condamner Madame [C] [V] à payer à la SA CDC HABITAT, au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation, la somme de 1.350,49 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte du décompte versé à la procédure que Madame [C] [V] a repris le versement partiel des loyers résiduels et des charges depuis mai 2025, ayant effectué les versements suivants :

—  750 euros le 5 mai 2025 ;

—  750 euros 16 juin 2025 ;

—  500 euros le 21 juillet 2025 ;

—  750 euros le 1er septembre 2025 ;

—  579,95 euros le 23 octobre 2025.

Il y a lieu également de constater que le loyer résiduel du logement et de l’emplacement de stationnement est de 691, 95 euros pour les mois de juin et juillet 2025, l’APL ayant repris depuis le 22 mai 2025 et étant de 175 euros par mois. Le loyer résiduel est de 693,95 euros pour les mois d’août à octobre 2025, le montant de l’APL étant alors de 173 euros.

Par conséquent, il y a lieu de relever des efforts importants de la part de la locataire, bien qu’irréguliers, arrivant à payer, parfois, plus que le loyer résiduel. Ces efforts sont à valoriser bien que le mois d’août 2025 n’ait pas été payé et que les loyers de juillet et octobre 2025 n’ont pas été entièrement payés.

Ainsi, il convient d’accorder des délais à Madame [C] [V] selon les modalités définies dans le dispositif.

Toutefois, Madame [C] [V] n’ayant pas formulé une telle demande et la SA CDC HABITAT étant opposée à l’octroi de délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire, le tribunal ne pourra pas suspendre les effets de la clause résolutoire, malgré l’octroi de délais de paiement.

Sur les mesures accessoires

Madame [C] [V], succombant dans le cadre de la présente instance, sera condamnée aux dépens, en ce compris le coût du commandement du 3 octobre 2024, de l’assignation du 19 février 2025 et de la notification de ces actes aux administrations les 4 octobre 2024 et 20 février 2025.

Condamnée aux dépens, Madame [C] [V] sera condamnée à verser au bailleur une indemnité qu’il est équitable de fixer à 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation à la date du 15 novembre 2024 du contrat de bail conclu entre les parties le 3 juillet 2024 portant sur le logement situé 15 rue de la République – Impressionnistes Degas Porte n°2 à MAROMME (76150) ainsi que du contrat de bail conclu entre les parties le 3 juillet 2024 portant sur un emplacement de stationnement n°P2 situé à la même adresse que le logement ;

ORDONNE, faute de départ volontaire de Madame [C] [V], son expulsion des lieux loués ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si nécessaire le concours de la force publique qui devra être requise selon les normes légales et réglementaires applicables, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

REJETTE la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le sort des meubles se trouvant dans les lieux est régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [C] [V] à payer à la SA CDC HABITAT la somme de 1.350,49 euros au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 18 novembre 2025, échéance de novembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

ACCORDE un délai à Madame [C] [V] pour le paiement de cette somme ;

AUTORISE Madame [C] [V] à s’acquitter de la dette en 24 fois, en procédant à 23 versements de 55 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges ;

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution ;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

CONDAMNE Madame [C] [V] à payer à la S.A CDC HABITAT l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 19 novembre 2025, échéance de décembre 2025, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

CONDAMNE Madame [C] [V] aux dépens, en ce compris le coût du commandement du 3 octobre 2024, de l’assignation du 19 février 2025 et de la notification de ces actes aux administrations les 4 octobre 2024 et 20 février 2025;

CONDAMNE Madame [C] [V] à payer à la La SA CDC HABITAT la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit,

Ainsi jugé les jour, mois et an que dessus et après lecture la greffière a signé avec la présidente.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE