TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copies conformes délivrées

le : 15/04/2026

à : – M^e R. CARRON DE LA CARRIÈRE

— La S.A.S. TIP TOQUE

Copie exécutoire délivrée

le : 15/04/2026

à : – La S.A.S. TIP TOQUE

La Greffière,

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi référé

N° RG 25/03687 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAJVK

N° de MINUTE :

1/2026

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 15 avril 2026

DEMANDEURS

Monsieur [D] [R], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Romane CARRON DE LA CARRIÈRE, Avocate au Barreau de PARIS, vestiaire : #L0007

Madame [Z] [R], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Romane CARRON DE LA CARRIÈRE, Avocate au Barreau de PARIS, vestiaire : #L0007

DÉFENDERESSE

La Société par Actions Simplifiée TIP TOQUE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par son Président, Monsieur [A], [S] [Q], muni d’un mandat écrit

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Frédéric GICQUEL, Juge, statuant en Juge unique

assisté de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 1er octobre 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition au greffe le 15 avril 2026 par Monsieur Frédéric GICQUEL, Juge, assisté de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière.

Décision du 15 avril 2026

PCP JTJ proxi référé – N° RG 25/03687 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAJVK

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte notarié du 7 février 2025, Monsieur [D] [R] et Madame [Z] [R] ont acquis de Monsieur [N] [L] et de la S.C.[F] [O] [T] un appartement (lots n°s 48, 49 et 50 réunis) et une cave (lot n° 17) dans un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 2].

Par acte de commissaire de justice du 23 mai 2025, Monsieur [D] [R] et Madame [Z] [R] ont assigné la société TIP TOQUE devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, statuant en référé, aux fins d’obtenir son expulsion de leur cave et sa condamnation, à titre provisionnel, à payer une indemnité d’occupation correspondant au montant du loyer augmenté des charges et révisable selon les dispositions contractuelles jusqu’à la libération effective des lieux, outre 1.000,00 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

Par mention au dossier du 8 juillet 2025, le juge des contentieux de la protection de ce tribunal s’est déclaré incompétent au profit du président du pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de PARIS, statuant en référé.

À l’audience du 1er octobre 2025, Monsieur [D] [R] et Madame [Z] [R], représentés par leur conseil, ont maintenu leurs demandes dans les termes de leur acte introductif d’instance et ont précisé qu’ils sollicitaient une indemnité d’occupation provisionnelle de 150,00 euros par mois à compter du jour de leur acquisition, ainsi que la suppression du délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux à l’expiration duquel l’expulsion peut intervenir. Ils ont, par ailleurs, conclu au rejet des prétentions adverses.

Au soutien de leurs demandes, ils exposent, au visa des articles 834 et 835 alinéa 2 du code de procédure civile, que la société TIP TOQUE occupe sans droit ni titre leur cave, ce qui constitue un trouble manifestement illicite, et font valoir que si la défenderesse affirme avoir conclu un bail avec l’ancien propriétaire, ce dernier atteste du contraire et qu’elle ne justifie d’aucun paiement en contrepartie de son occupation des lieux. Ils relèvent, par ailleurs, que le règlement de copropriété interdit l’usage commercial de la cave, utilisée pour entreposer du matériel et des denrées alimentaires.

Ils justifient leur demande de suppression du délai de deux mois de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution et leur refus de tout délai pour quitter les lieux par la voie de fait dont s’est rendue coupable la défenderesse. Enfin, ils affirment que le montant de l’indemnité d’occupation correspond au prix du marché.

La société TIP TOQUE, représentée par son président, Monsieur [J] [Q], a sollicité le débouté des demandes, subsidiairement, l’octroi d’un délai d’un an pour quitter les lieux, la fixation, à titre provisionnel, du montant de l’indemnité d’occupation à la somme de 80,00 euros par mois et le rejet de l’exécution provisoire, ainsi qu’en

tout état de cause, la condamnation de Monsieur [D] [R] et de Madame [Z] [R] à lui payer la somme de 1.500,00 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

Au soutien de ses demandes, elle argue de contestations sérieuses, ainsi que de l’absence d’urgence et de trouble manifestement illicite, en faisant valoir qu’elle utilise la cave depuis 2018, afin de stockage en vertu d’un bail verbal conclu avec les anciens propriétaires, moyennant un loyer mensuel de 80,00 euros, qu’elle y a réalisé, avec l’accord de ces derniers, d’importants aménagements et que les nouveaux propriétaires, qu’elle a rencontrés, étaient parfaitement informés de la situation.

Elle justifie sa demande subsidiaire d’un délai de grâce par l’ancienneté de son occupation, sa bonne foi, indiquant avoir tenté, à plusieurs reprises, de régulariser un bail écrit avec les nouveaux propriétaires, l’absence de nuisances et la nécessité de disposer de temps pour pouvoir évacuer son matériel. Enfin, elle considère que le montant sollicité au titre de l’indemnité d’occupation est très largement surévalué.

Il a été fait injonction aux parties de rencontrer un conciliateur de justice dans l’attente du délibéré, mais la conciliation n’a pas abouti.

Invitée, en cas d’échec de cette conciliation, à justifier du règlement d’un loyer aux anciens propriétaires, la société TIP TOQUE a, par notes reçues au greffe de ce tribunal les 7 et 8 octobre 2025, communiqué diverses pièces, dont, notamment, des copies de talons de chèques et des extraits de compte bancaire, ainsi qu’également un document intitulé « chronologie du dossier », les statuts d’une société dans laquelle les demandeurs sont associés et divers échanges de mails et de SMS avec les anciens et nouveaux propriétaires et le syndic de copropriété de l’immeuble. Elle a, par ailleurs, indiqué ne pas être opposée à une réouverture des débats, afin de permettre aux parties de s’expliquer contradictoirement sur ces nouveaux éléments.

Par note reçue au greffe de ce tribunal le 8 octobre 2025, Monsieur [D] [R] et Madame [Z] [R] ont transmis une copie intégrale de leur acte de vente, comme cela leur a été demandé par le juge de ce tribunal le 1er octobre 2025, ainsi que trois annonces de location de caves, et ont sollicité le rejet des nouvelles pièces produites par la société TIP TOQUE, ainsi que le débouté de la demande de réouverture des débats.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation et aux conclusions en défense, visées à l’audience, pour un plus ample exposé des moyens des parties à l’appui de leurs prétentions.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition greffe au 28 novembre 2025, puis a été prorogée, à plusieurs reprises, pour être, en définitive, rendue ce jour.

MOTIFS

Sur les demandes de rejet de pièces et de réouverture des débats

L’article 445 du code de procédure civile dispose qu’après la clôture des débats, les parties ne peuvent déposer aucune note à l’appui de leurs observations, si ce n’est à la demande du président dans les cas prévus aux articles 442 et 444 du même code.

Aux termes de l’article 442 du même code, le président et les juges peuvent inviter les parties à fournir les explications de droit ou de fait qu’ils estiment nécessaires ou à préciser ce qui paraît obscur.

Selon l’article 16 alinéas 1 et 2 du même code, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été, à même, d’en débattre contradictoirement.

Enfin, en vertu de l’article 444 du code de procédure civile, le président peut ordonner la réouverture des débats. Il doit le faire chaque fois que les parties n’ont pas été, à même, de s’expliquer contradictoirement sur les éclaircissements de droit ou de fait qui leur avaient été demandés. Ainsi, hors les cas où la réouverture des débats est obligatoire, la faculté d’ordonner la réouverture des débats est discrétionnaire.

En l’espèce, si la société TIP TOQUE a été autorisée à produire des documents en cours de délibéré, cette autorisation visait, uniquement, à lui permettre de pouvoir justifier du règlement de loyers aux anciens propriétaires, notamment par la production de ses relevés bancaires – les demandeurs étant de leur côté autorisés à répliquer sur ce point – et non à poursuivre les débats, en présentant de nouveaux moyens et arguments à l’appui de ses prétentions.

De même, si, après la clôture des débats, il a été demandé à Monsieur [D] [R] et à Madame [Z] [R] de produire une copie intégrale de leur acte d’achat, aux fins de vérifier toute mention pouvant y figurer concernant la cave litigieuse, ils n’ont pas été autorisés à communiquer d’autres documents, notamment à l’appui de leur demande d’indemnités d’occupation.

En conséquence, la pièce complémentaire n° 6 produite en cours de délibéré par la société TIP TOQUE, constituée de copies de talons de chèques et de relevés bancaires, et l’acte notarié de vente du 7 février 2025, roduit par Monsieur [D] [R] et Madame [Z] [R], eront déclarés recevables et les autres pièces communiquées par les parties, postérieurement à l’audience, seront écartées des débats. En outre, rien ne justifie la demande de réouverture des débats, laquelle sera, par conséquent, rejetée.

Sur les demandes d’expulsion et de paiement d’une indemnité d’occupation formées à l’encontre de la société TIP TOQUE

Il résulte, en premier lieu, de l’article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’urgence est caractérisée chaque fois qu’un retard dans la prescription de la mesure sollicitée serait préjudiciable aux intérêts du demandeur.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite, sur ce point, si les parties entendaient saisir les juges du fond.

C’est au moment où le juge statue qu’il doit apprécier non seulement l’urgence, mais également l’existence d’une contestation sérieuse.

En second lieu, il résulte de l’article 835 alinéa 1 du même code que le président peut toujours, même en cas de contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit qu’il incombe à celui qui s’en prétend victime de démontrer.

L’existence de contestations sérieuses n’interdit pas au juge de prendre les mesures nécessaires pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En troisième lieu, par application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut toujours accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision, tant en son principe qu’en son montant, et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

En quatrième lieu, en vertu de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

L’occupation sans droit ni titre d’un immeuble est de nature à constituer un trouble manifestement illicite et, à tout le moins, l’obligation de quitter les lieux, avec paiement d’une indemnité provisionnelle d’occupation, est non sérieusement contestable.

Enfin, en cinquième lieu, en application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver, conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, Monsieur [D] [R] et Madame [Z] [R] justifient être propriétaires de la cave litigieuse pour l’avoir acquise, le 7 février 2025, de la S.C.[F] [O] [T], ayant pour gérant Monsieur [N] [L], lequel certifie sur l’honneur aux termes d’une attestation du 25 mars 2025 « ne pas avoir conclu de bail locatif avec la SAS TIP TOQUE pour la cave n° 17 située au [Adresse 4] », alors que la défenderesse revendique, à son profit, l’existence d’un bail verbal et produit à cet effet :

— un contrat de location dactylographiée, non daté ni signé,

— des croquis de travaux concernant la cave n° 17,

— une attestation de Madame [I] [G], ancienne employée de Monsieur [N] [L], du 4 février 2025, laquelle certifie avoir « assisté en 2018 aux négociations et à la signature du bail » entre les représentants de la S.C..[F] [O] [T] et de la société TIP TOQUE pour la location de la cave « pour un loyer mensuel de 80 euros TTC », la société TIP TOQUE s’engageant à prendre en charge divers travaux conformément au croquis dont elle reconnaît « clairement l’écriture de Monsieur [N] [L] » et être allée « plusieurs fois récupérer chez TIP TOQUE (…) le paiement sous forme de chèques ou d’espèces » et avoir « déposé ces chèques sur le compte de M. [L] » ;

— des talons de chèques et des extraits de compte bancaire mentionnant plusieurs règlements par chèques.

Ces éléments sont susceptibles de caractériser l’existence d’un bail verbal au sens de l’article 1715 du code civil, qui dispose que si le bail sans écrit n’a pas encore reçu aucune exécution et que l’une des parties le nie, la preuve ne peut être reçue par témoins, quelque modique qu’en soit le prix.

La qualité d’occupante sans droit ni titre de la société TIP TOQUE souffre, donc, à tout le moins, d’une contestation sérieuse, l’appréciation de l’existence d’un bail verbal relevant d’un débat au fond.

L’existence d’un trouble manifestement illicite ne peut, davantage, être utilement invoquée, de sorte que les conditions du référé ne sont pas réunies.

Monsieur [D] [R] et Madame [Z] [R] seront, en conséquence, déboutés de leurs demandes d’expulsion et de paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité d’occupation.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [D] [R] et à Madame [Z] [R], qui perdent le procès, seront condamnés aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société TIP TOQUE les frais exposés dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 800,00 euros lui sera, donc, allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge du tribunal judiciaire, statuant en référé publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARONS recevables la pièce complémentaire n° 6 produite, en cours de délibéré, par la société TIP TOQUE, constituée de copies de talons de chèques et de relevés bancaires, et l’acte notarié de vente du 7 février 2025 produit, en cours de délibéré, par Monsieur [D] [R] et Madame [Z] [R],

ÉCARTONS des débats les autres pièces communiquées par les parties en cours de délibéré,

DISONS n’y avoir lieu à ordonner la réouverture des débats,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes d’expulsion et de paiement d’une indemnité d’occupation de Monsieur [D] [R] et de Madame [Z] [R],

RENVOYONS les parties à mieux se pourvoir,

CONDAMNONS Monsieur [D] [R] et Madame [Z] [R] à verser à la société TIP TOQUE la somme de 800,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS Monsieur [D] [R] et Madame [Z] [R] aux dépens,

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jour, mois et an susdits, et signé par le Juge et la Greffière susnommés.

La Greffière, Le Juge,

Décision du 15 avril 2026

PCP JTJ proxi référé – N° RG 25/03687 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAJVK