TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 13 AVRIL 2026

Chambre 5/Section 3

AFFAIRE: N° RG 24/11020 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Z3UV

N° de MINUTE : 26/00561

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 1] SIS [Adresse 2] / [Adresse 3], représenté par son syndic, le cabinet CHARLES BAUMANN

[Adresse 4]

[Localité 2]

représentée par Maître [X] de la SELEURL RHA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : D0567

C/

DEFENDEURS

S.A.R.L. SYGI PARTNERS

[Adresse 5]

[Localité 3]

non représentée

Madame [O] [B]

[Adresse 6]

[Localité 4]

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Claire TORRES, Vice-Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 02 Février 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Claire TORRES, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [O] [B] est propriétaire des lots n°80 et 180 au sein d’un immeuble dénommé « [Adresse 1] » situé [Adresse 2], [Adresse 7] à [Localité 5], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice signifié les 24 septembre et 4 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 8] [Adresse 9] » situé [Adresse 2], [Adresse 7] à Bondy (93140), représenté par son syndic en exercice le cabinet CHARLES BAUMANN, a fait assigner Madame [O] [B] et la société SYGI PARTNERS devant le tribunal judiciaire de Bobigny, aux fins notamment d’obtenir le paiement de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux impayés.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 17 février 2025 et signifiées le 24 février 2025 à Madame [O] [B] et le 11 mars 2025 à la société SYGI PARTNERS, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » situé [Adresse 2], [Adresse 7] à [Localité 5], représenté par son syndic, demande à la présente juridiction de :

— lui donner acte de ce qu’il se désiste de ses demandes dirigées contre la société SYGI PARTNERS ;

— condamner Madame [O] [B] à lui payer la somme à titre principal de 26.285.44 € incluant :

• 25.523,44 € au titre des charges de copropriété courantes et exceptionnelles impayées arrêtées au impayées et arrêtées pour la période comprise entre le 01/01/2019 et le 01/01/2025

• 762€ au titre des frais (article 10-1 L10.07.65) ;

— assortir la condamnation prononcée à l’encontre de Madame [O] [B] d’une condamnation au paiement de l’intérêt au taux légal à compter :

• de la mise en demeure du cabinet BAUMANN Syndic, en date du 17/08/2022 d’avoir à payer la somme de 17.441,61 € ;

• de la délivrance de l’assignation introductive d’instance sur la somme de 22.411,45 €,

• de la présente assignation pour le surplus ;

— condamner Madame [O] [B] à lui payer la somme de 2.000,00 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive :

— condamner Madame [O] [B] à lui payer une indemnité de 3.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens

Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un exposé des moyens du demandeur, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Régulièrement assignées respectivement par dépôt de l’acte à l’étude du commissaire de justice et à personne, Madame [O] [B] et la société SYGI PARTNERS n’ont pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 19 mars 2025 et fixée à l’audience de plaidoirie (juge unique) du 15 septembre 2025, puis renvoyée d’office à l’audience du 2 février 2026. À l’issue de celle-ci, la décision a été mise en délibéré au 13 avril 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur le désistement de l’instance à l’encontre de la société SYGI PARTNERS

En application des articles 394 et 395 du code de procédure civile, le demandeur peut, en toute matière, se désister de sa demande en vue de mettre fin à l’instance, et le désistement n’est parfait que par l’acceptation du défendeur, à moins que ce dernier n’ait présenté aucune défense au fond ou fin de non-recevoir au moment où le demandeur se désiste.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires s’est désisté de son instance à l’encontre de la société SYGI PARTNERS par conclusions notifiées le 17 février 2025 par la voie électronique, signifiées le 11 mars 2025 à l’intéressée.

De son côté, la société SYGI PARTNERS n’a pas constitué avocat. Elle n’a, par conséquent, présenté aucune défense au fond ou fin de non-recevoir.

Il convient par suite de constater le caractère parfait du désistement d’instance du syndicat des copropriétaires à l’encontre de la société SYGI PARTNERS, et partant l’extinction de l’instance en cours les opposant.

Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 1353 du code de procédure civile, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 45-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, les charges se définissent comme les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part, et les provisions sur charges comme les sommes versées ou à verser en attente du solde définitif qui résultera de l’approbation des comptes du syndicat.

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux la cotisation prévue à l’article 14-2-1, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

De surcroît, et en application de l’article 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel ; les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, l’assemblée générale pouvant cependant fixer des modalités différentes ;

la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-2-1 de cette même loi prévoit encore l’existence d’un fonds de travaux alimenté par une cotisation annuelle obligatoire, chaque copropriétaire contribuant au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

Il convient ici de rappeler que l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, et que le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Il est constant, cependant, que la décision de l’assemblée générale ne vaut pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, celui-ci pouvant contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire l’ensemble des pièces nécessaires à la démonstration du bien-fondé de sa créance, à savoir a minima le procès-verbal des assemblées générales approuvant les comptes et votant les budgets prévisionnels des exercices concernés, les décomptes de répartition des charges correspondants, et les documents comptables.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » situé [Adresse 2], [Adresse 7] à [Localité 5] verse notamment aux débats :

— un extrait de matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Madame [O] [B],

— le décompte de la créance réclamée arrêté au 1er janvier 2025, faisant apparaître un solde débiteur de 27.449,44 euros au titre des charges de copropriété et frais impayés,

— les procès-verbaux des assemblées générales en date des 27 juin 2019, 25 septembre 2020, 23 juin 2023, et 24 septembre 2024 portant approbation des comptes des exercices 2018, 2019, 2020, 2021, 2022 et 2023, vote du budget prévisionnel des exercices 2024 et 2025, et adoption de travaux,

— les appels de fonds adressés à Madame [O] [B],

— les décomptes annuels de répartition des charges définitives.

L’examen de ces pièces permet d’établir le bien-fondé du montant que le syndicat des copropriétaires réclame au titre des charges de copropriété impayées, à l’exception toutefois de la somme de 1926 euros correspondant au total des frais divers figurant sur le décompte susvisé, à savoir 40 euros sous l’intitulé « frais de mise en demeure » le 17/08/2022, 290 euros sous l’intitulé « transmission avocat » le 11/04/2023, 216 euros sous l’intitulé « suivi procédure » le 17/11/2023, 300 euros sous l’intitulé « HAIRON SUIVI DOSSIER » le 05/04/2024, 540 euros sous l’intitulé « HAIRON PROCEDURE [B] » le 26/08/2024, 300 euros sous l’intitulé « HAIRON : assignation » le 04/11/2024, 216 euros sous l’intitulé « suivi procédure » le 25/11/2024, et 24 euros sous l’intitulé « débours » le 19/12/2024.

La créance du syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété impayées suivant décompte arrêté au 1er janvier 2025 s’élève donc à la somme de 27.449,44 -1926 soit 25.523,44 euros.

De son côté, Madame [O] [B], non comparante, ne rapporte pas la preuve de paiements devant venir en déduction de ce montant, ainsi que la charge lui en incombe.

Par conséquent, Madame [O] [B] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » situé [Adresse 2], [Adresse 7] à [Localité 5] la somme de 25.523,44 euros au titre des charges de copropriété impayées échues entre le 1er janvier 2019 et le 1er janvier 2025 (appels 1er trimestre 2025 inclus), suivant décompte arrêté au 1er janvier 2025.

Conformément aux articles 1231-6 du code civil et 64 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 4 octobre 2024, date de signification de l’assignation, sur la somme de 21.905,45 euros (correspondant aux causes de l’assignation expurgées des sommes indues telles qu’identifiées ci-dessus), et à compter du 24 février 2025, date de signification des conclusions actualisées, sur le surplus.

Il convient d’observer à cet égard que la mise en demeure du 17 août 2022 ne saurait valablement constituer le point de départ des intérêts, la preuve de son envoi par lettre recommandée avec accusé de réception conformément aux modalités prévues par l’article 64 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 n’étant pas rapportée par le demandeur.

Sur la demande en paiement au titre des frais nécessaires exposés par la copropriété

Selon l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En application de ces dispositions, il appartient à la juridiction saisie de rechercher, avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi, si les frais sollicités par le syndicat font bien suite à une mise en demeure préalable – laquelle doit être justifiée par la production d’un accusé de réception – et s’ils sont bien nécessaires au recouvrement de sa créance – c’est-à-dire s’ils se rapportent à des diligences efficientes constituant une étape indispensable dans la procédure de recouvrement de la créance du syndicat. Leur preuve doit de surcroît être rapportée par la production de pièces justificatives suffisantes.

En l’espèce, l’examen des pièces produites par le syndicat des copropriétaires fait apparaître que plusieurs des frais au titre desquels il sollicite la condamnation de Madame [O] [B] sur le fondement de l’article 10-1 susvisé n’apparaissent pas à la fois nécessaires et justifiés :

— ainsi des frais de la mise en demeure du 17/08/2022 réclamés pour un montant de 40 euros, le demandeur ne justifiant pas de son envoi par lettre recommandée avec accusé de réception conformément aux modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967.

— ainsi des honoraires particuliers du syndic pour procéder notamment à la constitution du dossier, à sa remise au commissaire de justice et/ou à l’avocat, ou au suivi du présent contentieux, s’agissant d’actes élémentaires d’administration de la copropriété relevant de l’activité du syndic pour laquelle ce dernier est rémunéré dès lors qu’il n’est pas rapporté qu’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires. Ces frais, d’un total de 290 + 216 + 216 soit 722 seront donc écartés.

La demande formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » situé [Adresse 2], [Adresse 7] à [Localité 5] au titre des frais nécessaires prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ne peut, par suite, qu’être rejetée.

Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, il ressort de l’examen des pièces produites et notamment du décompte de créance que Madame [O] [B] a manqué de manière à la fois réitérée et prolongée à son obligation de paiement – la défenderesse n’ayant effectué aucun paiement au titre de ses charges courantes entre le 1er janvier 2019 et le 1er janvier 2025.

Il est en outre établi que l’intéressée a déjà été précédemment condamnée, par un jugement du tribunal d’instance de Bobigny du 3 avril 2019, à verser au syndicat des copropriétaires diverses sommes au titre d’arriérés de charges.

Ses manquements répétés à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété, sans justifier de raisons valables pouvant expliquer sa carence, ce malgré une précédente condamnation judiciaire, caractérisent sa mauvaise foi.

La durée durant laquelle la défenderesse s’est soustraite à ses obligations de copropriétaire ainsi que l’importance des sommes dues ont en outre nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement des fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic – préjudice certain distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires.

En conséquence, il convient de condamner Madame [O] [B] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » situé [Adresse 2], [Adresse 7] à [Localité 5] la somme de 2000 euros à titre de réparation du préjudice causé par sa résistance abusive.

Conformément à l’article 1231-7 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, Madame [O] [B], qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’instance.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, Madame [O] [B] sera également tenue de payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » situé [Adresse 2], [Adresse 7] à [Localité 5] une indemnité au titre des frais irrépétibles que l’équité commande de fixer à la somme de 1800 euros.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire, et en premier ressort ;

CONSTATE le caractère parfait du désistement d’instance du syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » situé [Adresse 2], [Adresse 7] à [Localité 5], pris en la personne de son syndic, à l’égard de la S.A.R.L. SYGI PARTNERS, et partant l’extinction de l’instance en cours qui les opposait ;

CONDAMNE Madame [O] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » situé [Adresse 2], [Adresse 7] à [Localité 5], pris en la personne de son syndic, la somme de 25.523,44 euros au titre des charges de copropriété impayées échues entre le 1er janvier 2019 et le 1er janvier 2025 (appels 1er trimestre 2025 inclus), suivant décompte arrêté au 1er janvier 2025, ce avec intérêts au taux légal à compter du 4 octobre 2024 sur la somme de 21.905,45 euros, et à compter du 24 février 2025 sur le surplus ;

REJETTE la demande formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » situé [Adresse 2], [Adresse 7] à [Localité 5], pris en la personne de son syndic, au titre des frais nécessaires prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE Madame [O] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » situé [Adresse 2], [Adresse 7] à [Localité 5], pris en la personne de son syndic, la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement ;

CONDAMNE Madame [O] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » situé [Adresse 2], [Adresse 7] à [Localité 5], pris en la personne de son syndic, la somme de 1800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Madame [O] [B] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Fait au Palais de Justice, le 13 avril 2026

La minute de la présente décision a été signée par Madame Claire TORRES, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame TORRES