DOSSIER N° RG 25/00700 – N° Portalis DB2W-W-B7J-NBZV

JUGEMENT REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 06 JANVIER 2026

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DEMANDERESSE :

OPH ROUEN HABITAT

5 Place du Général de Gaulle

BP 16

76000 ROUEN

Représentant : Mme [F] (Responsable contentieux) muni d’un pouvoir spécial

DEFENDEUR :

M. [Q] [U]

33 rue Galilée

76000 ROUEN

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 13 Novembre 2025

JUGE : Emeline GUIBON-BONIN

GREFFIÈRE : Céline JOINT

Le présent jugement a été signé par Madame Emeline GUIBON-BONIN, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du signé le 26 juillet 2023 et prenant effet au 27 juillet 2023, l’OPH ROUEN HABITAT a donné à bail à Monsieur [Q] [U] un local à usage d’habitation situé 33 rue Galilée, bâtiment Lombardie 1, les pléiades, étage 4, appartement n° 46, 76000 ROUEN, pour un loyer mensuel révisable, initialement fixé à 301,28 euros, outre une avance sur charges de 119,73 euros.

Le bailleur a fait délivrer à Monsieur [Q] [U] le 28 janvier 2025 un commandement visant la clause résolutoire, de payer dans un délai de deux mois, la somme de 1.660,11euros en principal, au titre des loyers et charges impayés, et d’avoir à justifier de l’assurance couvrant les risques locatifs dans un délai d’un mois.

Par lettre du 23 janvier 2025, l’OPH ROUEN HABITAT a saisi la caisse d’allocations familiales de la situation d’impayés de loyers dont elle a accusé réception le 28 janvier 2025.

Par assignation en date du 2 avril 2025, notifiée au représentant de l’État dans le département de la Seine-Maritime le 3 avril 2025, l’OPH ROUEN HABITAT a saisi le juge des contentieux de la protection de Rouen afin :

— de dire Monsieur [U] occupant sans droit ni titre des lieux sis 33 rue Galilée, 76000 ROUEN et de constater la résiliation du bail et l’acquisition au profit de l’OPH l’OPH ROUEN HABITAT du bénéfice de la clause résolutoire insérée au bail et rappelée dans le commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire délivré le 28 janvier 2025 ;

— en conséquence, ordonner l’expulsion de Monsieur [U] ainsi que celle de tout occupant de son chef des lieux loués sis 33 rue Galilée, 76000 ROUEN, si besoin est avec le concours de la force publique ;

— de condamner Monsieur [U] au paiement des sommes suivantes :

— la somme de 2.667,54 euros correspondant aux loyers, indemnités d’occupation, charges et accessoire échus et impayés au 28 mars 2025, date de la signification du commandement de payer les loyers, et ce conformément à l’article 1231-6 du code civil ;

— une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer revalorisé et augmenté des charges également revalorisées et accessoires jusqu’à la restitution effective des lieux;

— la somme de 200euros au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et ce avec intérêts au taux légal à compter de la décision à venir conformément à l’article 1231-7 du Code civil ;

— aux dépens de l’instance et de l’exécution du jugement à intervenir, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer :

— de rappeler l’exécution provisoire conformément à l’article 514 du Code de procédure civile.

A l’audience du 13 novembre 2025, l’OPH ROUEN HABITAT, régulièrement représenté, reprend les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement de l’arriéré locatif à la somme de 5.895,28 euros en principal, selon décompte arrêté au 10 novembre 2025.

Il précise qu’il sollicite l’acquisition de la clause résolutoire uniquement pour les loyers et charges impayés.

L’OPH ROUEN HABITAT s’oppose aux délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.

Bien que régulièrement cité à domicile, Monsieur [Q] [U] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Monsieur [Q] [U] ne s’est pas présenté aux rendez-vous proposés dans le cadre de l’établissement du diagnostic social et financier.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 6 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’absence du défendeur

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [Q] [U] cité à domicile, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter à l’audience.

Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’État dans le département de la Seine-Maritime le 3 avril 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales par l’OPH ROUEN HABITAT le 28 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 2 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de l’OPH ROUEN HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande principale

Sur la demande de résiliation du contrat de bail

Aux termes de l’article 1103 du Code civil : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus et deux mois après un commandement de payer resté infructueux, ou passé le délai d’un mois en cas de commandement visant le défaut d’assurance des risques locatifs, le bail pourrait être résilié de plein droit.

Par exploit en date du 28 janvier 2025, le bailleur a fait commandement à Monsieur [Q] [U] de s’acquitter de la somme de 1.660,11 euros au titre des loyers et charges impayés dans un délai de deux mois.

Monsieur [Q] [U] ne s’étant pas acquitté de l’intégralité des causes du commandement dans le délai imparti de deux mois, ladite clause résolutoire est acquise, et le bail s’en trouve de plein droit résilié le 29 mars 2025.

Sur la demande d’expulsion

Monsieur [Q] [U] n’ayant plus aucun droit ni titre pour occuper l’immeuble litigieux, il y a lieu d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, ainsi qu’il en sera disposé ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouvant résilié depuis le 29 mars 2025, Monsieur [Q] [U] est sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient de réparer ce dommage et de condamner Monsieur [Q] [U] à payer à l’OPH ROUEN HABITAT une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et ce, jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés.

Sur la demande de paiement des arriérés de loyers et de charges

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort du décompte de créance produit par le bailleur, qu’à la date du 10 novembre 2025, Monsieur [Q] [U] demeure redevable de la somme de 5.895,28 euros au titre des loyers et charges impayés, déduction faite des frais de procédure pour un montant de 129,49 euros.

Toutefois, il ressort de ce même décompte, que ce montant comprend des frais de pénalités divers, pour un montant total de 1,08 euros. Ces frais ne constituant pas des loyers ni des charges, il y a lieu de les soustraire du montant de l’arriéré locatif réclamé.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [Q] [U] à payer à l’OPH ROUEN HABITAT, au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation, la somme de 5.894,20 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 28 janvier 2025 sur la somme de 1.660,11euros, à compter du 2 avril 2025 sur la somme de 2.667,54 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur les mesures accessoires

Monsieur [Q] [U], succombant dans le cadre de la présente instance, sera condamné aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 28 janvier 2025, de l’assignation du 2 avril 2025 et de la notification de ces actes aux administrations les 28 janvier 2025 et 3 avril 2025.

Condamné aux dépens, Monsieur [Q] [U] sera condamné à verser au bailleur une indemnité qu’il est équitable de fixer à 50 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection de Rouen, statuant après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail du 27 juillet 2023, entre l’OPH ROUEN HABITAT d’une part, et Monsieur [Q] [U] d’autre part, concernant les locaux situés 33 rue Galilée, bâtiment Lombardie 1, étage 4, appartement n° 46, 76000 ROUEN, sont réunies à la date du 29 mars 2025 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNE la libération des lieux;

ORDONNE, faute de départ volontaire de Monsieur [Q] [U], son expulsion des lieux loués ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec si nécessaire le concours de la force publique qui devra être requise selon les normes légales et réglementaires applicables, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ; le sort des meubles se trouvant dans les lieux est régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [Q] [U] à payer à l’OPH ROUEN HABITAT la somme de 5.894,20 euros au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 10 novembre 2025, échéance du mois d’octobre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 28 janvier 2025 sur la somme de 1.660,11 euros, à compter du 2 avril 2025 sur la somme de 2.667,54 euros et à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [Q] [U] à payer à l’OPH ROUEN HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 1er décembre 2025, soit l’échéance du mois de novembre 2025, et jusqu’à parfaite libération des lieux ;

DEBOUTE l’OPH ROUEN HABITAT du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Monsieur [Q] [U] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 28 janvier 2025, de l’assignation du 2 avril 2025 et de la notification de ces actes aux administrations les 28 janvier 2025 et 3 avril 2025;

CONDAMNE Monsieur [Q] [U] à payer à l’OPH ROUEN HABITAT la somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE