TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

PAC – CONTENTIEUX

JUGEMENT DU 19 février 2026

MINUTE N° :

AMP/MH

N° RG 24/02096 – N° Portalis DB2W-W-B7I-MPXG

57B Demande en réparation des dommages causés par un intermédiaire

AFFAIRE :

Monsieur [J] [D]

Madame [N] [X] épouse [D]

Monsieur [F] [D]

C/

S.A.S. IMMO [T]

Monsieur [M] [V]

DEMANDEURS

Monsieur [J] [D]

né le 18 Juillet 1987 à [Localité 1],

demeurant [Adresse 1]

Madame [N] [X] épouse [D]

née le 24 Octobre 1987 à [Localité 2],

demeurant [Adresse 1]

Monsieur [F] [D]

né le 13 Octobre 1959 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]

représentés par la SELARL YANNICK ENAULT-GREGOIRE LECLERC, avocats au barreau de ROUEN, vestiaire : 105

DEFENDEURS

S.A.S. IMMO [T],

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par la SCP SILIE VERILHAC ET ASSOCIES SOCIETE D’AVOCATS, avocats au barreau de ROUEN, vestiaire : 49

Monsieur [M] [V]

né le 25 Mars 1943 à [Localité 4], demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Charlotte DUGARD-HILLMEYER, avocat au barreau de ROUEN, vestiaire : 56

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats : A l’audience publique du 15 décembre 2025

JUGE UNIQUE : Marie HAROU, Vice Présidente

GREFFIERE : Anne Marie PIERRE, Greffière

Lors du délibéré :

JUGE UNIQUE : Marie HAROU, Vice Présidente

JUGEMENT : contradictoire

Et en premier ressort

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 19 février 2026

Le présent jugement a été signé par Marie HAROU, Vice Présidente, et par Anne Marie PIERRE, Greffière présente lors du prononcé.

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* * *

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EXPOSÉ DU LITIGE :

Le 3 novembre 2020, la société IMMO [T] s’est vu confier par Mme [L] [V] un mandat de vente exclusif portant sur deux parcelles à bâtir situées [Adresse 5] à [Localité 5] et cadastrées respectivement AK n°[Cadastre 1] d’une superficie de 211 m2 et AK n°[Cadastre 2] d’une superficie de 1 295 m2.

Par acte sous seing privé du 23 novembre 2020, la société IMMO [T] a établi un compromis de vente entre Mme [L] [V], d’une part, et M. [J] [D], Mme [N] [X] et M. [F] [D], acquéreurs, d’autre part, portant sur les parcelles précitées au prix de 199 800 euros net vendeur.

L’engagement des acquéreurs était subordonné à plusieurs conditions suspensives notamment celles de l’obtention d’un permis de construire pour deux maisons de 150 m2 et l’obtention d’un prêt destiné à financer l’acquisition à adresser au plus tard le 23 janvier 2021.

L’acte prévoyait en outre une faculté de substitution et fixait la réitération de la vente par acte authentique au plus tard le 23 février 2021.

Le 13 janvier 2021, les acquéreurs ont déposé une demande de permis de construire pour la construction de deux maisons à usage d’habitation sur les parcelles à bâtir.

Suivant courrier du 21 janvier 2021, Mme [U] [R], fille de Mme [L] [V], a fait opposition à la vente auprès de Me [G], notaire chargé de la vente, indiquant qu’une requête aux fins de mise sous protection de sa mère avait été déposée le 7 juillet 2020 devant le juge des tutelles du tribunal judiciaire de Rouen.

Suivant jugement du 30 mars 2021, le juge des tutelles a prononcé une mesure de tutelle au bénéfice de Mme [L] [V] pour une durée de 60 mois et désigné M. [M] [V] en qualité de tuteur et Mme [U] [R] en qualité de subrogé tuteur.

Les 2 et 7 avril 2021, un compromis a été régularisé entre Mme [L] [V], d’une part, et M. [J] [D], Mme [N] [D] et M. [F] [D], d’autre part, portant sur la parcelle de terrain cadastrée section AK n°[Cadastre 2] moyennant le prix de 130 000 euros. L’acte prévoyait les conditions suspensives suivantes : obtention d’un permis de construire pour l’édification d’une maison de 150 m2 et obtention d’un prêt destiné au financement de cette acquisition. Il indiquait que la vente devait être réitérée au plus tard le 2 juillet 2021.

Mme [L] [V] est décédée le 11 juillet 2021.

Le 28 octobre 2021, un permis de construire portant sur la parcelle cadastrée section AK n°[Cadastre 2] a été accordé par la mairie d'[Localité 6].

Par actes du 15 mai 2024, M. [J] [D], Mme [N] [D] et M. [F] [D] ont fait assigner la société IMMO [T] exerçant sous [B] [A] et M. [M] [V] devant le tribunal judiciaire de Rouen aux fins de les voir déclarer responsables de leurs préjudices.

Par ordonnance du 10 septembre 2026, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de la procédure au 01 décembre 2025 et fixé l’affaire à l’audience du 15 décembre 2025, date à laquelle elle a été plaidée et mise en délibéré au 19 février 2026 par mise à disposition au greffe.

PRETENTIONS DES PARTIES :

Par conclusions notifiées par voie électronique le 27 mars 2025, M. [J] [D], Mme [N] [D] et M. [F] [D] (ci-après désignés les consorts [D]) demandent à la juridiction de :

— condamner solidairement la société IMMO [T] exerçant sous l’enseigne [B] [A] et M. [M] [V] à payer à M. [J] [D] la somme de 47 873,20 euros au titre de la responsabilité délictuelle,

— condamner solidairement la société IMMO [T] exerçant sous l’enseigne [B] [A] et M. [M] [V] à leur payer la somme de 10 000 euros au titre du préjudice moral,

— condamner solidairement la société IMMO [T] exerçant sous l’enseigne [B] [A] et M. [M] [V] à régler la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 20 mai 2025, la société IMMO [T] exerçant sous l’enseigne [B] [A] demande à la juridiction de :

A titre principal :

— constater qu’elle n’a pas engagé sa responsabilité civile délictuelle n’ayant commis aucune faute de nature délictuelle du fait de l’inopposabilité du jugement de mise sous tutelle de Mme [L] [V] au jour de la conclusion du compromis de vente avec les consorts [D],

— constater qu’elle n’a pas engagé sa responsabilité civile délictuelle faute de lien de causalité entre sa prétendue faute et le préjudice allégué par les consorts [D],

— débouter les consorts [D] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

A titre subsidiaire :

— réduire à de plus justes proportions le montant du préjudice financier allégué par les consorts [D],

— débouter les consorts [D] de leur demande d’indemnisation de leur préjudice moral dirigée à son encontre,

En tout état de cause :

— débouter M. [M] [V] de sa demande de recours et garantie à son encontre,

— condamner solidairement les consorts [D] à lui verser la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement les consorts [D] aux entiers dépens.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 29 octobre 2024, M. [M] [V] demande à la juridiction de :

— débouter M. [J] [D], M. [F] [D] et Mme [N] [D] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

Subsidiairement :

— condamner la société IMMO [T] à le relever et garantir de toute condamnation qui serait éventuellement prononcée à son encontre,

En tout état de cause :

— condamner solidairement M. [J] [D], M. [F] [D] et Mme [N] [D] à la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer, pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, à leurs dernières conclusions au sens de l’article 753 du code de procédure civile.

MOTIVATION :

1. Sur la responsabilité délictuelle de la société IMMO [T] :

En application des articles 1240 et 1241 du code civil, celui qui, par sa faute, son imprudence ou sa négligence, cause un dommage à autrui, est tenu de le réparer.

Il appartient à celui qui se prétend victime de la faute d’un tiers, d’en rapporter la preuve ainsi que du lien de causalité entre celle-ci et le préjudice dont il demande réparation.

L’agent immobilier qui prête son concours à la rédaction d’un acte, après avoir été mandaté par l’une des parties, est tenu de s’assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à la validité et à l’efficacité juridique de la convention, même à l’égard de l’autre partie qui ne l’a pas mandaté, à laquelle il doit en outre un devoir de conseil et d’information.

Il résulte de ceci que l’agent immobilier auquel incombe l’échec d’une opération, à raison de ses fautes professionnelles, est responsable des dommages subis, non seulement par ses mandants, à l’égard desquels sa responsabilité contractuelle se trouve engagée, mais aussi par les autres parties, habiles à rechercher sa responsabilité délictuelle.

En l’espèce, il est reproché à la société IMMO [T] d’avoir commis une faute liée à la situation juridique de la venderesse, Mme [L] [V] qui bénéficiait d’une mesure de tutelle lors de la signature du compromis de vente le 02 avril 2021, susceptible d’en affecter l’efficacité et dont les acquéreurs affirment n’avoir pas été informés par l’agent immobilier.

De son côté, la société IMMO [T] affirme que le jugement de tutelle prononcé le 30 mars 2021 ne lui a pas été transmis avant la signature de l’acte et qu’en tout état de cause, il ne lui était pas opposable alors qu’il n’a été retranscrit sur l’acte de naissance de Mme [L] [V] que le 08 juin 2021.

Il est constant que Mme [L] [V] a été placée sous tutelle le 30 mars 2021 en suite d’une requête déposée par sa fille, Mme [U] [R], le 07 juillet 2020, et en considération d’un examen médical délivré le 27 mai 2020 et que suivant compromis de vente signé électroniquement le 02 avril 2021, elle s’est engagée à vendre aux consorts [D] une parcelle à bâtir cadastrée section AK N°[Cadastre 2] et située à [Localité 6], [Adresse 5] sous conditions suspensives d’obtention d’un permis de construire et d’un prêt destiné au financement de l’acquisition.

En application de l’article du 444 du code civil, “les jugements portant ouverture, modification ou mainlevée de la curatelle ou de la tutelle ne sont opposables aux tiers que deux mois après que la mention en a été portée en marge de l’acte de naissance de la personne protégée selon les modalités prévues par le code de procédure civile. Toutefois, même en l’absence de cette mention, ils sont opposables aux tiers qui en ont personnellement connaissance”.

En l’état, si le jugement de tutelle a été retranscrit sur l’acte de naissance de Mme [L] [V] le 8 juin 2021 et un extrait de jugement établi par le greffe du juge des tutelles le 21 avril 2021, il ressort toutefois des correspondances échangées entre M. [M] [V], l’étude de Me [G], notaire, et la société IMMO [T] que dès le mois de janvier 2021, celle-ci avait parfaitement connaissance de la procédure de mise sous tutelle de Mme [L] [V] ainsi que de la date exacte à laquelle le juge des tutelles devait rendre son jugement. Il s’en évince qu’au jour de la signature du compromis, elle savait que la validité de l’acte auquel elle prêtait son concours et sa réitération ultérieure pourrait être affectée par la mise sous tutelle de la venderesse, la réitération étant nécessairement soumise à l’autorisation du juge des tutelles dont le caractère certain n’était pas acquis à ce stade de la procédure, et qu’en omettant d’informer les consorts [D] de cette situation lors de leur signature de l’acte le 7 avril 2021, elle a ainsi commis une faute de nature à engager sa responsabilité délictuelle à leur égard.

En revanche, si les consorts [D] affirment qu’ils n’auraient pas engagé de frais pour l’acquisition de la parcelle litigieuse s’ils avaient eu connaissance de la procédure de tutelle et entendent obtenir réparation des sommes avancées pour leur projet de construction, il n’est nullement établi que la régularisation de la vente aurait été empêchée en définitive par la mise sous tutelle de Mme [L] [V], voire par l’éventuelle absence d’autorisation du juge des tutelles, étant précisé que son décès, survenu le 11 juillet 2021, n’a pu avoir aucune incidence sur la réitération de la vente alors que celle-ci est devenue caduque le 2 juillet 2021. Par ailleurs, les consorts [D] ne produisent aucun élément de nature à démontrer la réalisation des conditions suspensives d’obtention d’un permis de construire et d’un prêt dans le délai qui leur était accordé alors qu’à l’inverse, il ressort de leurs propres pièces et écritures que le prêt destiné au financement de l’acquisition n’a été conclu que le 3 mars 2022 et le permis de construire obtenu le 28 octobre 2021.

Il s’ensuit qu’en l’absence de démonstration d’un lien de causalité certain entre l’échec de la vente et la mise sous tutelle de Mme [L] [V], la demande tendant à voir engager la responsabilité délictuelle de la société IMMO [T] sera par conséquent rejetée.

2. Sur la responsabilité délictuelle de M. [M] [V] :

Il ressort de l’article 1240 du code civil qu’un tiers ne peut rechercher la responsabilité délictuelle d’un tuteur, pour une faute commise par celui-ci dans l’exercice de son mandat de représentation d’une personne protégée, que s’il a subi un préjudice résultant de cette faute.

En l’espèce, les consorts [D] reprochent à M. [M] [V] d’avoir commis une faute dans l’exercice de sa qualité de tuteur de Mme [L] [V] en la laissant signer, seule, le compromis de vente du 2 avril 2021 alors qu’il avait été désigné tuteur pour la représenter suivant jugement de tutelle du 30 mars 2021, les consorts [D] faisant valoir qu’ils n’auraient pas contracté et engagé de dépenses pour obtenir un permis de construire s’ils avaient eu connaissance de la mesure de tutelle.

M. [M] [V] conteste la faute qui lui est reprochée, soutenant qu’il n’avait aucune qualité pour intervenir au compromis de vente et qu’il n’avait pas connaissance de la décision du juge des tutelles au jour de la signature du 2 avril 2021, l’instruction d’une mesure de protection n’empêchant pas le majeur à protéger d’effectuer un acte de disposition.

En application des articles 496 et 504 du code civil, le tuteur représente la personne protégée dans les actes nécessaires à la gestion de son patrimoine. Il est tenu d’apporter, dans celle-ci, des soins prudents, diligents et avisés, dans le seul intérêt de la personne protégée. Il accomplit seul les actes conservatoires et, sous réserve des dispositions du second alinéa de l’article 473, les actes d’administration du patrimoine de la personne protégée.

La mesure de tutelle de Mme [L] [V] ayant été confiée à son époux, M. [M] [V], celui-ci était donc, à compter de son prononcé, le 30 mars 2021 et non à compter de sa notification le 21 avril 2021 comme il le soutient, tenu d’apporter dans la gestion du patrimoine de la personne protégée des soins prudents, diligents et avisés dans le seul intérêt de cette dernière. Dans ces conditions, M. [M] [V] ne peut donc valablement prétendre qu’il n’avait pas à intervenir au compromis de vente signé le 2 avril 2021, ce d’autant qu’il ressort des correspondances échangées avec la société IMMO [T] qu’il avait parfaitement connaissance de la date à laquelle le juge des tutelles devait rendre sa décision. En taisant ainsi aux acquéreurs la mise sous protection de son épouse, et une information essentielle relative à son incapacité juridique, et en s’abstenant d’intervenir à l’acte du 2 avril 2021, M. [M] [V] a commis une faute de nature à engager sa responsabilité délictuelle à l’égard des consorts [D].

En revanche, et comme il l’a été précédemment exposé, il n’est nullement démontré que l’absence de réitération de la vente ait été consécutive à la mise sous tutelle de Mme [L] [V] voire à un éventuel refus du juge des tutelles de consentir à l’acte ou une décision certes favorable de sa part mais tardive au regard du délai fixé pour la réitération du compromis de vente. A l’inverse, il ressort des pièces produites que les consorts [D] n’ont pas accompli les conditions suspensives d’obtention d’un permis de construire et d’un prêt dans le délai qui leur était accordé de sorte qu’il n’est pas suffisamment démontré que la faute commise par M. [M] [V] ait un lien de causalité certain et exclusif avec les préjudices qu’ils ont subi du fait des dépenses engagées.

En conséquence, la demande visant à retenir la responsabilité délictuelle de M. [M] [V] sera rejetée.

Il en sera de même de la demande reconventionnelle en recours et garantie formée à son encontre par la société IMMO [T].

3. Sur les demandes accessoires :

Succombant à l’instance, il convient de condamner les consorts [D] aux dépens.

Les consorts [D], ainsi condamnés aux dépens, devront payer à la société IMMO [T], d’une part, et à M. [M] [V], d’autre part, une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile que l’équité commande de fixer à 1 500 euros chacun.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

Rejette l’intégralité des demandes formées par M. [J] [D], Mme [N] [D] et M. [F] [D] à l’encontre de la société IMMO [T] et M. [M] [V],

Condamne M. [J] [D], Mme [N] [D] et M. [F] [D] à payer à la société IMMO [T] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [J] [D], Mme [N] [D] et M. [F] [D] à payer à M. [M] [V] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [J] [D], Mme [N] [D] et M. [F] [D] aux entiers dépens,

Rejette les demandes plus amples ou contraires des parties,

Rappelle que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire,

La greffière La présidente