Tribunal Judiciaire de Paris, Charges de copropriete, 20 février 2025, n° 21/13682

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Texte intégral
- Parties
- Composition de la Cour
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- Motifs de la décision
- 1 – Sur la demande de révocation de l'ordonnance de clôture
- 2 – Sur la recevabilité de l'action
- 3 – Sur les demandes principales en paiement
- C. Sur la demande de délais de paiement formée par M. [F]
- 4 – Sur la demande indemnitaire
- 5 – Sur la capitalisation des intérêts
- 6 – Sur les demandes accessoires
- Dispositif

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TJ Paris 20 février 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
Le tribunal a constaté que Monsieur [F] ne justifiait pas avoir satisfait à son obligation de paiement, le condamnant ainsi au paiement des charges impayées.
Rejeté
Mauvaise foi du débiteur
Le tribunal a estimé que le syndicat n'a pas démontré l'existence d'un préjudice distinct de celui engendré par le retard de paiement, et n'a pas prouvé la mauvaise foi de Monsieur [F].
Rejeté
Difficultés financières du débiteur
Le tribunal a jugé que l'octroi de délais de paiement aggraverait la charge financière pour la copropriété, et que Monsieur [F] avait déjà bénéficié de délais importants.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, charges de copropriete, 20 févr. 2025, n° 21/13682
Numéro(s) :	21/13682
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	25 septembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Eric AUDINEAULotfi BENKANOUN
Cabinet(s) :	AUDINEAU - GUITTON
Parties :	Syndicat des coproprietaires de l' immeuble sis [ Adresse 3 ] dont les références cadastrales sont section AA [ Cadastre 6 ]

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions exécutoires à:

— M^e Eric AUDINEAU

— M^e Lotfi BENKANOUN

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 21/13682

N° Portalis 352J-W-B7F-CVMJB

N° MINUTE :

Assignation du :

03 Novembre 2021

JUGEMENT

rendu le 20 Février 2025

DEMANDEUR

Syndicat des coproprietaires de l’immeuble sis [Adresse 3] dont les références cadastrales sont section AA n° [Cadastre 6], représenté par Maître [H] [X], Administrateur judiciaire, demeurant [Adresse 4] (75), ès qualité d’administrateur provisoire.

[Adresse 2]

[Localité 5]

représenté par M^e Eric AUDINEAU de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0502

DÉFENDEUR

Monsieur [V] [F]

[Adresse 2]

[Localité 5]

représenté par M^e Lotfi BENKANOUN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #R0273

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

Décision du 20 Février 2025

Charges de copropriété

N° RG 21/13682 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVMJB

DÉBATS

A l’audience publique du 04 Décembre 2024

JUGEMENT

— Réputé contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DU LITIGE

M. [V] [F] est propriétaire du lot n° 32 au sein d’un immeuble situé au [Adresse 2] et [Adresse 1] à [Localité 7], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par jugement du 11 juillet 2019, le tribunal de grande instance de Paris a condamné M. [F] à payer au syndicat la somme de 15.235,95 € au titre des charges impayées à compter du 1er octobre 2008 et arrêtées à l’appel « apurement dette 2 » du 1er septembre 2018 inclus, la somme de 1.500 € au titre des frais irrépétibles, outre dépens. Ces sommes sont en cours d’apurement en exécution d’un protocole d’accord.

Par exploit d’huissier signifié le 3 novembre 2021, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] et [Adresse 1] à [Localité 7], représenté par Maître [H] [X], administrateur judiciaire, a fait assigner M. [V] [F] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience d’orientation du 6 janvier 2022, afin de demander, principalement, le paiement d’un arriéré de charges de 10.978,94 € arrêté au 1er octobre 2021, frais de recouvrement inclus, et d’une somme de 1.200 € à titre de dommages et intérêts.

Selon conclusions notifiées par la voie électronique le 15 mars 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] et [Adresse 1] à [Localité 7], représenté par Maître [H] [X], administrateur judiciaire, demande au tribunal :

Vu les articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, l’article 36 du décret du 17 mars 1967, l’article 9 de l’arrêté comptable du 14 mars 2005, les articles 771, 772, 1134 et 1154 du code civil,

Le dire et juger recevable et bien-fondé dans l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Débouter M. [V] [F] de l’ensemble de ses demandes formées tant à titre principal qu’accessoire,

Débouter M. [V] [F] de sa demande de délais de paiement,

Condamner M. [V] [F] à lui payer la somme en principal de 10.978,94 €, à titre des charges de copropriété impayées à compter du 01 octobre 2018 et arrêtées au 01 octobre 2021, et représentant :

—  10.738,94 € au titre des charges courantes et exceptionnelles,

—  240,00 € au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965,

Assortir la condamnation prononcée à l’encontre de M. [F] [V] d’une condamnation au paiement de l’intérêt au taux légal à compter de la présente assignation pour le surplus,

Ordonner la capitalisation des intérêts à compter de la délivrance de l’assignation,

Condamner M. [V] [F] à lui payer la somme de 4.000,00 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

Condamner M. [V] [F] à lui payer une indemnité de 2.500,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens qui pourront être recouvrés par Maître Eric AUDINEAU, membre de l’AARPI AUDINEAU-GUITTON, sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile.

Selon conclusions notifiées par la voie électronique le 24 avril 2024, M. [V] [F]

demande au tribunal de :

Vu les dispositions de la loi du 10 juillet 1965, les articles 54 et suivant du code de procédure civile,

A titre principal,

Débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes plus amples ou contraires,

A titre subsidiaire,

Ramener les condamnations à de plus justes proportions, soit à une somme totale de 7.989,39 €,

Fixer un échéancier de 24 mensualités de même montant,

En tout état de cause,

Débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes indemnitaires pour résistance abusive,

Condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 2.000 € au titre des frais irrépétibles de l’article 700 ainsi qu’aux entiers dépens,

Décision du 20 Février 2025

Charges de copropriété

N° RG 21/13682 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVMJB

Arrêter l’exécution provisoire du jugement du 15 novembre 2019 rendu par la 4ème chambre du tribunal de grande instance de Créteil,

Réserver les dépens.

Il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour l’exposé exhaustif de leurs moyens en fait et en droit.

Selon conclusions notifiées par la voie électronique le 2 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal le rabat de la clôture et la réouverture des débats afin prendre en compte la production de l’ordonnance rendue le 2 janvier 2024 relative à la prorogation de la mission de Maître [H] [X].

Selon conclusions notifiées le même jour, M. [F] s’est opposé à la révocation de l’ordonnance de clôture, a demandé au tribunal de prononcer l’irrecevabilité des conclusions et pièces communiquées postérieurement à l’ordonnance de clôture et de condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de 1.000 € au titre des frais irrépétibles de l’article 700 ainsi qu’aux entiers dépens.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 24 avril 2024, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 4 décembre 2024. Le syndicat des copropriétaires a été autorisé à produire, au plus tard le 13 décembre 2024, une note en délibéré d’une page maximum sur la justification de sa qualité à agir accompagnée de la production de l’ordonnance du 2 janvier 2024 prorogeant la mission de l’administrateur judiciaire. M. [F] a été autorisé à produire une note en délibéré d’un page maximum dédiée à la qualité à agir du syndicat, au plus tard le 20 décembre 2024.

La décision a été mise en délibéré au 20 février 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

Le syndicat des copropriétaires a notifié une note en délibéré le 12 décembre 2024, accompagnée de l’ordonnance du 2 janvier 2024 de prorogation de la mission de l’administrateur judiciaire.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de déclarer irrecevable la demande mentionnée dans le dispositif des conclusions de M. [F] visant à voir « arrêter l’exécution provisoire du jugement du 15 novembre 2019 rendu par la 4ème chambre du tribunal de grande instance de Créteil », étant précisé que cette demande est uniquement formulée dans le dispositif des conclusions de M. [F], sans que ses fondements ne soient aucunement précisés dans les moyens desdites conclusions.

1 – Sur la demande de révocation de l’ordonnance de clôture

La production de l’ordonnance de prorogation de la mission de l’administrateur judiciaire n’exige pas de révoquer l’ordonnance de clôture, les notes en délibéré que les parties ont été autorisées à communiquer permettant amplement au syndicat des copropriétaires de justifier, dans le respect du principe du contradictoire, de sa qualité à agir, et à M. [F], de répondre.

Il convient donc de rejeter la demande formée par le syndicat des copropriétaires visant à voir révoquer l’ordonnance de clôture prononcée le 24 avril 2024.

2 – Sur la recevabilité de l’action

Le tribunal constate que si M. [F] soulève, dans la partie de ses conclusions relatives à l’exposé de ses moyens, le défaut de qualité à agir de l’administrateur judiciaire, il ne demande pas au tribunal de déclarer, en conséquence, le syndicat irrecevable à agir. Il demande, dans les moyens et le dispositif de ses conclusions, de débouter le syndicat des copropriétaires.

En tout état de cause, le syndicat des copropriétaires justifie des prorogations successives de la mission de Maître [H] [X] en qualité d’administrateur judiciaire :

— prorogation de mission pour une nouvelle période de 12 mois à compter du 12 janvier 2021 (ordonnance du 28 décembre 2020, pièce n° 39 du syndicat des copropriétaires, notifiée le 15 mars 2023 dans le cadre du présent litige), de sorte que l’action a régulièrement été introduite le 3 novembre 2021,

— prorogations de mission pour une nouvelle période de 12 mois à compter du 12 janvier 2022, puis à compter du 12 janvier 2023 (ordonnance du 5 janvier 2022 rectifiée le 9 mars 2022, ordonnance du 11 janvier 2023, pièces n° 40 et 41 du syndicat des copropriétaires, notifiées le 15 mars 2023 dans le cadre du présent litige) et, à compter du 12 janvier 2024 (ordonnance du 2 janvier 2024, produite dans le cadre de la note en délibéré autorisée, notifiée le 12 décembre 2024).

Par ailleurs, les dispositions de l’article 54 du code de procédure civile, invoquées par M. [F] au soutient de sa demande visant à « débouter » le syndicat des copropriétaires, sont relatives à la nullité de l’assignation.

En tout état de cause, le 5° de l’article 54 du code de procédure civile, dans sa version applicable à la date de délivrance de l’assignation, prévoit que « à peine de nullité, la demande initiale mentionne, lorsqu’elle doit être précédée d’une tentative de conciliation, de médiation ou de procédure participative, les diligences entreprises en vue d’une résolution amiable du litige ou la justification de la dispense d’une telle tentative ». Le présent litige n’entre pas dans le champ de la tentative obligatoire préalable de conciliation, de médiation ou de procédure participative.

Il convient donc de déclarer recevable l’action du syndicat des copropriétaires, représenté par Maître [H] [X] en qualité d’administrateur judiciaire

Décision du 20 Février 2025

Charges de copropriété

N° RG 21/13682 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVMJB

3 – Sur les demandes principales en paiement

A – Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que M. [V] [F] est propriétaire du lot n° 32 au sein de l’immeuble situé au [Adresse 2] et [Adresse 1] à [Localité 7].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 17 février 2020 et des 24 décembre 2020 (pièces n° 37 et 38 du syndicat des copropriétaires) par lesquels l’administrateur provisoire a approuvé les exercices 2018 et 2019, voté les budgets prévisionnels des années 2020 et 2021 et approuvé des travaux relatifs à la seconde phase du DTG,

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 17 avril 2018 (pièce n° 35 du syndicat des copropriétaires) ayant voté un plan définitif d’apurement des dettes de la copropriété et en conséquence des appels de fonds exceptionnel à ce titre,

— les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur (pièces n° 8 à 22 et 24 à 33 du syndicat des copropriétaires),

Décision du 20 Février 2025

Charges de copropriété

N° RG 21/13682 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVMJB

— un décompte de créance actualisé au 1er octobre 2021 (pièce n° 7 du syndicat des copropriétaires).

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de M. [F] est débiteur de 10.738,94 € au titre des charges et appels de fonds impayés arrêtés au 1er octobre 2021, appel provisionnel du quatrième trimestre 2021 inclus.

M. [F] ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, il sera en conséquence condamné au paiement de cette somme au titre des charges et appels de fonds impayés, avec intérêt au taux légal à compter du 3 novembre 2021, date de délivrance de l’assignation.

B – Au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’espèce, les frais d’avocats intitulé « honoraires protocole » en date du 13 mars 2020 (pièces n° 7 et 23 du syndicat des copropriétaires) n’entrent pas dans la catégorie des frais de recouvrement prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires sera donc débouté de sa demande formée au titre des frais de recouvrement.

C. Sur la demande de délais de paiement formée par M. [F]

Selon l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier. Néanmoins, il appartient au débiteur de justifier le bien-fondé de sa demande, ses difficultés et sa bonne foi.

En l’espèce, l’octroi de délais de paiement à M. [F] aurait pour effet d’aggraver encore la charge financière que cause son défaut de paiement à la copropriété, outre que celui-ci a d’ores et déjà bénéficié de très importants délais de fait depuis l’introduction de l’instance.

M. [F] sera ainsi débouté de sa demande en délais de paiement.

4 – Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires expose qu’un précédent plan d’apurement est en cours d’exécution. Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

5 – Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier, donc à compter de l’assignation délivrée le 3 novembre 2021.

6 – Sur les demandes accessoires

M. [F], partie perdant le procès, sera condamné au paiement des entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître Eric AUDINEAU, membre de l’AARPI AUDINEAU-GUITTON, sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile.

Tenu aux dépens, M. [F] sera en outre condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Le syndicat des copropriétaires sera débouté du surplus de sa demande formée au titre des frais irrépétibles.

Par voie de conséquence, M. [F] sera débouté de ses demandes formées au titre des dépens et des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Au regard de la nature des condamnations prononcées et de la particulière ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE irrecevable la demande de M. [V] [F] visant à voir « arrêter l’exécution provisoire du jugement du 15 novembre 2019 rendu par la 4ème chambre du tribunal de grande instance de Créteil » ;

REJETTE la demande formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 2] et [Adresse 1] à [Localité 7] visant à voir révoquer l’ordonnance de clôture prononcée le 24 avril 2024 ;

DÉCLARE recevable l’action du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 2] et [Adresse 1] à [Localité 7], représenté par Maître [H] [X] en qualité d’administrateur judiciaire ;

CONDAMNE M. [V] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 2] et [Adresse 1] à [Localité 7] la somme de 10.738,94 € au titre des charges et appels de fonds impayés arrêtés au 1er octobre 2021, appel provisionnel du quatrième trimestre 2021 inclus, avec intérêt au taux légal à compter du 3 novembre 2021 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans le cadre de l’anatocisme ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement formée au titre des frais de recouvrement prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de dommages et intérêts,

Déboute M. [V] [F] de sa demande en délais de paiement ;

CONDAMNE M. [V] [F] aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître Eric AUDINEAU, membre de l’AARPI AUDINEAU-GUITTON, sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [V] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 2] et [Adresse 1] à [Localité 7] la somme de 1.500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE M. [V] [F] de ses demandes formées au titre des dépens et des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à Paris, le 20 février 2025.

La Greffière La Présidente