TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE

SAINT-BRIEUC

LE 19 MAI 2026

CHAMBRE CIVILE 1 Jugement du 19 Mai 2026

N° RG 23/02508 – N° Portalis DBXM-W-B7H-FMOD

TR

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame LEROY-RICHARD, 1ère Vice-Présidente, faisant fonction de Présidente

Madame VUILLAUME, Vice-Présidente

Madame ROUSSEL, Juge

GREFFIER. : Madame VERDURE, Greffier lors de l’audience et Madame DUJARDIN, Greffier pour la mise à disposition

DÉBATS : à l’audience publique du 03 Mars 2026.

JUGEMENT rendu par Madame LEROY-RICHARD, 1ère Vice-présidente, le dix neuf Mai deux mil vingt six, par mise à disposition au greffe

Date indiquée à l’issue des débats .

ENTRE :

Monsieur [B] [M] né le 16 Mars 1960 à SAINT BRIEUC (22000), demeurant 18, rue Jean Garin – 35650 LE RHEU – Représentant : Maître Jérôme BOISSONNET de la SARL BAPC, avocats au barreau de NANTES, avocats plaidant

Monsieur [L] [M] né le 12 Août 1957 à SAINT BRIEUC (22000), demeurant Le Grand Pont Brand – 35830 BETTON – Représentant : Maître Jérôme BOISSONNET de la SARL BAPC, avocats au barreau de NANTES, avocats plaidant

ET :

La S.E.L.A.R.L. NOTAKREIZ, dont le siège social est sis 6, rue Henri le Vezouet – 22600 LOUDEAC agissant en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège – Représentant : Maître Benjamin ENGLISH de la SELARL SHANNON AVOCATS, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC, avocats postulant- Représentant : Maître Carine PRAT, de la SELARL EFFICIA, Avocats au Barreau de Rennes , Avocats postulant

La S.A.S. CREDIT AGRICOLE BRETAGNE HABITAT TRANSACTION (CABHT), dont le siège social est sis 8, rue du Mont Saint Michel – 35830 BETTON agissant en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège – Représentant : M^e Cédric BEUTIER, avocat au barreau de NANTES, avocat plaidant

L’ASSOCIATION COSTARMORICAINE D’ACCOMPAGNEMENT ET DE PROTECTION ( ACAP 22 ) agissant en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis 35 Rue Abbé Garnier – BP 2235 – 22022 SAINT BRIEUC

Représentant : Maître Jean-David CHAUDET de la SCP Jean-David CHAUDET, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant

…

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [D] [N] est décédé le 2 septembre 2014, laissant pour lui succéder son épouse Mme [X] [M], veuve [N].

Mme [X] [M], née le 9 Novembre 1923, a été placée sous tutelle le 18 décembre 2014, suivant ordonnance rendue par le tribunal d’instance de Loudéac.

L’Association Costarmoricaine d’Accompagnement et de Protection de Saint-Brieuc (ci-après dénommée « l’ACAP 22 ») a été désignée en qualité de tuteur de Mme [X] [M].

Mme [X] [M] est décédée le 14 janvier 2019, ce qui a mis fin à la mission de l’ACAP 22.

Etant décédée sans enfant, elle laisse pour lui succéder ses deux neveux, à savoir M. [L] [M] et M. [B] [M].

De son vivant, Mme [X] [M] était notamment seule propriétaire d’une maison d’habitation située 5 route de Kérinis à Locmariaquer.

Le 30 juillet 2015, l’ACAP 22 a présenté une requête au juge des tutelles aux fins d’être autorisée à régulariser la vente de l’immeuble situé à Locmariaquer au prix de 1.150.000€ avec un prix plancher de 800.000€.

C’est dans ces conditions qu’une première ordonnance du juge des tutelles en date du 15 septembre 2015 a autorisé la vente de cet immeuble au prix de 1.150.000€ tout en prévoyant un prix plancher de 800.000€.

Puis, le 1er décembre 2016, l’ACAP 22 a présenté une requête au juge des tutelles aux fins d’être autorisée à régulariser la vente de la maison au prix de 700.000€.

Suivant ordonnance du juge des tutelles en date du 19 septembre 2016, la vente a été autorisée au prix de 700.000€.

Suivant acte au rapport de Maître [E] en date du 5 mai 2017, Mme [X] [M], représentée par l’ACAP 22, a vendu l’immeuble aux consorts [O] à ce prix.

S’interrogeant sur les circonstances de la vente de l’immeuble à un tel prix, M. [L] [M] et M. [B] [M] ont assigné en référé l’ACAP 22 afin notamment de se voir communiquer un certain nombre de documents en lien avec la mesure de tutelle.

Par ordonnance du 13 octobre 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc a :

« enjoint l’ACAP 22 d’avoir à communiquer à M. [L] [M] et M. [B] [M] une copie des relevés bancaires de la BANQUE POSTALE manquant pour l’intégralité de la période de tutelle, soit du 18.12.2014 au 14.01.2019,

« dit n’y avoir lieu à référé pour le surplus des demandes,

« condamné l’ACAP 22 à payer à Messieurs [L] et [B] [M] la somme de 1.500,00€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

« condamné l’ACAP 22 aux dépens.

Se prévalant des éléments communiqués, par actes des 22, 23 et 28 novembre 2023, M. [L] [M] et M. [B] [M] ont fait assigner l’ACAP 22, la société NOTAKREIZ, anciennement société NOT’ARMOR, et la société CABHT Crédit agricole Bretagne transaction devant le tribunal judiciaire de Saint-Brieuc aux fins d’indemnisation d’un préjudice subi consécutif aux fautes commises par les assignées portant sur l’évaluation et la cession du bien immobilier.

Aux termes de leurs conclusions notifiées le 28 avril 2025, M. [L] [M] et M. [B] [M] demandent au tribunal, au visa des articles 1240 du code civil et 514 et 700 du code de procédure civile, de :

— Juger que l’ACAP de Saint-Brieuc et la société NOTAKREIZ (anciennement NOT’ARMOR) ont commis une faute en organisant la cession de maison de Mme [X] [M] veuve [N] au prix de 700.000 euros ;

— Juger que la société CABHT CREDIT AGRICOLE BRETAGNE HABITAT TRANSACTION a commis une faute en procédant à une évaluation de la maison de Mme [X] [M] veuve [N] en dessous du prix réel du marché ;

Par conséquent :

A titre principal,

— Condamner solidairement l’ACAP de Saint-Brieuc, la société NOTAKREIZ (anciennement NOT’ARMOR) et la société CABHT CREDIT AGRICOLE BRETAGNE HABITAT TRANSACTION à payer à M. [L] [M] et M. [B] [M] la somme de 500.000 euros, correspondant à la différence entre le prix de vente du bien et sa valeur aujourd’hui ;

A titre subsidiaire,

— Condamner solidairement l’ACAP de Saint-Brieuc, la société NOTAKREIZ (anciennement NOT’ARMOR) et la société CABHT CREDIT AGRICOLE BRETAGNE HABITAT TRANSACTION à payer à M. [L] [M] et M. [B] [M] la somme de 500.000 euros, correspondant à la différence entre le prix de vente du bien et sa valeur réelle au moment de la cession ;

En tout état de cause,

— Débouter l’ACAP de Saint-Brieuc, la société NOTAKREIZ (anciennement NOT’ARMOR) et la société CABHT CREDIT AGRICOLE BRETAGNE HABITAT TRANSACTION de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions;

— Condamner solidairement l’ACAP de Saint-Brieuc, la société NOTAKREIZ (anciennement NOT’ARMOR) et la société CABHT CREDIT AGRICOLE BRETAGNE HABITAT TRANSACTION à payer à M. [L] [M] et M. [B] [M] la somme de 5.000 euros chacun, conformément aux dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner solidairement l’ACAP de Saint-Brieuc, la société NOTAKREIZ (anciennement NOT’ARMOR) et la société CABHT CREDIT AGRICOLE

BRETAGNE HABITAT TRANSACTION aux entiers frais et dépens de l’instance;

— Confirmer l’application de l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien de leurs prétentions, M. [L] [M] et M. [B] [M] font valoir que suivant une première ordonnance du juge des tutelles en date du 15 septembre 2015, la vente immobilière du bien litigieux avait été autorisée au prix de 1.150.000 euros, sans pouvoir être inférieure à 800.000 euros, retenant ainsi une valorisation bien plus élevée que le prix auquel la maison a finalement été cédée, à savoir 700.000€. Ils considèrent qu’il n’y avait aucune nécessité de vendre ce bien en raison des ressources de leur tante, de l’existence d’assurances vie et d’autres biens immobiliers. Les demandeurs arguent que la vente de ce bien immobilier a été réalisée à vil prix et sans impératif économique, alors que selon eux ledit bien est exceptionnel en raison sa situation géographique en bord de mer et que le bâtiment ne menaçait pas ruine. Ils qualifient à plusieurs reprises cette vente comme étant « suspecte ». Selon M. [L] [M] et M. [B] [M], Mme [X] [M] ne voulait pas vendre la maison. Dès lors, ils reprochent d’une part à l’ACAP 22 d’avoir déposé une requête auprès du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc pour solliciter la vente du bien alors que rien ne le justifiait et qu’aucune des pièces versées à cette requête ne fait état de l’éventuelle vétusté du bien et de l’urgence à le céder, d’autre part à la société NOTAKREIZ d’avoir estimé le bien à une valeur bien inférieure à celle du marché et d’avoir procédé à sa vente selon des mauvaises indications de surface en faveur de l’acquéreur et enfin à la société SQUARE HABITAT d’avoir retenu une évaluation encore plus basse que celle du Notaire. Ainsi, M. [L] [M] et M. [B] [M] considèrent qu’en organisant la vente de la maison de leur tante au prix de 700.000€, les défendeurs ont commis une faute, laquelle leur a causé un préjudice s’analysant en une perte de chance.

Aux termes de ses conclusions N°3 notifiées le 4 juin 2025, l’ACAP 22 demande au tribunal de :

— Débouter M. [L] [M] et M. [B] [M] de toutes leurs demandes, fins et conclusions à l’encontre de l’ACAP22,

— A titre subsidiaire, condamner solidairement la Société NOTAKREIZ (anciennement dénommée NOT’ARMOR) et la Société CREDIT AGRICOLE BRETAGNE HABITAT TRANSACTION (CABHT), à garantir l’ACAP 22 de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre,

— Débouter la Société NOTAKREIZ (anciennement dénommée NOT’ARMOR) et la Société CREDIT AGRICOLE BRETAGNE HABITAT TRANSACTION (CABHT) de toutes leurs demandes fins et conclusions à l’encontre de l’ACAP 22,

En tout état de cause,

— Condamner M. [L] [M] et M. [B] [M] et, à défaut, les Sociétés NOTAKREIZ (anciennement dénommée NOT’ARMOR) et CREDIT AGRICOLE BRETAGNE HABITAT TRANSACTION (CABHT), à verser à l’ACAP 22 la somme de 2.000,00€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— Condamner M. [L] [M] et M. [B] [M] et, à défaut, les Sociétés NOTAKREIZ (anciennement dénommée NOT’ARMOR) et CREDIT AGRICOLE BRETAGNE HABITAT TRANSACTION (CABHT), aux entier dépens qui seront recouvrés la SCP Jean-David CHAUDET, représenté par Maître Jean-David CHAUDET, Avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile,

— Juger qu’il n’y a pas lieu d’appliquer l’exécution provisoire.

Au soutien de ses prétentions, l’ACAP 22 fait valoir que lors de l’ouverture de la mesure de protection concernant Mme [X] [M], le tribunal judiciaire a adressé à M. [L] [M] et M. [B] [M] un questionnaire afin de recueillir leur souhait quant à l’exercice de la mesure de protection mais qu’ils n’ont jamais retourné ce questionnaire. L’association précise qu’elle a engagé des démarches dès mars 2015 afin que l’assurance vie d’un montant d’un million d’euros soit versée à la majeure protégée mais que lesdits fonds n’ont été perçus qu’en mars 2017 en raison des démarches administratives. S’agissant de la nécessité de vendre le bien litigieux, l’ACAP 22 indique qu’elle a pris la décision de vendre le bien immobilier de Locmariaquer car il était urgent de dégager des fonds pour assurer le quotidien de Mme [X] [M] mais également le règlement des salaires des aides à domicile. Elle justifie des motifs ayant conduit à vendre précisément ce bien immobilier en raison de son inoccupation depuis de nombreuses années, de l’importance des travaux de remise en état nécessaire en raison de son état de délabrement, d’un risque de squat, d’un risque de chute d’arbres et de la volonté de M. [D] [N], époux de Mme [X] [N], qui souhaitait avant son décès vendre ce bien. L’ACAP 22 rappelle qu’elle n’est pas un gestionnaire de patrimoine et qu’elle devait gérer les biens pour subvenir aux besoins de Mme [X] [N]. La défenderesse indique que la maison de Locmariaquer était un bien propre de Mme [X] [M] et qu’ainsi l’ACAP 22 n’avait pas à solliciter M. [L] [M] et M. [B] [M] pour sa mise en vente. S’agissant du prix de vente, l’ACAP 22 indique qu’elle a respecté la procédure pour faire estimer le bien avant d’être autorisée par le juge des tutelles à vendre le bien et que les évaluations ont été réalisées par des professionnels de l’immobilier. L’ACAP 22 considère que les estimations dont font état les consorts [M] ne présentent pas un caractère ni pertinent ni probant dans la mesure où elles ont été réalisées en juillet et septembre 2023, soit 6 années après la vente du bien et sans tenir compte de l’état de la maison au moment de sa mise en vente. L’ACAP 22 estime ainsi qu’aucune faute ne peut lui être reprochée quant à l’exercice de sa mission concernant l’exercice de la mesure de tutelle de Mme [X] [N], notamment en ce qui concerne la vente du bien sis 5 route de Kérinis à Locmariaquer.

Aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées le 18 juin 2025, la société NOTAKREIZ demande au tribunal de :

— Débouter M. [L] [M] et M. [B] [M] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions formulées contre la SELARL NOTAKREIZ, anciennement NOT’ARMOR ;

— Débouter l’Association Costarmoricaine d’accompagnement et de protection 22 de de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions formulées contre la SELARL NOTAKREIZ, anciennement NOT’ARMOR ;

— Ecarter l’exécution provisoire de droit ;

— Condamner in solidum M. [L] [M] et M. [B] [M], et/ou tout succombant, à payer à la société NOTAKREIZ, anciennement NOT’ARMOR, la somme de 5.000€ sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner in solidum M. [L] [M] et M. [B] [M], et/ou tout succombant aux entiers dépens de l’instance.

La société NOTAKREIZ fait valoir qu’elle n’a pas commis de faute au motif que si le juge des tutelles a, dans un premier temps, autorisé la vente du bien immobilier moyennant un prix de 1.150.000€, avec un prix minimum de 800.000€, pour autant aucun acquéreur ne s’est présenté à ce prix en raison de l’état dégradé du bien. En outre, la société défenderesse rappelle que dès le 2 juin 2015, Maître [E] avait établi une estimation de l’immeuble entre 730.000€ et 790.000€, l’état du bien

s’étant nécessairement dégradé entre cette date et le 19 décembre 2016, date à laquelle le juge des tutelles a autorisé la vente au prix de 700.000€. Elle rappelle ainsi que son estimation a finalement été validée par le juge des tutelles. En réponse au moyen tiré du fait que le notaire aurait établi une attestation sous-évaluée de l’immeuble pour accélérer la vente, induire en erreur le juge des tutelles et générer des honoraires de transaction, la société NOTAKREIZ indique qu’en sa qualité d’officier public et ministériel elle est tenue à un devoir d’impartialité. Elle considère que l’évaluation d’un immeuble n’est pas une science exacte mais qu’elle dépend de l’état de l’immeuble, de sa localisation ainsi que du marché immobilier et du marché de l’offre et de la demande. Enfin, s’agissant de la superficie du bien immobilier, la société défenderesse considère que l’immeuble ne relève pas du régime de la loi CARREZ et que la vente n’ayant pas été réalisée avec indication de la contenance en application de l’article 1617 du code civil, le prix n’a pas été fixé en fonction des m² prétendument énoncés dans l’acte.

Aux termes de ses conclusions notifiées le 25 juillet 2024, la société CREDIT AGRICOLE BRETAGNE HABITAT TRANSACTION demande au tribunal, au visa des articles 1240 du code civil et 32-1 du code de procédure civile de :

— Dire et juger que la société CREDIT AGRICOLE BRETAGNE HABITAT TRANSACTION n’a commis aucune faute,

— Débouter M. [L] [M] et M. [B] [M] de l’ensemble de leurs demandes formulées à l’encontre de la société CREDIT AGRICOLE BRETAGNE HABITAT TRANSACTION,

— Débouter l’association ACAP 22 de ses demandes formulées à l’encontre de la société CREDIT AGRICOLE BRETAGNE HABITAT TRANSACTION,

— Condamner solidairement M. [L] [M] et M. [B] [M] à verser à la société CREDIT AGRICOLE BRETAGNE HABITAT TRANSACTION les sommes suivantes : 5.000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, 5.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,

— Ecarter l’exécution provisoire de droit.

Au soutien de ses prétentions, la société CREDIT AGRICOLE BRETAGNE HABITAT TRANSACTION, exploitant un réseau d’agences immobilières sous l’enseigne commerciale SQUARE HABITAT, argue que suite à l’estimation qu’elle a réalisée en 2015, elle n’est pas intervenue dans la mise en vente et la réalisation de la vente du bien litigieux, l’ACAP 22 ayant donné mandat à l’agence PRESQU’ILE IMMOBILIER et à Maître [E] pour la vente dudit bien. Après la baisse du prix le 19 décembre 2016 par le juge des tutelles qui a autorisé la vente pour le prix de 700.000,00 euros, la vente a été réalisée le 27 avril 2017 mais indépendamment de l’agence SQUARE HABITAT au prix autorisé par le juge. Par ailleurs, la société CREDIT AGRICOLE BRETAGNE HABITAT TRANSACTION estime que M. [L] [M] et M. [B] [M] ne démontrent pas que son estimation au prix de 700.000€ est erronée, aucun acquéreur ne s’étant manifesté à un prix supérieur, la meilleure évaluation étant, selon la société défenderesse, la confrontation à la réalité du marché. La société CREDIT AGRICOLE BRETAGNE HABITAT TRANSACTION conteste les évaluations présentées par M. [L] [M] et M. [B] [M] a posteriori de la vente, au moment où le marché était plus actif qu’en 2015. Par conséquent, elle estime n’avoir commis aucune faute permettant d’engager sa responsabilité. Enfin, sans que cela ne constitue une reconnaissance du bien-fondé de la demande de M. [L] [M] et M. [B] [M], la société CREDIT AGRICOLE BRETAGNE HABITAT TRANSACTION considère que l’indemnisation de la perte de chance ne peut être égale à l’avantage qui aurait été tiré si l’événement s’était réalisé. Elle s’estime bien fondée à solliciter la somme de 5.000,00 euros à l’encontre de M. [L] [M] et M. [B] [M] à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.

La clôture de la procédure a été ordonnée le 6 octobre 2025 et la date d’audience fixée au 3 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, sur les demandes dépourvues d’effet ou de donner acte, l’article 12 du Code de Procédure Civile dispose que « le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. »

Les demandes dépourvues d’effet en ce qu’elles renferment un simple moyen au soutien d’une prétention, ne constituent pas une prétention sur laquelle le juge, qui est tenu de trancher un litige, doit se prononcer au sens de l’article 12 du code de procédure civile.

En conséquence, il n’y a pas lieu à statuer sur les demandes formulées en ce sens. Seules les prétentions des parties seront tranchées en application des textes en vigueur.

Il convient de rappeler en outre que le tribunal ne doit répondre qu’aux demandes qui figurent au sein du dispositif des dernières conclusions des parties.

Sur la responsabilité des professionnels dans la vente du bien immobilier

Sur la responsabilité de l’ACAP 22

M. [L] [M] et M. [B] [M] reprochent à l’ACAP 22 d’avoir déposé une requête auprès du juge des tutelles de Saint-Brieuc afin de solliciter la vente du bien litigieux alors que, selon eux, la situation financière de Mme [X] [M] ne nécessitait pas cette vente. Ils reprochent également à l’association tutélaire d’avoir vendu le bien à un prix inférieur à sa valeur réelle.

*Sur la nécessité de vendre

L’article 415 du code civil dispose que :

«  Les personnes majeures reçoivent la protection de leur personne et de leurs biens que leur état ou leur situation rend nécessaire selon les modalités prévues au présent titre.

Cette protection est instaurée et assurée dans le respect des libertés individuelles, des droits fondamentaux et de la dignité de la personne.

Elle a pour finalité l’intérêt de la personne protégée. Elle favorise, dans la mesure du possible, l’autonomie de celle-ci.

Elle est un devoir des familles et de la collectivité publique ".

Il résulte de ce texte que la protection juridique exercée par le tuteur, sur désignation du juge des tutelle, porte sur la personne et sur les biens du majeur protégé et que cette protection s’exerce dans l’intérêt exclusif de la personne protégée.

Par ailleurs, l’article 500 alinéa 1er du même code dispose que :

« Le tuteur arrête le budget de la tutelle en déterminant, en fonction de l’importance des biens de la personne protégée et des opérations qu’implique leur gestion, les sommes annuellement nécessaires à l’entretien de celle-ci et au remboursement des frais d’administration de ses biens. Le tuteur en informe le conseil de famille ou, à défaut, le juge. En cas de difficultés, le budget est arrêté par le conseil de famille ou, à défaut, par le juge ».

Il résulte de cette disposition qu’il pèse sur le tuteur une obligation de gestion prudente et diligente.

L’article 503 alinéas 1er et 2 du code civil prévoit que :

«  Le tuteur fait procéder, en présence du subrogé tuteur s’il a été désigné, à un inventaire des biens de la personne protégée, qui est transmis au juge dans les trois mois de l’ouverture de la tutelle pour les biens meubles corporels, et dans les six mois pour les autres biens, avec le budget prévisionnel. Il en assure l’actualisation au cours de la mesure.

Il peut obtenir communication de tous renseignements et documents nécessaires à l’établissement de l’inventaire auprès de toute personne publique ou privée, sans que puisse lui être opposé le secret professionnel ou le secret bancaire ".

L’inventaire des biens dressé par le tuteur constitue une étape déterminante dans le cadre de la gestion du patrimoine de la personne protégée puisqu’il permet la protection du patrimoine et le contrôle de la gestion patrimoniale.

S’agissant des actes de disposition, l’article 505 alinéas 1er et 2 du même code précise que :

«  Le tuteur ne peut, sans y être autorisé par le conseil de famille ou, à défaut, le juge, faire des actes de disposition au nom de la personne protégée.

L’autorisation détermine les stipulations et, le cas échéant, le prix ou la mise à prix pour lequel l’acte est passé. L’autorisation n’est pas exigée en cas de vente forcée sur décision judiciaire ou en cas de vente amiable sur autorisation du juge ".

En application de ce texte, le tuteur qui entend vendre un bien immobilier appartenant à la personne protégée doit être autorisé par le juge des tutelles. En pratique, le tuteur doit produire une double estimation du bien immobilier à l’appui de sa requête en autorisation de vendre.

En application des textes visés supra, mais également des dispositions de l’article 1240 du code civil, le tuteur qui vend un immeuble manifestement sous-évalué ou qui ne fait pas procéder à une estimation sérieuse ou encore qui ne cherche pas un acquéreur au meilleur prix peut constituer une faute de gestion de nature à engager sa responsabilité s’il en résulte un préjudice pour la personne protégée. Il en est de même si le tuteur trompe le juge sur la valeur du bien immobilier ou s’il ne respecte pas les conditions de l’autorisation de la vente imposées par le juge des tutelles.

En l’espèce, à titre liminaire le tribunal relève qu’il résulte des éléments du dossier que lors de l’ouverture de la mesure de protection de Mme [X] [M] le juge des tutelles a adressé à M. [L] [M] et M. [B] [M] un questionnaire afin de recueillir leur souhait quant à l’exercice de la mesure de protection. Or, MM. [M] n’ont jamais retourné ce questionnaire au juge chargé de statuer sur la mesure de protection. C’est dans ces conditions que l’ACAP 22 a été désignée pour la gestion des intérêts de Mme [M], M. [L] [M] et M. [B] [M] n’ayant pas montré leur intérêt dans cette gestion. Le juge des tutelles n’a pas manqué de leur rappeler cet élément de fait dans un courrier qui a été adressé aux demandeurs le 24 juin 2015 lorsque ces derniers ont émis la volonté de s’immiscer dans la gestion du patrimoine de leur tante.

En outre, la maison sise à Locmariaquer étant un bien propre appartenant à Mme [X] [M], il est constant que l’ACAP 22 n’avait pas à solliciter les neveux de celle-ci, à défaut d’être indivisaires, pour sa mise en vente.

Par ailleurs, s’agissant de la nécessité de vendre le bien immobilier, il résulte des éléments du dossier que Mme [X] [M] a été placée sous tutelle dans les

suites immédiates du décès de son époux. En accord avec l’association tutélaire, la majeure protégée a fait le choix de rester vivre à son domicile de [I] [V] (22), refusant d’être prise en charge en EPHAD. Pour respecter ce choix de lieu de vie et garantir la protection, la sécurité et le confort de Mme [X] [M], l’ACAP 22 a mis en place l’intervention d’aides à domicile. Cet étayage représente un coût non négligeable.

Or, si lors de l’ouverture de la mesure de protection et l’établissement de l’inventaire l’ACAP 22 a constaté l’existence d’assurances vie et a engagé des démarches en mars 2015 afin que l’assurance vie d’un montant d’un million d’euros soit versée à la majeure protégée, il n’en demeure pas moins que lesdits fonds n’ont été perçus qu’en mars 2017 suite à de multiples démarches administratives auprès du détenteur des fonds.

C’est dans ces conditions que l’ACAP 22 a estimé qu’il était devenu urgent de dégager des fonds pour assurer le quotidien de Mme [X] [M], notamment pour permettre le règlement des salaires des aides à domicile, et que la situation justifiait de vendre le bien immobilier de Locmariaquer.

A l’appui de sa requête en demande d’autorisation de vendre le bien immobilier, l’ACAP 22 justifiait auprès du juge des tutelles que la maison était inoccupée depuis de très nombreuses années, qu’elle nécessitait des travaux de remise en état importants (à ce titre, il est établi que les acquéreurs ont effectué plus de 600.000€ de travaux), qu’il existait un risque important que la maison soit squattée, que les voisins craignaient pour leur sécurité en raison d’un risque de chutes d’arbres et que M. [D] [N], époux de Mme [X] [M], avait émis la volonté de vendre ce bien avant son décès.

Il est ainsi établi que le bien immobilier nécessitait d’importants travaux de réfection, que les finances de Mme [X] [M] ne permettaient pas de l’entretenir convenablement et que la conservation de ce bien dans le patrimoine de la majeure protégée ne comportait aucun intérêt pour elle-même puisqu’elle n’y résidait plus et qu’il générait des charges importantes.

Le tribunal relève également que la mission du tuteur ne consiste pas à préserver les intérêts des éventuels futurs héritiers mais à préserver ceux de la personne protégée.

Il y a lieu de juger que l’état dégradé du bien immobilier et la situation financière de Mme [X] [M] justifiait la nécessité de vendre le bien.

*Sur le prix de vente

Il est établi que la chronologie des faits est la suivante :

— L’ACAP 22 a sollicité deux agences immobilières et un Notaire afin d’obtenir plusieurs avis concernant la valeur du bien. C’est dans ces condition que le bien a été évalué par SQUARE HABITAT à 700.000€, par TROGOFF IMMOBILIER entre 1.100.000€ et 1.150.000€ et par Maître [E] entre 730.000€ et 790.000€.

— Au vu de ces estimations, l’ACAP 22 a saisi le Juge des tutelles par voie de requête du 30 juillet 2015 afin d’être autorisée à signer les mandats de vente auprès des agences SQUARE HABITAT et TROGOFF IMMOBILIER et de Maître [E] au prix net vendeur de 1.150.000€ et à signer le compromis puis l’acte de vente pour un prix non inférieur à 800.000€.

— Le Juge des tutelles a rendu une ordonnance le 15 septembre 2015 autorisant l’ACAP 22 à la mise en vente de la propriété immobilière située à Locmariaquer, 5 route de Kérinis comprenant une maison d’habitation ne constituant pas le domicile de la personne majeure protégée, cadastrée section AT n°74 pour une

somme ne pouvant pas être inférieur à 1.150.000 euros, à signer tous mandats auprès des professionnels locaux et à régulariser tous actes s’y rapportant et notamment compromis de vente pour une somme qui ne pourrait être inférieure, en tout état de cause, à 800.000 euros.

— L’ACAP 22 a ainsi régularisé un mandat de vente avec Maître [E], Notaire, le 21 octobre 2015 et un mandat de vente non exclusif le 29 octobre 2015 avec la SARL PRESQU’ILE IMMOBILIER TROGOFF IMMO.

— La maison ne trouvant pas acquéreur au prix fixé dans l’ordonnance du 15 septembre 2015, l’ACAP 22 a de nouveau saisi le Juge des tutelles par voie de requête afin d’être autorisée à vendre la maison de Locmariaquer à un prix inférieur.

— L’ACAP 22 ayant justifié que le bien n’avait pas trouvé acquéreur, sauf proposition d’achat à hauteur de 700.000€ en raison de l’état dégradé du bien immobilier et que Mme [X] [M] ne disposait pas de liquidités suffisantes pour permettre de maintenir la maison dans un état convenable, le juge des tutelles a rendu une ordonnance le 19 décembre 2016 pour autoriser la vente au prix de 700.000€. Cette ordonnance est ainsi motivée : " Compte tenu de l’isolement et de l’état du bien, aucune offre n’a été faite aux agences immobilières locales. Par contre, Maître [E] notaire à Loudéac a reçu une offre faite par M. et Mme [O] datée du 20 juin 2016 constamment renouvelée depuis pour un prix inférieur, sans être très éloigné, soit celui de 700.000 euros […]. Plutôt que de conserver un bien inoccupé et dans la mesure où la personne majeure protégée ne dispose pas de liquidités suffisantes pour permettre de maintenir ce bien en bon état, il apparaît nécessaire de faire droit à cette demande en autorisant la vente sur baisse de prix ".

Le tribunal constate à ce stade que l’évaluation du bien finalement retenue est en accord avec les évaluations réalisées en 2015 par SQUARE HABITAT (700.000€) et par Maître [E] (entre 730.000€ et 790.000€).

Cette évaluation est celle retenue par le juge des tutelles qui a rendu sa décision (ordonnance du 19 décembre 2016) au vu des propositions d’achat mais également de la dégradation du bien inoccupé et du risque de squat en raison de son isolement. Cette évaluation est conforme au prix du marché conformément à l’état du bien au jour de la vente sans que des estimations réalisées 6 années plus tard puissent remettre en cause l’estimation à hauteur de 700.000€.

Par conséquent, l’ACAP 22 n’a pas commis de faute en demandant au juge des tutelles l’autorisation de vendre le bien litigieux sis 5 route de Kérinis à Locmariaquer.

Sur la responsabilité du Notaire

M. [L] [M] et M. [B] [M] reprochent à la société NOTAKREIZ d’avoir estimé le bien à une valeur inférieure à celle du marché et d’avoir procédé à sa vente selon des mauvaises indications de surface en faveur de l’acquéreur

L’article 1240 du code civil dispose que « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Le notaire a pour mission d’authentifier les actes qu’il instrumente et se doit d’assurer leur efficacité et leur sécurité. Il se doit de procéder à toutes les vérifications utiles, préalablement à l’établissement de l’acte.

Dans le cadre d’une vente immobilière, il pèse sur le Notaire, en sa qualité d’officier public, une obligation de conseil et d’information, une obligation de vérification, de sécurité de l’opération et d’impartialité. Il est tenu d’une obligation de moyens

renforcée.

Il est tenu dans ce cadre à un devoir de conseil et engage sa responsabilité délictuelle s’il commet une faute dans l’exercice de ses fonctions d’officier ministériel.

La responsabilité du notaire est une responsabilité pour faute prouvée, ayant généré un préjudice en lien de causalité avec la faute commise.

*Sur l’estimation

Il résulte des éléments rappelés supra que Maître [E], exerçant au sein de la société NOTAKREIZ, a évalué le bien immobilier le 2 juin 2015 entre 730.000€ et 790.000€. Le juge des tutelles a, par ordonnance du 15 septembre 2015, autorisé l’ACAP 22 à mettre en vente la propriété pour une somme ne pouvant pas être inférieure à 1.150.000 euros et pour une somme qui ne pourrait être inférieure, en tout état de cause, à 800.000 euros.

Faute d’acquéreur au prix fixé dans l’ordonnance du 15 septembre 2015, le juge des tutelles a rendu une ordonnance le 19 décembre 2016 pour autoriser la vente au prix de 700.000€, ce prix tenant compte de l’état dégradé du bien et du défaut d’acquéreur à un prix supérieur.

A ce titre, l’acte authentique de vente régularisé le 21 avril 2017 mentionne notamment que la digue s’est effondrée lors d’une tempête et que le prix de la vente a été fixé en prenant en considération les conclusions du diagnostic technique qui révèlent de nombreux désordres nécessitant d’importants travaux. Ce descriptif est conforté par les photographies versées aux débats qui attestent de l’état dégradé du bien à l’époque de la vente.

Dès lors, il est établi que Maître [E] n’a pas varié dans son estimation, laquelle a valablement servie de base au juge des tutelles pour fonder sa décision.

Ainsi, M. [L] [M] et M. [B] [M] ne rapportent pas la preuve que le Notaire a commis une faute tendant à sous-évaluer la valeur de l’immeuble, et ce encore moins pour induire en erreur le juge des tutelles et générer des honoraires de transaction.

Cette affirmation est sans fondement.

L’évaluation réalisée par le Notaire a été effectuée en fonction de l’état général de l’immeuble et de sa localisation, mais également en considération de l’offre et de la demande sur le marché immobilier.

Ce faisant, le tribunal constate que l’estimation du Notaire était conforme au prix du marché, le bien ayant finalement été vendu au prix de 700.000€ tel qu’ordonné par le juge.

*Sur l’erreur de surface dans l’acte

M. [L] [M] et M. [B] [M] considèrent que le Notaire a mentionné dans l’acte une superficie de 126 m², soit une superficie inférieure à la superficie réelle qu’ils estiment à 163 m², ce qui conduirait à un écart de prix de 200.000€.

L’article 1617 du code civil dispose que :

«  Si la vente d’un immeuble a été faite avec indication de la contenance, à raison

de tant la mesure, le vendeur est obligé de délivrer à l’acquéreur, s’il l’exige, la quantité indiquée au contrat ;

Et si la chose ne lui est pas possible, ou si l’acquéreur ne l’exige pas, le vendeur est obligé de souffrir une diminution proportionnelle du prix ".

Or, en l’espèce l’acte authentique ne comporte pas la mention d’une superficie de 126 m² et l’immeuble, maison individuelle, ne relevant pas du régime de la loi CARREZ, la vente n’a pas été réalisée avec indication de la contenance. Ainsi, le prix n’a pas été fixé en fonction des mètres carrés et ce grief est infondé.

Par conséquent, la société NOTAKREIZ n’a commis aucune faute de nature à engager sa responsabilité.

Sur la responsabilité de l’agence immobilière

M. [L] [M] et M. [B] [M] reprochent à la société SQUARE HABITAT d’avoir retenu une évaluation encore plus basse que celle du Notaire et qu’en organisant ainsi la vente de la maison de leur tante au prix de 700.000 euros, la société défenderesse a commis une faute qui leur a causé un préjudice.

Une agence immobilière est tenue à une obligation d’information et de conseil. En cas de manquement, elle engage sa responsabilité civile professionnelle.

En l’espèce, l’ACAP 22 a sollicité l’agence SQUARE HABITAT de La Trinité sur Mer en vue d’obtenir une estimation du bien immobilier appartenant à Mme [X] [M] sis 5, lieu-dit Kérinis à Locmariaquer.

L’agence SQUARE HABITAT a ainsi réalisé une estimation à hauteur de 700.000,00 euros net vendeur, avec une marge de 5% soit entre 665.000,00 euros et 735.000,00 euros, qu’elle a transmise à l’ACAP 22 le 24 juin 2015.

Dans le même temps, l’ACAP 22 a sollicité deux autres estimations, l’une auprès de la société PRESQU’ILE IMMOBILIER qui a estimé le bien entre 950.000,00 euros et 1.050.000 euros et l’autre auprès de Maître [E], Notaire, qui a estimé le bien entre 730.000,00 et 790.000,00 euros.

Après autorisation du juge des tutelles par ordonnance du 15 septembre 2015, l’ACAP 22 a confié la vente du bien à la société PRESQU’ILE IMMOBILIER et à Maître [E] au prix de 1.150.000€ avec un prix plancher de 800.000€.

Faute d’acquéreur, le 1er décembre 2016 l’ACAP 22 a présenté une requête au juge des tutelles aux fins d’être autorisée à régulariser la vente au prix de 700.000€. Suivant ordonnance du juge des tutelles en date du 19 septembre 2016, la vente de la maison a été autorisée au prix de 700.000 euros.

Il résulte de ces éléments que d’une part la vente a finalement été réalisée au prix estimé par l’agence SQUARE HABITAT. D’autre part, dans le cadre de l’estimation réalisée le 24 juin 2015, l’agence immobilière précisait avoir tenu compte pour l’estimation du bien immobilier de sa situation, de sa vue sur la mer, de la qualité de son environnement mais également de l’état général de la construction et des travaux de remise en état. Par ailleurs, l’agence SQUARE HABITAT a accompagné la transmission de son estimation d’un mail explicatif exposant que : " Après avoir refait le tour de la propriété autant intérieurement qu’extérieurement je dois malheureusement revoir l’estimation à la baisse, en effet il y a des travaux titanesque pour retrouver un confort intérieur, le rajout qui a été réalisé est brut donc toute les finitions restent à faire mais cet extension reste cohérente, le marché

continu sa baisse et on sait aujourd’hui que nos acquéreurs font des offres de prix en conséquence des travaux qu’ils envisagent de faire. Dans l’estimation la valeur du terrain prend une part importante, le site est assez recherché pour de la résidence secondaire, l’accès et la vue valorise la propriété (le carnage sur les arbres est à prendre en considération car il a changé l’environnement en bien et en mal), mais il faut que le prix de base tienne compte de la rénovation pour avoir un prix de revente après travaux qui soit cohérent dans le marché actuel ".

Par conséquent, l’agence immobilière a accompli les diligences que l’on peut attendre de cette catégorie de professionnel, et ce d’autant plus que son estimation s’est avérée correspondre au prix de vente. Son estimation n’était donc pas erronée.

La société CREDIT AGRICOLE BRETAGNE HABITAT TRANSACTION, exploitant son activité sous l’enseigne SQUARE HABITAT, n’a donc pas commis faute de nature à engager sa responsabilité.

Sur la demande d’indemnisation

En l’absence de faute commise par les défendeurs, il y a lieu de rejeter la demande d’indemnisation formulée par M. [L] [M] et M. [B] [M] au titre d’un préjudice.

Sur la demande reconventionnelle de la société CREDIT AGRICOLE BRETAGNE HABITAT TRANSACTION

La société CREDIT AGRICOLE BRETAGNE HABITAT TRANSACTION sollicite la condamnation solidaire de M. [L] [M] et M. [B] [M] au paiement de la somme de 5.000€ à titre de dommages et intérêts en raison de leur comportement fautif caractérisé par le fait que la présente procédure judiciaire a contraint la société à passer du temps pour la constitution de sa défense, outre le tracas nécessairement lié au montant particulièrement important sollicité par les consorts [M].

M. [L] [M] et M. [B] [M] s’opposent cette demande de dommages et intérêts, se contentant d’indiquer que cette demande est « incompréhensible ».

En application combinée des dispositions des articles 32-1 du code de procédure civile et 1240 du code civil, celui qui agit en justice de manière abusive peut être condamné à réparer le préjudice qui en résulte.

Il est constant que l’exercice d’une action en justice tout comme l’exercice d’une voie de recours constituent en principe un droit qui ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

En l’espèce M. [L] [M] et M. [B] [M] ont intenté une action en justice afin d’obtenir l’indemnisation du préjudice qu’ils estiment subir en raison de la vente litigieuse d’un bien immobilier.

Quand bien même le tribunal judiciaire déboute les demandeurs de l’ensemble de leurs demandes, la société CREDIT AGRICOLE BRETAGNE HABITAT TRANSACTION ne rapporte pas la preuve de l’intention de nuire de M. [L] [M] et M. [B] [M] qui n’est donc pas caractérisée. Il n’est pas établi qu’ils ont agi en justice de manière abusive et aucune faute ne leur est imputable. D’ailleurs, la société CREDIT AGRICOLE BRETAGNE HABITAT TRANSACTION n’établit pas le préjudice subi.

Dès lors, la demande de dommages et intérêts est rejetée.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, M. [L] [M] et M. [B] [M], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenus aux dépens, M. [L] [M] et M. [B] [M] sont condamnés in solidum à verser à chacun des défendeurs la somme de 1.500€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

Déboute M. [L] [M] et M. [B] [M] de leurs demandes ;

Déboute la société CREDIT AGRICOLE BRETAGNE HABITAT TRANSACTION de sa demande reconventionnelle ;

Condamne in solidum M. [L] [M] et M. [B] [M] aux entiers dépens d’instance ;

Condamne in solidum M. [L] [M] et M. [B] [M] à verser à l’Association costarmoricaine d’accompagnement et de protection de Saint-Brieuc (l’ACAP 22), la société NOTAKREIZ et la société CREDIT AGRICOLE BRETAGNE HABITAT TRANSACTION la somme de 1.500€ chacune au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

En foi de quoi, la minute du présent jugement est signée par la Présidente et le Greffier ;

Le Greffier La Présidente