TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

Annexe 2

[Adresse 4]

[Localité 3]

Tel : [XXXXXXXX01]

MINUTE N° 25/00492

N° RG 25/01014 – N° Portalis DBXM-W-B7J-F225

Le 01 DECEMBRE 2025

JUGEMENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame GODELAIN, JCP chargée du contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Brieuc

GREFFIER : Madame LAVIOLETTE lors des débats et Madame CHEVREL lors du délibéré

DÉBATS : à l’audience publique du 29 Septembre 2025 date où l’affaire a été mise en délibéré au 01 DECEMBRE 2025

JUGEMENT : par mise à disposition au greffe le un Décembre deux mil vingt cinq

ENTRE :

Organisme TERRES D’ARMOR HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 5]

Comparant, représenté par Madame [O], Responsable service contentieux-recouvrement, avec pouvoir

ET :

Monsieur [U] [W], demeurant [Adresse 2]

Non comparant, ni représenté

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé en date du 19 novembre 2019, avec effet au 15 décembre 2019, l’OPH COTES D’ARMOR HABITAT a donné en location à Monsieur [U] [W] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 7] à [Localité 9], moyennant un loyer d’origine d’un montant de 382,07€ par mois et 8,99 euros pour le parking, outre une provision pour charges de 55€ par mois soit au total 446,06€.

Par LRAR en date du 26 novembre 2024, l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT venant aux droits de l’OPH COTES D’ARMOR HABITAT a mis en demeure Monsieur [U] [W] de régler son impayé de loyers.

Faute de régularisation de situation, un commandement de payer la somme de 3508,20€ en principal, rappelant les termes de la clause résolutoire figurant au bail et les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, a été délivré le 14 janvier 2025 à Monsieur [U] [W] par acte de commissaire de justice. (Acte déposé à l’étude).

Monsieur [U] [W] a déposé un dossier auprès de la commission de surendettement le 29 avril 2025. Son dossier a été déclaré recevable le 26 juin 2025. Une dette de loyers auprès de TERRES D’ARMOR HABITAT pour un montant de 4526,17 euros a été inclus dans l’état des dettes.

Monsieur [U] [W] n’a pas repris le paiement du loyer courant.

Par acte de commissaire de justice du 1er avril 2025, l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT a fait assigner Monsieur [U] [W] (actes remis à personne) devant le juge des contentieux de la protection du tribunal Judiciaire de Saint-Brieuc aux fins de:

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail du 19 novembre 2024 et rappelée dans le commandement du 14 janvier 2025 et ce, à compter du 15 mars 2025, et à défaut prononcer la résiliation du bail,

— Ordonner en conséquence l’expulsion de Monsieur [U] [W] ainsi que celle de tous occupants de son chef, des lieux qu’il occupe à [Adresse 7] à [Localité 9], si besoin avec le concours et l’assistance de la [Localité 6] Publique et d’un serrurier,

— Condamner Monsieur [U] [W] au paiement de la somme 4432,20€ au titre des loyers dus au 20 mars 2025,

— Condamner Monsieur [U] [W] au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la libération effective et définitive des lieux,

— Condamner Monsieur [U] [W] au paiement d’une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner Monsieur [U] [W] conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile en tous les frais et dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et le coût de la présente assignation,

— Dire à Monsieur [U] [W] de fournir une attestation d’assurance habitation en cours de validité,

— Rappeler que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit, nonobstant l’exercice de recours.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 29 septembre 2025.

À l’audience, l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT représenté par un agent muni d’un pouvoir spécial, a exposé que la dette de loyers est actualisée à la somme de 6542,46€. Le bailleur précise qu’il n’y a pas eu reprise de paiement du loyer courant malgré la recevabilité de son dossier auprès de la commission de surendettement du 26 juin 2025. Le bailleur social précise qu’il va contester la décision de la commission de surendettement.

En défense Monsieur [U] [W] est non comparant. Il n’a pas justifié de son absence.

L’affaire a été mise en délibéré au 1er décembre 2025.

EXPOSE DES MOTIFS:

Le jugement est réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’il est susceptible d’appel.

Sur la recevabilité de l’action:

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des Côtes d’Armor par voie électronique le 3 avril 2025, soit plus de 8 semaines au moins avant l’audience du 29 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l’OPH TERRE D’ARMOR HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 17 janvier 2025, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation du 1er avril 2025 comme l’exige les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer:

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Lors de la rédaction du contrat, les parties ont convenu qu’à défaut de paiement de tout ou partie du loyer et des charges ou en cas de non versement du dépôt de garantie, et 2 mois après un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Il ressort des pièces versées aux débats que le commandement de payer délivré le 14 janvier 2025, rappelant la clause résolutoire du bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, n’a pas permis le recouvrement de la totalité des loyers impayés dans les 2 mois de la signification de ce commandement de payer.

Monsieur [U] [W] n’a pas contesté les griefs énoncés en ce qui concerne la dette locative et n’a pas été en mesure de justifier de la régularisation des impayés dans le délai de 2 mois.

Il convient dès lors de constater la résiliation du bail à compter du 15 mars 2025.

Sur la condamnation au paiement des loyers et charges:

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges

À la date de l’audience, l’arriéré locatif était d’un montant de 6542,46€ (échéance d’août 2025 comprise) en principal et hors frais de procédure qui seront inclus dans les dépens. Il n’a apporté aucun élément pour contester cette somme.

Monsieur [U] [W] sera donc condamné à payer à l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT la somme de 6542,46€ au titre de l’arriéré locatif.

Sur la demande de délai de paiement et l’expulsion:

En vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans les conditions prévues à l’article 1345-5 du Code Civil, au locataire en situation de régler sa dette locative et ce, dans la limite de trois années, « à condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ».

L’article 24 précité dispose également que " pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire de plein droit du contrat de bail sont suspendus ; ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent cependant affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement des loyers et des charges ".

Il convient de souligner que Monsieur [U] [W] a déposé un dossier auprès de la commission de surendettement, ce qui n’a pas empêché que la dette de loyers continue à croître. De plus Monsieur [U] [W] est non comparant à l’audience, ce qui fait obstacle à l’étude de sa situation et la possibilité d’étudier un délai de paiement.

Non seulement Monsieur [U] [W] n’a pas comparu mais il n’a adressé aucun courrier au tribunal, montrant un désintérêt pour la procédure. Le tribunal est donc dans l’incapacité d’étudier un éventuel aménagement de la dette.

Il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [U] [W] et de tous occupants de son chef, deux mois après la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours et l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est.

Sur l’indemnité d’occupation:

Monsieur [U] [W], devenu occupant sans droit ni titre, sera condamné à verser à L’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer et charges en cours, soit la somme de 521,56€ par mois à compter du mois de septembre 2025 (pour tenir compte du décompte ci-dessus) et ce, jusqu’à son départ effectif des lieux par la remise des clés.

Sur les frais irrépétibles:

Succombant à l’instance, Monsieur [U] [W] sera condamné à verser à l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT la somme de 150 euros au titre de ses frais exposés à l’occasion de la présente instance, non compris dans les dépens par application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire:

L’exécution provisoire de la décision est de droit.

Sur les dépens:

La partie qui succombe supporte les dépens.

Ceux-ci seront mis à la charge de Monsieur [U] [W], comprenant notamment le coût du commandement de payer ainsi que le coût de l’assignation.

PAR CES MOTIFS:

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Constate la résiliation du bail conclu entre les parties à la date du 15 mars 2025 ;

Dit qu’à défaut d’avoir libéré les lieux deux mois après la signification du jugement avec commandement de quitter les lieux prévus par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il sera procédé à l’expulsion de Monsieur [U] [W] tant de sa personne que de ses biens et de tous occupants de son chef et ce avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

Condamne Monsieur [U] [W] à payer à l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT la somme de 6542,46€ au titre de l’arriéré locatif suivant décompte arrêté au 31 août 2025;

Condamne Monsieur [U] [W] à verser à l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges en cours indexée selon les mêmes modalités, soit la somme de 521,56€ par mois, à compter du mois de septembre 2025 (pour tenir compte du décompte ci-dessus) et ce, jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

Enjoint Monsieur [U] [W] de fournir une attestation d’assurance valide en cours ;

Condamne Monsieur [U] [W] à verser à L’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT une somme de 150 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [U] [W] aux dépens qui comprendront notamment les frais du commandement de payer et celui de l’assignation;

Constate l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par jugement mis à disposition au greffe le 1er décembre 2025.

La Greffière. La Juge des contentieux de la protection,

Conformément aux dispositions des articles 502, 503 et 675 du Code de Procédure civile :

La partie qui souhaite faire exécuter la décision contre son adversaire doit au préalable la lui notifier par voie de signification, c’est à dire par l’intermédiaire d’un commissaire de justice.

Toutefois, si la partie succombante s’exécute volontairement et de manière non équivoque, elle est présumée accepter la décision. Dans ce cas, la signification de la décision n’est pas nécessaire.

le :

—  1CE et 1CCC par par dépôt en case

à L’Organisme TERRES D’ARMOR HABITAT

—  1 CCC par LS

à [U] [W]

—  1 CCC à la CCAPEX (Préfecture)

—  1 CCC au dossier

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