DOSSIER N° RG 25/00477 – N° Portalis DB2W-W-B7J-M7VU

JUGEMENT CONTRADICTOIRE ET EN DERNIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 12 MAI 2026

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DEMANDEUR :

M. [N] [I]

36 rue Georges Lanfry

Résidence le Champ aux loups

76250 DEVILLE-LES-ROUEN

Représentant : M^e Olivier ZAGO, avocat au barreau de ROUEN

DEFENDERESSE :

Mme [M] [H]

Mandataire FONCIA

5 rue Montaigne

76000 ROUEN

Représentant : M^e Romain BLANDIN, avocat au barreau de ROUEN

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 10 mars 2026

JUGE : Agnès PUCHEUS

GREFFIÈRE : Marion POUILLE

Le présent jugement a été signé par Madame Agnès PUCHEUS, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 10 février 2022, Mme [M] [H], par l’intermédiaire de son mandataire la SAS FONCIA NORMANDIE, a donné à bail à Mme [R] [I] un logement situé 40 rue Georges Lanfry, Résidence Champ aux Loups, Bât A à DÉVILLE-LÈS-ROUEN (76250), ainsi qu’un parking n°464 et un cave n°20, moyennant un loyer mensuel de 393 euros, outre une provision sur charges de 122 euros.

Le 18 février 2022, M. [N] [I] a signalé à la bailleresse, par courriel, les dysfonctionnements et désordres dans le logement occupé par sa mère et demandait à ce qu’il y soit remédié. Le 22 février 2022, Mme [R] [I] a mis en demeure Mme [M] [H] de remédier à ces troubles de jouissance. Le conseil de Mme [R] [I] a adressé, le 7 septembre 2022, un nouveau courrier de mise en demeure à la bailleresse.

Mme [R] [I] est décédée le 27 octobre 2022 et l’état des lieux de sortie a été réalisé le 14 novembre 2022, en présence de son fils, M. [N] [I].

Le 13 décembre 2022, la SAS FONCIA NORMANDIE a versé à M. [N] [I], en sa qualité d’héritier de Mme [R] [I], la somme de 489,07 au titre du solde locatif en faveur de Mme [R] [I], comprenant le remboursement du dépôt de garantie.

Le 12 juillet 2024, M. [N] [I] a mis en demeure la SAS FONCIA NORMANDIE d’indemniser le préjudice de jouissance de Mme [R] [I]. Sans réponse de sa part, M. [N] [I] a fait assigner Mme [M] [H] devant le juge des contentieux de la protection par acte en date du 6 mars 2025 aux fins d’obtenir sa condamnation à l’indemniser des préjudices subis par sa mère.

L’affaire a été appelée la première fois à l’audience du 8 septembre 2025 lors de laquelle elle a été renvoyée à l’audience de mise en état du 3 novembre 2025, puis a de nouveau été renvoyée avant d’être fixée à l’audience de plaidoirie du 10 mars 2026.

A cette audience, M. [N] [I] était représenté par Maître [D], qui s’est rapporté à ses écritures. Mme [M] [H], était représentée par Maître [Z], qui s’est rapporté à ses écritures et a contesté la qualité d’héritier de M. [N] [I] et soulevé l’irrecevabilité de sa demande.

Aux termes de ses conclusions responsives et récapitulatives, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample examen de ses prétentions et moyens, M. [N] [I] demande au juge des contentieux de la protection de :

— Le déclarer, tant en son nom qu’ès qualités d’héritier de feue Mme [R] [I] recevable et bien fondé en ses demandes, et y faire droit ;

— Déclarer Mme [M] [H] responsable des préjudices subis ;

— Débouter Mme [M] [H] de toutes ses demandes, fins et conclusions comme non fondées ;

— Condamner Mme [M] [H] à lui payer les sommes suivantes :

→1 350 euros au titre des préjudices matériels et moraux,

→1 098 euros au titre du remboursement des provisions sur charges,

→1 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Constater l’exécution provisoire de droit ;

— Condamner Mme [M] [H] aux entiers dépens ;

Aux termes de ses conclusions n°2, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample examen de ses prétentions et moyens, Mme [M] [H] demande au juge des contentieux de la protection de :

— Juger que M. [N] [I] est irrecevable en ses demandes, faute de justifier de sa qualité d’héritier de Mme [R] [I] ;

— Débouter M. [N] [I] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

— Condamner M. [N] [I] à lui payer la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIVATION

Sur la qualité à agir de M. [N] [I]

Mme [M] [H] soulève à titre liminaire le défaut de qualité à agir de M. [N] [I] dans le cadre de la présente instance et, par voie de conséquence, l’irrecevabilité de ses demandes. Au soutien de ses prétentions, la bailleresse indique que M. [I] ne justifie pas de sa qualité d’héritier unique de Mme [R] [I] et que les pièces produites par ce dernier sont insuffisantes.

M. [N] [I] s’en rapporte à l’article 734 du code civil, lequel prévoit qu’ « en l’absence de conjoint successible, les parents sont appelés à succéder ainsi qu’il suit : 1° Les enfants et leurs descendants (…) », ainsi qu’à l’article 724 du même code qui dispose que « Les héritiers désignés par la loi sont saisis de plein droit des biens, droits et actions du défunt ».

Aussi, M. [N] [I] produit l’acte de décès de sa mère, Mme [R] [I], en date du 27 octobre 2022 duquel il ressort qu’elle était célibataire à son décès, ainsi qu’une copie de son livret de famille, qui laisse apparaître que M. [N] [I] est son seul et unique enfant.

Le demandeur ajoute que la SAS FONCIA NORMANDIE, qui a accepté de réaliser avec M. [N] [I] l’état des lieux de sortie suite au décès de la locataire et qui a versé à ce dernier le solde de tout compte, ne remettait alors pas en cause sa qualité d’héritier à ce stade.

Il ressort de ces éléments que M. [N] [I] a bien qualité pour agir au nom de sa défunte mère et il convient donc de le déclarer recevable en son action, en qualité d’héritier de Mme [R] [I].

Sur le préjudice de jouissance

Aux termes de l’article 1719 du code civil, « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’ils soit besoin d’aucune stipulation particulière :

[…] 3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail […] ».

L’article 1721 du code civil précise qu’il « est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser ».

L’obligation pour le bailleur de permettre la jouissance paisible du bien constitue une obligation de résultat. Il est ainsi tenu de procéder à tous actes utiles pour garantir au locataire l’usage convenu et approprié du bien loué, et pour remettre en état ledit bien lorsque celui-ci est devenu impropre à cet usage.

Il suffit ainsi pour le locataire qui se prévaut d’un préjudice de jouissance pour en demander son indemnisation de démontrer des manquements de la part de son bailleur conduisant à une absence de résultat face à un trouble empêchant l’utilisation paisible du bien.

M. [N] [I] demande que lui soit accordée la somme de 750 euros en indemnisation du préjudice de jouissance de sa défunte mère, Mme [R] [I].

Sur la place de parking

M. [N] [I] explique que la place de parking, équipement accessoire au bail, était occupée par un véhicule épave qui n’a été retiré que mi-juillet 2022 alors que cette place de stationnement était nécessaire pour la locataire, laquelle devait recevoir, outre la visite de sa famille, des professionnels de santé pour effectuer des soins à domicile. Il indique qu’une place de parking en extérieur peut raisonnablement être louée à hauteur de 40 euros par mois et estime que le préjudice de Mme [R] [I] est donc de 200 euros (40 euros x 5 mois).

Il ressort des pièces versées au dossier et notamment de l’état des lieux d’entrée établi contradictoirement le 17 février 2022, qu’un véhicule épave était effectivement stationné sur la place de parking louée par Mme [R] [I]. En outre, la défenderesse produit un courrier daté du 12 mai 2022 par lequel le syndic alertait l’Hôtel de police de Rouen qu’un véhicule épave était stationné sur le parking de la copropriété et en sollicitait l’enlèvement. Toutefois, la défenderesse n’apporte pas la preuve de la date concrète d’enlèvement du véhicule.

De plus, la défenderesse fait valoir que M. [N] [I] ne rapporte pas la preuve que cette occupation de la place de parking ait réellement causé un préjudice à Mme [R] [I], notamment s’agissant des visites pour ses soins médicaux or l’emplacement de stationnement étant un accessoire du bail, en contrepartie de quoi M. [R] [I] s’acquittait chaque mois d’un loyer, il n’y a pas lieu d’apporter plus d’éléments pour démontrer de la réalité de son préjudice, dans la mesure où elle n’a pu jouir de l’usage de la chose louée pendant plusieurs mois. Il convient donc d’accorder à M. [N] [I] la somme de 200 euros en réparation du préjudice de Mme [R] [I] à ce titre.

Sur la cave

M. [N] [I] fait valoir qu’à l’entrée dans les lieux, la cave était encombrée et que Mme [R] [I] a été empêchée de jouir de cet espace pendant plusieurs jours, alors même que cette cave lui aurait été utile lors de son emménagement. Le demandeur indique que la cave a été libérée le 23 février 2022 et évalue le préjudice à la somme de 50 euros.

La bailleresse indique que M. [N] [I] ne rapporte pas, là encore, la preuve de l’existence d’un préjudice et soutient que la cave aurait été désencombrée à l’entrée dans les lieux de la locataire.

En l’espèce, il ressort de l’état des lieux entrant du 17 février 2022 que la cave était encombrée sur 2m³, comprenant « des planches, des portes, des restes de moquette, 1 étagère métallique, des restes de travaux ». Le courriel de réclamation envoyé à la bailleresse par M. [N] [I] le 18 février 2022, ainsi que le courrier de la locataire en date du 22 février 2022 font tous deux état de l’encombrement de ladite cave. De plus, la bailleresse ne rapporte pas la preuve que la cave a été désencombrée le jour de l’entrée dans les lieux de la locataire, comme elle l’indique.

Là encore, il n’y a pas lieu de prouver l’existence d’un préjudice autre que l’impossibilité pour la locataire de jouir du bien loué, la cave étant l’accessoire du logement, selon les termes du contrat de bail. Ainsi, la somme de 50 euros est accordée à M. [N] [I], en réparation du préjudice de jouissance de la cave.

Sur le chauffage

Le demandeur indique avoir alerté à plusieurs reprises la bailleresse des problèmes de chauffage existants dans le logement loué par Mme [R] [I]. Il fait valoir que la comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie, démontre que les problèmes de chauffage ont persisté pendant toute la durée du bail et que, l’absence d’installation d’un dispositif de chauffage aux normes peut rendre le logement non décent au regard de l’article 1er du décret du 30 janvier 2022 et démontrer l’absence de délivrance d’un logement en bon état selon l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989. En outre, il rappelle que l’article 2 du même décret rappelle que les équipements mentionnés au contrat de location, dont font partie les équipements de chauffage, doivent être en bon état de fonctionnement.

M. [N] [I] indique que, l’absence de chauffage dans certaines pièces du logement a entraîné, pour sa mère, les préjudices suivants :

— l’obligation d’acquérir un appareil de chauffage d’appoint d’une valeur de 39 euros, ainsi que le prêt par M. [N] [I] d’un autre chauffage d’appoint,

— un surcoût d’électricité pour l’utilisation de ce chauffage d’appoint, d’un montant de 3 euros par jour,

— un mauvais chauffage dans un appartement pendant des mois d’hiver et de printemps, source de préjudice d’agrément pour une personne âgée de 81 ans.

M. [N] [I] demande que lui soit accordée la somme de 500 euros à ce titre.

La bailleresse indique que l’état des lieux mentionnait seulement un dysfonctionnement du radiateur de la chambre mais que ce dysfonctionnement ne résultait que de l’absence d’électricité le jour de l’état des lieux d’entrée. Par ailleurs, elle précise que, dans son courriel du 18 février 2022, M. [N] [I] indiquait qu’un contrôle de l’installation électrique serait réalisé et que ni la locataire, ni son fils, n’ont communiqué le rapport de ce contrôle. Aussi, la bailleresse fait valoir que le demandeur ne démontre pas que l’utilisation d’un radiateur d’appoint aurait généré une surconsommation d’électricité puisque si le radiateur de la chambre avait été fonctionnel, la locataire l’aurait utilisé et il aurait alors consommé de l’énergie. La bailleresse fait valoir que M. [N] [I] ne rapporte la preuve d’un préjudice ni en son principe, ni en son montant.

Un premier courriel envoyé au mandataire de Mme [M] [H] le 18 février 2022 atteste du fait que M. [N] [I] a informé dès cette date que « la partie commune des radiateurs bi-jonction équipant la chambre et la cuisine ne fonctionne pas (point signalé dès [notre] visite de l’appartement le 18 janvier, non résolu ce jour), mais c’est également le cas de la partie privative dans ces pièces. En l’état, le logement ne peut être habité par ma mère (personne âgée de 80 ans) dès lors que ces deux pièces sont sans chauffage ». De même, dans son courrier du 22 février 2022, Mme [R] [I] se référait au courriel envoyé quelques jours plus tôt par son fils pour mettre en demeure la bailleresse de remédier auxdits troubles de jouissance sous huit jours, ces mêmes dysfonctionnements étant encore mentionnés dans le courrier de Maître [X] adressé au mandataire de la bailleresse le 7 septembre 2022. En outre, l’état des lieux d’entrée réalisé le 17 février 2022 mentionnait que le chauffage électrique de la chambre ne fonctionnait pas côté collectif et que le voyant de celui de la cuisine était « HS ». Quant à l’état des lieux de sortie réalisé le 14 novembre 2022, il fait état de chauffages électriques, respectivement, qui « ne fonctionne pas » dans la chambre et « bruyant à la chauffe » dans la cuisine.

En outre, M. [N] [I] justifie de l’achat d’un chauffage d’appoint pour un montant de 39 euros, par la production d’une facture de Brico Dépôt du 21 février 2022. L’utilisation de cet appareil à la place du radiateur en place a nécessairement entraîné une surconsommation d’énergie, ces chauffages d‘appoint n’étant pas adaptés à une telle utilisation. Ainsi, il est accordé la somme de 500 euros au demandeur en réparation du préjudice de jouissance et financier de Mme [R] [I] à ce titre.

Il résulte de ces différents constats que la locataire n’a pas pu jouir normalement de ces équipements pendant la durée du bail. En conséquence, Mme [M] [H] est condamnée à payer la somme de 750 euros à M. [N] [I] à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice de jouissance de sa défunte mère, Mme [R] [I].

Sur la remise des quittances de loyer

L’article 21 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose que « Le bailleur ou son mandataire est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges.

Aucuns frais liés à la gestion de l’avis d’échéance ou de la quittance ne peuvent être facturés au locataire.

Avec l’accord exprès du locataire, le bailleur peut procéder à la transmission dématérialisée de la quittance.

Si le locataire effectue un paiement partiel, le bailleur est tenu de délivrer un reçu ».

M. [N] [I] sollicite le paiement par la bailleresse d’une allocation de 100 euros en réparation du manquement lié à l’absence de remise des quittances de loyer par cette dernière. Il explique que ces documents font apparaître le montant du loyer, de la provision sur charges et des paiements effectués et qu’ils permettent au locataire de vérifier si des régularisations de charges sont intervenues. Il indique que la locataire a sollicité à plusieurs reprises de la bailleresse la production des quittances de loyer par voie postale.

Mme [M] [H] fait valoir que les quittances de loyer ont bien été remises à la locataire au cours de l’exécution du bail. Elle précise que ces documents étaient d’ailleurs disponibles sur l’espace locataire internet de la SAS FONCIA NORMANDIE, la locataire ayant ainsi accès à une copie dématérialisée de l’ensemble des éléments relatifs à l’exécution du contrat. Aussi, la bailleresse indique que M. [N] [I] ne démontre pas le moindre préjudice en lien avec un éventuel défaut de communication des quittances de loyer.

En l’espèce, dans un courrier adressé à la SAS FONCIA NORMANDIE le 7 septembre 2022, Maître [X], conseil de Mme [R] [I], sollicitait du mandataire de la bailleresse l’envoi des quittances de loyer par voie postale et indiquait que ses précédentes demandes en ce sens étaient restées sans réponse. En outre, la bailleresse n’apporte pas la preuve de l’accès à ces documents par voie dématérialisée sur un espace locataire internet, ni même d’avoir obtenu l’accord exprès de la locataire pour la transmission dématérialisée des quittances comme le prévoit l’article 21 de la loi de 1989.

Il convient donc de conclure à un manquement de Mme [M] [H] à son obligation contractuelle. L’absence de quittances ayant empêché la locataire d’être parfaitement informée des sommes qui lui étaient réclamées et de les contester le cas échéant, le préjudice est caractérisé. Il est donc accordé à M. [N] [I] la somme de 100 euros en indemnisation dudit préjudice.

Sur le préjudice moral

M. [N] [I] demande que lui soit accordée la somme totale de 500 euros en indemnisation du préjudice moral subi par sa défunte mère et par lui-même. Il ne produit toutefois aucune pièce à l’appui de sa demande et ne justifie donc pas d’un préjudice moral distinct du préjudice de jouissance pour lequel il sera indemnisé. Il est donc débouté de sa demande.

Sur les charges locatives

L’article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose que « les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. […] Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges […]. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires. »

Il revient dès lors aux locataires de se rapprocher eux-mêmes de leur bailleur ou du syndic de copropriété pour obtenir les pièces justificatives fondant le montant des charges locatives.

M. [N] [I] sollicite le remboursement intégral des provisions versées pendant la durée du bail, soit la somme de 1 098 euros (122 euros x 9 mois), faisant valoir que la bailleresse n’a pas respecté ses obligations légales, à savoir la régularisation annuelle des charges et la mise à dispositions des documents justificatifs.

En l’espèce, le contrat de location conclu entre les parties prévoyait le versement d’une provision sur charges mensuelle de 122 euros. La bailleresse ne justifie pas de la régularisation des charges se contentant de renvoyer le défendeur à l’arrêté de compte du 14 novembre 2022. Il apparaît toutefois que ce document n’apporte aucune information sur les charges payées et sur une éventuelle régularisation, ni même sur la date à laquelle cette régularisation était susceptible d’intervenir, une fois les comptes de la copropriété arrêtés. Mme [M] [H] ne produit d’ailleurs aucun justificatif d’une régularisation qui aurait été faite après la clôture des comptes annuels ni même l’avis d’imposition concernant la taxe foncière. Dans le cadre de la présente instance, M. [N] [I] a sollicité la production de justificatifs ce qui n’a pas été fait.

Il convient d’en conclure que Mme [M] [H] ne justifie pas des montants payés au titre des provisions sur charges et de la condamner à restituer à M. [N] [I] le montant des provisions versées soit la somme de 1 098 euros.

Sur les frais du procès

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, Mme [M] [H] qui succombe partiellement, est condamnée aux dépens.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut la partie qui succombe, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

L’équité commande de condamner Mme [M] [H] à payer à M. [N] [I] la somme de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe,

DÉCLARE M. [N] [I] recevable en son action ;

CONDAMNE Mme [M] [H] à payer à M. [N] [I] la somme de 750 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance de Mme [R] [I], avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE Mme [M] [H] à payer à M. [N] [I] la somme de 100 euros à titre de dommages et intérêts pour non transmission des quittances de loyer ;

CONDAMNE Mme [M] [H] à payer à M. [N] [I] la somme de 1 098 euros en remboursement des provisions sur charges ;

DÉBOUTE M. [N] [I] de sa demande de dommages et intérêts au titre de son préjudice moral ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE Mme [M] [H] aux entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE Mme [M] [H] à payer à M. [N] [I] la somme de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE