DOSSIER N° RG 25/00219 – N° Portalis DB2W-W-B7J-M5XL

JUGEMENT CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 18 FEVRIER 2026

_____________________________________________________________________________________________

DEMANDEURS :

M. [K] [U] et Mme [R] [U] épouse [U]

8 Rue Charles Lenepvu

76240 BONSECOURS

Représentant : M^e Jacques FORESTIER, avocat au barreau du HAVRE

DEFENDERESSE :

Mme [E] [T]

35 rue guy de maupassant

Im ile de france appt 13

76650 PETIT COURONNE

Représentant : Maître Frédéric CAULIER de la SELARL CAULIER VALLET, avocats au barreau de ROUEN

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 09 Décembre 2025

JUGE : Emeline GUIBON-BONIN

GREFFIÈRE : Céline JOINT

Le présent jugement a été signé par Madame Emeline GUIBON-BONIN, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 6 janvier 2016, Madame [R] [U] née [I] a donné à bail à Madame [E] [T] un appartement situé 89 rue Guy de Maupassant à PETIT COURONNE (76650), pour un loyer mensuel de 630 euros, outre une avance sur charges de 50 euros.

Un dépôt de garantie d’un montant de 630 euros a été versé lors de l’entrée dans les lieux.

Un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement le 6 janvier 2016.

Madame [E] [T] a été expulsée des lieux loués et les a quittés en juin 2023, suite à un congé pour vendre délivré le 23 juin 2021 et dont la validité a été constatée par jugement en date du 9 septembre 2022 par le juge des contentieux de la protection de Rouen.

Un constat d’état des lieux de sortie a été dressé par commissaire de justice le 22 juin 2023.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 26 janvier 2024, Monsieur [K] [U] et Madame [R] [U] née [I] ont mis en demeure Madame [E] [T] de payer la somme de 4.624,08 euros au titre des réparations locatives.

Une conciliation a été menée le 27 juin 2024 devant le conciliateur de justice, en vain, les parties n’ayant pas trouvé de solution au litige les opposant.

Par assignation en date du 4 février 2025, Monsieur [K] [U] et Madame [R] [U] née [I] ont saisi le juge des contentieux de la protection de Rouen afin qu’il :

— condamne Madame [E] [T] à lui payer la somme de 4.258,30 euros au titre des réparations locatives ;

— condamne Madame [E] [T] au paiement d’une somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, comprenant le coût de la mise en demeure et de l’assignation.

Appelée à l’audience du 28 avril 2025, l’affaire a fait l’objet de renvois aux fins de sa mise en état avant d’être retenue à l’audience du 9 décembre 2025.

Aux termes de leurs conclusions déposées à l’audience du 9 décembre 2025, auxquelles il convient de se référer plus amplement, Monsieur [K] [U] et Madame [R] [U] née [I], représentés par leur conseil, reprennent les termes de leur acte introductif d’instance.

Au soutien de leurs prétentions, Monsieur [K] [U] et Madame [R] [U] née [I] font valoir que Madame [E] [T] a causé des dégradations locatives dont elle doit répondre et qu’ils produisent des devis pour un montant total de 4.964,70 euros dont il a d’ores et déjà été déduit le devis de réfection des trois poignées et le devis du meuble sous l’évier ainsi que le montant du dépôt de garantie.

Ils précisent que le logement est toujours en vente et qu’ils s’opposent alors à la demande d’astreinte.

Aux termes de ses conclusions déposées à l’audience du 9 décembre 2025, auxquelles il convient de se référer plus amplement, Madame [E] [T], représentée par son conseil, sollicite du tribunal de :

— débouter les époux [U] de leurs demandes ;

— condamner les époux [U] à lui payer la somme de 630 euros au titre du dépôt de garantie majorés de 68 euros (10% du loyer hors charges) par mois à compter du 22 juin 2023 ;

— faire injonction aux époux [U] de justifier de l’usage et du devenir de l’appartement en cause depuis juin 2023 sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— condamner les époux [U] au paiement d’une indemnité de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile sachant que cette indemnité ne peut être inférieure à 1,5 fois le montant de l’aide juridictionnelle soit 1.036,80 euros ;

— condamner les époux [U] aux dépens.

Madame [E] [T] invoque deux difficultés liées aux demandes de Monsieur et Madame [U].

D’une part, elle fait valoir que l’état des lieux d’entrée des bailleurs est différent de celui qu’elle détient, les différences portant sur l’état de la chambre 1 et sur la révision de la chaudière qui est mise à sa charge. Elle indique également que les demandes effectuées portent sur les reprises de la peinture et le changement des meubles de cuisine qui étaient lors de l’entrée dans les lieux déjà en mauvais état puisque la locataire était autorisée à refaire les peintures et la cuisine.

D’autre part, elle mentionne que le moyen de preuve constitué par le procès-verbal de constat de commissaire de justice est un abus de droit, dès lors qu’il n’est pas démontré qu’elle a été informée de son droit à faire valoir ses observations ou se faire assister lors de ce constat.

A titre reconventionnel, Madame [E] [T] sollicite que les époux [U] justifient qu’ils n’ont pas finalement vendu leur logement ou s’ils l’ont revenu à un prix inférieur à celui proposé, dans le cadre d’une contestation du congé pour vendre qui lui a été délivré.

L’affaire a été mise en délibéré, par mise à disposition au greffe, au 18 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en paiement au titre des réparations locatives

L’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu d’user de la chose louée en bon père de famille et suivant la destination donnée par le bail.

Aux termes de l’article 7 b), c) et d) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant leur destination, de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations.

Le décret n°87-712 du 26 août du 26 août 1987 fixe la liste des réparations ayant le caractère de réparations locatives incombant au locataire.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Il résulte de ces dispositions qu’il appartient au locataire, lors de son départ, de rendre les lieux loués dans un état similaire à celui dans lequel ils étaient lors de son arrivée, en tenant compte de l’usure normale de ceux-ci dont il ne saurait être tenu responsable.

Dans le cas contraire, l’existence de désordres ou de dégradations locatives caractérise une faute de la part du locataire à l’égard de ses obligations contractuelles, qui peut entraîner la mise en jeu de sa responsabilité contractuelle.

Le régime des réparations locatives exige donc la démonstration d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité.

La faute du locataire réside dans la restitution des locaux dans un état dégradé ou non conforme aux obligations découlant de la loi ou du contrat.

S’agissant du préjudice, il est de jurisprudence constante que l’indemnisation du bailleur en raison de l’inexécution par le preneur des réparations locatives prévues au bail n’est pas subordonnée à l’exécution de ces réparations (Civile 3ème, 30 janvier 2002, n°00-15.784). Dans trois arrêts du 27 juin 2024, la troisième chambre civile de la Cour de Cassation a pu préciser que le préjudice lié à l’inexécution des réparations peut « comprendre le coût de la remise en état des locaux, sans que son indemnisation ne soit subordonnée à l’exécution des réparations ou à l’engagement effectif de dépenses ». Le préjudice doit être apprécié « à la date à laquelle le juge statue », et il doit être pris « en compte, lorsqu’elles sont invoquées, les circonstances postérieures à la libération des locaux, telles la relocation, la vente ou la démolition » (Civile 3ème, 27 juin 2024, n°22-10,298, n°22-21.272 et 22-24.502).

Selon les dispositions de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, un état des lieux est établi dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Par ailleurs, cet article indique que l’état des lieux est établi contradictoirement entre les parties ou à défaut par commissaire de justice à l’initiative de la partie la plus diligente et à frais partagés par moitié. Il en résulte que le bailleur ne peut demander remboursement de la moitié du constat d’huissier que s’il démontre qu’il n’a pas été possible d’établir l’état des lieux amiablement et contradictoirement entre les parties. Lorsque l’état des lieux doit être établi par commissaire de justice, les parties en sont avisées par lui au moins sept jours à l’avance par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Faute d’état des lieux, il est fait application de la présomption de bon état édictée par l’article 1731 du code civil. Cet article prévoit que s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

L’article 1732 du même code précise qu’il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

A défaut d’état des lieux ou de la remise d’un exemplaire de l’état des lieux à l’une des parties, la présomption établie par l’article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l’établissement de l’acte ou à sa remise à l’une des parties.

En l’espèce, Monsieur [K] [U] et Madame [R] [U] née [I] versent aux débats un constat d’état des lieux d’entrée, établi le 6 janvier 2016, ainsi qu’un constat de commissaire de justice établi le 22 juin 2023.

S’agissant de l’état des lieux d’entrée, Madame [T] le conteste indiquant qu’il y a des divergences entre celui qu’elle a en sa possession et celui versé par les bailleurs.

Force est en effet de constater à la lecture des deux états des lieux d’entrée produits :

— une divergence concernant l’état de la chambre n°1. En effet, sur celui détenu par Madame [T], il est précise que la chambre 1 est en « mauvais état » alors que rien n’est indiqué que celui détenu par les bailleurs ;

— une divergence concernant les murs dont il est précisé sur l’état des lieux des bailleurs qu’il s’agit de la peinture dans la cuisine, le séjour et la chambre 1 alors que rien n’est coché sur celui de la locataire ;

— une divergence concernant le sol dont il est précisé sur l’état des lieux des bailleurs qu’il y a du carrelage dans la cuisine, le séjour et la chambre 1 alors qu’il est précisé sur l’état des lieux de Madame [T] qu’il y a du carrelage uniquement dans la chambre 2 ;

— une divergence concernant les portes dont il est précisé sur l’état des lieux des bailleurs que la porte du séjour est en bois et en vitrage simple et sur l’état des lieux versé par la locataire que la porte de la chambre n°2 est en bois, PVC, ce qui n’est pas indiqué qur l’état des lieux du bailleur ;

— une divergence concernant les fenêtres dont il est précisé sur l’état des lieux des bailleurs qu’elles sont en PVC dans la cuisine et le séjour et dont il est indiqué sur l’état des lieux versé par la locataire que la fenêtre de la chambre n°2 est en PVC ;

— une divergence concernant la présence d’un chauffage convecteur dont il est précisé sur l’état des lieux de la locataire qu’il y en a 1 et qui est en bon état ;

— une divergence concernant le chauffage où il est précisé sur celui des bailleurs que « révision charge locataire », ce qui n’apparait pas sur celui du locataire.

Il convient de souligner que l’état des lieux conservé par la locataire, bien qu’établi en original, ne comporte que la signature du bailleur en bas de document et les pages intérieures sont uniquement paraphées par ce dernier. En revanche, l’état des lieux produit par le bailleur, bien que se présentant sous la forme d’une copie, est signé et paraphé par les deux parties sur l’ensemble des pages.

Or, les divergences substantielles entre ces deux documents rendent impossible leur utilisation comme preuve fiable devant le tribunal. En effet, pour qu’un état des lieux ait force probante, il doit être établi de manière contradictoire, en exemplaires strictement identiques, et revêtu des signatures complètes de chaque partie.

Dès lors, en l’espèce, aucun des deux états des lieux ne peut être retenu comme référence, faute de respecter ces exigences légales et de permettre une comparaison objective de l’état du logement entre l’entrée et la sortie.

Également, il ne peut être invoqué la présomption de bon état alors que les bailleurs, sur qui pesaient la charge de la preuve, échouent à apporter un état des lieux d’entrée qui peut être retenu devant le tribunal.

Il s’en suit que le tribunal ne peut, en l’absence de comparaison entre l’état des lieux d’entrée et celui à la sortie, pleinement apprécier les détériorations de l’appartement, tenant principalement à une réfection de l’appartement pour le plafond et les murs ainsi que le remplacement du mobilier de la salle de bain et de la cuisine, et ce, d’autant plus qu’il conviendrait également de prendre en compte un coefficient de vétusté dès lors qu’elle a occupé le logement pendant 7 ans et 5 mois.

Compte tenu de ces éléments, la demande d’indemnisation au titre des réparations locatives n’apparait pas justifiée et il convient de débouter Monsieur [K] [U] et Madame [R] [U] née [I] de leur demande.

Sur la demande de restitution du dépôt de garantie

L’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que « Lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers […].

Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées ».

L’article précise en son alinéa 7 « qu’à défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile ».

L’objet du dépôt de garantie est ainsi de garantir l’exécution des obligations locatives par le locataire telle qu’elles résultent du contrat de bail. Il porte par conséquent sur le non-paiement du loyer et des charges, mais également sur les dépenses qui pourraient résulter de la remise en état du logement à la fin du bail.

De plus, il appartient au bailleur de restituer le dépôt de garantie au locataire dans son intégralité, à moins qu’il ne justifie que des sommes lui resteraient dues par le locataire, étant précisé que c’est au bailleur et non au preneur d’apporter la preuve des justificatifs de la somme retenue.

En l’espèce, les bailleurs n’apportant pas la preuve que Madame [T] a causé des dégradations locatives et qu’elle est donc redevable encore de sommes d’argent à leur égard.

Ainsi, il convient de condamner Monsieur [K] [U] et Madame [R] [U] épouse [I] à payer à Madame [E] [T] la somme de 630 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie.

En outre, cette somme sera majorée, à titre de pénalité, d’une somme de 10% du montant du loyer mensuel (soit 63 euros) par mois commencé en retard, et ce, à compter du 22 septembre 2023 jusqu’à la date de saisine de la juridiction le 4 février 2025, soit la somme de 1.008 euros puis à compter de la signification du jugement jusqu’à restitution effective du dépôt de garantie. En effet, il ne peut faire peser sur les bailleurs le temps de procédure.

Sur l’injonction de justifier de l’usage et du devenir de l’appartement sous astreinte

Avant l’entrée en vigueur de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et à un urbansime rénové dite la loi ALUR, le principe posé par la jurisprudence était qu’il n’appartenait pas aux tribunaux de contrôler a priori la légitimité des motifs ou des mobiles de la reprise. La seule exception à ce principe supposait pour le locataire d’établir que le bailleur avait fait délivrer congé dans une intention frauduleuse, par exemple pour relouer à un prix plus élevé ou percevoir une indemnité d’expropriation plus substantielle. En cas d’exercice frauduleux de la reprise par le bailleur la sanction encourue se résolvait en l’octroi de dommages-intérêts au profit du preneur.

Ces dommages-intérêts étaient représentatifs du préjudice subi par ce dernier, du fait de l’obligation dans laquelle il s’était trouvé de déménager, voire de supporter un loyer plus élevé, le différentiel étant alors calculé au regard de la durée du bail s’il avait été régulièrement renouvelé, comme relevant en tout état de cause d’une appréciation souveraine.

La nouvelle loi a entendu lutter contre les congés frauduleux et la nouvelle rédaction de l’article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 instaure un véritable contrôle « a priori » de la validité de fond du congé en donnant pouvoir au juge, même d’office, de vérifier la réalité du motif du congé, comme de « déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes ».

En l’espèce, Madame [T] sollicite qu’il soit fait injonction aux époux [U] de produire une attestation de leur notaire justifiant de la vente du logement mais également de la production de leur déclaration d’impôts afin de vérifier s’ils ont perçus des loyers et ce, afin de s’assurer que le congé pour vente qu’il lui a été délivré n’était pas frauduleux.

Cependant, le contrôle du congé délivré par Monsieur et Madame [U] a déjà été effectué par le juge des contentieux de la protection de Rouen qui dans un jugement du 9 septembre 2022 a constaté la validité du congé délivré et ordonné en conséquence la résiliation du bail.

Or Madame [E] [T] n’apporte aucun nouvel élément justifiant que soit opéré à un nouveau contrôle du congé pour vente.

Par conséquent, la demande tenant à faire injonction aux époux [U] de justifier de l’usage et du devenir de l’appartement sera rejetée.

Sur les mesures accessoires

Monsieur [K] [U] et Madame [R] [U] née [I], succombant dans le cadre de la présente instance, seront condamnés aux dépens.

Condamnés aux dépens, Monsieur [K] [U] et Madame [R] [U] née [I] seront condamné à verser à Madame [E] [T] une indemnité qu’il est équitable de fixer à 1.100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DEBOUTE Monsieur [K] [U] et Madame [R] [U] née [I] de leur demande de dommages et intérêts au titre des réparations locatives ;

CONDAMNE Monsieur [K] [U] et Madame [R] [U] née [I] à payer à Madame [E] [T] la somme de 630 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie ;

CONDAMNE Monsieur [K] [P] et Madame [R] [U] née [I] à payer à Madame [E] [T] la somme de 1.008 euros au titre de la majoration légale de 10% par mois de retard dans la restitution du dépôt de garantie soit la somme mensuelle de 63 euros à compter du mois de septembre 2023 jusqu’au mois de janvier 2025 inclus ;

CONDAMNE Monsieur [K] [U] et Madame [R] [U] née [I] à payer à Madame [E] [T] la somme de 63 euros par mois, au titre de la majoration légale de 10% par mois de retard dans la restitution du dépôt de garantie, à partir de la signification de la présente décision jusqu’à complète restitution du dépôt de garantie ;

REJETTE la demande de faire injonction à Monsieur [K] [U] et Madame [R] [U] née [I] de justifier de l’usage et du devenir de l’appartement en cause depuis juin 2023 ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE Monsieur [K] [U] et Madame [R] [U] née [I] aux dépens ;

CONDAMNE Monsieur [K] [U] et Madame [R] [U] née [I] à payer à Madame [E] [T] la somme de 1.100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Monsieur [K] [U] et Madame [R] [U] née [I] de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT