RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/00035 – N° Portalis DB3Z-W-B7I-GSWS

MINUTE N° :

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COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS DE LA RÉUNION

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT

DU 09 SEPTEMBRE 2024

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

S.A. SIDR

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Marie françoise LAW YEN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [U] [M]

[Adresse 2]

[Adresse 5]

[Localité 3]

représenté par M^e Amandine JAN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Cécile VIGNAT,

Assistée de : Sophie RIVIERE, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 10 Juin 2024

DÉCISION :

Contradictoire

EXPOSÉ DU LITIGE

La Société Immobilière du Département de [Localité 4] (ci-après SIDR)a donné à bail à Monsieur [U] [M] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5] par acte sous seing privé du 03 septembre 2012, moyennant un loyer mensuel de 319,80 €, hors provision sur charges.

Se prévalant de troubles du voisinage imputables au locataire, la SIDR a fait citer Monsieur [U] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion, par acte de commissaire de justice du 19 décembre 2023, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— prononcer la résiliation du bail d’habitation aux torts exclusifs de Monsieur [U] [M]

— ordonner l’expulsion de Monsieur [U] [M], sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter du jugement à intervenir

— ordonner le transport, l’enlèvement et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux aux frais, risques et périls de Monsieur [U] [M]

— condamner Monsieur [U] [M] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de euros révisable, égale au montant des loyers et charges en cours, soit 408,06 € à compter du jugement à intervenir et jusqu’à la date de libération effective du logement et restitution des clés

— condamner Monsieur [U] [M] au paiement de la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens y compris le coût du constat et de la sommmation ainsi que des frais d’expulsion s’il y a lieu.

Après renvois, cette affaire a été évoquée à l’audience du 10 juin 2024.

La SIDR, représentée par son conseil, a maintenu l’intégralité de ses demandes initiales résultant de son acte introductif d’instance.

Au soutien de sa demande, la SIDR soutient avoir été informée des nuisances causées par Monsieur [U] [M] au sein de la résidence et l’avoir aussitôt mis en demeure de cesser ces troubles causés par des hurlements et les aboiements de son chien. La SIDR précise que la tentative préalable de conciliation a malheureusement échoué. Monsieur [U] [M] conteste toute nuisance en dépit des témoignages circonstanciés de ses voisins. Le comportement de Monsieur [U] [M] porte atteinte à leur intégrité physique et psychique.

Monsieur [U] [M] est représenté par son conseil. Aux termes de ses conclusions en réponse n°2, Monsieur [U] [M] demande au juge des contentieux de la protection de débouter la SIDR de l’intégralité de ses demandes et de la condamner à lui payer la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de sa défense, Monsieur [U] [M] précise qu’il a 43 ans et qu’il est en situation de handicap et qu’il bénéficie d’un accompagnement social. Il indique s’être également plaint auprès de sa bailleresse de son voisinage bruyant et a effectué une demande de relogement au mois de mars 2024. Monsieur [U] [M] affirme qu’il n’a jamais été accepté par son voisinage qui essaie d’inverser les rôles alors que c’est lui qui est victime de leurs insultes et des bruits. Monsieur [U] [M] précise que rien ne permet d’établir que les troubles du voisinage persisteraient encore aujourd’hui.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 septembre 2024 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il convient d’accorder à Monsieur [U] [M] le bénéfice de l’aide juridictionnelle à titre provisoire conformément aux dispositions de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1991.

I. Sur la demande de résiliation du bail

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

L’article 1728 du Code civil prévoit également que le preneur est obligé d’user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, étant précisé que cette obligation est reprise dans le contrat de location signé par les parties le .

Il résulte de l’article 1217 du même code que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, a la possibilité d’en provoquer la résolution et de demander réparation des conséquences de l’inexécution.

En l’espèce, la SIDR, à qui incombe la charge de la preuve, verse aux débats pour démontrer l’existence de troubles anormaux du voisinage causés par Monsieur [U] [M] un procès-verbal de constat établi par Maître [W] [C], commissaire de justice, le 17 août 2023.

Aux termes de ce procès-verbal de constat, le commissaire de justice a rencontré ou s’est entretenu avec plusieurs voisins de Monsieur [U] [M] :

— Monsieur [D], locataire du dessus de Monsieur [U] [M], lui déclarant que ce dernier vocifère dès 3 heures du matin, et cela quasi quotidiennement

— Madame [L], voisine, déclarant que Monsieur [U] [M] est particulièrement bruyant, qu’il n’arrête pas de crier, très régulièrement et surtout avant le petit matin

— Monsieur [R], locataire de l’appartement contigu, indiquant que Monsieur [U] [M] semble casser des choses dans son appartement, dès 4 heures du matin, qu’il crie, injurie ce qui perturbe beaucoup son enfant âgé de 6 ans. Il déclare avoir entendu des tirs de fusil à plomb.

— Madame [O], locataire d’un appartement situé au-dessus de celui de Monsieur [U] [M], déclarant que son voisin injurie beaucoup de personnes à partir de 2 heures du matin, crie, vocifère et semble casser des choses dans son appartement et cela pratiquement tous les jours. Elle précise au commissaire de justice que Monsieur [U] [M] n’avait pas ce comportement avant. Elle ajoute qu’il est impossible de discuter avec lui et que lorsqu’il crie, son chien aboie et lorsqu’il ne crie pas, il met la musique à fond.

— Madame [Z], locataire au 1er étage dans le bâtiment voisin, indiquant que le comportement de Monsieur [U] [M] est étrange et cela depuis environ novembre 2022, qu’il se met à crier dès 5 h du matin.

— Madame [S] dont l’appartement est plus éloigné n’a pas à se plaindre de son comportement

— Madame [E], habitant au-dessus de l’appartement de Monsieur [U] [M], précise qu’il se réveille depuis plusieurs mois vers 4 heures du matin et qu’il a des comportements qu’il n’avait pas auparavant. Il fait des bruits tels qu’elle a l’impression qu’il se bagarre avec des gens, qu’il casse des choses ce qui a pour conséquence qu’elle et sa famille se réveillent en pleine nuit. Elle ajoute qu’il ne ramasse plus les besoins de son chien ce qui lui créé des désagréments olfactifs. Les bruits sont quasi quotidiens et cela fait plusieurs mois.

— Madame [A], habitant au même étage que Monsieur [U] [M], indiquant que ce dernier fait du bruit à partir de 2 heures du matin et tous les jours, il crie, vocifère, insulte les uns et les autres. Elle précise que le comportement de Monsieur [U] [M] a changé, soulignant qu’elle habite dans les lieux depuis 25 ans.

Maître [W] [C] a également rencontré Monsieur [U] [M] qui s’était barricadé dans son appartement mais qui après plusieurs appels, a accepté de lui parler : il conteste les faits qui lui sont reprochés, indiquant vivre seul et tranquille avec son chien et ne causant à personne. Monsieur [U] [M] s’estime au contraire victime de ses voisins qui font tout pour le voir partir.

Monsieur [U] [M] verse aux débats un courrier de l’association APAJH de [Localité 4] du 26 mars 2024 qui l’accompagne dans sa vie sociale à la suite de la reconnaissance de sa situation de handicap consécutive à un accident de la voie publique en décembre 2017. Il est précisé que Monsieur [U] [M] présente des troubles mnésiques avec une perte de repères dans le temps et qu’il souffre de douleurs chroniques atténuées partiellement par un traitement médicamenteux. Il est également relevé un manque de sommeil entraînant une grande fatigabilité et impactant sa qualité de vie sociale.

L’APAJH évoque les propos de Monsieur [U] [M] se plaignant des bruits de ses voisins et des provocations à l’égard de son chien. L’association souligne que la demande de relogement plus adapté à son handicap et avec un environnement plus calme n’a pu aboutir. Une demande d’attribution prioritaire (DALO) est en cours.

Monsieur [M] produit l’attestation dactylographiée de Madame [G] [H], ancienne co-locataire, indiquant qu’il n’a jamais été accepté par ses voisins qui en réalité souhaitaient depuis le départ qu’il s’en aille. Madame [H] fait état d’incivilités -crachats- subis par Monsieur [U] [M]. Une main courante avait été déposée le 29 mars 2021 concernant des nuisances sonores commises par Monsieur [J], locataire de l’appartement 52. Elle estime que la présente procédure est une vengeance.

Monsieur [U] [M] produit également une attestation dactylographiée de son frère, Monsieur [Y] [X], relatant les nuisances sonores subies depuis son arrivée dans l’appartement et lorsque son frère a voulu discuter, il n’a eu droit qu’à des menaces et des insultes notamment sur son état physique.

Il ressort de l’examen des pièces produites un climat très dégradé au sein du bâtiment G dans lequel se situe l’appartement occupé par Monsieur [U] [M].

Si Monsieur [U] [M] soutient qu’il serait victime de vengeance de ses voisins et qu’il subit les insultes, nuisances sonores depuis le début de son entrée dans son logement, cette affirmation n’est corroborée par aucun élément probant.

L’attestation de son ancienne co-locataire attestant d’un climat hostile depuis son entrée dans les lieux, soit depuis 2012 n’est étayée par aucun élément si ce n’est un dépôt de main courante contre un locataire pour nuisance sonore qui n’a donné lieu à aucune plainte. Monsieur [Y] [X] ne fait que reprendre les propos de Monsieur [U] [M] et de Madame [G] [H] sans aucune précision.

Aucun élément ne permet d’établir que Monsieur [U] [M] subirait l’hostilité de ses voisins depuis plus de 10 ans. Monsieur [U] [M] n’a déposé aucune plainte pénale, ne s’est jamais plaint de ses nuisances auprès de son bailleur et ne justifie pas non plus avoir sollicité avant la présente procédure de demande de relogement.

Il y a lieu d’ajouter qu’aux termes du constat d’huissier, les voisins de Monsieur [U] [M] soulignent que son comportement s’est dégradé à compter de la fin de l’année 2022 et qu’il n’y avait aucune difficulté auparavant. S’ils avaient réellement voulu, comme tente de le soutenir Monsieur [U] [M], le faire expulser depuis qu’il est entré dans les lieux, la procédure n’aurait pas été engagée en décembre 2023 mais bien avant.

Ainsi, aucun élément ne vient corroborer une quelconque vengeance à l’encontre de Monsieur [U] [M].

En revanche, il résulte des déclarations circonstanciées de ses voisins que Monsieur [U] [M] adopte une attitude et un comportement incompatibles avec une jouissance paisible des lieux et troublant leur quiétude et leur sommeil.

Si le comportement de Monsieur [U] [M] peut s’expliquer par son état de santé dégradé, il n’en demeure pas moins que ses voisins ont droit à leur tranquillité, à avoir des nuits calmes et qu’ils n’ont pas à subir les conséquences de cet état de santé.

Ainsi, il ressort de ces éléments que Monsieur [U] [M] trouble la tranquillité du voisinage depuis plusieurs mois en étant l’auteur de nuisances sonores répétées, de hurlements, de cris, de bruits commis la nuit.

En dépit d’une mise en demeure adressée par la SIDR le 19 juin 2023 et d’une sommation interpellative en date du 4 juillet 2023, Monsieur [U] [M] n’a pas modifié son comportement ainsi que cela résulte du procès-verbal de constat de commissaire de justice établi le 17 août 2023.

Ces troubles du voisinage et les conséquences qu’ils provoquent chez les autres résidents par des réveils intempestifs la nuit de façon quasi quotidienne justifient qu’il soit fait droit à la demande de résiliation judiciaire du bail.

Il convient de préciser que la résiliation n’est pas subordonnée par la loi à la persistance du trouble au moment où le juge statue.

En revanche, il n’y a pas lieu de prononcer une astreinte, dès lors que le bailleur dispose déjà en droit de voies d’exécution suffisantes pour faire exécuter le présent jugement.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent, à ce stade, purement hypothétiques.

II. Sur l’indemnité d’occupation

La SIDR est fondée à réclamer à titre de préjudice causé par le maintien de Monsieur [U] [M] dans les lieux et l’impossibilité de relouer le bien, une indemnité d’occupation équivalente aux loyers et charges courants à compter du jour de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective et définitive des lieux loués.

En conséquence, il y a lieu de condamner Monsieur [U] [M] à verser la SIDR une indemnité d’occupation mensuelle de 408,06 € révisable, égale au montant du loyer révisé et des charges, à compter du 10 septembre 2024, et ce, jusqu’à la date de libération effective des lieux.

III Sur les demandes accessoires

Monsieur [U] [M], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de l’instance. Il n’y a lieu de mettre à la charge de Monsieur [U] [M] ni les frais du procès-verbal de constat ni les frais de la sommation interpellative.

L’équité ne commande pas de faire droit à la demande de la SIDR au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

ACCORDE à Monsieur [U] [M] le bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire.

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 03 septembre 2012 entre la SIDR etMonsieur [U] [M] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5] à compter du 9 septembre 2024.

EN CONSÉQUENCE :

ORDONNE à Monsieur [U] [M] et à tous occupants de son chef de libérer l’appartement et de restituer les clefs dans le mois de la signification du présent jugement.

AUTORISE la SIDR passé ce délai d’un mois, à faire procéder à l’expulsion deMonsieur [U] [M] ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Monsieur [U] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

CONDAMNE Monsieur [U] [M] à verser à la SIDR une indemnité d’occupation mensuelle de 408,06 € révisable, égale au montant du loyer révisé et des charges, à compter du 10 septembre 2024, et ce, jusqu’à la date de libération effective des lieux.

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

CONDAMNE Monsieur [U] [M] aux entiers dépens.

DIT n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 09 septembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Cécile VIGNAT, Vice-présidente juge des contentieux de la protection, et par Madame Sophie RIVIERE, Greffière.

LA GREFFIÈRE LA VICE-PRÉSIDENTE