Du 14 avril 2026

5AA

SCI/

PPP Contentieux général

N° RG 25/03628 – N° Portalis DBX6-W-B7J-3EHT

S.A. VILOGIA

C/

[I] [X]

— copie exécutoire délivrée à

M^e Alice SIMOUNET

— ccc délivrée à

M. [X]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

[Adresse 2]

JUGEMENT EN DATE DU 14 avril 2026

JUGE : Madame Célia RENOTON,

GREFFIER : Madame Nora YOUSFI,

DEMANDERESSE :

S.A. VILOGIA

[Adresse 3]

[Localité 1]

Représentée par M^e Alice SIMOUNET, avocat au barreau de BORDEAUX

DEFENDEUR :

Monsieur [I] [X]

né le 23 Janvier 1978 à

[Adresse 4] -

[Adresse 4]

[Localité 2]

comparant

DÉBATS :

Audience publique en date du 17 février 2026

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

QUALIFICATION DU JUGEMENT :

Contradictoire, en premier ressort

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 20 octobre 2023, la SA VILOGIA a donné à bail à Monsieur [I] [X] un logement conventionné à usage d’habitation, pour une durée d’un mois renouvelable par tacite reconduction, sans condition de durée, situé au [Adresse 4] à [Localité 2], moyennant un loyer mensuel révisable de 260,61 euros, outre des provisions mensuelles sur charges d’un montant de 52,31 euros.

Par courrier en date du 23 janvier 2024, la SA VILOGIA a demandé à Monsieur [I] [X] de faire cesser les troubles du voisinage et lui a rappelé son obligation de déclarer tous les occupants de son logement.

Par un courrier en date du 4 avril 2024, la SA VILOGIA a rappelé à Monsieur [I] [X] son obligation de respecter la propreté des parties communes.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 27 mars 2025, la SA VILOGIA a mis en demeure Monsieur [I] [X] de cesser les troubles du voisinage, sous huitaine.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 avril 2025, la SA VILOGIA a fait signifier à Monsieur [I] [X] une sommation d’avoir à cesser les troubles de voisinage.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 septembre 2025, la SA VILOGIA a assigné Monsieur [I] [X], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux, à l’audience du 17 février 2026, aux fins de voir :

Constater et juger qu’elle est recevable et bien fondée en ses prétentions, Constater et juger que Monsieur [I] [X] a commis une faute en ne respectant pas les obligations légales et contractuelles relatives à l’usage raisonnable et paisible du bien donné en location par contrat de bail du 20 octobre 2023, Par conséquent,

Constater et juger au plus tard la résiliation du contrat de location à la date du jugement à venir, pour défaut d’usage raisonnable et paisible du bien loué, Condamner Monsieur [I] [X] et en tant que de besoin tous occupants des lieux de son chef, à la libération effective des lieux, Ordonner à défaut de libération effective, l’expulsion de Monsieur [I] [X], ainsi que tous occupants de son chef, avec au besoin le concours d’un serrurier et de la force publique, Condamner Monsieur [I] [X] au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant mensuel du loyer et des charges, et ce jusqu’à la libération effective des lieux, Juger qu’en ce qui concerne les meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution, Condamner Monsieur [I] [X] au paiement d’une somme de 800 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris les frais d’assignation, droit de plaidoirie, coût des commandements de payer et frais de signification de la décision à intervenir.

A l’audience du 17 février 2026, au cours de laquelle l’affaire a été retenue, la SA VILOGIA, représentée par son conseil, a repris les termes de son acte introductif d’instance.

Elle se prévaut des articles 1728, 1729 et 1741 du code civil, de l’article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989, des clauses du contrat de bail ainsi que du règlement intérieur et expose que Monsieur [I] [X] est l’auteur de nuisances sonores, cris, insultes et incivilités qui constituent des troubles de voisinage dépassant les inconvénients normaux de la vie quotidienne, nuisant à la tranquillité et générateur de tensions dans l’ensemble immobilier.

En défense, Monsieur [I] [X], présent, reconnait avoir diffusé de la musique à deux ou trois reprises. Il précise toutefois s’être depuis lors séparé de sa chaine hifi. Il conteste être à l’origine des troubles allégués, indiquant que ceux-ci auraient été causés par un ami. Il ajoute que ces faits ont cessé depuis plus d’un an. Il exprime le souhait de rester dans le logement.

La juridiction a été destinataire d’un diagnostic social et financier.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 avril 2026.

MOTIVATION DU JUGEMENT

SUR LA RESILIATION JUDICIAIRE DU BAIL D’HABITATION :

L’article 7 b) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, dispose que le locataire est obligé : d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

L’article 1728 du code civil précise que le preneur est tenu d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention.

L’article 1729 du même code prévoit que si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.

L’article 1224 du code civil indique que « la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur, ou d’une décision de justice. »

En l’espèce, il est établi que Monsieur [I] [X] est seul titulaire d’un bail d’habitation conclu avec la SA VILOGIA le 20 octobre 2023 portant sur le logement situé au [Adresse 4] à [Localité 2].

Les conditions générales du contrat de location n°222695/80 contiennent en leur article 5 relatif à l’occupation des lieux la clause suivante : « selon les dispositions de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé d’user paisiblement des lieux loués suivant la destination qui leur a été donné par le contrat de location. »

Par ailleurs, le règlement intérieur inclus dans le bail contractualisé entre les parties prévoit, en son article C, qu’il est interdit « de troubler la tranquillité des voisins, de jour comme de nuit. Le locataire réglera en conséquence le volume sonore des appareils (TV, chaîne hifi, instrument de musique, appareils ménagers…) », « d’agresser verbalement et/ou physiquement les voisins et les personnels du bailleur et/ou de ses prestataires », et « de détériorer les équipements communs, platines d’ascenseur, interphones ou autres éléments propriété du bailleur. »

La SA VILOGIA produit aux débats :

— un courrier d’avertissement daté du 23 janvier 2024 dans lequel elle rappelle à Monsieur [I] [X] les règles de vie dans la résidence ainsi que l’obligation de déclaration de tout occupant de son logement, en raison « de problèmes de voisinage portés à [leur] intention » et notamment de « la consommation d’alcool et de cigarette dans les parties communes » ;

— une pétition signée les 7 et 11 février 2025 par 15 résidents de la résidence [Adresse 4], attirant l’attention du bailleur sur « des nuisances sonores ainsi que du civisme répétés, générés par l’appartement 103 », évoquant notamment des « bruits intempestifs, souvent durant la nuit et durant toute la journée », ainsi que la présence de crachats, cendres et mégots écrasés dans les parties communes et d’excréments dans le garage.

A cette pétition sont joints :

— une déclaration de main courante effectuée le 3 février 2025 par Madame [R] [O], résidant dans l’appartement 106, indiquant avoir interpelé l’un des occupant de l’appartement 103 le 30 janvier 2025 en raison du fait qu’ils fumaient à l’intérieur de l’immeuble, lequel aurait tenu à son encontre des propos violents. Elle précise en outre que la police municipale s’est déplacée et a constaté que les intéressés étaient ivres et bruyants ;

— un courrier daté du 1er février 2025 de Madame [A] [U], résidante de l’appartement 204, indiquant subir de manière récurrente des nuisances sonores (musique), des incivilités et diverses dégradations (alcool, urine, vomi et cigarettes) provenant des occupants de l’appartement 103, générant un sentiment d’insécurité ;

— un courrier de Madame [N] [W], résidante de l’appartement 102, indiquant que les occupants de l’appartement 103 « mettent la musique à fond, crient, hurlent et surtout sont constamment bourrés », et relatant des faits de cigarettes fumées, crachats, urine, mégots et excréments dans les parties communes.

— un courrier de Monsieur [G] [Q] [Y], résidant de l’appartement 104, indiquant avoir été victime d’une agression assortie de menaces le 24 décembre 2023 de la part des occupants de l’appartement 103 et précisant qu’une troisième personne vit désormais dans ce logement et relatant diverses dégradations imputées à ces derniers : « urine dans le hall et les escaliers, excréments dans le parking, crachats dans les couloirs et ascenseurs, tabac et cendres un peu partout, bouteilles en verre cassées devant ma porte, détérioration du scellé de gaz ».

La SA VILOGIA verse également aux débats :

— un second courrier d’avertissement daté du 4 avril 2024 rappelant à Monsieur [I] [X] le règlement intérieur en raison de signalements relatifs au fait qu’il fumerait et urinerait dans les parties communes ;

— une lettre recommandée avec avis de réception du 27 mars 2025 lui rappelant ses obligations issues du bail et le mettant en demeure de cesser les nuisances suivantes : tapage, agression, musique à un volume élevé, dégradation des parties communes ;

— une sommation d’avoir à cesser les troubles de voisinage délivrée le 23 avril 2025 mentionnant que « plusieurs résidants se plaignent de [ses] agissements au sein de la résidence [Adresse 4]. D’abord des nuisances sonores, de jour comme de nuit, provoquée par l’écoute de musique à un volume élevé, des cris et hurlements. Ensuite de diverses incivilités envers [ses] voisins telles que des insultes, intimidations, jets de mégots au visage… enfin de dégradations de parties communes, notamment des sols et de l’ascenseur, jonchés de crachats, urines, excréments et mégots de cigarettes. On vous reproche également de fumer dans les parties communes. »

— un mail de Madame [R] [O] en date du 18 juillet 2025 signalant de nouvelles nuisances sonores, les occupants du logement 103 auraient organisé une fête le 16 juillet de 19 heures à 8 heures le lendemain.

Si la pétition ne décrit pas de faits précisément datés, elle est néanmoins corroborée par les différentes attestations précitées aux termes desquelles les résidents de l’immeuble décrivent de manière concordante des nuisances sonores répétées, des comportements agressifs ainsi que des dégradations dans les parties communes imputées aux occupants de l’appartement 103.

Ces éléments, émanant de plusieurs voisins distincts et s’inscrivant dans la durée, caractérisent l’existence de troubles excédant les inconvénients normaux du voisinage et traduisent un manquement à l’obligation pour le locataire d’user paisiblement des lieux loués.

En outre, il convient de rappeler que le locataire répond non seulement de ses propres agissements mais également de ceux des personnes qu’il héberge ou introduit dans le logement. Or, à l’audience, Monsieur [I] [X], tout en contestant être personnellement à l’origine des nuisances dénoncées, reconnaît que l’un de ses amis « fait du bruit » et est alcoolisé en raison de « crise d’épilepsie ». Une telle circonstance est toutefois sans incidence sur l’obligation qui lui incombe de veiller à ce que les personnes présentes dans son logement ne portent pas atteinte à la tranquillité des autres occupants de l’immeuble.

Enfin, Monsieur [I] [X] assure que les bruits ont cessé depuis plus d’un an. Or, le mail du 18 juillet 2025 précité démontre le contraire, puisqu’il fait état de nuisances sonores particulièrement tardives à une date récente.

L’ensemble de ces éléments et les propres déclarations de Monsieur [I] [X] montrent que ce dernier ainsi que les personnes qu’il a introduites dans le logement ont adopté un comportement inadapté vis-à-vis des autres résidents et qu’il n’a respecté ni le bail d’habitation ni le règlement intérieur qu’il a signé, bien qu’ils lui aient été rappelés en avril 2024 et mars 2025.

Il apparaît que ces troubles de jouissance ont débuté peu de temps après son entrée dans les lieux et n’ont pas cessé au jour de l’assignation.

Dès lors, un trouble anormal du voisinage constitutif d’un manquement grave à l’obligation de jouissance paisible est caractérisé par la SA VILOGIA.

Par conséquent, il convient de prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 20 octobre 2023 entre Monsieur [I] [X] et la SA VILOGIA, à la date de la présente décision.

SUR L’EXPULSION :

L’article L. 411-1 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux.

En l’espèce, le bail conclu le 20 octobre 2023 entre la SA VILOGIA et Monsieur [I] [X] portant sur le logement situé au [Adresse 4] à [Localité 2] est résilié à compter du présent jugement. Ainsi, Monsieur [I] [X] occupe les lieux sans droit ni titre à compter de cette même date.

Par conséquent, l’expulsion de Monsieur [I] [X] et de tous occupants de son chef sera ordonnée à défaut de libération volontaire des lieux, dans le respect du délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

III.

SUR LES INDEMNITÉS D’OCCUPATION :

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de ce texte que les occupants sans droit ni titre d’un local sont tenus d’une indemnité d’occupation envers les propriétaires. L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour les bailleurs.

En l’espèce, Monsieur [I] [X], qui occupe sans droit ni titre le logement litigieux depuis la date du présent jugement, commet une faute qui cause un préjudice certain à la SA VILOGIA dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance.

Par conséquent, il convient de fixer l’indemnité d’occupation, due à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération parfaite des locaux, par référence au montant du loyer et des provisions sur charges (312,92 euros par mois aux termes du contrat de bail) qui aurait été dû en cas de non-résiliation du bail.

Monsieur [I] [X] sera ainsi condamné à payer à la SA VILOGIA les indemnités d’occupation continuant à courir à compter du 14 avril 2026 jusqu’à la libération des lieux.

SUR LES FRAIS DU PROCES :

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [I] [X], partie perdante, sera condamné aux dépens.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer (1°) à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Monsieur [I] [X], condamné aux dépens, devra payer à la SA VILOGIA, au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens, une somme qu’il est équitable de fixer à 400 euros.

PAR CES MOTIFS,

Vice-présidente chargée des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort, et mis à disposition au greffe :

PRONONCE la résiliation du contrat de bail conclu le 20 octobre 2023 entre la SA VILOGIA et Monsieur [I] [X] portant sur un logement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] à [Localité 2], à compter du présent jugement ;

CONDAMNE Monsieur [I] [X] à quitter le logement loué situé au [Adresse 4] à [Localité 2] ;

AUTORISE, à défaut pour Monsieur [I] [X] de libérer volontairement les lieux, qu’il soit procédé à son expulsion et à celle de tout occupant de son chef avec si nécessaire, l’assistance d’un serrurier et le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 41-1 et L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L. 433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE à compter de la date d’effet de la résiliation du bail une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer révisable selon les conditions contractuelles augmenté de la provision sur charges (312,92 euros par mois aux termes du contrat de bail), et de la régularisation au titre des charges ou taxes récupérables sur production de justificatifs ;

CONDAMNE Monsieur [I] [X] au paiement des indemnités d’occupation continuant à courir chaque mois à compter du présent jugement et jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [I] [X] aux dépens ;

CONDAMNE Monsieur [I] [X] à payer à la SA VILOGIA la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

Le greffier La vice-présidence chargée des contentieux de la protection