TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Tel : [XXXXXXXX01]

MINUTE N° 26/00163

N° RG 25/02336 – N° Portalis DBXM-W-B7J-F7TE

Le 27 AVRIL 2026

JUGEMENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame BREARD, Vice-présidente chargée du contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Brieuc

GREFFIER : Madame CHEVREL lors des débats et Madame UNVOAS lors du prononcé

DÉBATS : à l’audience publique du 26 Janvier 2026 date où l’affaire a été mise en délibéré au 23 mars 2026, délibéré prorogé au 27 AVRIL 2026

JUGEMENT : par mise à disposition au greffe le vingt sept Avril deux mil vingt six

ENTRE :

Organisme TERRES D’ARMOR HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représenté par Madame [S] [D], Responsable service contentieux-recouvrement

ET :

Monsieur [Q] [O], demeurant [Adresse 4]

comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé en date du 31 juillet 2018, l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT a donné en location à Monsieur [Q] [O] un appartement à usage d’habitation de type 3 avec garage situé [Adresse 5] [Localité 3] [Adresse 6] pour un loyer principal de 350,32 € outre 27,17 € pour le garage et 19,14 € de provisions sur charges.

Par courrier recommandé en date du 4 avril 2025 TERRES D’ARMOR HABITAT a mis en demeure Monsieur [Q] [O] de régler un arriéré locatif de 1 740,69 € et de produire une attestation d’assurance habitation en cours de validité (pli avisé non réclamé).

Un commandement de payer rappelant les termes de la clause résolutoire figurant au bail et les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, a été délivré à Monsieur [Q] [O] le 15 mai 2025.

Par acte du 22 octobre 2025, TERRES D’ARMOR HABITAT a fait assigner Monsieur [Q] [O] (acte déposé en étude) devant le juge des contentieux de la protection du tribunal Judiciaire de Saint-Brieuc aux fins de :

— Constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer du contrat de bail et défaut d’assurance, d’ordonner en conséquence l’expulsion de Monsieur [Q] [O] de corps et de biens ainsi que de tout occupant de son chef du logement loué, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et le concours de la [Localité 4] Publique,

— Condamner Monsieur [Q] [O] au paiement de l’arriéré de loyers arrêté au 30.09.2025 pour la somme de 1904,81 € laquelle portera intérêt au taux légal à compter de l’assignation en application de l’article 1231-6 alinéa 1 du Code Civil,

— Condamner Monsieur [Q] [O] au paiement d’indemnités d’occupation égales au montant mensuel du loyer et provision sur charges à compter de la date de résiliation du bail, et ce jusqu’à parfaite libération des lieux loués,

— Condamner Monsieur [Q] [O] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au paiement de la somme de 300 €, outre intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision à intervenir, en application de l’article 1231-7 du code civil, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance en application de l’article 696 du Code de procédure civile, et comprenant notamment le coût du commandement préalablement signifié, celui de la signification de la présente assignation et de ses formalités (notification CCAPEX et mise au rôle),

— Ne pas écarter l’exécution provisoire de droit conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 26 janvier 2026.

À cette date, l’office TERRES D’ARMOR HABITAT représenté par Madame [D], suivant pouvoir écrit du directeur général en date du 12 janvier 2026, a maintenu l’ensemble de ses demandes contenues dans l’assignation.

Elle a précisé qu’il y avait une reprise récente des paiements, que le loyer de décembre 2025 avait été payé et que Monsieur [O] avait des revenus de l’ordre de 1320 € et un loyer résiduel de 179 € ; qu’une mesure ASLL avait été mise en place depuis fin octobre 2025.

Monsieur [Q] [O] a comparu et a indiqué qu’il travaillait depuis novembre 2025 en CDD insertion dans les brigades vertes, qu’il a un enfant qui est à la charge de sa mère et pour lequel il souhaite pouvoir repayer la pension alimentaire à hauteur de 100 € par mois. Il a proposé un règlement de 80 € par mois en plus du loyer courant.

Les parties ont été invitées à rencontrer le conciliateur de justice, présent au tribunal.

Au terme de cette conciliation déléguée, les parties ont formalisé un constat d’accord portant sur le rééchelonnement des sommes dues.

Monsieur [Q] [O] a confirmé vouloir régler l’arriéré d’un montant de 2 820,64 €, en principal, selon le versement de mensualités de 80 €, en plus du loyer courant, à partir du 5 février 2026.

Le diagnostic social et financier a été transmis à la juridiction.

Il a confirmé les éléments débattus à l’audience.

MOTIFS :

Sur la recevabilité

TERRES D’ARMOR HABITAT justifie avoir saisi la CCAPEX le 16 mai 2025 et une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des Côtes d’Armor par voie électronique le 23 octobre 2025, soit plus de deux mois avant l’audience du 26 janvier 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action est recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date du contrat, prévoit que « toutes clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux »;.

En l’espèce, le contrat de bail conclu entre les parties prévoit une clause résolutoire selon laquelle, en cas de non-paiement à son échéance de l’une des sommes dues par la locataire au titre du loyer et des charges récupérables et deux mois après un commandement de payer et resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Il est établi que Monsieur [Q] [O] n’a pas procédé de façon régulière au paiement du loyer et des charges et que le commandement de payer délivré le 15 mai 2025, rappelant la clause résolutoire du bail, n’a pas permis le recouvrement de la totalité des loyers impayés dans les deux mois de sa signification.

Il convient dès lors de constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail et donc la résiliation du bail à compter du 16 juillet 2025.

Sur la condamnation au paiement de l’arriéré locatif

Après l’acquisition de la clause résolutoire du bail, à compter de la résiliation, le locataire n’est plus qu’occupant sans droit ni titre et il est donc redevable d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges en cours.

La créance locative de loyers, charges et indemnités d’occupation s’élève à la somme de 2820,64 € en principal (hors frais de procédure), selon le décompte arrêté au 6 janvier 2026 (échéance du mois de décembre 2025 incluse).

Cette dette n’est contestée ni dans son principe, ni dans son montant par Monsieur [Q] [O].

Monsieur [Q] [O] sera donc condamné au paiement de ladite somme.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En vertu de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023 , « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.. » et VII " Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ".

Sur ce, il est constant que Monsieur [Q] [O] a repris le paiement du loyer courant résiduel en janvier 2026, en versant une somme de 170 € et qu’il s’est récemment mobilisé afin de soutenir sa demande de maintien dans les lieux en sollicitant une mesure d’accompagnement social lié au logement.

Avec l’accord du bailleur, il convient d’accorder des délais de paiement à Monsieur [Q] [O] et de suspendre les effets de la clause résolutoire de plein droit pendant le cours des délais accordés.

En effet, il ressort du constat d’accord des parties élaboré au terme de la conciliation judiciaire déléguée, que Monsieur [Q] [O] a proposé de rembourser l’arriéré locatif à raison de mensualités de 80€.

Il convient de reprendre les termes de cet accord.

Monsieur [Q] [O] pourra donc s’acquitter de sa dette de loyers et charges et indemnités d’occupation de 2820,64 € par le versement de mensualités de 80 €, à partir du 5 février 2026 et ce, jusqu’à extinction de la dette, conformément à l’accord intervenu entre les parties.

A défaut de règlement d’une seule échéance, et quinze jours après une vaine mise en demeure, par lettre recommandée avec accusé de réception, d’avoir à reprendre les paiements, l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet.

Sur l’expulsion

En cas de non-respect des délais de paiement octroyé, le contrat de bail de Monsieur [Q] [O] étant résilié, celui-ci devra libérer l’immeuble tant de son chef que de ses biens et de tout occupant de son chef.

Faute par lui de s’exécuter, il sera procédé à son expulsion, deux mois après la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

Sur l’indemnité d’occupation

Monsieur [Q] [O], devenu occupant sans droit ni titre, sera condamné à verser à TERRES D’ARMOR HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer et charges en cours, soit la somme de 453,01 € par mois à compter de l’échéance de janvier 2026 (pour tenir compte du décompte ci-dessus) et ce, jusqu’à son départ effectif des lieux par la remise des clés.

Sur les frais irrépétibles

Il ne paraît pas inéquitable de laisser à la charge de TERRES D’ARMOR HABITAT ses frais exposés à l’occasion de la présente instance, non compris dans les dépens par application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sa demande formée à ce titre sera donc rejetée.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.

Sur les dépens

Monsieur [Q] [O], partie perdante, supportera la charge des dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer ainsi que le coût de l’assignation.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire,

Statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Vu le procès-verbal de constat d’accord du conciliateur de justice signé par les parties le 26 janvier 2026,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 31 juillet 2018 concernant le logement situé [Adresse 7] sont réunies et par voie de conséquence la résiliation du contrat de bail à la date du 16 juillet 2025;

CONDAMNE Monsieur [Q] [O] à payer à l’office TERRES D’ARMOR HABITAT la somme de 2 820,64 € en principal, selon le décompte arrêté au 6 janvier 2026 (échéance du mois de décembre 2025 incluse) ;

CONDAMNE Monsieur [Q] [O] à payer à l’office TERRES D’ARMOR HABITAT la somme de 453,01 € par mois au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 6 janvier 2026 (pour tenir compte du décompte ci-dessus) et ce, jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

ACCORDE à Monsieur [Q] [O] un délai de paiement pendant lequel les effets de la clause résolutoire seront suspendus, conformément au constat d’accord formalisé par les parties au terme d’une conciliation judiciaire déléguée en date du 26 janvier 2026 ;

DIT que Monsieur [Q] [O] pourra s’acquitter de sa dette de loyers, charges et indemnités d’occupation d’un montant de 2 820,64 € en principal par le versement de mensualités de 80 euros à partir du 5 février 2026, en plus du loyer courant et ce jusqu’à extinction de la dette ;

DIT qu’en cas de respect de toutes les échéances, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

DIT que le défaut de paiement d’une seule mensualité entraînera l’exigibilité de l’intégralité de la dette et que la clause résolutoire produira alors immédiatement tous ses effets ;

DIT qu’en ce cas de non-respect des délais de paiements octroyés, Monsieur [Q] [O] devra libérer les lieux situés [Adresse 7], tant de sa personne, que de ses biens et de tous occupants de son chef ;

ORDONNE, à défaut de libérer les lieux, l’expulsion de Monsieur [Q] [O] tant de sa personne, que de ses biens et de tous occupants de son chef, deux mois après la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, et ce avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

DEBOUTE l’office TERRES D’ARMOR HABITAT de sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [Q] [O] aux dépens qui comprendront notamment les frais du commandement de payer et celui de l’assignation ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La présente décision a été signée par Madame Béatrice BREARD, juge des contentieux de la protection et par Madame Rachel UNOAS, greffière présente lors de son prononcé.

LE GREFFIER LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Conformément aux dispositions des articles 502, 503 et 675 du Code de Procédure civile :

La partie qui souhaite faire exécuter la décision contre son adversaire doit au préalable la lui notifier par voie de signification, c’est à dire par l’intermédiaire d’un commissaire de justice.

Toutefois, si la partie succombante s’exécute volontairement et de manière non équivoque, elle est présumée accepter la décision. Dans ce cas, la signification de la décision n’est pas nécessaire.

le :

—  1CE et 1CCC par dépôt en case

à Organisme TERRES D’ARMOR HABITAT

—  1 CCC par LS

à [Q] [O]

—  1 CCC à la CCAPEX (Préfecture)

—  1 CCC au dossier

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