TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

28 MAI 2025

N° RG 24/01762 – N° Portalis DB22-W-B7I-R52X

Code NAC : 30Z

DEMANDERESSE :

La société SIGADIS, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 810 756 585 ayant son siège social situé [Adresse 1] et son établissement situé [Adresse 3], représentée par son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Morgane FRANCESCHI, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Nicolas PCHIBICH, avocat plaidant au barreau de PARIS.

DÉFENDERESSE :

La société SCI LES ETRILLES, société civile immobilière immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de MONTPELLIER sous le numéro

344 279 849 ayant son siège social situé [Adresse 4] et prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Elisa GUEILHERS de la SELEURL ELISA GUEILHERS AVOCAT, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Frédéric HUTMAN, avocat plaidant au barreau de PARIS.

ACTE INITIAL du 20 Mars 2024 reçu au greffe le 21 Mars 2024.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 03 Avril 2025, Monsieur LE FRIANT, Vice-Président, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 28 Mai 2025.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 14 mai 2009, la SCI LES ETRILLES a donné à bail commercial à la société LIRMA DISTRIBUTION, aux droits de laquelle se trouve la société SIGADIS des locaux sis [Adresse 2] à 78600 MAISONS-LAFFITE, pour une durée de

9 années.

La societé SIGADIS a, par acte du 20 mars 2024, assigné la S.C.I. LES ETRILLES devant le tribunal judiciaire de Versailles.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 février 2025.

Aux termes de son assignation initiale, la societé SIGADIS demande au tribunal de :

Vu les articles 1103 et suivants du code civil,

Vu les articles L. 145-37 et L. 145-38 du code de commerce,

Vu la jurisprudence,

— condamner la SCI LES ETRILLES à payer à la société SIGADIS, la somme de 46.572,39 euros, intérêts en sus à compter de la présente assignation, au titre des trop perçus de loyers révisés indûment versés, et arrêtée au premier trimestre 2024 inclus, sauf à parfaire ;

— condamner la SCI LES ETRILLES à payer à la société SIGADIS, la somme de 4.540,58 euros au titre du dépôt de garantie ;

— condamner la SCI LES ETRILLES à payer à la société SIGADIS, la somme de 16.941,60 euros, intérêts en sus à compter de la présente assignation, au titre des taxes foncières indûment versées, sauf à parfaire ;

— condamner la SCI LES ETRILLES aux dépens qui pourront être recouvrés directement par maître Morgane FRANCESCHI, conformément à l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à régler à la société SIGADIS, la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappeler que les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire.

Elle fait valoir que :

— la clause figurant au bail indiquant que le loyer est révisable ne saurait être considérée comme une clause d’indexation telle que visée par l’article L. 145-39 du code de commerce,

— le terme « révisable » confirme qu’il ne s’agit pas d’une révision automatique, puisqu’il laisse la possibilité aux parties de mettre en œuvre cette possibilité, ou non,

— la clause relative au dépôt de garantie démontre que les parties étaient convenues de réviser le loyer du bail conformément à l’article L. 145-38 du code de commerce, à savoir selon la révision triennale, et non selon une indexation annuelle,

— compte tenu de l’indexation illicite pratiquée le bailleur, le dépôt de garantie doit être réajusté à 3 mois de loyer en principal,

— la clause du bail ne souffre d’aucune ambiguïté, et la taxe foncière doit être supportée par le bailleur.

Aux termes de ses conclusions notifiées le 27 janvier 2025, la S.C.I. LES ETRILLES demande au tribunal de :

Vu les dispositions des articles L 122-1 et L 145-4 du Code de Commerce.

— Dire irrecevable et en toute hypothèse mal fondée la société SIGADIS en l’ensemble de ses demandes,

— L’en débouter purement et simplement,

— Lui laisser la charge des dépens.

Elle fait valoir que :

— la clause d’indexation du bail est conforme aux dispositions des articles

L 145-1 et suivants du Code de Commerce,

— l’indice choisi est clairement mentionné, et est en rapport avec l’objet du contrat,

— le terme «révisable » est en outre dénué de toute ambiguïté, et cette clause n’aurait jamais été rédigée si elle ne laissait que l’opportunité d’une révision, sans pour autant l’imposer,

— la clause litigieuse permet au bailleur, dans les limites de la prescription, d’indexer le loyer annuellement,

— il était loisible d’indexer le loyer en vertu de l’indice du coût de la construction,

— le calcul invoqué par la société SIGADIS est incompréhensible, et ses demandes ne s’accompagnent d’aucun tableau justifiant son mode de calcul,

— elle a remboursé le montant des taxes foncières dès réception de l’assignation, et demande qu’il lui en soit donné acte,

— la demande portant sur le remboursement des taxes foncières est devenue sans objet, compte-tenu de leur remboursement.

MOTIFS

1. Sur la demande au titre des trop perçus de loyers qui auraient été indûment versés au bailleur

Selon les articles L 145-37, L 145-38 et R 145-20 du code de commerce, les baux commerciaux peuvent être révisés à échéance triennale, la majoration du loyer ne pouvant pas excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires. La demande doit être formée par acte extra judiciaire ou par lettre recommandée avec accusé de réception et doit préciser le montant du loyer demandé ou offert.

Conformément aux dispositions de l’article L. 145-39 du Code de commerce, en matière de baux commerciaux, les parties peuvent stipuler une clause d’indexation ou clause d’échelle mobile permettant de faire varier automatiquement le loyer par application d’un indice choisi par elles, selon une périodicité déterminée et en précisant la date de la première révision.

La mention du terme « révisable » n’exclut pas nécessairement la qualification de clause d’indexation dès lors que celle-ci réunit les critères de périodicité, annuelle et d’automaticité, le loyer étant automatiquement indexé en fonction d’un indice de base fixe (C.A. [Localité 5], Pôle 5, ch . 3, 15 Mars 2017 – n° 15/05374).

En l’espèce, la clause litigieuse prévue dans le renouvellement du bail conclu le 14 mai 2009 est ainsi rédigée :

« il est en outre précisé que ce loyer sera révisable annuellement, tous les

1er janvier de chaque année, en fonction de la variation de l’indice INSEE du coût de la construction, l’indice de référence étant celui du 2ème trimestre 2008, soit 1562, et pour la première fois le 1er janvier 2010 ».

La clause ainsi rédigée prévoit le principe d’une révision annuelle suivant un indice déterminé. La date de la première révision est également précisée. Aucune mention de cette clause ne fait référence aux dispositions de l’article

L. 145-38 du Code de commerce relatives à la révision triennale légale. En particulier, il n’est fait référence à aucun formalisme nécessaire pour permettre la révision ce qui conduit à considérer que les parties ont entendu que cette révision s’applique de manière automatique et n’ont pas entendu faire référence par cette clause aux conditions de la révision légale prévue par le texte précité. Il en est de même de l’absence de toute référence aux indices prévues par l’article L. 145-38 du Code de commerce.

Par ailleurs, si les parties ont usé du terme « révisable », l’emploi du verbe « être » au futur et non le verbe « pouvoir » implique une certitude de l’évènement considéré de sorte qu’il y a lieu de considérer que les parties ont entendu prévoir la révision intervienne de manière automatique.

Enfin, si la clause relative à l’ajustement du dépôt de garantie fait référence à une révision triennale, la révision du loyer indexé n’est pas exclusive de la révision prévue par l’article L.145-38 du Code commerce de sorte que la référence à cette dernière dans une clause distincte ne saurait conduire à interpréter la clause litigieuse comme une référence à la révision triennale.

En conséquence, il y a lieu de considérer que la clause objet du litige est une clause d’indexation annuelle. Dès lors, la societé SIGADIS est mal-fondée à solliciter la répétition des sommes versées à titre de loyer en application de cette indexation et sa demande à ce titre sera écartée.

2. Sur la demande de remboursement des sommes dues au titre du réajustement du dépôt de garantie

Aux termes de l’article 1235 du Code civil dans sa rédaction applicable au litige, tout paiement suppose une dette : ce qui a été payé sans être dû, est sujet à répétition.

Conformément à ce texte, il appartient à celui qui se prévaut de la répétition de l’indu de prouver le paiement dont il demande la répétition.

En l’espèce, il résulte du contrat de bail, les stipulations suivantes relatives au dépôt de garantie :

« cette somme non productive d’intérêts sera réajustée à chaque révision triennale pour rester toujours égale à TROIS MOIS de loyer ».

Il ressort de ces stipulations faisant référence explicitement à une révision triennale que le bailleur ne peut procéder à un réajustement à la hausse du dépôt de garantie que dès lors qu’aura été mise en œuvre la procédure de révision prévue à l’article L. 145-38 du Code de commerce.

Dès lors qu’il est constant que le loyer n’a jamais été révisé suivant cette procédure légale, aucun réajustement du dépôt de garantie ne pouvait être imposé, celui-ci étant décorrélé de la clause d’indexation précédemment évoquée au point 1.

Conformément au décompte fourni par la societé SIGADIS du 12 mars 2024, le bailleur a ainsi facturé de manière injustifiée les opérations suivantes :

—  01/01/2024 REVISION DG 1.266,68 euros,

—  01/01/2023 REVISION DEPOT DE GARANTIE 786,75 euros.

Si aux termes de ce décompte, la societé SIGADIS est débitrice d’une somme de 15.832,46 euros, il y a lieu d’en déduire la somme de 20.881,20 euros remboursée au titre des taxes foncières de sorte que la societé SIGADIS, par ce décompte, rapporte la preuve du paiement des sommes exigées par son bailleur et par voie de conséquence du paiement des sommes ci-dessus visées.

La S.C.I. LES ETRILLES sera donc condamnée à lui payer la somme de 2.053,43 euros au titre des révisions de dépôt de garantie indûment facturées.

En revanche, faute pour la societé SIGADIS de produire d’autres éléments pour justifier avoir versé d’autres sommes à ce titre et dès lors que les quittances produites ne mentionnent pas les révisions de dépôt de garantie, elle ne pourra qu’être déboutée du surplus de ses prétentions à ce titre.

3. Sur la demande de répétition des sommes versées au titre de la taxe foncière

La S.C.I. LES ETRILLES justifie avoir remboursé la somme de 20.881,20 euros à ce titre. En conséquence, la societé SIGADIS ne pourra qu’être déboutée de sa demande sur ce point.

4. Sur les demandes accessoires

La S.C.I. LES ETRILLES succombant, elle sera condamnée à supporter la charge des dépens.

Elle devra également verser à la societé SIGADIS une somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire statuant par décision contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe après débats en audience publique,

Condamne la S.C.I. LES ETRILLES à payer à la societé SIGADIS une somme de 2.053,43 euros au titre des sommes indûment perçues à titre de « révision » du dépôt de garantie ;

Déboute la societé SIGADIS du surplus de ses prétentions ;

Condamne la S.C.I. LES ETRILLES à verser à la societé SIGADIS la somme de 3.000 euros par application des dispositions l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne la S.C.I. LES ETRILLES aux dépens avec droit de recouvrement direct au profit de Maître Morgane FRANCESCHI;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 28 MAI 2025 par Monsieur Thibaut LE FRIANT, Vice-Président, assisté de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT