RG N° 25-613. Jugement du 20 novembre 2025

N° RG 25/00613 – N° Portalis DBZI-W-B7J-E3PJ

MINUTE N°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VANNES

JUGEMENT DU 20 Novembre 2025

DEMANDEUR(S) :

MORBIHAN HABITAT – Office Public de l’Habitat, venant aux droits de [Localité 5] GOLFE HABITAT, [Adresse 3]

représenté par Madame [P] [O], munie d’un mandat écrit

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [W] [T], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENCE : Mylène SANCHEZ, juge des contentieux de la protection

GREFFIER : Olivier LACOUA

DÉBATS : A l’audience publique du 18 Septembre 2025, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 20 Novembre 2025

DECISION : Contradictoire, en premier ressort, rendue publiquement le 20 Novembre 2025 par mise à disposition au greffe

Le :

Exécutoire à : MORBIHAN HABITAT

Copie à : Mr [T]

DDETS

FAITS ET PROCEDURE

Suivant acte sous seing privé à effet au 26 août 2011, [Localité 5] Golfe Habitat a donné à bail à M. [J] [T] un local d’habitation, type 5, Duplex, situé [Adresse 2], moyennant le règlement d’un loyer mensuel résivable de 437,08 euros, outre 21,38 euros à titre de provision sur charges.

M. [J] [T] est décédé le 19 juin 2024.

Par acte du 24 juillet 2025, Morbihan Habitat a fait signifier à M. [W] [T] une sommation d’avoir à quitter les lieux.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 août 2025, Morbihan Habitat a fait assigner M. [W] [T] devant la présente juridiction à laquelle il est demandé, en application des dispositions de l’article L213-4-3 du code de l’organisation judiciaire, de :

dire que le contrat de location est résilié à la date du décès de M. [J] [T], soit le 19 juin 2024,déclarer M. [W] [T] occupant sans droit ni titre,ordonner l’expulsion de M. [W] [T] et de tous occupants de son chef, si besoin avec l’assistance de la force publique,supprimer le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux, au titre de la mauvaise foi,condamner M. [W] [T] à lui payer la somme de 4782,51 euros correspondant à des indemnités d’occupation impayées depuis le mois de juillet 2024,une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer en cours majoré des charges et indexée sur l’indice INSEE du coût de la construction, à compter du jugement à intervenir et jusqu’à la récupération des lieux,condamner M. [W] [T] à lui régler 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, condamner M. [W] [T] aux entiers dépens et dépens d’exécution éventuelle.

A l’audience du 18 septembre 2025, le juge a donné connaisance aux parties des éléments contenus dans l’évaluation sociale de la situation de M. [W] [T] indiquant qu’il vivait avec son père au moment du décès de celui-ci et qu’il avait perdu pied, ne parvenant pas à faire les démarches nécessaires pour son déménagement ; qu’il regrettait de ne pas avoir accepté le proprosition de logement formulée par Morbihan Habitat ; qu’il était important qu’il soit relogé dans le parc social et accompagné pour la gestion de son quotidien.

Régulièrement représenté par Mme [O] munie d’un pouvoir, Morbihan Habitat explique que la demande de transfert de bail formulé par M. [W] [T] a été rejetée dans la mesure où le logement n’était pas adapté à la composition du foyer, s’agissant d’un appartement de type 5, en Duplex, qu’il occupait seul. L’office expose que M. [T] ne s’est pas mobilisé malgré les aides apportées et confirme ses demandes, précisant que les indemnités d’occupation impayées s’élèvent à la somme de 5418,89 euros selon décompte arrêté au 31 août 2025.

M. [T] ne conteste pas le montant de la dette.

Il confirme que sa situation personnelle ne lui a pas permis de se mobiliser comme il l’aurait fallu, mais indique qu’une demande de logement social est sur le point d’être régularisée.

Il demande un délai de un an pour quitter les lieux, ainsi que des délais de paiement à hauteur de 50 euros par mois.

Morbihan Habitat accepte l’octroi d’un délai de deux mois pour quitter les lieux mais s’oppose à tous délais de paiement.

La décision a été mise en délibéré au 20 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’expulsion

Aux termes des articles L213-4-3 et R213-9-7 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît des actions tendant à l’expulsion des personnes qui occupent aux fins d’habitation des immeubles bâtis sans droit ni titre.

Dans les cas prévus aux articles L. 213-4-3 et L. 213-4-4, le juge des contentieux de la protection territorialement compétent est celui du lieu où sont situés les biens.

Selon l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, (…) “Lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré :

— au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1751 du code civil ;

— aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;

— au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;

— aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

En cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence.

A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l’abandon du domicile par ce dernier”

L’article 40 de cette même loi prévoit que “I. – Les 4°, 7° à 9° et le dernier alinéa de l’article 3, l’article 3-1, le II de l’article 5, les articles 8, 8-1, 10 à 12, 15 à 18, le 1° de l’article 20, les cinq premiers alinéas de l’article 23 et les articles 25-3 à 25-11 ne sont pas applicables aux logements appartenant aux organismes d’habitations à loyer modéré et ne faisant pas l’objet d’une convention passée en application de l’article L. 831-1 du code de la construction et de l’habitation.

L’article 14 leur est applicable à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d’attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage. Les conditions de ressources et d’adaptation du logement à la taille du ménage ne sont pas requises envers le conjoint, le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ou le concubin notoire et, lorsqu’ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus d’un an, les ascendants, les personnes présentant un handicap au sens de l’article L. 114 du code de l’action sociale et des familles et les personnes de plus de soixante-cinq ans. Lorsque le bénéficiaire du transfert est un descendant remplissant les conditions de ressources mais pour lequel le logement est inadapté à la taille du ménage, l’organisme bailleur peut proposer un relogement dans un logement plus petit pour lequel l’intéressé est prioritaire”.

Morbihan Habitat entend faire valoir que l’Office a fait connaître à M. [W] [T], le 7 octobre 2024, son refus de transfert du bail dès lors que le logement n’était pas adapté à une occupation par un seul locataire.

L’Office souligne que M. [W] [T] n’a pas régularisé la demande de logement social qu’il lui avait conseillé de faire, y compris après une tentative de conciliation amiable.

M. [T] ne conteste pas cette présentation des faits, indiquant que suite au décès de son père, il n’était pas parvenu à fournir les documents nécessaires à l’instruction d’une demande de logement social.

Il ressort du bail souscrit entre l’Office HLM et M. [J] [T] que le logement litigieux est un appartement de Type 5 Duplex, d’une superficie de 96,97 m².

Il s’en déduit que l’appartement n’est pas manifestement adapté à la situation de M. [W] [T] qui l’occupe désormais seul depuis le décès de son père.

Par conséquent, l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 prévoyant le transfert du bail aux descendants qui vivaient avec le locataire depuis au moins un an à la date du décès n’est pas applicable, conformément aux dispositions précitées de l’article 40 de la même loi.

En outre, M. [T] ne conteste que le refus du transfert de bail a été porté à sa connaissance et convient ne pas avoir fait les démarches nécessaires pour valider une demande de logement social malgré les rencontres initiées par l’Office [Adresse 4] et la tentative de conciliation amiable ayant donné lieu à un constat de carence le 6 mars 2025.

Dès lors, il convient de constater que le bail est résilié depuis le 19 juin 2024, date du décès de

M. [J] [T].

M. [W] [Y] occupe les lieux sans droit ni titre depuis cette date.

Selon les dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, Morbihan Habitat demande au juge de supprimer le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de quitter au motif de sa mauvaise foi.

S’il est indiscutable que M. [T] s’est maintenu dans les lieux sans régler d’indemnité d’occupation ni effectuer les démarches nécessaires à son relogement, ces éléments apparaissent toutefois insuffisants à établir sa mauvaise foi, compte tenu de la situation dans laquelle il s’est trouvé après le décès de son père.

En outre, cette prétention à laquelle le demandeur n’a pas expressément renoncé apparaît incompatible avec l’accord donné à l’audience de voir octroyer à M. [T] un délai de deux mois pour quitter les lieux.

Par conséquent, à défaut de départ volontaire, il convient d’ordonner l’expulsion de M. [W] [T], et de tous occupants de son fait, en application des articles L412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Il est rappelé qu’en vertu des articles L153-1 et L 153-2 du code des procédures civiles d’exécution, le commissaire de justice instrumentaire pourra recourir au concours de la force publique.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Selon l’article L 412-3 du code des procédures civiles d’exécution, Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Cette disposition n’est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l’article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.

Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En application de l’article L412-4 du même code, la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, M. [T] entend faire valoir qu’il est en train de régulariser une demande de logement sociale et qu’il a trouvé un emploi lui permettant de percevoir un salaire compris entre 1400 et 1500 euros.

Il sollicite un délai d’un an pour quitter les lieux.

Morbihan Habitat accepte le principe d’un délai pour quitter les lieux, dans la limite de deux mois.

Comme indiqué ci-avant, M. [T] est occupant sans droit ni titre depuis le 19 juin 2024 et s’est vu signifier un refus de transfert du bail en octobre suivant.

M. [T] ne justifie d’aucune démarche effective pour se reloger malgré ses déclarations à l’audience, ni n’a réglé aucune somme au titre de son occupation des lieux avant le mois de novembre 2024. Depuis lors, les règlements n’ont été que très ponctuels puisque le dernier paiement a été effectué en mars 2025.

Compte tenu de l’accord du bailleur, il y a lieu de lui accorder un délai dans les termes précisés au dispositif du présent jugement, dans la limite de deux mois.

Par conséquent, il convient de rejeter la demande de délais.

Sur l’indemnité d’occupation et la demande en paiement

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est constant que l’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, indemnitaire et compensatoire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien et de son indisponibilité

M. [W] [T] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 19 juin 2024, et cause, par ce fait, un préjudice à l’Office Hlm qu’il convient de réparer.

Il ne conteste pas être redevable de la somme revendiquée à l’audience.

Il convient en conséquence de condamner M. [W] [T] à verser à Morbihan Habitat la somme de 5418,89 euros à titre d’indemnité d’occupation selon décompte arrêté au 16 septembre 2025, outre la somme mensuelle de 636,38 euros postérieurement à cette date et jusqu’à complète restitution des lieux matérialisée par la remise des clés.

Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande d’indexation, en l’absence de dispositions contractuelles à ce titre entre les parties.

Il convient de rappeler que conformément à l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement.

En conséquence, toute indemnité d’occupation non payée à terme se verra augmentée des intérêts au taux légal dès leur date d’exigibilité.

Sur la demande de délais de paiement

Selon l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.

En l’espèce, M. [W] [T] a retrouvé un emploi et perçoit une rémunération mensuelle de 1400 euros.

Il apparaît ainsi être en mesure d’assurer le remboursement de l’arriéré locatif dans un délai satisfaisant au regard des intérêts du bailleur.

A défaut de respecter les délais de paiement accordés, M. [W] [T] sera déchu du bénéfice du terme.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

M. [W] [T], partie perdante, sera condamné aux entiers dépens et aux frais liés à une procédure d’exécution forcée dans les limites posées par l’article L111-8 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DIT que le bail liant Morbihan Habitat et M. [J] [T] est résilié depuis le 19 juin 2024;

CONSTATE que M. [W] [T] est occupant sans droit ni titre du logement situé à [Adresse 2], propriété de Morbihan Habitat depuis le 19 juin 2024 ;

ORDONNE en conséquence l’expulsion de M. [W] [T] ainsi que de tous occupants de son chef, du logement situé [Adresse 2], au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

DEBOUTE Morbihan Habitat de sa demande de suppression du délai de deux mois prévu à l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

ACCORDE à M. [W] [T] un délai de deux mois à compter de la présente décision pour quitter le logement qu’il occupe situé [Adresse 2];

DIT que, passé ce délai, M. [W] [T] devra avoir quitté et libéré les lieux loués au plus tard à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux;

CONDAMNE M. [W] [T] à payer à Morbihan Habitat la somme de 5418,89 euros à titre d’indemnité d’occupation selon décompte arrêté au 16 septembre 2025, outre une indemnité d’occupation d’un montant de 636,38 euros par mois, à compter du 16 septembre 2025 et jusqu’au jour de la libération totale des lieux, avec les intérêts légaux à compter de leur date d’exigibilité pour les indemnités à échoir non payées ;

AUTORISE M. [W] [T] à s’acquitter de sa dette – en principal et intérêts – par 23 mensualités de 225 euros et la 24ème pour le solde, le premier versement devant intervenir dans un délai de un mois suivant la signification du jugement et les versements suivants avant le 15 de chaque mois ;

DIT que le présent jugement suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier, et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues en raison du retard cessent d’être dues pendant le délai ;

DIT qu’à défaut de règlement dans les conditions prévues ci-dessus, sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, M. [W] [T] sera déchu du bénéfice du terme et la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

DEBOUTE Morbihan Habitat de sa demande faite au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [W] [T] aux entiers dépens de l’instance et aux frais liés à une procédure d’exécution forcée dans les limites posées par l’article L111-8 du Code des Procédures Civiles d’Exécution ;

RAPPELLE que le présent jugement est, de droit, exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE