TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

Annexe 2

[Adresse 8]

[Localité 2]

Tel : [XXXXXXXX01]

MINUTE N° 25/00413

N° RG 24/02796 – N° Portalis DBXM-W-B7I-FW7C

Le 29 SEPTEMBRE 2025

JUGEMENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame GODELAIN, Juge chargée du contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Brieuc

GREFFIER : Madame LAVIOLETTE

DÉBATS : à l’audience publique du 16 Juin 2025 date où l’affaire a été mise en délibéré après prorogation au 29 SEPTEMBRE 2025

JUGEMENT : par mise à disposition au greffe le vingt neuf Septembre deux mil vingt cinq

ENTRE :

Monsieur [G] [N],

Demeurant [Adresse 7]

[Localité 3]

Représenté par M^e Bertrand LEROUX, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC, substitué par M^e Audrey DEGOUEY, avocate au barreau de SAINT-BRIEUC,

Madame [E] [V],

Demeurant [Adresse 7]

[Localité 3]

Représentanté M^e Bertrand LEROUX, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC, substitué par M^e Audrey DEGOUEY, avocate au barreau de SAINT-BRIEUC,

ET :

Monsieur [X] [L],

Demeurant [Adresse 6]

[Localité 4]

Non comparant, ni représenté,

-1-

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte authentique en date du 3 septembre 2022 et prenant effet le 10 septembre 2022, Monsieur [G] [N] et Madame [E] [V], par l’intermédiaire de l’agence Laforêt [Localité 10], ont donné en location à Monsieur [X] [L] un immeuble à usage d’habitation, situé [Adresse 5] à [Localité 11] moyennant un loyer mensuel de 470 €, outre une provision sur charges de 30 € par mois, soit la somme totale de 500 €.

Un commandement de payer la somme de 1 549,29 € en principal, rappelant les termes de la clause résolutoire figurant au bail et les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 a été délivré à Monsieur [X] [L] le 10 octobre 2024 (acte remis à l’étude).

Par acte du 20 décembre 2024, Monsieur [G] [N] et Madame [E] [V] ont fait assigner Monsieur [X] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc, aux fins de :

— PRONONCER la résiliation du bail et/ou CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 3 septembre 2022 avec Monsieur [L] [X] par l’intermédiaire de l’Agence Laforêt [Localité 10] portant sur un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 5] dans la commune de [Localité 10] (Côtes d’Armor et ce à compter du 10 décembre 2024.

— CONSTATER et/ou PRONONCER la résiliation de plein droit du bail conclu le 3 septembre 2022 avec Monsieur [L] [X] par l’intermédiaire de l’Agence Laforêt [Localité 10] portant sur un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 5] dans la commune de [Localité 10] (Côtes d’Armor) et ce à compter du 10 décembre 2024.

— ORDONNER l’expulsion de Monsieur [L] [X] des lieux ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la [Localité 9] Publique si besoin, en application des dispositions l’Art. 61 de la loi du 9 juillet 1991 codifiées à l’article L411-1 et suivants du Code de Procédure civile d’Exécution.

— CONDAMNER Monsieur [L] [X] à payer à Monsieur [N] et Madame [V] la somme de 2.065,72 € au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés au 25 novembre 2024 ainsi que des intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer du 10 octobre 2024.

— CONDAMNER. Monsieur [L] [X] à payer à Monsieur [N] et Madame [V] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer mensuel et des provisions sur charges, à savoir la somme de 486,43 €, à compter du 25 novembre 2024 et ce jusqu’à parfaite libération des lieux.

— JUGER que le dépôt de garantie sera acquis par Monsieur [N] et Madame [V] de plein droit, à titre d’indemnisation du préjudice subi.

— CONDAMNER Monsieur [L] [X] à payer à Monsieur [N] et Madame [V] la somme de 1.500 € au titre de l’indemnisation du préjudice qu’il lui a causé en manquant à son obligation de payer les loyers, tiré du contrat de bail conclu le 3 septembre 2022.

— CONDAMNER Monsieur [L] [X] à payer à Monsieur [N] et Madame [V] la somme 1.500 € au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 du code de la procédure civile.

— CONDAMNER la même aux entiers dépens en ce compris les frais de commandement.

— ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

L’affaire a été appelée à l’audience du 19 mai 2025. A cette audience, le conseil de Monsieur [G] [N] et Madame [E] [V] a informé le tribunal que Monsieur [X] [L] a restitué le logement le 4 février 2025. Toutefois compte tenu des impayés de loyers restant et des dégradations locatives, les requérants ont entendu modifier leurs demandes initiales en formalisant des conclusions. Ils précisent ne pas avoir la preuve de la réception de leurs écritures par Monsieur [X] [L].

L’affaire a donc été renvoyée à l’audience du 16 juin 2025.

À cette date, Monsieur [G] [N] et Madame [E] [V], représentés par leur conseil, ont déposé leur dossier et se sont rapportés à leurs écritures. Ils ont produit la preuve de la remise de leurs écritures à leur contradicteur. Ils sollicitent ainsi de :

— JUGER que l’état des lieux de sortie du logement situé [Adresse 5] dans la commune de [Localité 10] (Côtes d’Armor) et occupé par Monsieur [L] du 10 septembre 2022 au 4 février 2025, n’est pas conforme à l’état des lieux d’entrée établi le 10 septembre 2022,

— JUGER que Monsieur [L] a manqué à ses obligations de la loi du 6 juillet 1989,

— En conséquence, CONDAMNER Monsieur [L] à payer à Monsieur [N] et Madame [V] la somme de 282,32 € correspondant au solde restant dû après déduction du montant pris en charge par leur assureur (3.332,69 €) de la somme totale dont il est redevable au 19 mars 2025 au titre des loyers et charges impayées, soit 3 615,01 €

— JUGER que le dépôt de garantie sera acquis par Monsieur [N] et Madame [V] de plein droit, à titre d’indemnisation du préjudice subi.

— CONDAMNER Monsieur [L] [X] à payer à Monsieur [N] et Madame [V] la somme de 1.500 € au titre de l’indemnisation du préjudice qu’il lui a causé en manquant à son obligation de payer les loyers, tiré du contrat de bail conclu le 3 septembre 2022.

— CONDAMNER Monsieur [L] [X] à payer à Monsieur [N] et Madame [V] la somme 1.500 € au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 du code de la procédure civile.

— CONDAMNER la même aux entiers dépens en ce compris les frais de commandement.

— ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Monsieur [X] [L], n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 août 2025, prorogé au 29 septembre 2025.

EXPOSÉ DES MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, le défaut de comparution du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’il soit statué au fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, le défaut de comparution de Monsieur [X] [L] ne fait pas obstacle à ce qu’il soit statué au fond, étant précisé que les requérants produisent la preuve que leurs écritures ont bien été réceptionnées par le défendeur.

Compte tenu du départ volontaire du locataire, la demande de résiliation du bail est sans objet, ainsi que les demandes subséquentes d’expulsion, et d’indemnité d’occupation.

1 – Sur la demande au titre des impayés des loyers

Aux termes de l’article 1728 du Code Civil « Le preneur est tenu de deux obligations principales : D’user de la chose louée « raisonnablement », et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ; De payer le prix du bail aux termes convenus ».

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

“ c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et des menues réparations ainsi que de l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure”.

Selon les dispositions combinées des articles 1728 alinéa 2 du code civil et 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de l’obligation principale de payer le prix du loyer au terme convenu au bail.

* * *

En l’espèce, Monsieur [G] [N] et Madame [E] [V] font valoir qu’à la date de restitution du logement par Monsieur [X] [L], ce dernier présentait des impayés de loyers à hauteur de 3615,01 euros.

Et ils indiquent que leur assurance pour impayés de loyers leur a versé la somme de 3332,69 euros.

Il en résulte que Monsieur [X] [L] reste à devoir à Monsieur [G] [N] et Madame [E] [V] la somme de 282,32 euros.

Il sera donc condamné au paiement de ce reliquat.

2-Sur la demande formée au titre des réparations locatives

L’article 1730 du code civil prévoit que « S’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il la reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure ».

L’article 1732 du code civil dispose que le locataire répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

Aux termes de l’article 7c) et 7d) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire doit d’une part répondre des dégradations ou des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement, et d’autre part prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que les réparations locatives définies par le décret n° 87-712 du 26 août 1987.

En vertu de l’article 1er du décret n° 87-712 du 26 août 1987, les réparations locatives sont définies comme étant les travaux d’entretien courant et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et que, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Enfin selon l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le dépôt de garantie “est restitué dans un délai maximum de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées […].

Il est restitué dans le délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées […].

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10% du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile”.

* * *

En l’espèce, Monsieur [G] [N] et Madame [E] [V] allèguent des dégradations locatives imputables à Monsieur [X] [L] pour justifier la non-restitution du dépôt de garantie de 470 euros.

Dans leurs écritures, ils indiquent page 7 : Un état des lieux de sortie a été réalisé le 4 février 2025. Comme il est précisé dans l’état des lieux d’entrée du 10 septembre 2022, les bailleurs ont donné à bail à Monsieur [L] un logement en très bon état. Les désordres constatés lors de l’état des lieux de sortie sont imputables à Monsieur [L], en raison d’un défaut manifeste d’entretien. Compte tenu des dégradations commises par leur ancien locataire, Monsieur [N] et Madame [V] n’ont pas restitué le dépôt de garantie de 470 euros versé par Monsieur [L] en 2022, celui-ci ayant été utilisé pour couvrir une partie des remises en état.

Il convient de constater que Monsieur [G] [N] et Madame [E] [V] :

— affirment l’existence de dégradations locatives sans les caractériser ;

— affirment que ces dégradations locatives nécessitaient des réparations, sans en apporter la preuve ;

— affirment qu’ils ont conservé le dépôt de garantie sans justifier du montant des réparations locatives.

En l’absence de toute preuve de l’existence de réparations locatives, tant dans leur définition, que dans leur coût, il convient de condamner Monsieur [G] [N] et Madame [E] [V] à la restitution du dépôt de garantie, soit à la somme de 470 euros.

3 – Sur la demande de condamnation au titre de dommages et intérêts pour retard de paiement des loyers

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Et selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-2 du même code précise que les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modification ci-après.

* * *

En l’espèce, Monsieur [G] [N] et Madame [E] [V] soutiennent que Monsieur [X] [L] a commis une faute en raison des retards dans le paiement du loyer. Ils demandent à titre de réparation la somme de 1500 euros, sans justifier ce montant.

S’il est indéniable que Monsieur [X] [L] a manqué à son obligation contractuelle de payer son loyer en temps et en heure, force est de constater que Monsieur [G] [N] et Madame [E] [V] ne caractérisent pas de préjudice à hauteur de 1500 euros.

Il convient de condamner Monsieur [X] [L] au titre de sa faute contractuelle au paiement de la somme de 187,68 euros.

4 – Sur les demandes accessoires

Monsieur [X] [L], en tant que partie perdante, supportera les dépens, incluant le coût du commandement de payer.

Monsieur [X] [L] sera également condamné à verser 200 € à Monsieur [G] [N] et Madame [E] [V], au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

En application de l’article 514 du Code de Procédure Civile, modifié par le décret du 11 décembre 2019, applicable aux instances introduites après le 1er janvier 2020, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les demandes de constat d’acquisition de la clause résolutoire, de résiliation du bail, d’expulsion et d’indemnité d’occupation sont sans objet ;

CONDAMNE Monsieur [X] [L] à verser à Monsieur [G] [N] et Madame [E] [V] la somme de 282,32 € au titre de l’arriéré locatif ;

CONDAMNE Monsieur [G] [N] et Madame [E] [V] au paiement à Monsieur [X] [L] de la somme de 470 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie ;

CONDAMNE Monsieur [X] [L] à verser à Monsieur [G] [N] et Madame [E] [V] la somme de 187,68 euros au titre de sa faute contractuelle ;

CONDAMNE Monsieur [X] [L] aux entiers dépens de la présente procédure, en ceux compris le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE Monsieur [X] [L] à verser à Monsieur [G] [N] et Madame [E] [V] la somme de 200 €au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONSTATE l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par jugement mis à disposition au greffe le 29 septembre 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Conformément aux dispositions des articles 502, 503 et 675 du Code de Procédure civile :

La partie qui souhaite faire exécuter la décision contre son adversaire doit au préalable la lui notifier par voie de signification, c’est à dire par l’intermédiaire d’un commissaire de justice.

Toutefois, si la partie succombante s’exécute volontairement et de manière non équivoque, elle est présumée accepter la décision. Dans ce cas, la signification de la décision n’est pas nécessaire.

le :

—  1CE et 1CCC par dépôt en case à SELARL MARION-LEROUX-COURCOUX-DEGOUEY

—  1 CCC par LS à [X] [L]

—  1 CCC à la CCAPEX (Préfecture)

—  1 CCC au dossier

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