DOSSIER N° RG 25/01822 – N° Portalis DB2W-W-B7J-NL6M

JUGEMENT REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 08 JUIN 2026

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DEMANDEUR :

OPH ROUEN HABITAT

5 Place du Général de Gaulle

BP 16

76001 ROUEN CEDEX 1

représenté par Mme [Y] [D], munie d’un pouvoir spécial

DEFENDEURS :

M. [B] [Z]

34 rue Brisout de Barneville

Appt 22

76100 ROUEN

comparant en personne

Mme [R] [Z]

34 rue Brisout de Barneville

Appt 22

76100 ROUEN

non comparante, non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 03 Avril 2026

JUGE : Jean FURET

GREFFIÈRE : Céline JOINT

Le présent jugement a été signé par Monsieur Jean FURET, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Marion POUILLE, Adjointe administrative faisant fonction de Greffier, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 4 mars 2020, l’OPH ROUEN HABITAT a donné à bail à Monsieur [B] [Z] et Madame [R] [Z] un logement situé 34 rue Brisout de Barneville, Appartement 22, ROUEN (76000), moyennant un loyer mensuel initial de 337,95 euros, outre une provision sur charges de 135,84 euros et de divers pour 3 euros.

Par lettre du 18 juillet 2024 reçue le 2 août 2024, l’OPH ROUEN HABITAT a saisi la caisse d’allocation familiales pour signaler la situation d’impayés de loyers de Monsieur [B] [Z] et Madame [R] [Z].

Un commandement de payer la somme en principal de 1 190,14 euros du chef d’un arriéré de loyer et charges a été signifié au locataire le 11 octobre 2024.

Par acte du 19 septembre 2025 pour Monsieur [B] [Z] et en date du 29 septembre 2025 pour Madame [R] [Z], l’OPH ROUEN HABITAT a fait assigner Monsieur [B] [Z] et Madame [R] [Z] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

— à titre principal : Constater la résiliation du contrat de location aux torts de Monsieur [B] [Z] et Madame [R] [Z] par acquisition de la clause résolutoire ;

— à titre subsidiaire : Prononcer la résolution judiciaire du contrat de location consenti aux locataires, pour manquement aux obligations du contrat de location par application des articles 1217 et 1224 du code civil ;

— Ordonner en conséquence l’expulsion de Monsieur [B] [Z] et Madame [R] [Z] ainsi que celle de toute personne introduite par lui dans les lieux ;

— Ordonner que faute pour Monsieur [B] [Z] et Madame [R] [Z] de ce faire, il sera procédé à son expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— Condamner Monsieur [B] [Z] et Madame [R] [Z] au paiement de la somme principale de 1 081,18 euros au titre des loyers et charges impayées à la date du 29 août 2025 suivant décompte fourni lors des débats ;

— Condamner Monsieur [B] [Z] et Madame [R] [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges prévus contractuellement et révisable dans les mêmes conditions, à compter du jugement à intervenir et jusqu’à la date de libération effective des lieux, et avec intérêts de droit ;

— Condamner Monsieur [B] [Z] et Madame [R] [Z] au paiement de la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner Monsieur [B] [Z] et Madame [R] [Z] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières des locataires.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Maritime le 30 septembre 2025.

À l’audience du 3 avril 2026, l’OPH ROUEN HABITAT dûment représenté, s’est rapporté à l’acte introductif d’instance et a actualisé la dette d’un montant de 2 197,34 euros arrêté au 31 mars 2026. Il ne s’oppose pas à l’octroi des délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.

Monsieur [B] [Z], cité par procès-verbal de remise à étude, a comparu en personne. Il fait savoir qu’il est en CDI et qu’il n’a plus de contact avec son ex-femme, celui-ci étant divorcé.

Il demande à bénéficier de délai de paiement à hauteur de 100 euros par mois en plus du loyer courant et à la suspension de la clause résolutoire.

Un accord a été trouvé entre les parties à l’audience sur des délais de 100 euros par mois en plus du loyer courant.

Madame [R] [Z], citée par procès-verbal de recherches infructueuses conformément à l’article 659 du code de procédure civile, n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 8 juin 2026

MOTIVATION

Sur l’absence du défendeur

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Madame [R] [Z], citée par procès-verbal de recherches infructueuses conformément à l’article 659, n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter à l’audience.

Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

L’OPH ROUEN HABITAT justifie avoir notifié une copie de l’assignation au représentant de l’État dans le département de la Seine-Maritime le 30 septembre 2025 soit plus de six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales par l’OPH ROUEN HABITAT le 2 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 19 septembre 2025 pour Monsieur [B] [Z] et en date du 29 septembre 2025 pour Madame [R] [Z], conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à l’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à Monsieur [B] [Z] et Madame [R] [Z] le 11 octobre 2024, leur accordant un délai de deux mois pour régler la dette. Il ressort du décompte produit par le bailleur que les causes du commandement de payer n’ont pas été intégralement apurées dans le délai de deux mois.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire et il convient de constater que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit le 12 décembre 2024.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de tout autre occupant de leur chef malgré la résiliation du bail, il convient de les condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 12 décembre 2024 et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’OPH ROUEN HABITAT ou à son mandataire.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, l’OPH ROUEN HABITAT verse aux débats un décompte arrêté au 2 avril 2026 dont il ressort que la dette est de 2 197,34 euros, échéance du mois mars 2026 incluse, après déduction des frais de procédure d’un montant de 222,91 euros.

Monsieur [B] [Z] et Madame [R] [Z] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il convient donc de les condamner à payer à l’OPH ROUEN HABITAT la somme de 2 197,34 euros au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation, avec intérêts au taux légal à compter du 11 octobre 2024 sur la somme de 1 190,14 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Aux termes de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable aux faits de l’espèce, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Il ressort du dernier décompte versé que Monsieur [B] [Z] a repris le paiement du loyer courant, en effectuant le versement mensuel du loyer intégral. Monsieur [B] [Z] demande à bénéficier de délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois en plus du loyer courant ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire. Au vu de la situation évoquée, des délais de paiement leur sont accordés dans les conditions prévues au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire sont suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, étant rappelé que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera que la clause résolutoire retrouve son plein effet, l’exigibilité immédiate du solde, l’expulsion de Monsieur [B] [Z] et Madame [R] [Z] à défaut de départ volontaire ainsi que leur condamnation au paiement de l’indemnité mensuelle d’occupation susvisée à compter du 12 décembre 2024 jusqu’à complète libération des lieux.

Sur les frais du procès

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, Monsieur [B] [Z] et Madame [R] [Z] qui succombent, sont condamnés aux dépens.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens.

En l’espèce, il y a lieu de condamner Monsieur [B] [Z] et Madame [R] [Z] à payer à l’OPH ROUEN HABITAT la somme de 50 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe,

DÉCLARE l’OPH ROUEN HABITAT recevable en sa demande en résiliation de bail ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 4 mars 2020 concernant le logement situé 34 rue Brisout de Barneville, Appartement 22, ROUEN (76000), donné en location à Monsieur [B] [Z] et Madame [R] [Z] et la résiliation de plein droit dudit bail à la date du 12 décembre 2024 ;

DIT que Monsieur [B] [Z] et Madame [R] [Z] sont occupants sans droit ni titre à compter de cette date ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [B] [Z] et Madame [R] [Z] à payer à l’OPH ROUEN HABITAT la somme de 2 197,34 euros avec intérêts au taux légal à compter du 11 octobre 2024 sur la somme de 1 190,14 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

AUTORISE Monsieur [B] [Z] et Madame [R] [Z] à s’acquitter de cette somme en 21 versements de 100 euros au minimum, payables le dixième jour de chaque mois suivant la signification du présent jugement, le 22e versement étant majoré du solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties ou engagement d’une procédure de surendettement ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification du jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courantes ou de l’arriéré, restée impayée justifiera :

— que la clause résolutoire retrouve son plein effet,

— que l’intégralité de la dette redevienne immédiatement exigible,

— qu’à défaut pour Monsieur [B] [Z] et Madame [R] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’OPH ROUEN HABITAT pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours de la force publique, étant rappelé qu’en cas de difficultés quant aux meubles il sera procédé conformément aux prévisions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— que Monsieur [B] [Z] et Madame [R] [Z] soit condamnés à verser à l’OPH ROUEN HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et accessoires de loyer qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 12 décembre 2024 jusqu’à la date de la libération effective des lieux ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [B] [Z] et Madame [R] [Z] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 11 octobre 2024, de la signification de l’assignation du 19 septembre 2025 pour Monsieur [B] [Z] et en date du 29 septembre 2025 pour Madame [R] [Z], de la dénonciation à la CAF et celui de la dénonciation de l’assignation en expulsion au représentant de l’État ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [B] [Z] et Madame [R] [Z] à payer à l’OPH ROUEN HABITAT la somme de 50 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

Le Greffier Le Président