DOSSIER N° RG 25/01628 – N° Portalis DB2W-W-B7J-NKC3

JUGEMENT REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 04 MAI 2026

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DEMANDERESSE :

OPH HABITAT 76

112 BOULEVARD D’ORLEANS

CS 72042

76040 ROUEN CEDEX 1

Représentant : Mme [O] (Responsable contentieux) munie d’un pouvoir spécial

DEFENDEUR :

M. [B] [L]

3 rue du Maréchal Juin

76960 NOTRE-DAME-DE-BONDEVILLE

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 23 Mars 2026

JUGE : Emeline GUIBON-BONIN

GREFFIÈRE : Marion POUILLE

Le présent jugement a été signé par Madame Emeline GUIBON-BONIN, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 29 juillet 2013, l’OPH HABITAT 76 a donné à bail à Monsieur [B] [L] un logement situé 3 RUE DU MARÉCHAL JUIN, IMM. « ÉRABLE », ESC. 01 – ETA. 03 – APPT. 001, à NOTRE DAME DE BONDEVILLE (76 960), moyennant un loyer mensuel initial de 357,53 euros.

Par notification électronique du 2 mai 2025, l’OPH HABITAT 76 a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Un commandement de payer la somme en principal de 3 665,90 euros du chef d’un arriéré de loyer et charges et de justifier d’une assurance a été signifié au locataire le 14 mai 2025.

Par acte du 3 septembre 2025, l’OPH HABITAT 76 a fait assigner Monsieur [B] [L] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

— Constater la résiliation du contrat de location aux torts de Monsieur [B] [L];

— Subsidiairement, si le Tribunal estimait ne pas devoir constater l’acquisition de la clause résolutoire, prononcer la résolution judicaire du contrat de location par manquement aux obligations du contrat de location ;

— Ordonner en conséquence l’expulsion de Monsieur [B] [L] ainsi que celle de toute personne introduite par lui dans les lieux ;

— Ordonner que faute pour Monsieur [B] [L] de ce faire, il sera procédé à son expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— Condamner Monsieur [B] [L] au paiement de la somme principale de 5 139,22 euros au titre des loyers et charges impayés à la date du 24 juillet 2025 suivant décompte qui sera fourni lors des débats ;

— Condamner Monsieur [B] [L] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges, du jugement à intervenir jusqu’à la date de libération effective des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit ;

— Condamner Monsieur [B] [L] au paiement de l’assurance facturée de septembre 2020 à octobre 2020, de janvier 2021 à décembre 2021, de mars 2022 à février 2023, de mai 2023 à avril 2024 et de juillet 2024 à juin 2025, pour absence d’attestation fournie par le débiteur malgré les courriers de rappel envoyés ;

— Condamner Monsieur [B] [L] au paiement de la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner Monsieur [B] [L] au paiement des entiers dépens, y compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières.

L’assignation a été dénoncée à la Préfecture le 4 septembre 2025.

À l’audience du 23 mars 2026, l’OPH HABITAT 76, dûment représenté, s’en rapporte à l’acte introductif d’instance et actualise sa demande en paiement de l’arriéré locatif à la somme de 10 069,95 euros au 10 mars 2026.

Il précise que le locataire ne fait plus de versements depuis janvier 2025 et est opposé à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [B] [L], cité par procès-verbal de remise à étude, n’a pas comparu.

MOTIVATION

Sur l’absence du défendeur

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [B] [L], cité par procès-verbal de remise à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter à l’audience.

Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

L’OPH HABITAT 76 justifie avoir notifié une copie de l’assignation au représentant de l’État dans le département de la Seine-Maritime le 4 septembre 2025 soit plus de six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, l’OPH HABITAT 76 justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 2 mai 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 3 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la demande de résiliation du bail pour défaut de paiement

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à l’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à Monsieur [B] [L] le 14 mai 2025, lui accordant un délai de deux mois pour régler la dette. Il ressort du décompte produit par le bailleur que les causes du commandement de payer n’ont pas été intégralement apurées dans le délai de deux mois.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire et il convient de constater que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit le 15 juillet 2025.

Il convient, par conséquent, d’ordonner à Monsieur [B] [L] ainsi qu’à tous les occupants de son chef, de quitter les lieux et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser l’OPH HABITAT 76 à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de tout autre occupant de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 15 juillet 2025 et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’OPH HABITAT 76 ou à son mandataire.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, l’OPH HABITAT 76 verse aux débats un décompte arrêté au 10 mars 2026 dont il ressort que la dette est de 10 069,95 euros, déduction des frais de procédure d’un montant de 275,64 euros.

Il ressort de ce décompte que le montant réclamé comprend des frais relatifs à l’enquête d’occupation du parc social dit frais “OPS” pour un montant total de 175,26 euros (7,62 x 23).

L’article L.442-5 du code de la construction et de l’habitation dispose que « aux fins de permettre la transmission au Parlement des informations visées au 5° de l’article L. 101-1, les organismes d’habitations à loyer modéré communiquent les renseignements statistiques nécessaires au représentant de l’État dans le département du lieu de situation des logements après avoir procédé à une enquête auprès de leurs locataires et après avoir recueilli l’avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu de chaque occupant majeur directement, ou avoir été destinataires du revenu fiscal de référence transmis par les services fiscaux, ainsi que le numéro d’immatriculation au répertoire national d’identification des personnes physiques de chaque occupant majeur. Les locataires sont tenus de répondre dans le délai d’un mois.

À défaut, le locataire défaillant est redevable à l’organisme d’habitations à loyer modéré d’une pénalité de 7,62 euros, majorée de 7,62 euros par mois entier de retard, sauf s’il est établi que des difficultés particulières n’ont pas permis au locataire de répondre. Dans ce cas, l’organisme d’habitations à loyer modéré met en œuvre les moyens adaptés pour que le locataire puisse s’acquitter de cette obligation.

L’enquête mentionnée à l’alinéa précédent vaut enquête au sens de l’article L.441-9 ».

En l’espèce, le bailleur ne produit aucun courrier de mise en demeure qui aurait été adressé au locataire en respectant les dispositions légales susvisées. Il ne produit en effet que des courriers simples adressés à Monsieur [B] [L] pour lui demander de répondre à l’enquête OPS en 2020, 2022 et 2024.

Dès lors, le bailleur qui ne rapporte pas la preuve d’avoir effectivement adressé au locataire la mise en demeure requise par les dispositions de l’article L.441-9 du code de la construction et de l’habitation, formalité substantielle, ne peut prétendre au paiement des sommes visées ci-dessus, lesquelles seront retirées de la dette locative.

Il ressort également de ce décompte des frais d’assurance pour un montant total de 167,59 euros (2,82 x12 + 2,84 + 2,77 + 2,71 x 12 + 3,22 x 12 + 3,26 x 11 + 3,52 x 6).

L’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « à défaut de remise de l’attestation d’assurance et après un délai d’un mois à compter d’une mise en demeure non suivie d’effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci.

Cette mise en demeure doit informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour compte du locataire et vaut renoncement à la mise en œuvre de la clause prévoyant, le cas échéant, la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire.

Cette assurance constitue une assurance pour compte au sens de l’article L.112-1 du code des assurances. Elle est limitée à la couverture de la responsabilité locative mentionnée au premier aliéna du présent g. Le montant total de la prime d’assurance annuelle, éventuellement majoré dans la limite d’un montant fixé par décret en Conseil d’Etat, est récupérable par le bailleur par douzième à chaque paiement du loyer. Il est inscrit sur l’avis d’échéance et porté sur la quittance remise au locataire.

Une copie du contrat d’assurance est transmise au locataire lors de la souscription et à chaque renouvellement du contrat.

Lorsque le locataire remet au bailleur une attestation d’assurance ou en cas de départ du locataire avant le terme du contrat d’assurance, le bailleur résilie le contrat souscrit pour le compte du locataire dans le délai le plus permis par la législation en vigueur. La prime ou la fraction de prime exigible dans ce délai au titre de la garantie souscrite par le bailleur demeure récupérable auprès du locataire ».

En l’espèce, le bailleur ne justifie pas des frais d’assurance, en produisant uniquement des courriers simples car, si l’envoi d’un courrier en recommandé n’est pas exigé par le texte, il est indispensable à justifier de la bonne réception de l’enquête par les locataires et à sanctionner, de ce fait, leur absence de réponse.

Par conséquent, les frais d’assurance seront déduits de la dette locative.

Monsieur [B] [L] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il convient donc de le condamner à payer à l’OPH HABITAT 76 la somme de 9 727,10 euros, au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation arrêtés à la date du 10 mars 2026, mois de février 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 14 mai 2025 sur la somme de 3 665,90 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, Monsieur [B] [L] qui succombe, est condamné aux dépens, étant précisé que la charge des frais d’exécution forcée étant régie par les dispositions de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution, il n’appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ceux-ci.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut la partie qui succombe, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, il y a lieu de condamner Monsieur [B] [L] à payer à L’OPH HABITAT 76 la somme de 50 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe,

DÉCLARE l’OPH HABITAT 76 recevable en sa demande en résiliation de bail ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 29 juillet 2013 concernant le logement situé 3 RUE DU MARÉCHAL JUIN, IMM. « ÉRABLE », ESC. 01 – ETA. 03 – APPT. 001, NOTRE DAME DE BONDEVILLE (76 960), donné en location à Monsieur [B] [L] et la résiliation de plein droit dudit bail à la date du 15 juillet 2025 ;

DIT que Monsieur [B] [L] est occupant sans droit ni titre à compter de cette date ;

ORDONNE, en conséquence, à Monsieur [B] [L] de libérer de sa personne, de ses biens ainsi que de tout occupant de son chef les lieux situés 3 RUE DU MARÉCHAL JUIN, IMM. « ÉRABLE », ESC. 01 – ETA. 03 – APPT. 001, NOTRE DAME DE BONDEVILLE (76 960) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [B] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, l’OPH HABITAT 76 pourra, deux mois après un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de toute personne introduite de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

CONDAMNE Monsieur [B] [L] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 15 juillet 2025, est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE Monsieur [B] [L] à payer à l’OPH HABITAT 76 la somme de 9727,10 euros, au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation arrêtés à la date du 10 mars 2026, mois de février 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 14 mai 2025 sur la somme de 3 665,90 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [B] [L] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 14 mai 2025, de la signification de l’assignation du 3 septembre 2025, de celui de la dénonciation de l’assignation en expulsion au représentant de l’État ;

CONDAMNE Monsieur [B] [L] à payer à l’OPH HABITAT 76 la somme de 50 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIÈRE LA JUGE