DOSSIER N° RG 25/00771 -

N° Portalis DB2W-W-B7J-NCQV

JUGEMENT REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 15 JANVIER 2026

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DEMANDEUR :

OPH ROUEN HABITAT

5 place du Général de Gaulle

BP 16

76001 ROUEN CEDEX 1

Représenté par Mme [C] [R], munie d’un pouvoir spécial

DEFENDEUR :

M. [Z] [E] [D]

14 rue Galilée

Bâtiment Lombardie 1 – Cassiopée

Esc A – 10 ème étage – Appt 103

76000 ROUEN

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 14 Novembre 2025

JUGE : Jean FURET

GREFFIÈRE : Marion POUILLE

Le présent jugement a été signé par Monsieur Jean FURET, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Marion POUILLE, Adjointe administrative faisant fonction de Greffier, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date des 26 et 27 mars 2024, l’OPH ROUEN HABITAT a donné à bail à Monsieur [Z] [E] [D] un logement situé 14, rue Galilée, bâtiment Lombardie 1, Cassiopée, escalier A, 10ème étage, appartement 103 à ROUEN (76000), pour un loyer mensuel de 308,40 euros, 112,83 euros de provisions sur charges et 3,20 euros de charges diverses.

Par lettre du 6 janvier 2025, l’OPH ROUEN HABITAT a saisi la caisse d’allocations familiales.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 janvier 2025, l’OPH ROUEN HABITAT a fait signifier à Monsieur [Z] [E] [D] un commandement de payer dans un délai de six semaines visant la clause résolutoire pour un montant de 502,68 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 avril 2025, l’OPH ROUEN HABITAT a fait assigner Monsieur [Z] [E] [D] devant le juge des contentieux de la protection de ce siège aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [Z] [E] [D] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin avec le concours de la force publique,

— condamner Monsieur [Z] [E] [D] au paiement :

— de la somme de 707,88 euros au titre de la dette locative arrêtée au 11 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,

— de la somme de 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

— des dépens, qui comprendront notamment le coût de l’assignation, de sa notification à la Préfecture, ainsi que le coût du commandement de payer,

— rappeler l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Maritime le 22 avril 2025.

À l’audience du 14 novembre 2025, l’OPH ROUEN HABITAT, régulièrement représenté, reprend les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement de l’arriéré locatif à la somme de 486,92 euros, selon décompte arrêté au 10 novembre 2025. Il indique que le locataire a fait un dernier paiement de 7 euros, le 7 novembre 2025. Il s’oppose à l’octroi de délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.

Monsieur [Z] [E] [D], régulièrement cité à personne, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

Le diagnostic social et financier prévu par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 n’a pas été communiqué au greffe par la Préfecture avant la clôture des débats.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 janvier 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

EXPOSE DES MOTIFS

Sur la non-comparution du défendeur

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [Z] [E] [D] cité à personne, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter à l’audience.

Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 22 avril 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales par l’OPH ROUEN HABITAT le 6 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 18 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de l’OPH ROUEN HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur les demandes d’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet dans un délai de six semaines, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié au locataire par acte de commissaire de justice en date du 21 janvier 2025.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de six semaines.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 4 mars 2025 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu les 26 et 27 mars 2024 à compter du 5 mars 2025.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur [Z] [E] [D] et de tout occupant de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [Z] [E] [D]:

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 5 mars 2025, Monsieur [Z] [E] [D] est sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [Z] [E] [D] à son paiement à compter de 5 mars 2025, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé les 26 et 27 mars 2024, du commandement de payer délivré le 21 janvier 2025 et du décompte de la créance actualisé au 10 novembre 2025 que l’OPH ROUEN HABITAT rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Ce décompte fait état d’une dette de 486,92 euros, déduction faite du coût du commandement de payer et de l’assignation entrant dans les dépens.

Il ressort également de ce décompte que l’OPH ROUEN HABITAT réclame à Monsieur [Z] [E] [D] des frais d’assurance facturés à compter du mois de mai 2025 d’un montant mensuel de 3,52 euros. Ces frais sont justifiés par le demandeur qui produit une lettre de mise en demeure adressée au locataire en date du 29 avril 2025 lui rappelant qu’à défaut pour lui de justifier avoir assuré le logement dans le délai d’un mois, une assurance sera souscrite pour son compte et récupérable auprès de lui, comme le prévoit l’article 7 g de la loi du 6 juillet 1989.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [Z] [E] [D] à payer à l’OPH ROUEN HABITAT la somme de 486,92 euros, au titre des sommes dues au 10 novembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [Z] [E] [D] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer, de l’assignation et de la notification de ces actes aux administrations.

Il convient également de condamner Monsieur [Z] [E] [D] à payer à l’OPH ROUEN HABITAT la somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de l’OPH ROUEN HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu les 26 et 27 mars 2024 entre l’OPH ROUEN HABITAT d’une part, et Monsieur [Z] [E] [D] d’autre part, concernant les locaux situés 14, rue Galilée, bâtiment Lombardie 1, Cassiopée, escalier A, 10ème étage, appartement 103 à ROUEN (76000), sont réunies à la date du 5 mars 2025,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [Z] [E] [D] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [Z] [E] [D] à compter du 5 mars 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE Monsieur [Z] [E] [D] à payer à l’OPH ROUEN HABITAT la somme de 486,92 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 10 novembre 2025, échéance du mois d’octobre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

CONDAMNE Monsieur [Z] [E] [D] à payer à l’OPH ROUEN HABITAT l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 11 novembre 2025, échéance de novembre 2025, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,

CONDAMNE Monsieur [Z] [E] [D] à payer à l’OPH ROUEN HABITAT la somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [Z] [E] [D] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer, de l’assignation et de la notification de ces actes aux administrations,

DEBOUTE l’OPH ROUEN HABITAT de ses autres demandes et prétentions,

DIT n’y a voir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit du présent jugement,

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à M. le Préfet de la Seine-Maritime en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Ainsi jugé les jour, mois et an que dessus et après lecture la greffière a signé avec le président.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT