TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE SAINT BRIEUC

Affaire : S.C.I. LE CHALET ERQUY / S.A.R.L. FERTILE FUNGI

N° RG 25/00413 – N° Portalis DBXM-W-B7J-F7NR

Ordonnance de référé du : 29 Janvier 2026

N° minute

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Copie exécutoire

le :

à :

Rendue le VINGT NEUF JANVIER DEUX MIL VINGT SIX

Par Madame Myriam BENDAOUD, Présidente,

Assistée de Madame Cécile LANOIX, Greffière, lors des débats, et de Madame Juliette BRETON, Greffière, lors de la mise à disposition ;

ENTRE

DEMANDERESSE

S.C.I. LE CHALET ERQUY, immatriculée au RCS de SAINT BRIEUC sous le n° 834 094 898, dont le siège social est sis 26 rue Saint Erwan – 22430 ERQUY

Représentant : Maître Stéphane BARON de la SCP BARON WEEGER AVOCATS, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC, avocats plaidant

D’UNE PART

ET

DEFENDERESSE

S.A.R.L. FERTILE FUNGI, immatriculée au RCS de SAINT BRIEUC sous le n° 894 466 754, dont le siège social est sis Le Travers d’En Haut – 22430 ERQUY

Représentant : Maître David LE BLANC de la SELARL KOVALEX, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC, avocats plaidant

D’AUTRE PART,

***

**

FAITS, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Le 1er mars 2021, un contrat de location a été conclu entre la Société civile immobilière (SCI) Le Chalet, bailleur, et la SARL Fertile Fungi, preneur, pour un local de 400m² à usage agricole situé à Le Travers d’en Haut à Erquy moyennant un loyer mensuel de 500 euros hors taxes et hors charges, payable au domicile du propriétaire à terme à échoir le 1er de chaque mois.

Ce bail stipule que les compteurs d’eau et d’électricité seront relevés chaque semestre et les consommations et abonnements payables à réception de facture.

Suivant jugement du 23 juin 2025, le tribunal paritaire des baux ruraux de Saint-Brieuc a notamment débouté la société Fertile Fungi de sa demande de requalification du bail en bail rural.

La société Fertile Fungi a interjeté appel de cette décision.

Le loyer n’est plus payé depuis mars 2025.

Un commandement de payer la somme de 4 200 euros au titre de l’arriéré de loyer et 5 054,56 euros au titre des fractures d’électricité et visant la clause résolutoire a été signifié au preneur le 1er octobre 2025.

Ce commandement de payer est demeuré infructueux.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 novembre 2025, la SCI Le Chalet Erquy a assigné la société Fertile Fungi à comparaître devant le président du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc, statuant en référé, pour que soient ordonnées les mesures suivantes :

¤ Ordonner l’expulsion de la société Fertile Fungi du local situé à Le Travers d’en Haut à Erquy ;

¤ Condamner la société Fertile Fungi à payer à la SCI Le Chalet Erquy une indemnité d’occupation rétroactivement au 1er novembre 2025 à hauteur de 500 euros par mois jusqu’à son départ effectif des lieux ;

¤ Condamner la société Fertile Fungi à payer à la SCI Le Chalet Erquy la somme de 5 400 euros TTC (selon décompte arrêté au 31 octobre 2025) à titre de provision au titre de l’arriéré de loyers ;

¤ Condamner la société Fertile Fungi à payer à la SCI Le Chalet Erquy la somme de 5 054,56 euros à titre de provision au titre des factures d’électricité impayées ;

¤ Condamner la société Fertile Fungi à payer à la SCI Le Chalet Erquy la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

¤ Condamner la société Fertile Fungi aux entiers dépens de l’instance en application de l’article 696 du même code qui comprendront le coût du commandement de payer.

L’affaire a été retenue à l’audience du 15 janvier 2026.

A cette audience, la SCI Le Chalet Erquy reprend oralement les termes de ses écritures.

La société Fertile Fungi, représentée, reprend oralement les termes de ses conclusions notifiées le 14 janvier 2026 aux termes desquelles elle sollicite le bénéfice des mesures suivantes :

¤ Juger qu’il n’y a lieu à référé en raison de nombreuses contestations sérieuses ;

¤ En conséquence :

Débouter la SCI Le Chalet Erquy de sa demande en expulsion des lieux ; Débouter la SCI Le Chalet Erquy de sa demande en paiement ;La condamner au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Pour plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il conviendra de se référer aux termes de l’assignation, aux conclusions et aux pièces du dossier.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 janvier 2026, date à laquelle il a été rendu.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

À titre liminaire, le tribunal rappelle qu’il ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et qu’il n’y a pas lieu de répondre aux demandes de constatations et de “donner acte” formées dans les écritures des parties, qui ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile.

Les mesures sollicitées par la demanderesse entrent dans les attributions qui sont dévolues au juge des référés par les articles 834 et 835 du code de procédure civile.

Il sera notamment rappelé que l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que ce juge peut accorder une provision au créancier, « dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable ».

Sur les demandes de constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail :

Aux termes des dispositions de l’article L 145-17, I-1° du code de commerce, “le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Toutefois, s’il s’agit soit de l’inexécution d’une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l’article L 145-8, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectué par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa.”

En outre, l’article L 145-41 du code de commerce prévoit que “toute clause insérée dans le bail prévoyant la résolution de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.”

A l’appui de sa demande, la requérante produit notamment :

— le contrat de location du 1er mars 2021,

— une facture n°49 du 31 janvier 2024 au titre des charges locatives du 21 octobre 2022 au 19 janvier 2024, d’un montant de 4 201,54 euros TTC,

— une facture n°54 du 21 janvier 2025 au titre des KW facturés du 21 septembre 2024 au 21 janvier 2025, d’un montant de 324,14 euros TTC,

— une facture n°55 du 22 juillet 2025 au titre des KW facturés du 21 janvier 2025 au 22 juillet 2025, d’un montant de 528,88 euros TTC,

— le commandement de payer visant la clause résolutoire du 1er octobre 2025,

— une facture n°56 du 31 octobre 2025 au titre des KW facturés du 22 juillet 2025 au 21 octobre 2025, d’un montant de 341,28 euros TTC.

En l’état des éléments du dossier, il résulte du commandement de payer du 1er octobre 2025 que le montant des loyers impayés de mars à septembre 2025 s’élevait à 4 200 euros TTC.

La défenderesse ne conteste pas qu’elle est redevable des loyers et des factures d’électricité mais elle fait valoir que le bail devrait être requalifié en bail rural, ce qui aurait pour conséquence de diminuer le loyer et lui permettre d’exercer une action en réduction du prix de fermage. La défenderesse ajoute que, pour déterminer le montant du fermage réellement dû depuis la conclusion du contrat, une expertise a été sollicitée devant la Cour d’appel et précise qu’en raison de la durée prévisible de cette expertise, il a été demandé à la Cour d’appel de suspendre le paiement du fermage en raison de son montant prohibitif et illicite.

La défenderesse soutient par ailleurs qu’elle est dans l’incapacité de jouir paisiblement des lieux comte tenu de l’état de vétusté avancé des biens. Au soutien de ses prétentions, la société Fertile Fungi verse aux débats un procès-verbal de constat en date du 9 février 2024 aux termes duquel le commissaire de justice constate :

à l’intérieur du bâtiment dans le couloir, la présence de flaques d’eau sur le sol ciment ;de l’eau qui dégouline de l’angle que forment deux pans de fibrociment de la toiture ;des gouttelettes d’eau sur le point de tomber.

Enfin, la défenderesse affirme qu’il existe un différend entre les parties concernant le calcul de la part contributive de l’usage du compteur électrique, expliquant que le bailleur n’a mis en œuvre aucune mesure pour plafonner et/ou bloquer le prix du KW/H de son contrat comme cela était permis par les divers fournisseurs d’énergie.

Il convient de rappeler qu’un commandement de payer qui vise la clause résolutoire d’un bail doit, à peine de nullité, contenir en lui-même tous les détails de la créance y réclamée, ce, de manière à permettre au preneur de vérifier dans le délai dont il dispose pour saisir la juridiction ou pour payer, la réalité de cette créance, ce délai étant contractuellement fixé en l’espèce à un mois ; que cette exigence de précision se justifie au regard des conséquences d’une particulière gravité puisque la clause résolutoire, à elle seule, peut entraîner la constatation de la résiliation du bail.

Au cas présent, le commandement de payer mentionne uniquement que le loyer n’est plus payé depuis le mois de mars 2025 et qu’il y a lieu d’ajouter au montant de l’arriéré de loyer les factures d’électricité du 31 janvier 2024, du 21 janvier 2025 « et la dernière facture d’électricité », sans qu’aucun élément ne permette d’expliquer le montant retenu.

En effet, aucune quittance de loyer, relevé de compte, décompte ou facture n’est joint au commandement de payer.

Bien qu’il résulte des conclusions de la société Fertile Fungi qu’elle ne conteste pas être en retard dans le paiement des loyers, le défaut de détail du montant réclamé par le commandement de payer cause nécessairement un grief au locataire dès lors qu’il ne lui permet pas de vérifier l’étendue de la dette.

En conséquence, le commandement de payer visant la clause résolutoire du 1er octobre 2025 ne peut produire aucun effet.

En tout état de cause, le juge des référés, qui est le magistrat de l’évidence, ne peut que relever la présence de contestations sérieuses dans cette affaire dès lors que le contrat de location produit ne mentionne ni qu’il s’agit d’un bail commercial, ni d’un bail rural et qu’un appel est pendant devant la Cour d’appel de Rennes suite au jugement rendu le 23 juin 2025 par le tribunal paritaire des baux ruraux de Saint-Brieuc qui a notamment débouté la société Fertile Fungi de sa demande de requalification du bail en bail rural.

En outre, il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de départager les parties sur la question de la jouissance paisible des lieux et sur le calcul de la part contributive de l’usage du compteur électrique.

Compte tenu de ces contestations sérieuses, il n’y a pas lieu à référé sur les demandes tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire visée au commandement de payer litigieux et toutes celles en découlant.

Sur la demande de condamnation au titre de l’arriéré locatif :

Le principe d’une dette locative n’est pas contestable sauf pour ce qui concerne les sommes facturées au titre des commandements de payer dont la validité est contestée et ceux dont il n’est pas justifié.

En conséquence, il ne sera pas fait droit à la demande en paiement de l’arriéré locatif.

Sur la demande de condamnation au titre des factures d’électricité impayées :

Aux termes de son assignation, la requérante demande la condamnation de la société Fertile Fungi à lui payer la somme de 5 935,84 euros à titre de provision au titre des factures d’électricité impayées.

Comme indiqué précédemment, la requérante produit aux débats :

— une facture n°49 du 31 janvier 2024 au titre des charges locatives du 21 octobre 2022 au 19 janvier 2024, d’un montant de 4 201,54 euros TTC,

— une facture n°54 du 21 janvier 2025 au titre des KW facturés du 21 septembre 2024 au 21 janvier 2025, d’un montant de 324,14 euros TTC,

— une facture n°55 du 22 juillet 2025 au titre des KW facturés du 21 janvier 2025 au 22 juillet 2025, d’un montant de 528,88 euros TTC,

— une facture n°56 du 31 octobre 2025 au titre des KW facturés du 22 juillet 2025 au 21 octobre 2025, d’un montant de 341,28 euros TTC.

Le total de ces factures est de 5 395,84 euros et non de 5 935,84 euros comme indiqué par la requérante.

En l’espèce, seule la facture n°49 du 31 janvier 2024 d’un montant de 4 201,54 euros TTC comprend un détail avec un relevé de compteur affichant 018587.

Aux termes de ce décompte, il est mentionné :

Total H.T factures EDF du 21 octobre 2022 au 19 janvier 2024 : 17 556,06 euros,Nombre de KW consommés par Fertile Fungi indice compteur : 18587 9476Quote part de Fertile Fungi : 4 251,28 euros Provision mensuelle (50 euros HT/mois) versée sur 15 mois : 750 eurosTOTAL HT : 3 501,28 euros

En l’état des éléments du dossier, le juge des référés ne peut que constater l’insuffisance des éléments produits par la requérante qui ne permettent de justifier, ni la quote part retenue pour la société Fertile Fungi qui, au demeurant, conteste le calcul de la part contributive de l’usage du compteur électrique, ni le montant des KW appliqué.

S’agissant des autres factures, aucun décompte n’est produit et ne permet de justifier le montant facturé à la défenderesse.

La demande de condamnation au titre des factures d’électricité impayées fait l’objet de contestations sérieuses, de sorte qu’elle sera rejetée.

Sur les dépens :

La SCI Le Chalet Erquy, qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens en vertu des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Sur les frais irrépétibles :

L’équité ne commande pas l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Myriam Bendaoud, présidente du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire rendue par voie de mise à disposition au greffe, en premier ressort, et exécutoire à titre provisoire,

DISONS n’y a avoir lieu à référé sur les demandes tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire visée au commandement de payer litigieux et toutes celles en découlant ;

DEBOUTONS la SCI Le Chalet Erquy de sa demande de condamnation au titre de l’arriéré locatif ;

DEBOUTONS la SCI Le Chalet Erquy de sa demande de condamnation au titre des factures d’électricité impayées ;

CONDAMNONS la SCI Le Chalet Erquy, partie succombante, aux entiers dépens ;

DISONS n’y avoir lieu à l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que les ordonnances de référé sont exécutoires, par provision, de plein droit ;

DEBOUTONS les parties de leurs plus amples demandes ou contraires.

Ainsi jugé au palais de justice de Saint-Brieuc, le 29 janvier 2026.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS