TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître GUERRIER

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître BEKEL

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/01991 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4BYR

N° MINUTE :

4 JCP

JUGEMENT

rendu le mercredi 15 janvier 2025

DEMANDERESSE

Société LA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 6], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître GUERRIER, avocat au barreau de Paris, vestiaire #P208

DÉFENDEUR

Monsieur [A] [P],

demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître BEKEL, avocat au barreau de Seine-Saint -Denis

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 13 novembre 2024

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 15 janvier 2025 par Pascale DEMARTINI, Vice-présidente assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 15 janvier 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/01991 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4BYR

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 6 février 2020, la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 6] (RIVP) a donné à bail à M. [A] [P] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 8] moyennant un loyer mensuel hors charges de 440,17 euros outre une provision pour charges de 140 euros.

Par ordonnance de référé en date du 17 février 2023, le juge des contentieux de la protection de [Localité 6] a constaté que la clause résolutoire du bail était acquise au 10 mai 2022 pour défaut de paiement des loyers. M. [A] [P] a été condamné à payer à la RIVP la somme de 4126,51 euros au titre de l’arriéré locatif, mois d’octobre 2022 inclus, et a été autorisé à s’acquitter de sa dette par 35 acomptes successifs et mensuels de 100 euros, pour la première fois le mois suivant la signification de la décision, la 36ème mensualité devant apurer la dette. Les effets de la clause résolutoire ont été suspendus durant le cours des délais de paiement.

Par ordonnance en date du 10 juillet 2023, le juge des contentieux de la protection de [Localité 6] saisi par requête de la RIVP a désigné Me [O] [N], commissaire de justice, avec mission de se rendre au [Adresse 5] [Localité 8], 13ème étage, et de recueillir le témoignage des voisins et vérifier la réalité des troubles du voisinage invoqués dans la requête.

Un procès-verbal de constat sur ordonnance par commissaire de justice a été établi le 4 octobre 2023.

Par acte de commissaire de justice du 5 février 2024, la RIVP a fait assigner M. [A] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— prononcer la résiliation du bail en date du 6 février 2020,

— ordonner l’expulsion de M. [A] [P] ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin,

— ordonner la séquestration des meubles ou dire que leur sort se trouvera régi par les dispositions des articles L.433-1, L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner M. [A] [P] à une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer majoré de 30% et des charges locatives, à compter de l’assignation jusqu’à libération des lieux,

— condamner M. [A] [P] au paiement de la somme de 3186,08 euros au titre des indemnités d’occupation et charges arriérés au 5 janvier 2024, échéance de décembre 2023 incluse,

— condamner le défendeur à la somme de 2000 euros au titre de dommages et intérêts,

— condamner M. [A] [P] à payer la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Appelée à l’audience du 24 mai 2024, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 13 novembre 2024.

A cette audience, la RIVP, représentée par son conseil, réitère les termes de son assignation et actualise sa demande au titre de l’arriéré locatif à la somme de 2435,32 euros. Au soutien de ses demandes, elle fait valoir que M. [A] [P] n’occupe pas personnellement le logement conformément à la réglementation applicable en matière de logement social, ce qui justifie la résiliation judiciaire du bail. Elle produit des témoignages et un constat d’huissier à l’appui de ses dires et estime que les pièces communiquées par le locataire pour dire qu’il réside dans le logement concerné ne sont pas probantes. Elle conteste le fait de devoir écarter le constat d’huissier des débats, le professionnel n’ayant pas outrepassé sa mission, et en l’absence de tout grief s’il était considéré l’existence d’une nullité de forme. La demanderesse évoque par ailleurs une dette locative. Elle fait enfin part au soutien de sa demande de dommages et intérêts d’un préjudice du fait de l’inoccupation du logement par M. [A] [P], de nombreuses demandes de logement restant en attente.

Le défendeur, représenté par son conseil, dépose des conclusions soutenues oralement au titre desquelles il sollicite que le procès-verbal du commissaire de justice soit écarté, le débouté des demandes de la RIVP et sa condamnation à lui verser la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, M. [A] [P] expose que la mission du commissaire de justice était de constater des troubles du voisinage et non une occupation par des tiers. Il reconnaît des hébergements temporaires de proches mais conteste avoir un autre domicile. Il estime que les éléments apportés par la RIVP ne démontrent pas qu’il n’occupe pas personnellement le logement et assure que ses propres documents attestent de son domicile.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le procès-verbal de constat du commissaire de justice

Il résulte de l’article 1er, II, 2° que les commissaires de justice peuvent effectuer, lorsqu’ils sont commis par justice ou à la requête de particuliers, des constatations purement matérielles, exclusives de tout avis sur les conséquences de fait ou de droit qui peuvent en résulter. Sauf en matière pénale où elles ont valeur de simples renseignements, ces constatations font foi jusqu’à preuve contraire.

Il est constant que l’ordonnance du magistrat doit indiquer le champ de la mission donnée, et que si la mission est exercée dans la limite de la décision du juge, elle répond aux conditions d’être légalement admissible et proportionnée à l’objectif poursuivi.

En l’espèce, le défendeur soutient que le commissaire de justice ayant réalisé le constat du 4 octobre 2023 a outrepassé la mission qui lui était confiée de recueillir le témoignage de voisins et vérifier la réalité de troubles de voisinage, en se rendant à l’appartement de M. [A] [P] et en prenant l’identité de la personne présente au domicile, alors qu’il n’était pas missionné pour constater une occupation illicite.

Il ressort de la procédure que la RIVP a par requête parvenue au greffe le 7 juillet 2023, saisi le juge des contentieux de la protection aux fins de voir désigner un commissaire de justice avec mission de se rendre au [Adresse 4] à [Localité 7], et recueillir le témoignage des voisins et vérifier la réalité des troubles du voisinage.

Il ressort de la requête que la RIVP a été informée par Mme [M] [K], demeurant dans le même immeuble , que M. [A] [P] était à l’origine de nuisances sonores importantes: cris, hurlements, chutes d’objets, altercations violentes entre les occupants. La décision en date du 10 juillet 2023 a ordonnée la mission sollicitée.

Il ressort du procès-verbal de constat sur ordonnance en date du 4 octobre 2023 que des voisins ont notamment évoqué la présence au domicile de M. [A] [P] de « nombreuses personnes dans le logement », avec « tapage nocturne, sans aucun respect pour la tranquillité du voisinage générant une nuisance certaine pour l’appartement mitoyen ». Il apparaît que le commissaire de justice s’est rendu à l’appartement de M. [A] [P] et a pris l’identité de la personne présente.

Il peut être considéré qu’au regard des déclarations faites au commissaire de justice de la présence de nombreuses personnes au domicile et étant à l’origine de nuisances sonores, le fait de chercher à recueillir les personnes présentes au domicile pouvait rentrer dans la mission de vérifier la réalité des troubles du voisinage.

Le procès-verbal ne constat ne sera ainsi pas écarté des débats.

Sur la demande de résiliation du bail

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En vertu de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

En application des articles 2 et 8 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article L.442-3-5 du code de la construction et de l’habitation applicable aux logements sociaux, le locataire doit occuper personnellement les lieux, qui doivent constituer sa résidence principale, au moins huit mois par an, sauf exceptions notamment pour raisons professionnelles. Le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, la RIVP verse plusieurs pièces aux débats à l’appui de sa demande.

Il ressort de la requête en référé du 7 juillet 2023 qu’elle se fonde sur des troubles du voisinage, dénoncés par Mme [M] [K], voisine directe de M. [A] [P]. Cette requête indique que ce dernier est à l’origine de nuisances sonores importantes, de jour comme de nuit. Il est ainsi relaté par la demanderesse que M. [A] [P] vit au domicile.

Il ressort de l’attestation de Mme [M] [K] en date du 22 mai 2023 qu’elle évoque des troubles du voisinage provoqués par M. [A] [P] mais également par ses sous-locataires. De la même manière que précédemment, même si des sous-locations sont évoquées, il est également dit dans cette pièce que M. [A] [P] vit au domicile. S’il est évoqué des dépositions au commissariat de la part de plusieurs voisins, aucune main-courante ou dépôt de plainte n’est versé en procédure.

Le témoignage de M. [J] [L] évoque de multiples nuisances sonores. Il est précisé la présence de cinq ou six personnes dans le logement le 3 janvier 2023. Cette attestation ne relate ainsi que la présence de plusieurs personnes durant une journée

Enfin, le procès-verbal de constat par commissaire de justice du 4 octobre 2023 indique avoir rencontré les voisins des 12ème et 13ème étages. Il est évoqué de nombreuses nuisances sonores causés par d’autres personnes que M. [A] [P], qui n’habiterait pas les lieux. Il doit être relevé que ce constat manque de précisions. En effet, il n’est par exemple pas précisé le nombre de personnes rencontrées, seul le terme générique de « voisins » étant employé. Une seule personne est identifiable par le numéro de son appartement, et correspond à Mme [M] [K], dont le témoignage est déjà recueilli par ailleurs. Au surplus, il est fait état d’un changement régulier d’occupants mais rien ne démontre l’absence de M. [A] [P] sur ces temps, et l’existence de sous-locations.

L’ensemble de ces pièces ne démontre pas que M. [A] [P] ne vit pas dans le logement a minima huit mois par an, mais tendrait davantage à démontrer l’existence de nuisances, qui n’est pas le fondement de la saisine du juge.

De son côté, M. [A] [P] communique plusieurs documents à son nom et portant l’adresse du logement concerné par la présente procédure : impôts sur le revenu 2022 (établi en 2023), impôts sur le revenu 2023 (établi en 2024), titre de séjour établi le 15 mai 2024, relevé d’identité bancaire (non daté), un avis d’échéance de loyer, une attestation de contrat EDF à l’adresse litigieuse ainsi qu’une attestation d’assurance du logement.

La RIVP sera déboutée de sa demande de résiliation du contrat de bail, et de ce fait de ses demandes d’expulsion, de séquestration des meubles, d’indemnité d’occupation et de dommages et intérêts.

Sur l’arriéré locatif

Le locataire est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, la RIVP verse aux débats un décompte actualisé à la date du 31 octobre 2024 établissant un solde débiteur de 2435,52 euros. Le défendeur ne s’est pas exprimé sur ce point.

Il ressort toutefois de la procédure que le juge des contentieux de la protection a constaté l’acquisition de la clause résolutoire et en a suspendu les effets par décision en date du 17 février 2023, le temps de délais de paiement à hauteur de trois ans, toujours en cours. Lors de la présente instance, la RIVP n’a pas fait valoir d’éléments pour obtenir immédiatement le remboursement de sa créance.

Elle sera ainsi déboutée de sa demande.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

La RIVP, qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de la condamner à verser à M. [A] [P] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement en premier ressort par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe,

DIT n’y avoir lieu à écarter le procès-verbal de constat sur ordonnance établi le 4 octobre 2023 par Me [R], commissaire de justice,

DEBOUTE la RIVP de l’ensemble de ses demandes,

CONDAMNE la RIVP à payer à M. [A] [P] la somme de 1.000 (mille) euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la RIVP aux dépens,

RAPPELLE l’exécution provisoire du présent jugement.

Ainsi jugé par mis à disposition au greffe le 15 janvier 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La greffière La juge