TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

Pôle de proximité

[Adresse 1]

[Localité 7]

N° minute : 1906

Références : R.G N° N° RG 24/00705 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-P5KD

JUGEMENT

DU : 26 Décembre 2024

M. [R] [N]

Mme [L] [T] [F] épouse [N]

C/

M. [V] [J]

Mme [E] [J]

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 26 Décembre 2024.

DEMANDEURS:

Monsieur [R] [N]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Madame [L] [T] [F] épouse [N]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Tous deux représentés par M^e Anne-Elisabeth DEZARD, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEURS:

Monsieur [V] [J]

[Adresse 2]

[Localité 7]

représenté par Maître COHEN – HYEST de la SCP COHEN-HYEST, avocats au barreau d’ESSONNE

Madame [E] [J]

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par M^e Véronique BEMMER, avocat au barreau d’ESSONNE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Fabian BACHEM, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Sophie LASNE, F.F. Greffier

DEBATS :

Audience publique du 24 Octobre 2024

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Fabian BACHEM, Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Sophie LASNE, F.F. Greffier

Exposé du litige :

En vertu d’un contrat de bail passé par acte sous seing privé en date du 19/07/2019, M. [V] [J] et Mme [E] [J] sont locataires d’un local à usage d’habitation sis [Adresse 2] à [Localité 7], et appartenant à M. [R] [N] et Mme [L] [T] [F] épouse [N].

Par acte du 22/11/2023, M. [R] [N] et Mme [L] [T] [F] épouse [N] ont fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 1.369,51 euros au titre des loyers et charges échus à la date du 15/11/2023.

Le montant du loyer et de l’avance sur charges s’élève à la somme de 940,54 euros par mois.

Par acte en date du 28/03/2024, M. [R] [N] et Mme [L] [T] [F] épouse [N] ont fait assigner M. [V] [J] et Mme [E] [J] devant le juge des contentieux de la protection d’ EVRY et demandent :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et ordonner l’expulsion des locataires,

— condamner solidairement les locataires à payer la somme de 2.739,64 euros au titre des loyers, charges arrêtés au jour de l’assignation avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme réclamée à cet acte et à compter de l’assignation pour le surplus,

— condamner solidairement les locataires à payer une indemnité d’occupation mensuelle, égale au montant des loyers et charges à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et ce, jusqu’à la libération complète des lieux,

— condamner solidairement les locataires à payer la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts,

— condamner solidairement les locataires à payer la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement les locataires aux entiers dépens.

A l’audience, M. [R] [N] et Mme [L] [T] [F] épouse [N], représentés par leur conseil, réactualisent leur créance à la somme de 8.949,80 euros, au titre des loyers échus à la date du 9/10/2024. Ils s’opposent à l’octroi de délais de paiement ou de délais pour quitter les lieux.

Cité par acte délivré par remise en l’étude, M. [V] [J], représenté par son conseil, indique percevoir une pension de retraite de 1.162 euros et bénéficie d’une APL (dernier montant : 87 euros). Il précise qu’une procédure de divorce est en cours et qu’il souhaite quitter rapidement l’appartement pour un logement plus petit correspondant mieux à ses besoins. Il sollicite les plus larges délais de paiement et délais pour quitter les lieux.

Citée par acte délivré par remise en l’étude, Mme [E] [J], représentée par son conseil, indique avoir un revenu de 1.738 euros en qualité d’adjointe administrative et demande de :

— lui donner acte de son congé du 31/08/2023 et de l’absence de dette à son égard,

— subsidiairement, si elle est tenue à la dette jusqu’au 31/03/2024 en aplication de l’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 pour un montant de 3.652,44 euros, lui accorder des délais de paiement sur 36 mois, et dire que la charge finale de la dette doit peser sur M. [V] [J],

— de condamner tout succombant à lui verser 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens.

Par note en délibéré autorisée, les bailleurs justifient avoir saisi la CCAPEX le 23/11/2023.

L’affaire a été mise en délibéré au 26/12/2024, date indiquée à l’issue des débats.

Motifs de la décision :

Sur quoi,

Attendu que l’application de l’article 24 V. et VII. de la loi du 6 juillet 1989 concernant l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit, dans sa version applicable au présent litige, suppose que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ;

Qu’en l’espèce, il apparaît, au vu du décompte du bailleur arrêté au 9/10/2024, que les locataires n’ont pas repris le paiement du loyer (résiduel) au jour de l’audience ; que les dispositions précitées n’ont donc pas vocation à s’appliquer ;

Sur les loyers et charges impayés

Sur l’arriéré de loyers et charges

Attendu qu’aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ;

Attendu que M. [R] [N] et Mme [L] [T] [F] épouse [N] versent aux débats l’acte de bail, le décompte des loyers et charges prouvant ainsi les obligations dont ils réclament l’exécution ;

Attendu qu’il ressort des pièces fournies qu’au 9/10/2024, la dette s’élève à la somme de 8.949,80 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, terme d’octobre 2024 inlus, à laquelle il convient de faire droit ;

Sur la solidarité passive

Attendu qu’en application de l’article 220 du code civil, les dépenses locatives sont des dettes ménagères engageant solidairement les époux ; que les obligations solidaires issues du mariage au sens de l’article 220 du code civil ne cessent qu’avec l’accomplissement des formalités de publication du divorce à l’état civil, rendant ce dernier opposable aux tiers ; que la solidarité jouera peu important que l’un des époux ait quitté les lieux loués avant cette date, et malgré le congé qu’il a fait délivrer au bailleur ; qu’il en est également ainsi, nonobstant l’attribution de la jouissance du domicile à un seul des conjoints par le juge aux affaires familiales, lorsqu’il s’agit d’une dette afférente à un contrat de location signé par les deux époux, fussent-ils séparés de fait depuis quelques années ;

Attendu que l’article 1310 du code civil dispose que la solidarité ne se présume point, il faut qu’elle soit expressément stipulée ;

Attendu que la solidarité des locataires est expressément prévue au contrat de bail, de sorte que les locataires seront condamnés solidairement au paiement des loyers (et indemnités d’occupation) dus au bailleur et in solidum aux frais de la présente instance ;

Sur le congé délivré par Mme [E] [J]

Attendu que Mme [E] [J] a donné congé le 31/08/2023 avec effet au 30/09/2023 ; qu’il est rappelé que le congé donné par l’un des colocataires tenu solidairement ne peut mettre fin à la solidarité, que ce colocataire reste donc tenu au paiement des loyers jusqu’au terme du bail et que les dispositions de l’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 ne sont pas applicables aux époux ;

Que Mme [E] [J] ne sera ainsi tenue solidairement de la dette locative ;

Sur les délais de paiement

Attendu que, compte tenu des difficultés éprouvées par M. [V] [J] et Mme [E] [J], il y a lieu de leur accorder par application de l’article 1343-5 du code civil, un échelonnement de la dette sur une durée de 24 mois maximum et de les autoriser à se libérer respectivement par mensualités de 372 euros ;

Qu’à défaut de règlement d’une mensualité, l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, après une mise en demeure adressée aux locataires demeurée infructueuse pendant 10 jours ;

Sur les dommages-intérêts

Attendu qu’aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance ;

Qu’en l’espèce, le demandeur n’établit en rien l’existence d’un préjudice distinct de celui résultant du retard dans les paiements et qui se trouve réparé par les intérêts moratoires ni l’existence d’une mauvaise foi du défendeur qui justifieraient l’allocation de dommages-intérêts distincts ;

Qu’en conséquence, M. [R] [N] et Mme [L] [T] [F] épouse [N] seront déboutés de leur demande en paiement de dommages-intérêts ;

Sur la résiliation du bail

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Attendu que l’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été régulièrement notifiée au Préfet du département de l’Essonne le 4/04/2024 et ce plus de six semaines avant l’audience du 24/10/2024 ;

Que celle-ci est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989 ;

Attendu que l’article 24 modifié par la loi du 24 mars 2014 dispose qu’à compter du 01er janvier 2015, les bailleurs personnes morales ne pourront faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande une assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail motivée par l’existence d’une dette locative ou demandes reconventionnelles en ce sens avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) ; que toutefois, cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides logements (allocation logement et aide personnalisée au logement) ;

Que le délai ayant été respecté, le bailleur ayant saisi la CCAPEX le 23/11/2023, l’assignation est recevable au regard des dispositions de la loi du 24 mars 2014;

Attendu que le contrat de bail unissant les parties stipule qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux ;

Attendu qu’aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 Juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ;

Attendu qu’il n’est pas sérieusement contestable que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés ;

Attendu que ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer régulier du 22/11/2023 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 Juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 Mai 1990 ;

Qu’ainsi, le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 22/01/2024 par le seul effet de la clause résolutoire incluse dans le bail ;

Sur la demande d’indemnité d’occupation

Attendu que l’application de la clause résolutoire a pour effet de déchoir les locataires de tout droit d’occupation du local donné à bail ;

Qu’à compter de la résiliation du bail et du mois suivant la dernière mensualité comprise dans la condamnation en principal susmentionnée, jusqu’au départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux, les locataires se trouvent redevables d’une indemnité d’occupation mensuelle qu’il convient de fixer à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été réglées, si le bail s’était poursuivi, sans possibilité de majoration future au regard de sa nature indemnitaire et non contractuelle ;

Attendu que l’engagement solidaire des copreneurs au titre des loyers et charges ne survit pas, sauf stipulation contraire à la résiliation bail ; qu’en effet, l’indemnité d’occupation est due en raison de la faute quasi-délictuelle commise par ceux qui se maintiennent sans droit dans les lieux, lesquels demeurent alors tenus in solidum ; que celui qui se maintient seul dans les lieux sera seul tenu de l’indemnité d’occupation ;

Qu’en outre, s’agissant d’époux, s’ils sont tenus solidairement des loyers jusqu’à la transcription du jugement de divorce en marge des registres de l’état civil, la solidarité entre époux séparés ne jouera après la résiliation du bail que si l’indemnité due pour l’occupation des lieux par un seul époux a un caractère ménager (entretien du ménage ou l’éducation des enfants) ; qu’ainsi, si le logement sert à l’habitation de l’un des époux et des enfants communs, l’autre est donc également tenu solidairement au paiement de l’indemnité d’occupation jusqu’à la publication du jugement de divorce ; qu’à défaut de caractère ménager, la solidarité légale cesse pour le paiement de l’indemnité d’occupation à la date de leur séparation de fait ;

Attendu également que l’article 1310 du code civil dispose que la solidarité ne se présume point, il faut qu’elle soit expressément stipulée ;

Que la solidarité des locataires est expressément prévue au contrat de bail y compris pour l’indemnité d’occupation, de sorte qu’en l’absence du caractère de dettes ménagères des indemnités d’occupation, les locataires seront condamnés solidairement au paiement des indemnités d’occupation dus au bailleur et in solidum aux frais de la présente instance ;

Attendu par ailleurs, que le colocataire non fautif au titre de la responsabilité quasi-délictuelle résultant de l’occupation des lieux sans droit ni titre, dispose d’une action récursoire à l’encontre du colocataire qui s’est maintenu dans les lieux pour les sommes versées postétieurement à la résiliation du bail ;

Qu’en l’espèce, le bail ayant été résilié le 22/01/2024, Mme [E] [J] dispose d’une action récursoire à caractère subrogatoire à l’encontre de M. [V] [J] en application de l’article 1251 3° devenu l’article 1346 du code civil, lequel supportera la charge finale des indemnités d’occupation versées par Mme [E] [J] à compter de cette date ; que M. [V] [J] sera ainsi condamné à garantir Mme [E] [J] des sommes qu’elle aura versées au titre de la dette locative à compter du 22/01/2024 ;

Sur la demande d’expulsion

Attendu que les bailleurs ont un intérêt certain à reprendre possession dans un bref délai des lieux occupés sans droit ni titre ; qu’il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion du locataire ;

Sur les délais pour quitter les lieux demandés par M. [V] [J]

Attendu que selon l’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution :

“Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Cette disposition n’est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l’article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.

Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte” ;

Attendu que l’article L. 412-4 du même code :

“La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés” ;

En l’espèce, s’il est bien constaté que M. [V] [J] s’est maintenue dans les lieux depuis le 22/01/2024, soit depuis près d’une année et demie à ce jour, ce dernier justifie de la multiplication de difficultés personnelles depuis un AVC survenu en 2018, qu’il s’agisse, selon ses dires, d’une procédure de divorce en cours, mais aussi de la nécessité d’aides pour son quotidien au regard de son handicap. Il indique également souhaiter quitter l’appartement des époux [N] dont il ne peut assumer le loyer seul et qui n’est plus adapté à sa situation et avoir déposé une demande de logement social.

Dans ces conditions, et pour faciliter la mise en oeuvre de mesures d’accompagnement social aux fins de relogement, il conviendra de lui accorder, sur le fondement de l’article L.412-3 du code précité, un délai de 6 mois, à compter de la signification de la présente décision, pendant lequel l’expulsion ne pourra pas avoir lieu.

Sur les demandes accessoires

Attendu que M. [V] [J] et Mme [E] [J] succombent à l’instance de sorte qu’ils doivent être condamnés aux entiers dépens ;

Attendu qu’aucun motif lié à l’équité ne commande qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

Statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Condamne solidairement M. [V] [J] et Mme [E] [J] à verser à M. [R] [N] et Mme [L] [T] [F] épouse [N] la somme de 8.949,80 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, selon décompte du 9/10/2024, dette arrêtée au 31/03/2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement sur la somme de 1.369,51 euros et à compter du jugement pour le surplus ;

Autorise M. [V] [J] et Mme [E] [J] à apurer la dette locative précédemment fixée en 24 mensualités de 372 euros chacune, la dernière étant constituée du solde de la dette ;

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à son terme, l’intégralité des sommes restant dues deviendra de plein-droit immédiatement exigible dix jours après la date de présentation d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse ;

Constate la résiliation à compter du 22/01/2024 du bail convenu entre les parties ;

Ordonne l’expulsion de M. [V] [J], faute pour eux d’avoir libéré les lieux dans le délai de deux mois après le commandement prévu par les articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, de leurs biens et de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

Accorde à M. [V] [J] un délai de grâce de 6 mois, à compter de la signification de la présente décision, pendant lequel leur expulsion ne pourra pas avoir lieu ;

Condamne M. [V] [J] et Mme [E] [J] à verser à M. [R] [N] et Mme [L] [T] [F] épouse [N] une indemnité d’occupation mensuelle fixée à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été réglées, si le bail s’était poursuivi, se substituant aux loyers et charges, à compter du 01/11/2024 jusqu’au départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux ;

Condamne M. [V] [J] à verser à Mme [E] [J] toute somme qu’elle aura elle-même versée à M. [R] [N] et Mme [L] [T] [F] épouse [N] au titre des indemnités d’occupation à compter du 22/01/2024 ;

Déboute M. [R] [N] et Mme [L] [T] [F] épouse [N] de leur demande de dommages et intérêts ;

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum M. [V] [J] et Mme [E] [J] aux entiers dépens comprenant le coût de l’assignation et du commandement de payer ;

Dit que les dépens seront recouvrés conformément aux règles régissant l’aide juridictionnelle concernant M. [V] [J] ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le magistrat et le greffier susnommés.

Le greffier,Le président,