TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

M^e Dorothée ORLOWSKA

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Benjamin JAMI

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/00252 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3YFU

N° MINUTE :

1 JTJ

JUGEMENT

rendu le vendredi 08 novembre 2024

DEMANDERESSE

Syndicat de copropriétaires de L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1], Représenté par son syndic, le cabinet HOMELAND – Sis [Adresse 3]

représentée par Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #E1811

DÉFENDEURS

Madame [P] [O], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Dorothée ORLOWSKA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1796

Monsieur [N] [O], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Dorothée ORLOWSKA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1796

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Blanche GUERRIER, Juge, statuant en juge unique

assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 06 septembre 2024

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 08 novembre 2024 par Blanche GUERRIER, Juge assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 08 novembre 2024

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/00252 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3YFU

EXPOSE DU LITIGE

M. [N] [O] et Mme [P] [O] sont propriétaires des lots n°180 et n°469 d’un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 4], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, représenté par son syndic, la SAS Cabinet HOMELAND, a fait assigner les époux [O] devant le tribunal judiciaire de Paris afin d’obtenir, sous bénéfice de l’exécution provisoire, leur condamnation solidaire à lui verser les sommes suivantes :

2 651,61 euros au titre des charges de copropriété pour la période allant du 1er janvier 2018 au 8 septembre 2023, avec intérêts au taux légal et capitalisation des intérêts,2 500 euros à titre de dommages et intérêts,1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble explique que malgré des relances, des charges échues restent impayées, ce qui lui cause des difficultés de gestion et de trésorerie.

L’affaire a été appelée à l’audience du 20 mars 2024, et a fait l’objet d’un renvoi pour permettre aux parties de se mettre en état.

A l’audience du 6 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires, représenté par son avocat, s’est rapporté aux conclusions qu’il a déposées, aux termes desquelles il sollicite le rejet des fins de non recevoir et des prétentions formulées par les époux [O], maintient ses demandes et actualise sa créance pour la période allant du 1er janvier 2018 au 13 mars 2024 à la somme totale de 3 167,61 euros, dont 350,61 euros au titre des charges de copropriété et 2 817 euros au titre des frais de recouvrement.

Le syndicat des copropriétaires expose que ses demandes doivent être déclarées recevables en ce qu’elles sont supérieures à 5 000 euros, si bien qu’une tentative de conciliation préalable à la saisine de la juridiction n’est pas une condition de recevabilité en l’espèce. Il précise que le point de départ de la dette des époux [O] se situe au 1er janvier 2018.

Les époux [O], représentés par leur avocat, se sont rapportés aux conclusions qu’ils ont déposées, aux termes desquelles ils sollicitent :

A titre principal, que soit déclarée irrecevables les demandes du syndicat des copropriétaires,A titre subsidiaire :

Le rejet des prétentions formulées par le syndicat des copropriétaires,◦L’annulation des frais de relance et vacation de leur compte de copropriété,◦Le versement par le syndicat des copropriétaires de la somme de 2 091,17 euros sur leur compte de copropriété,En tout état de cause :◦La condamnation du syndicat des copropriétaires à leur verser la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de leurs prétentions, les époux [O] exposent que les demandes du syndicat des copropriétaires sont irrecevables en ce que celui-ci n’a initié aucune tentative de conciliation préalable à la saisine de la juridiction, ce alors même que sa demande est inférieure à 5 000 euros. Ils soutiennent en effet que le montant des dommages et intérêts sollicités par le demandeur ne doit pas être pris en compte dans l’évaluation du montant de sa demande.

À titre subsidiaire, les époux [O] soutiennent avoir régulièrement procédé aux versements pour s’acquitter de leurs charges de copropriété, mais que ces règlements ont été imputés par le demandeur sur les frais de recouvrement et non sur les charges dues, ce qui a eu pour effet d’augmenter artificiellement leur dette, et ce alors même qu’ils avaient indiqué pour chaque paiement que leurs versements devaient s’imputer sur les charges et non sur les frais réclamés.

Les époux [O] exposent enfin que les dispositions du contrat de syndic ne leur sont pas opposables en ce qu’ils ne sont pas parties à ce contrat, et que les sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires au titre des frais nécessaires ne sont justifiées ni dans leur nature ni dans leur montant. Ils sollicitent que les sommes indûment facturées au titre des frais de recouvrement soient ainsi recréditées sur leur compte de copropriété.

Il sera référé aux écritures du syndicat des copropriétaires et des époux [O] déposées à l’audience pour un plus ample exposé de leurs moyens en application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 750-1 al 1 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité, que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros. Conformément à l’article 4 du décret n° 2023-357 du 11 mai 2023, ces dispositions sont applicables aux instances introduites à compter du 1er octobre 2023.

Aux termes de l’article 35 du code de procédure civile, lorsque plusieurs prétentions émises par un demandeur contre le même adversaire et réunies en une même instance sont fondées sur les mêmes faits ou sont connexes, la compétence et le taux du ressort sont déterminés par la valeur totale de ces prétentions.

En l’espèce, syndicat des copropriétaires sollicitait dans son assignation la condamnation des époux [O] à lui verser les sommes de 2 651,61 euros au titre des charges de copropriété pour la période allant du 1er janvier 2018 au 8 septembre 2023, et de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive. Ces prétentions sont fondées sur les mêmes faits, si bien que la compétence et le taux du ressort doivent être déterminés par leur valeur totale, soit 5 151,61 euros.

Il en résulte que les demandes du syndicat des copropriétaires, tendant au paiement de sommes dont la valeur totale excède 5 000 euros, ne sont pas soumises à la condition de recevabilité de tentative de conciliation préalable à la saisine de la juridiction.

Les demandes du syndicat des copropriétaires seront en conséquence déclarées recevables.

Sur le solde du compte copropriétaire des époux [O]

Sur les charges de copropriété

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance conformément à l’article 1353 du Code civil.

La créance du syndicat est justifiée si le syndic a versé aux débats plusieurs décomptes faisant apparaître, d’une part, le libellé de la dépense, la somme à répartir, les tantièmes applicables et les tantièmes affectés aux lots du copropriétaire intéressé et, d’autre part, la répartition des charges communes générales, des charges communes spéciales et des charges d’escalier, entre tous les copropriétaires.

Il est constant qu’il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que les charges réclamées sont exigibles, ce qui lui interdit la pratique du report à nouveau (Cass. 3e civ., 14 juin 2018, n° 17-14.766). Ce report à nouveau ou reprise de solde antérieur de l’ancien syndic se caractérise par l’intégration dans le décompte, d’un report du solde débiteur. En conséquence, le syndic doit justifier des provisions dues par le copropriétaire depuis l’origine de la dette.

Sur le fondement de l’ article 1342-10 du Code civil , il est jugé de manière constante que les versements volontaires s’imputent sur les chargées impayées les plus anciennes, sauf contre-indication du débiteur lors du règlement.

En l’espèce, les sommes appelées au titre des appels de charges courantes et de travaux ne sont pas contestées.

Sont contestées :

les sommes appelées et réglées au titre des frais de recouvrementles sommes appelées et réglées au titre des frais de procédure.

Le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande un extrait du compte copropriétaire des époux [O] détaillé depuis le 1er janvier 2018 dont il résulte qu’à la date du 13 mars 2024, leur solde était débiteur de la somme de 3 167,61 euros.

Ce décompte est corroboré par les appels de fonds couvrant les années 2015 à 2024, et les procès-verbaux d’assemblée générale de copropriété en date des 23 juillet 2015, 21 juin 2016, 13 juin 2018, 13 février 2019, 22 décembre 2020, 22 juillet 2021, 29 juin 2022, 26 juin 2023 et 10 juin 2024, ayant notamment :

approuvé les comptes pour les exercices 2014, 2015, 2017, 2019, 2020, 2021, 2022 et 2023,approuvé le budget prévisionnel pour les exercices 2016, 2017, 2019, 2021, 2022, 2023, 2024 et 2025,décidé des travaux ou opérations suivants : traitement des balcons, remplacement de la porte d’entrée, pose de gardes-corps sur la toiture terrasse, réfection des balcons, remplacement des paillassons, remplacement de l’échangeur vapeur, travaux sur les ascenseurs, remplacement des compteurs d’eau chaude et froide, réfection des joints des balcons, remplacement des plaques de façade, renforcement des portes de parking, installation d’un contact d’alarme anti-intrusion et sirène sur les portes piétonnes du sous-sol, changement des lampes sur les paliers 2 à 12, installation gestion et entretien d’une structure de recharge pour véhicules électriques et hybrides rechargeables, installation de détecteurs de présence et allumage automatique des escaliers, remplacement des réducteurs de pression, embellissement du jardin, création d’un local vélo dans un local commun existant, installation de caméras de sécurité supplémentaires.

Les époux [O] produisent :

des appels de charges avec frais de relance pour la période comprise entre le 1er janvier 2015 et le 31 mars 2024,des justificatifs de paiement entre le 12 janvier 2015 et le 23 janvier 2024,un décompte en date du 23 janvier 2024,un décompte des frais de recouvrement facturés par le syndicat des copropriétaires.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que :

les sommes appelées au titre des seules charges de copropriété et travaux s’élèvent à la somme totale de 21 086,74 euros pour la période du 1er janvier 2018 au 13 mars 2024,les sommes créditées sur le compte des époux [O], soit au titre du remboursement de provisions après régularisation, soit du fait des paiements effectués pour leur compte sur la même période s’élèvent à 20 736,13 euros,en conséquence, le compte de copropriété des époux [O] est débiteur au 13 mars 2024 de la somme de 350,61 euros due au titre des seules charges de copropriété et travaux.

Au vu des pièces produites, les époux [O] sont donc redevables, au titre des charges de copropriété et de travaux, de la somme de 350,61 euros pour la période allant du 1er janvier 2018 au 13 mars 2024. Ils seront condamnés solidairement à verser cette somme au syndicat des copropriétaires.

En application des articles 1231-6 du code civil et 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les intérêts au taux légal courront à compter de la signification de la présente décision à défaut d’autre demande.

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

La capitalisation des intérêts est de droit lorsqu’elle est demandée, elle sera accordée.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Si le syndicat de copropriétaires peut prétendre imputer au seul copropriétaire défaillant la charge des frais qu’il a exposé pour le recouvrement de sa créance, encore faut-il qu’il justifie de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure et que ces frais ne soient pas déjà compris dans les dépens.

En l’espèce, il est sollicité la somme totale de 2 817 euros se décomposant comme suit :

772 euros pour les frais de 19 relances adressées aux défendeurs entre le 21 février 2018 et le 17 août 2022,306 euros pour les frais de 6 mises en demeure adressées aux défendeurs entre le 14 mars 2019 et le 8 mars 2024,1 470 euros de «suivi procédure trimestrielle » et « suivi contentieux SDC »,149 euros au titre de la « transmission dossier avocat »,120 euros au titre d’honoraires avocat.

À l’exception du montant des honoraires d’avocat, qui apparaît dans une note d’honoraires en date du 5 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires ne justifie aucunement de ces frais dont il sollicite le paiement, ne versant aux débats aucun justificatif de l’envoi de courriers de relance, de mise en demeure, ni aucune facture du syndic attestant de diligences particulières et exceptionnelles excédant le champ des actes élémentaires d’administration relevant de ses attributions.

Les honoraires d’avocat doivent être exclus des frais de l’article 10-1 dès lors qu’ils relèvent de frais irrépétibles prévus par l’article 700 du code de procédure civile.

En conséquence, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de l’intégralité de ses demandes formées au titre des frais nécessaires.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour résistance abusive à une action judiciaire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie ni de l’abus de droit, ni de la mauvaise foi – qui ne résulte pas du seul défaut de paiement du débiteur- ni d’un préjudice subi distinct du retard apporté au paiement et compensé par les intérêts moratoires.Il y a lieu en conséquence de rejeter sa demande en paiement de dommages-intérêts.

Sur la demande reconventionnelle de remboursement des frais de recouvrement

L’article 1302 du code civil dispose que « tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution ».

Aux termes de l’article 1302-1 du code civil, « celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû doit le restituer à celui de qui il l’a indûment reçu ».

En l’espèce, les époux [O] sollicitent que la somme de 2 091,17 euros facturée par le syndicat des copropriétaires au titre des frais de recouvrement soit recréditée sur leur compte de copropriété.

Les époux [O] produisent :

des appels de charges avec frais de relance pour la période comprise entre le 1er janvier 2015 et le 31 mars 2024,des justificatifs de paiement entre le 12 janvier 2015 et le 23 janvier 2024,un décompte en date du 23 janvier 2024,un décompte des frais de recouvrement facturés par le syndicat des copropriétaires.

Les époux [O] ne rapportent cependant aucunement la preuve du versement de la somme de 2 091,17 euros au titre des frais de recouvrement dont ils sollicitent le remboursement entre les mains syndicat des copropriétaires. En outre, comme exposé précédemment, il ressort de l’ensemble des pièces produites tant par le demandeur que les défendeurs aux débats que le total des sommes versées par les époux [O] entre le 1er janvier 2018 et le 13 mars 2024 n’a pas permis de couvrir les sommes appelées au titre des seules charges de copropriété et travaux, les défendeurs demeurant redevables de la somme de 350,61 euros à ce titre. Les époux [O] ne sauraient en conséquence se prévaloir de sommes versées au demandeur au titre des frais de recouvrement.

Leur demande en répétition de l’indu sera dès lors rejetée.

Sur les demandes accessoires

Les époux [O], parties perdantes, seront solidairement condamnés aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Condamnés aux dépens, les époux [O] devront verser au syndicat des copropriétaires une somme qu’il est équitable de fixer à 1 200 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE les demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1]) recevables,

CONDAMNE solidairement M. [N] [O] et Mme [P] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1], la somme de 350,61 euros au titre des charges de copropriété et de travaux impayés pour la période allant du 1er janvier 2018 au 13 mars 2024, avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] de sa demande au titre des frais nécessaires,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] de sa demande de dommages-intérêts,

DEBOUTE M. [N] [O] et Mme [P] [O] de leur demande tendant à ordonner au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] de créditer leur compte de copropriétaire de la somme de 2 091,17 euros au titre des frais injustifiés,

CONDAMNE solidairement M. [N] [O] et Mme [P] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1], la somme de, 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE solidairement M. [N] [O] et Mme [P] [O] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits, et signé par la juge et le greffier susnommées.

Le greffier Le président