TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

[Adresse 5]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Tel : [XXXXXXXX01]

MINUTE N° 26/00045

N° RG 25/01251 – N° Portalis DBXM-W-B7J-F3ZD

Le 26 JANVIER 2026

JUGEMENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame GODELAIN, JCP chargée du contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Brieuc

GREFFIER : Madame LAVIOLETTE lors des débats et Madame CHEVREL lors du prononcé

DÉBATS : à l’audience publique du 29 Septembre 2025 date où l’affaire a été mise en délibéré au 1er décembre 2025 et prorogée au 26 JANVIER 2026

JUGEMENT : par mise à disposition au greffe le vingt six Janvier deux mil vingt six

ENTRE :

Organisme TERRES D’ARMOR HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 4]

Représenté par M^e Katell GOURGAND, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC, avocat plaidant

ET :

Monsieur [D] [T] [R], demeurant [Adresse 8]

Représenté par Maître Stéphane BARON de la SCP BARON WEEGER AVOCATS, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC, avocats plaidant, substitué par M^e Mathilde BASSET SERADIN

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 22278-2025-002195 du 04/09/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de ST BRIEUC)

Non comparant, ni représenté

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé signé le 20 octobre 2003 et prenant effet le 1er novembre 2003, l’OPH CÔTES D’ARMOR HABITAT a donné en location à Monsieur [D] [R] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 7] à [Localité 9] moyennant un loyer d’un montant de 234,49 € par mois sans charges.

Dès 2012, certains voisins de Monsieur [D] [R] se sont plaints du comportement de ce dernier (réceptions festives, éclats de voix, disputes, musique à fort volume) auprès du bailleur social.

Plusieurs courriers de rappel au règlement intérieur ont été adressés à Monsieur [D] [R] et la police municipale a pu intervenir plusieurs fois.

Lors d’un entretien du 19 décembre 2012, Monsieur [D] [R] a reconnu les nuisances sonores et des dégradations dans son logement.

Malgré cela, le pôle d’accompagnement social et médiation est intervenu régulièrement auprès de Monsieur [D] [O]. De nouveaux courriers de plaintes de voisins ont été réceptionnés par le bailleur et la gendarmerie est intervenue plusieurs fois en 2013 et 2014.

Une pétition du voisinage a été adressée au bailleur en 2017, année au cours de laquelle de nouvelles concertations et de nouveaux entretiens ont eu lieu avec le locataire.

En 2020, de nouvelles mains courantes ont été déposées. Un climat d’insécurité s’est développé suite au témoignage du port de couteau de Monsieur [D] [R]. Un nouveau rappel au règlement intérieur a été effectué par le bailleur.

A partir de 2021, ce sont des défauts d’entretien du logement qui ont été signalés. Monsieur [D] [R] n’a pas répondu aux rendez-vous fixés par CÔTES D’ARMOR HABITAT. Il s’est finalement engagé à remettre en état le lavabo de la salle de bains.

Une nouvelle concertation est intervenue le 16 mars 2023 permettant au voisinage de témoigner des nuisances sonores quotidiennes de Monsieur [D] [R], suite à des nouvelles plaintes.

De nouvelles concertations ont été organisées courant de l’année 2023 du fait de la croissance du climat d’insécurité.

Suite à une incarcération de 9 mois, Monsieur [D] [R] a regagné son logement en novembre 2024 et des nuisances sonores ont été à nouveau dénoncées par les voisins.

Par délibération du 7 janvier 2025, le bureau du conseil d’administration de l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT venant aux droits de CÔTES D’ARMOR HABITAT a accepté l’engagement d’une procédure en résiliation du contrat de bail dont bénéficie Monsieur [D] [R].

Par acte du 3 juin 2025, l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT a fait assigner Monsieur [D] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc aux fins de :

— RECEVOIR TERRES D’ARMOR HABITAT en son acte introductif d’instance et l’y déclarant bien fondé ;

— CONSTATER l’existence de troubles anormaux de voisinage ;

— En conséquence, PRONONCER la résiliation du contrat de bail consenti entre TERRES D’ARMOR HABITAT et Monsieur [D] [R] ;

— ORDONNER en tant que besoin, le transfert et la séquestration des meubles et objets mobiliers lui appartenant et/ou garnissant les lieux dans un garde meubles que le Juge désignera ou dans tout autre lieu aux frais du locataire ;

— ORDONNER l’expulsion de Monsieur [D] [R] et de tout occupant de son chef du logement d’habitation, huit jours après le prononcé de la décision ;

— CONDAMNER Monsieur [D] [R] à payer à TERRES D’ARMOR HABITAT une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges et ce jusqu’à complète libération des lieux loués, conformément aux dispositions des articles 1353 et 1354 du Code Civil ;

— CONDAMNER Monsieur [D] [R] à verser à TERRES D’ARMOR HABITAT la somme de 900 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER Monsieur [D] [R] aux entiers dépens ;

— ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’affaire a été appelée à l’audience du 23 juin 2025.

À cette date, l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT, représenté par son conseil, a maintenu l’ensemble des demandes figurant dans l’assignation. Le bailleur a fait valoir que Monsieur [D] [R] a commis régulièrement des troubles du voisinages, qu’il se calme un temps mais reprend à chaque fois. Il précise que son locataire a donné des coups de hache dans le compteur, qu’il est agressif et se promène avec une machette. Aucun échange n’est désormais possible.

Monsieur [D] [R] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 8 septembre 2025.

Dans le cadre d’une note en délibéré en date du 14 août 2025, le conseil de l’OPH TERRE D’ARMOR HABITAT a informé le tribunal de dégradations du logement occupé par Monsieur [D] [R] et de l’absence d’entretien de sa part.

Par avis du 1er septembre 2025, le juge des contentieux de la protection a indiqué rouvrir les débats et renvoyé l’affaire à l’audience du 8 septembre 2025 au motif que Monsieur [D] [R] bénéficie d’une mesure de curatelle renforcée aux biens avec assistance à la personne depuis un jugement du 8 avril 2025, mais que le curateur n’avait pas été avisé de l’audience du 23 juin 2025.

A l’audience du 8 septembre 2025, le conseil de Monsieur [D] [R] a demandé un délai pour prendre connaissance du dossier. L’affaire a été renvoyée à l’audience du 29 septembre 2025.

A cette audience, les conseils des parties s’en sont rapportés à leurs écritures.

L’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT, représenté par son conseil a maintenu l’ensemble des demandes telles que formulées dans l’assignation.

En défense, Monsieur [D] [R], représenté par son conseil s’en est rapporté à ses écritures pour demander au juge des contentieux de la protection de :

A titre principal :

— DEBOUTER l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT ;

A titre subsidiaire :

— CONDAMNER l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT au paiement à Monsieur [D] [R] de la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNER l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT aux entiers dépens.

Le conseil de Monsieur [D] [R] a demandé que les pièces 102 et 103 soient écartées des débats.

L’affaire a été mise en délibéré au 1er décembre 2025, prorogé au 26 janvier 2026.

EXPOSÉ DES MOTIFS

1-Sur la contestation de la recevabilité des pièces n°102 et 103

Selon l’article 445 du code de procédure civile, après la clôture des débats, les parties ne peuvent déposer aucune note à l’appui de leurs observations, si ce n’est en vue de répondre aux arguments développés par le ministère public, ou à la demande du président dans les cas prévus aux articles 442 et 444 (apporter une précision sur un point de droit ou de fait obscur, absence d’éclaircissement en droit ou en fait sur une explication demandée).

En l’espèce, le conseil de Monsieur [D] [R] demande que les pièces 102 et 103 produites par l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT soient écartées des débats.

Il convient de constater que ces pièces sont deux notes en délibérés du conseil du bailleur social en date du 14 août 2025 et du 28 août 2025. Ces courriers informent le tribunal du résultat d’une intervention au domicile de Monsieur [D] [R] et de nouveaux faits d’agression qui auraient été commis par le locataire en juillet 2025.

Pour rappel l’affaire avait été mise en délibéré au 8 septembre 2025. Et le juge lors de l’audience du 23 juin 2025 avait autorisé le conseil de l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT à réactualiser la situation en cas de nouveaux évènements avant le 15 août 2025.

Ainsi le conseil du bailleur social a déposé des notes en délibéré sur autorisation du président. Et Monsieur [D] [R] n’a pas précisé en quoi ces dépôts auraient contrevenu aux dispositions légales.

De plus, et à toute fin utile, il convient de rappeler que suite au dépôt de ces notes, une réouverture des débats a eu lieu, de sorte que Monsieur [D] [R] a pu prendre connaissance de ces pièces et en débattre contradictoirement.

En conséquence, il convient de débouter Monsieur [D] [O] de sa demande d’écarter les pièces n°102 et 103 produites par l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT.

2 – Sur la résiliation du bail et l’expulsion

Selon l’article 6 b de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé « d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement ». L’article 6-1 de la loi du 6 juillet 1989 ajoute qu’ « après mise en demeure dûment motivée, les propriétaires des locaux à usage d’habitation doivent, sauf motif légitime, utiliser les droits dont ils disposent en propre afin de faire cesser les troubles de voisinage causés à des tiers par les personnes qui occupent ces locaux ».

Aux termes de l’article 7 b de la loi du 6 juillet 1989, il est prévu que « le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ».

En ce sens, l’article 1729 du Code civil dispose que « si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail ».

Le contrat de location prenant effet le 5 juillet 2024 entre les parties précise « En cas d’inexécution par le locataire de l’une de ses obligations, notamment dans le cas du non-respect de l’obligation d’user paisiblement les lieux loués, Terres d’Armor Habitat pourra demander la résiliation judiciaire du contrat : Troubles anormaux de voisinage constatés par décision de justice passée en force de chose jugée ».

* * *

En l’espèce, conformément aux dispositions légales et contractuelles, Monsieur [D] [R] est tenu d’user paisiblement des lieux loués et de ne pas troubler la tranquillité et la sécurité de l’immeuble, sous peine de résiliation du contrat.

Or, il ressort des éléments produits par le bailleur que des troubles anormaux du voisinage ont été dénoncés par des voisins et imputés à Monsieur [D] [R].

Les troubles ainsi dénoncés par les voisins directs de Monsieur [D] [R] sont :

— des nuisances sonores : musique forte, cris, chants, bagarres, claquements de portes de jour comme de nuit, aboiement de chien (pièce n°2, n°9, n°10, n°42, n°45, n°49, n°69, n°71 n°75, n°98;

— des troubles de violences : insultes, menaces verbales, menaces physiques avec un couteau, une machette, jets d’objets par la fenêtre (pièces n°9, 10, 42, n°49, n°59, n°103) ;

— des dégradations du logement et parties communes.

Ces troubles ont débuté au moins depuis 2011, comme en témoignent les attestations des occupants de l’immeuble.

De plus, des agressions physiques ont été dénoncées et Monsieur [D] [R] a été incarcéré suite à une agression physique d’un individu dans son logement. Et des menaces ont été dénoncées par certains voisins.

Il ressort des différents comptes-rendus que Monsieur [D] [R] fait régner depuis de longues années un climat d’insécurité et se comporte dans la toute puissance.

Il convient aussi de souligner le nombre conséquent de démarches effectuées par le bailleur social auprès de Monsieur [D] [R] :

-20 courriers entre mars 2011 et novembre 2023

-7 rencontres avec Monsieur [D] [R] (pièce n°5 : en 2012, 2013, 2017, 2023 (3)).

Malgré toutes les démarches entreprises par le bailleur social, les concertations menées, les engagements de Monsieur [D] [R] de jouir paisiblement de son logement en novembre 2017 (pièce n°53), force est de constater que de nouveaux faits ont encore été dénoncés au cours de l’été 2025.

Force est de constater que les forces de l’ordre interviennent régulièrement pour du tapage nocturne mais aussi des faits des violences.

Ainsi, les troubles rapportés sont continus, permanents et répétitifs. Ces troubles se poursuivent malgré les tentatives de résolution amiable mises en œuvre par le bailleur.

Il en résulte que l’ampleur et la répétition des troubles de voisinage commis par Monsieur [D] [R] constituent des violations particulièrement graves et renouvelées de ses obligations de locataire, telles que définies par la loi du 6 juillet 1989. Les troubles anormaux de voisinage sont donc suffisamment caractérisés.

En conséquence, il est justifié de prononcer la résiliation du contrat de location conclu le 20 octobre 2003 avec effet au 1er novembre 2003 entre Monsieur [D] [R] et l’OPH CÔTES D’ARMOR HABITAT, à compter du présent jugement.

Il convient, à défaut de départ volontaire des lieux occupés, d’ordonner l’expulsion de Monsieur [D] [R] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, sous réserve des dispositions du Code des procédures civiles d’exécution.

Au regard de la gravité de ses manquements à ses obligations, du nombre conséquent de rappels effectués auprès du locataire pendant 14 années, il est juste d’ordonner la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution. L’expulsion pourra donc avoir lieu dans un délai de 8 jours suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

L’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT venant aux droits de l’OPH CÔTES D’ARMOR HABITAT pourra procéder au transfert et à la séquestration des meubles et objets mobiliers lui appartenant ou garnissant les lieux dans un garde-meubles au choix du bailleur et aux frais de Monsieur [D] [R].

Monsieur [D] [R] sera également condamné à payer une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

3–Sur les demandes accessoires

Monsieur [D] [R], en tant que partie perdante, supportera les dépens.

Monsieur [D] [R] sera également condamné à verser 500 € à l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

En application de l’article 514 du Code de Procédure Civile, modifié par le décret du 11 décembre 2019, applicable aux instances introduites après le 1er janvier 2020, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,

DEBOUTE Monsieur [D] [R] de sa demande d’écarter les pièces n°102 et 103 produites par l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT ;

DECLARE l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT recevable en son acte introductif d’instance et le déclarant bien-fondé ;

CONSTATE l’existence de troubles anormaux de voisinage continus et répétitifs ;

PRONONCE la résiliation du contrat de bail consenti signé le 20 octobre 2003 avec effet au 1er novembre 2003 entre Monsieur [D] [R] et l’OPH CÔTES D’ARMOR HABITAT à compter du présent jugement ;

ORDONNE l’expulsion de Monsieur [D] [R] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, dans un délai de 8 jours suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux à l’issue de la trêve hivernale prévue à l’article L.412-6 du code de procédure civile d’exécution ;

ORDONNE en tant que de besoin, le transfert et la séquestration des meubles et objets mobiliers lui appartenant et / ou garnissant les lieux dans un garde meubles au choix de l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT et aux frais de Monsieur [D] [R] ;

CONDAMNE Monsieur [D] [R] à payer à l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges en cours, à compter de la résiliation du bail, et ce jusqu’à complète libération des lieux loués ;

CONDAMNE Monsieur [D] [R] à verser à l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT la somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONSTATE l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [D] [R] aux entiers dépens ;

Ainsi jugé et prononcé par jugement mis à disposition au greffe le 26 janvier 2026.

La Greffière, La Juge des contentieux de la protection

Conformément aux dispositions des articles 502, 503 et 675 du Code de Procédure civile :

La partie qui souhaite faire exécuter la décision contre son adversaire doit au préalable la lui notifier par voie de signification, c’est à dire par l’intermédiaire d’un commissaire de justice.

Toutefois, si la partie succombante s’exécute volontairement et de manière non équivoque, elle est présumée accepter la décision. Dans ce cas, la signification de la décision n’est pas nécessaire.

le :

—  1CE et 1CCC par LS/par dépôt en case

à M^e GOURGAND

—  1 CCC par dépôt en case

à Me [Localité 6]

à M^e BASSET SERADIN dans le cadre de la subsitution

—  1 CCC au dossier

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