TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

Affaire : S.A.R.L. [K] [S] / S.A.S. LE MARINA, [E] [W], [U] [I]

N° RG 25/00089 – N° Portalis DBXM-W-B7J-FYJP

Ordonnance de référé du : 19 Juin 2025

N° minute

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Copie exécutoire

le :

à :

Rendue le DIX NEUF JUIN DEUX MIL VINGT CINQ

Par Madame Myriam BENDAOUD, Présidente,

Assistée de Madame Juliette BRETON, Greffier;

ENTRE

DEMANDERESSE

S.A.R.L. [K] [S], inscrite au RCS de [Localité 12] sous le n° B 951 955 368 dont le siège social est sis [Adresse 3]

Représentant : Maître Vincent LE LUYER de la SELARL LEXARMOR, avocats au barreau de BREST, avocats plaidant

D’UNE PART

ET

DEFENDEURS

S.A.S. LE MARINA, inscrite au RCS de [Localité 12] sous le n° 890 441 322, dont le siège social est sis chez M. [P] [Z] [Adresse 7]

Représentant : Maître Caroline GLON de la SELARL C. GLON, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC, avocat plaidant, substituée par Maître Sandrine DANGEON, avocate au barreau de SAINT-BRIEUC

Monsieur [E] [W], demeurant [Adresse 2]

Représentant : Maître Alain LESPAGNOL de la SELARL MENOU-LESPAGNOL, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC, avocat plaidant

Madame [U] [I], demeurant [Adresse 2]

Représentant : Maître Alain LESPAGNOL de la SELARL MENOU-LESPAGNOL, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC, avocat plaidant

D’AUTRE PART,

FAITS, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Suivant contrat en date du 30 octobre 2020, M. [E] [W] et Mme [U] [I] ont donné à bail commercial à la société Le Marina un ensemble immobilier situé [Adresse 4] à [Localité 10] en vue d’y exploiter un fonds de commerce de bar-restaurant.

Le 22 janvier 2024, la société [K] [S] a conclu avec la société Le Marina un contrat de location-gérance concernant ce fonds de commerce, M. [W] et Mme [I] étant intervenus à l’acte en leur qualité de bailleurs.

Le contrat de location-gérance était conclu pour une durée de deux années, soit du 15 mai 2023 au 14 mai 2025.

La société [K] [S] fait valoir que peu de temps après le démarrage de son activité, elle a constaté d’importants désordres liés notamment à des infiltrations généralisées.

La requérante a mandaté M. [X] du cabinet Istia aux fins d’expertise.

La société [K] [S] explique en outre que, le 18 mars 2024, avant le dépôt du rapport, elle a découvert que le plafond de la cuisine s’était effondré durant la nuit, ce qui a été constaté par procès-verbal de la SELAS Legiconstat, commissaire de justice, le 21 mars 2024.

M. [X] a déposé son rapport le 27 mars 2024 ; il conclut à une impropriété à destination avec mise en conformité obligatoire notamment pour assurer la sécurité des personnes.

Par actes de commissaire de justice en date des 18 et 27 février 2025, la société [K] [S] assigné :

— la société Le Marina,

— M. [E] [W],

— Mme [U] [I],

à comparaître devant le président du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc, statuant en référé, pour que soit ordonnée une expertise judiciaire sur le fondement de l’article 145 du Code de procédure civile et que les dépens soient réservés.

Aux termes de cette même assignation, la société [K] [S] demande en outre à la présente juridiction de suspendre les loyers commerciaux et la redevance à compter du 18 février 2024 en raison de l’impossibilité absolue et manifeste d’exploiter le fonds.

L’affaire a été retenue à l’audience du 22 mai 2025.

A cette audience, la société [K] [S], représentée, s’en tient à son assignation.

La société Le Marina, représentée, s’en rapporte à ses conclusions, notifiées par voie électronique le 19 mars 2025, aux termes desquelles elle demande à la présente juridiction de :

A titre principal :

— désigner un expert, conformément à la demande formulée par la société [K] [S] avec la mission habituelle en la matière, et compléter la mission de l’expert ainsi désigné avec les missions suivantes :

* chiffrer le préjudice résultant de la perte de clientèle pour la société Le Marina du fait de la fermeture du fonds,

* chiffrer la valeur du fonds de commerce au moment de la découverte des vices et désordres, dans l’hypothèse où le fonds de commerce serait définitivement perdu du fait de la durée de la procédure et des travaux en résultant,

* chiffrer le préjudice résultant de la perte des redevances par la société Le Marina,

— suspendre les loyers commerciaux à compter du 18 février 2024, du fait de l’exception d’inexécution du locataire-gérant, et ce en raison de l’impossibilité pour celui-ci d’exploiter dans le local commercial,

En tout état de cause :

— condamner M. [W] et Mme [I], solidairement, à payer à la société Le Marina la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

M. [W] et Mme [I], représentés, s’en rapportent à leurs conclusions aux termes desquelles ils formulent les prétentions suivantes :

— leur donner acte de ce qu’ils ne sont pas opposés à la mesure d’expertise judiciaire, formulant toutefois les plus vives protestations et réserves d’usage,

— limiter la mesure d’expertise au local commercial, objet du présent bail,

— débouter les demandeurs de l’ensemble de leurs conclusions, s’agissant de la demande de suspension du paiement des loyers et charges,

— débouter l’ensemble des demandeurs de leurs demandes de paiement de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement les demandeurs au paiement de la somme de 3 000 € par application des dispositions de l’article du code de procédure civile.

Pour plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il conviendra de se référer aux termes de l’assignation, des conclusions et aux pièces du dossier.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 juin 2025, date à laquelle il a été rendu.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

À titre liminaire, le tribunal rappelle qu’il ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et qu’il n’y a pas lieu de répondre aux demandes de constatations et de “donner acte” formées dans les écritures des parties, qui ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile.

Sur la demande d’expertise judiciaire :

En vertu des dispositions de l’article 145 du Code de Procédure Civile, il peut être ordonné en référé toute mesure d’instruction légalement admissible, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige.

En l’espèce, il ressort du procès-verbal de constat du 21 mars 2024 que le plafond s’est effectivement effondré et qu’il est noir, totalement pourri, les zones périphériques étant fortement dégradées de même que le réseau électrique y courant.

En outre, M. [X] relève dans son rapport d’expertise du 27 mars 2024 que :

« Les désordres sont d’ordres Généralisés affectant le bâti en sa structure, comprenant tous les éléments associés, notamment à l’association de rénovation partielles, sommaires, et non conforme précédemment réalisés.

— Les différentes remontées d’eau du sol, par ses murs sans coupures de capillarité. Sa façade arrière Sud -Sud Est, enterrée sans traitement particulier de drainage et d’étanchéité conforme.

— Par ses dalles et plancher sans isolation, étanchéité, ni film de coupure.

— De l’infiltration d’eau aggravée en période de l’année hivernale et dans une région d’un secteur à la pluviométrie moyenne à importante, avec son humidité apportée, des pentes de l’environnement proche et de terrain Sud Sud-Est contre bâtiment, favorisant l’amenée d’eau et d’infiltration.

Nous sommes ici, avec ce bâtiment sur ce que l’on appelle une « éponge eau », évaporant son eau et vapeur d’eau en période estivale, pour l’aspirer et l’accumuler en période hivernale, causant des dégâts et s’aggravant à chaque saison tant que les traitements et travaux adéquats et conformes dans les normes et règles de l’art ne sont pas réalisés.

— La dégradation des parois extérieures et intérieures [est] importante, corrosion, fissuration dissection, moisissures, pourritures, salpêtre, champignons et microbes sont généralises, tant en interne des matériaux de structures que sur leurs faces.

— Les divers aménagements réalisés, par le « Propriétaire bailleur » et le « Loueur de fond» ne sont incontestablement pas aux normes, non conformes au type d’Etablissement Recevant du Public ERP et de Restaurant demandé,

Normes Electriques

Normes des ventilations et extraction de restaurant

Normes incendie et exigences de sécurité

Code de la Santé Publique,

Code de de la Construction et de l’habitation.

Code Civil

— Les équipements ne répondent pas aux sécurités minimums demandées, protection des équipements eux-mêmes, que des personnes les utilisant, et dans ce bâtiment en l’état actuel Normes Électriques

Normes des ventilations et extraction de restaurant

Normes Hygiènes et Sécurité

Code de la Santé Publique

Code Civil

— Les divers « travaux » et ou « rénovation » réalisés, par le « propriétaire bailleur» et ou le « loueur de fond » sont manifestement et visiblement non conformes aux différentes normes des types de matériaux employés, de leurs différentes résistances demandées, de leurs types de fixation réalisés.

De sorte que ces éléments ont favorisé la continuation et l’aggravation des dégradations de leurs supports.

Les différentes façons de mise en œuvre et de repris, de pontage, de bourrage, de collage, en joint, en ciment, en silicone montrent l’ensemble des « [vices] cachés », « mal façon » et « non façon » antérieure au contrat de location gérance de da SARL [K] [S].

Le bâtiment en l’état actuel de tous ces éléments est impropre à sa destination et à son exploitation de restaurant en établissement recevant du public. »

Aucune solution amiable n’a pu être trouvée.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, la demanderesse justifie d’un motif légitime au sens de l’article 145 du code de procédure civile pour voir ordonner une mesure d’expertise afin de faire établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution du litige en cours.

L’expert se verra confier la mission habituelle en la matière et elle sera limitée aux seuls désordres allégués dans l’assignation, dans le procès-verbal de constat du 21 mars 2024 et du rapport d’expertise amiable du 27 mars 2024, et non à tous autres désordres ou malfaçons affectant l’ouvrage comme demandé par la société [K] [S].

Il sera également satisfait à la demande de complément de mission sollicitée par la société Le Marina puisque l’expert recevra pour mission de donner son avis sur les préjudices subis, y compris les préjudices financiers.

Cette mesure d’instruction étant diligentée dans le seul intérêt de la demanderesse, elle devra avancer la provision pour l’expert.

Les opérations d’expertise se dérouleront au contradictoire de l’ensemble des parties à la présente procédure.

Il a été satisfait à la demande de donner acte des protestations et réserves des parties par sa mention dans le corps de la présente décision, sans qu’il y ait lieu de faire figurer dans le dispositif de celle-ci une formule qui serait dépourvue de toute valeur décisoire.

Sur la demande de suspension des loyers et des redevances :

La société [K] [S] sollicite la suspension du paiement des loyers et de la redevance sur le fondement de l’article 1219 du code civil.

La requérante s’estime ainsi bien fondée à opposer aux bailleurs et au propriétaire du fonds, une exception d’inexécution dans la mesure où l’état du local ne lui permet pas d’y exploiter le fonds de commerce.

La société Le Marina se joint à la demande de suspension des loyers commerciaux pour les mêmes motifs.

M. [W] et Mme [I] s’opposent à toute suspension de paiement des loyers car selon eux, les désordres allégués n’empêchent pas la poursuite de l’activité.

Ils font valoir ainsi qu’une solution temporaire aurait pu être envisagée s’agissant de la cuisine.

Ils expliquent en outre qu’ils ont sollicité différents devis pour effectuer des travaux de réfection qu’ils entendaient mettre en œuvre mais que s’agissant des infiltrations dans la réserve, l’entreprise mandatée pour chiffrer les travaux, notamment pour la mise en place d’un drainage, n’a pu intervenir car ladite réserve n’a pas été vidée par l’exploitant.

M. [W] et Mme [I] soulignent par ailleurs que la société [K] [S], qui d’après eux connaissait parfaitement l’état des lieux avant la conclusion du contrat de location-gérance, n’a procédé à aucune déclaration de sinistre auprès d’un assureur, ce qui ne lui a pas permis de bénéficier d’une prise en charge.

Les défendeurs suggèrent que le projet de la requérante n’est pas viable économiquement et qu’elle allègue des désordres pour tenter de justifier un arrêt de son activité.

Si la société [K] [S] invoque les dispositions de l’article 1219 du code civil dans son assignation, elle ne fonde pas sa demande au regard des dispositions du code de procédure civile déterminant les pouvoirs du juge des référés.

Il convient néanmoins de comprendre au vu de la demande formulée qu’il s’agit d’une demande de mesure conservatoire prévue par l’article 835 alinéa 1er du même code qui dispose que :

« Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. »

Il appartient donc à la requérante de démontrer l’existence d’un dommage imminent ou d’un trouble manifestement illicite.

En l’espèce, M. [X] conclut dans son rapport du 27 mars 2024 que le bâtiment est impropre à sa destination et à son exploitation de restaurant, établissement recevant du public.

L’expert met en évidence la non-conformité du local et des équipements au regard des règles de sécurité notamment en matière électrique ou d’hygiène.

Les conclusions de M. [X] sont corroborées par les constatations de la société Legiconstat en date du 21 mars 2024 qui, outre l’effondrement du faux plafond de la cuisine, relève différents désordres, la vétusté du tableau électrique ainsi qu’une forte humidité avec une apparition de champignons.

Force est donc de constater que les bailleurs manquent à leur obligation de délivrance conforme puisque l’état du local ne permet manifestement pas l’exploitation d’un restaurant tel que cela est prévu aux termes du contrat de bail.

M. [W] et Mme [I] ne peuvent s’exonérer de leur obligation de délivrance conforme au motif qu’aucune déclaration de sinistre n’a été formalisée par le preneur auprès de sa compagnie d’assurance ou que le dirigeant de la société [K] [S] aurait eu connaissance des lieux avant son début d’exploitation, pour y avoir travaillé avant son début d’exploitation.

Les éléments versés aux débats sont en outre insuffisants pour prouver, comme le suggèrent les bailleurs, que la société [K] [S] aurait fait obstacle à la mise en place des solutions de reprise.

Au vu du caractère manifestement inexploitable du local commercial, il convient d’accueillir l’exception d’inexécution soulevée par les sociétés [K] [S] et par la société Le Marina et suspendre l’exigibilité des loyers commerciaux résultant du bail commercial en date du 30 octobre 2020, à effet du 18 février 2024.

Par voie de conséquence, il convient également de suspendre l’exigibilité des redevances dures par la société [K] [S] à la société Le Marina en vertu du contrat de location-gérance du 22 janvier 2024, à compter de la même date.

Sur les dépens :

En application des dispositions de l’article 491 du Code de procédure civile, il sera statué sur les dépens qui doivent rester à la charge de la demanderesse dans l’intérêt de laquelle cette mesure d’expertise est ordonnée.

Sur les frais irrépétibles :

L’équité commande de laisser à chaque partie la charge de ses frais irrépétibles.

La société Le Marina et M. [W] et Mme [I] seront donc déboutés de leur demande sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Myriam BENDAOUD, Présidente du Tribunal Judiciaire de SAINT-BRIEUC, juge des référés, statuant publiquement, selon ordonnance contradictoire rendue par voie de mise à disposition au greffe, en premier ressort, et assortie de l’exécution provisoire de droit,

ORDONNONS une mesure d’expertise,

DÉSIGNONS en qualité d’expert :

*M. [M] [C]

[Adresse 6]

[Localité 5]

Tél : [XXXXXXXX01]

Port. : 06.03.34.27.81

Mèl : [Courriel 8]

DONNONS à l’expert la mission suivante, lequel s’adjoindra si nécessaire, tout sapiteur dans une spécialité distincte de la sienne :

— relever et décrire les désordres et malfaçons allégués expressément dans l’assignation de la demanderesse ainsi que dans le procès-verbal de constat du 21 mars 2024 et le rapport d’expertise amiable du 27 mars 2024 visés à l’assignation et affectant l’immeuble litigieux, ainsi que les non conformités et/ou inachèvements allégués au regard des documents contractuels liant les parties ;

— en détailler l’origine, les causes et l’étendue, et fournir tous éléments permettant à la juridiction de déterminer à quels intervenants ces désordres, malfaçons et inachèvements sont imputables, et dans quelles proportions ;

— indiquer s’ils étaient apparents lors de la signature du bail commercial et du contrat de location-gérance ou s’ils sont apparus postérieurement ; dans les deux premiers cas, indiquer s’ils pouvaient être décelés par le preneur ou le locataire-gérant et si celui-ci pouvait en apprécier la porter ;

— indiquer les conséquences de ces désordres, malfaçons et inachèvements quant à la solidité et, plus généralement quant à l’usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité à sa destination ;

— donner son avis sur les solutions appropriées pour y remédier, telles que proposées par les parties ; évaluer le coût et la durée des travaux utiles à l’aide de devis fournis par les parties ; décrire la gêne qu’ils peuvent occasionner pour les occupants de l’immeuble ; évaluer les moins-values résultantes des dommages non réparables techniquement ;

— dire si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l’aggravation des désordres et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir les dommages aux personnes ou aux biens ; dans l’affirmative, à la demande d’une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaires, décrire ces travaux et en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussitôt que possible.

— donner son avis sur tous les préjudices et coûts induits par ces désordres, malfaçons, inachèvements ou non conformités et sur leur évaluation, dès lors que ces demandes sont présentées de manière motivée ; donner son avis notamment sur les préjudices financiers subis par le preneur et la société exploitante (perte de clientèle, perte de revenus, valeur du fonds de commerce) ;

— rapporter toutes autres constatations utiles à l’examen des prétentions des parties ;

DISONS que pour procéder à sa mission l’expert devra :

— convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise ;

— se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission, notamment, s’il le juge utile, les pièces définissant le marché, les plans d’exécution, le dossier des ouvrages exécutés ;

— se rendre sur les lieux et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis ;

— à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations ; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :

en faisant définir un enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ;en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent ;en fixant aux parties un délai pour procéder aux interventions forcées ;en les informant, le moment venu, de la date laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;

— au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par ex : réunion de synthèse, communication d’un projet de rapport), et y arrêter le calendrier de la phase conclusive de ses opérations ;

fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ; rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du Code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai.

FIXONS à la somme de 5.000 euros le montant de la provision à valoir sur les frais d’expertise qui devra être consignée par la société [K] [S] entre les mains du régisseur du tribunal judiciaire, par virement bancaire auprès du Tribunal Judiciaire de SAINT-BRIEUC avant le 28 août 2025 (IBAN : [XXXXXXXXXX09]), en précisant le numéro RG du dossier ;

DISONS que faute de consignation de la provision dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera caduque et de nul effet ;

DISONS que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du Code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au Greffe du Tribunal Judiciaire de Saint-Brieuc (Contrôle des Expertises), avant le 1er octobre 2026 sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du Juge du Contrôle ;

DISONS que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des expertises, spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du même code ;

SUSPENDONS à compter du 18 février 2024 l’exigibilité des loyers commerciaux résultant du contrat de bail du 30 octobre 2020 conclu entre M. [E] [W] et Mme [U] [I], bailleurs, d’une part et la société Le Marina, preneur, d’autre part ;

SUSPENDONS à compter du 18 février 2024 l’exigibilité des redevances résultant du contrat de location-gérance du 22 janvier 2024 conclu entre la société Le Marina, propriétaire du fonds, d’une part et la société [K] [S], locataire-gérant, d’autre part ;

DEBOUTONS la société Le Marina, M. [E] [W] et Mme [U] [I] de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la société [K] [S] aux dépens ;

DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que les ordonnances de référé sont exécutoires, par provision, de plein droit ;

Ainsi jugé au palais de justice de Saint-Brieuc, le 19 juin 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS