RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS (RÉUNION)

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JURIDICTION DÉPARTEMENTALE DE L’EXPROPRIATION

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JUGEMENT DE FIXATION D’INDEMNITÉS DU 23 JUIN 2025

DOSSIER N° RG 24/00014 – N° Portalis DB3Z-W-B7I-G2UK

NAC : 70H

Minute N° 25/00009

Projet : Aménagement de 14 voiries d’exploitation rurales – [Adresse 23] – Parcelle EI [Cadastre 4]

À l’audience du 23 Juin 2025, tenue au Palais de Justice de SAINT-DENIS par Isabelle OPSAHL, Vice-Présidente, Juge de l’Expropriation du Département de la RÉUNION, désignée à ces fonctions par ordonnance n°2024/196 de Monsieur le Premier Président de la Cour d’Appel de SAINT-DENIS en date du 03 juillet 2024, assistée de Andréa HOARAU, Greffière.

Il a été rendu le jugement dont la teneur suit :

ENTRE :

COMMUNE DE [Localité 32]

[Adresse 25]

[Adresse 30]

[Localité 19]

D’UNE PART,

ET

DÉFENDEUR(S)

Mme [C] [E] [Y] [Z] veuve [V]

[Adresse 2]

[Localité 17]

M. [V] [H], ayant droit de Monsieur [V] [B]

[Adresse 3]

[Localité 16]

Mme [C] [O] [V], ayant droit de Monsieur [V] [B]

[Adresse 1]

[Localité 11]

M. [A] [V], ayant droit de Monsieur [V] [B]

[Adresse 7]

[Localité 16]

Succession de [P] [R] [V] (décédé), ayant droit de Monsieur [V] [B]

[Adresse 6]

[Localité 16]

Mme [C] [X] [V], ayant droit de Monsieur [V] [B]

[Adresse 8]

[Adresse 28]

[Localité 18]

Mme [C] [W] [V], ayant droit de Monsieur [V] [B]

[Adresse 12]

[Adresse 26]

[Localité 15] (RÉUNION)

M. [D] [V], ayant droit de Monsieur [V] [B]

[Adresse 5]

[Localité 16]

Mme [G] [V], ayant droit de Monsieur [V] [B]

[Adresse 13]

[Adresse 21]

[Localité 14] (REUNION)

Mme [C] [N] [V], ayant droit de Monsieur [V] [B]

[Adresse 10]

[Adresse 20]

[Localité 9]

D’AUTRE PART,

En présence de Madame Sandra SERIACAROUPIN-DELATTRE, Commissaire du Gouvernement.

EXPOSÉ DES FAITS ET PROCÉDURE

Suivant courrier du 22 août 2024, reçu au greffe le 26 août suivant, la commune de [Localité 33] (Réunion) a saisi le juge de l’expropriation aux fins de voir fixer les indemnités dues pour l’expropriation de la parcelle EI [Cadastre 4], d’une contenance cadastrale totale de 246 m², appartenant à la succession de [B] [V], [E] [Y] [J], sa veuve, [H] [V], [C] [O] [V], [A] [V], [P] [R] [V], [C] [X] [V], [C] [W] [V], [D] [V], [G] [V] et [C] [N] [V], cette parcelle étant située à [Localité 27], accessible de la [Adresse 31], soit la route départementale n° 3, puis du [Adresse 22], sur la commune de [Localité 33] (Réunion) aux fins d’acquisitions nécessaires à son projet d’aménagement de 14 voiries d’exploitations rurales destinées à faciliter l’écoulement des eaux pluviales.

Selon arrêté préfectoral du 26 novembre 2012, prorogé par arrêté du 09 novembre 2017, les acquisitions et travaux nécessaires à ce projet d’aménagement ont été déclarés d’utilité publique.

L’arrêté du 20 juin 2018 a prescrit une enquête parcellaire complémentaire relativement à l’acquisition des terrains d’assiette nécessaire au projet d’aménagement des voieries d’exploitation rurale sur le territoire de la commune. L’avis d’ouverture d’enquête a été publié, affiché et inséré les 16 août et 30 août 2018 dans un journal départemental et le dossier est resté durant 22 jours consécutifs à la mairie de [Localité 33] et dans les mairies annexes. Le commissaire enquêteur a donné un avis favorable au projet le 25 août 2018.

Par arrêté du 28 février 2019, les biens immeubles désignés dans l’état parcellaire ont été déclarés cessibles.

Une ordonnance d’expropriation a été rendue par le juge de l’expropriation le 02 septembre 2019.

Par courrier du 26 juin 2023, la commune de [Localité 33] a vainement proposé aux ayants droit de [B] [V] une offre de prix pour la somme de 353 euros au titre de l’indemnisation totale de leur parcelle.

Par ordonnance du 28 janvier 2025, le juge de l’expropriation a fixé la date du transport sur les lieux au 28 mars 2025 et avisé les parties de la date de l’audience au 14 avril 2025.

Lors de ce transport, étaient présents les représentants de la commune, la commissaire du gouvernement, [E] [Y] [J] et [A] [V] lequel a déclaré que l’aménagement de la voie est un avantage au quotidien concernant l’écoulement des eaux. Mme [V] a dit être contente d’avoir une voie d’accès pratique. Ils ont déclaré être d’accord avec le prix proposé par la commune.

L’affaire a été appelée à l’audience du 14 avril 2025.

La commune a développé les éléments au soutien de ses écritures en application des dispositions de l’article R.311-20, al. 1er du code de l’expropriation et déclaré avoir pratiqué le même prix sur tous les dossiers à savoir 1,20 euros le m² en zone A (agricole) et 1 euro le m² en zone N (naturelle).

Par ses écritures, elle a maintenu son offre de prix soit, la somme de 294 euros au titre de l’indemnité principale et 59 euros au titre de l’indemnité de remploi, soit un prix de 353 euros pour l’emprise ce conformément à l’avis du Domaine du 06 septembre 2021 sur la base du barème indicatif de 2021 au titre de la valeur vénale des terres agricoles irriguées à la Réunion pour un prix moyen de 1,00 euros sur 6 m² et 1,20 euros le m² pour les 240 m² restants.

Par dernières conclusions, la commissaire du gouvernement propose, pour sa part, un prix total de 327,67 euros pour le bien cadastré EI [Cadastre 4] précisant s’être appuyée sur 4 termes de référence issus de ventes datant de moins de 5 ans et se situant entre 1,00 euros et 1,20 euros le m², soit un prix moyen de 1,11 euros le m² en zone mixte A et N, avant de retenir les mêmes prix que l’expropriante, plus favorables aux expropriés.

Selon les dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de fixation des indemnités de dépossession

En application des dispositions de l’article L. 321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Selon l’article L. 322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, le juge fixe le montant des indemnités compte tenu d’une part de la consistance matérielle et juridique des biens et d’autre part de leur usage effectif à la date de référence.

Sur la consistance du bien

Aux termes de l’article L.322-1 du code de l’expropriation, « le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété », soit en l’espèce le 02 septembre 2019, date de l’ordonnance d’expropriation.

Le procès-verbal de transport et les éléments du dossier font ressortir que la parcelle en cause EI [Cadastre 4] est située à [Localité 27], la pointe de la parcelle se trouvant à l’intersection de la route départementale n° 3 et du [Adresse 22], dans un secteur à la fois rural et agricole.

La parcelle, relativement plate, de forme irrégulière concerne un terrain agricole irrigué. Elle se trouve comprise en grande partie dans le chemin Sadeyen et constitue de ce fait l’emprise nécessaire au projet soit, la voie bitumée, déjà achevée par la commune, desservant les terres agricoles. La parcelle comprend aussi des accotements herbeux.

La parcelle EI [Cadastre 4] est impactée par le Plan de Prévention des Risques naturels (PPR), notamment inondation et mouvement de terrain avec, pour les deux, un aléa élevé sur 6 m² en partie naturelle, et un aléa moyen en zone agricole pour une emprise de 180 m².

Sur la date de référence

Aux termes de l’article L. 322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, “Le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété.

Toutefois, les améliorations de toute nature, telles que constructions, plantations, installations diverses, acquisitions de marchandises, qui auraient été faites à l’immeuble, à l’industrie ou au fonds de commerce, même antérieurement à l’ordonnance d’expropriation, ne donnent lieu à aucune indemnité si, en raison de l’époque à laquelle ces améliorations ont eu lieu ou de toutes autres circonstances, il apparaît qu’elles ont été faites dans le but d’obtenir une indemnité plus élevée. Sont présumées faites dans ce but, sauf preuve contraire, les améliorations postérieures à l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1.

En cas d’expropriation survenant au cours de l’occupation d’un immeuble réquisitionné, il n’est pas non plus tenu compte des modifications apportées aux biens par l’Etat”.

Par consistance, il convient d’entendre tous les éléments physiques et matériels composant le bien qui doivent servir à son évaluation, mais aussi à sa situation juridique notamment la consistance juridique du bien, qu’il s’agisse de servitudes légales ou contractuelles qui peuvent affecter la situation de l’immeuble.

En l’espèce, l’expropriante a retenu la date du 03 février 2011 comme date de référence après avoir pris en compte la déclaration d’utilité publique du 03 février 2012 et l’approbation du plan d’occupation des sols du 18 janvier 1990.

Les expropriés n’ont transmis aucune date de référence.

S’agissant de la date de référence quant à l’appréciation de la consistance du bien, il convient de retenir la date de l’ordonnance d’expropriation soit le 02 septembre 2019.

S’agissant ensuite de la date de référence quant à l’estimation du bien, l’article L. 322-2 du même code prévoit que “Les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

Toutefois, et sous réserve de l’application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1 ou, dans le cas prévu à l’article L. 122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l’article L. 121-8 du code de l’environnement ou par l’article 3 de la loi n° 2010-597 du 3 juin 2010 relative au [Localité 24] [Localité 29], au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l’intérieur du périmètre d’une zone d’aménagement concerté mentionnée à l’article L. 311-1 du code de l’urbanisme, à la date de publication de l’acte créant la zone, si elle est antérieure d’au moins un an à la date d’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique.

Il est tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l’utilisation ou l’exploitation des biens à la date correspondante pour chacun des cas prévus au deuxième alinéa, sauf si leur institution révèle, de la part de l’expropriant, une intention dolosive.

Quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu’ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s’ils ont été provoqués par l’annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d’utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d’utilisation des sols ou par la réalisation dans les trois années précédant l’enquête publique de travaux publics dans l’agglomération où est situé l’immeuble”.

La date de référence de l’article L.322-2 est pour les biens non compris dans une zone d’aménagement différée, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans lequel le bien est situé.

En l’espèce, il sera retenu le Plan Local d’Urbanisme (PLU) dont le règlement a été approuvé le 27 septembre 2012.

Sur la qualification de terrain à bâtir

L’article L. 322-3 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique prévoit que “la qualification de terrain à bâtir, est réservée aux terrains qui, à la date de référence sont, quelle que soit leur utilisation, à la fois :

« 1° Situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l’absence d’un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d’une commune ;

2° Effectivement desservis par une voie d’accès, un réseau électrique, un réseau d’eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l’urbanisme et à la santé publique l’exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d’assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu’il s’agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l’objet d’une opération d’aménagement d’ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l’ensemble de la zone.

Les terrains qui, à la date de référence indiquée au premier alinéa, ne répondent pas à ces conditions sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l’article L. 322-2. »”

La qualification de terrain à bâtir est donc réservée aux terrains qui, à la date de référence, sont, quelque soit leur utilisation, effectivement desservis par une voie d’accès et situés dans un secteur désigné comme constructible par un PLU.

Les parcelles en cause ne remplissent pas les conditions cumulatives précitées permettant de recevoir la qualification de terrain à bâtir tant au regard de leurs caractéristiques qu’à leur nature frappée d’inconstructibilité selon le PLU.

Les biens seront donc estimés, à la date de première instance, en prenant en compte leur seul usage effectif. Il n’y a pas lieu de retenir en l’espèce une quelconque situation privilégiée. Aucune plus-value ne pourra donc être retenue de ce chef. Il n’est pas appliqué d’abattement pour les 6 m² concernés par le PPR, la parcelle concernée EI [Cadastre 4] étant en tout état de cause inconstructible.

Sur l’évaluation des indemnités

Sur les dispositions de l’article R 311-22 du code de l’expropriation, « le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant.

Si le défendeur n’a pas notifié son mémoire en réponse au demandeur dans le délai de six semaines prévu à l’article R 311-11, il est réputé s’en tenir à ses offres, s’il s’agit de l’expropriant, et à sa réponse aux offres, s’il s’agit de l’exproprié.

Si l’exproprié s’est abstenu de répondre aux offres de l’administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe indemnité d’après les éléments dont il dispose ».

Aux termes de l’article R 322-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, « l’indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale ».

Il convient de dire que la parcelle en cause est classée à la fois en zone A (agricole) du PLU pour 240 m² et en zone N (naturelle) pour 6 m² concernés par le PPR.

La zone A, couvre les secteurs agricoles de la commune, équipés ou non, à protéger eu égard au potentiel agronomique, biologique ou économiques des terres.

La zone N couvre les secteurs naturels de la commune, équipés ou non, à protéger eu égard à la qualité du site, des milieux naturels, des paysages et de l’intérêt esthétique, historique ou écologique.

La zone 1NC correspond à un secteur naturel non aménagé.

La zone ND correspond aux secteurs naturels et forestiers.

La parcelle EI [Cadastre 4] est dont inconstructible, à évaluer selon son usage effectif, et constitue un terrain libre de toute occupation et de toute location.

La commune de [Localité 33] a retenu un prix total de 353 euros pour l’emprise totale de 246 m² réparti de la façon suivante :

—  6 m² classés en zone ND : 6 x 1 euros le m² = 6 euros,

—  240 m² classés en zone 1NC : 240 x 1.20 euros le m² = 288 euros,

—  59 euros au titre de l’indemnité de remploi (20 %).

De son côté, la commissaire du gouvernement a, au départ, retenu, sur la base de 4 termes de référence retenus, issus de ventes réalisées pour trois en 2022 et une en 2024, pour des prix se situant entre 1,00 euros et 1,20 euros le m², un prix moyen de 1,11 euros le m², soit un prix total de 327,67 euros. Puis, soulignant que l’offre de l’autorité expropriante de 353 euros est plus favorable aux expropriés, elle a proposé au juge de l’expropriation de retenir l’offre de prix de la commune.

Il convient de dire que le prix retenu par la commune, sur lequel les expropriés présents lors du transport disent être d’accord, constitue un prix juste et adapté qui sera donc retenu à titre d’indemnisation.

Il doit être précisé que la réalisation du projet impacte, en outre, très favorablement les expropriés comme offrant une voie d’accès bitumée qui facilite à la fois l’écoulement des eaux pluviales et l’accès aux terres agricoles. Ils ne sont donc aucunement lésés.

Il convient, en conséquence et au vu des calculs qui précèdent, de fixer le prix de l’indemnisation à la somme de 294 euros au titre l’indemnité principale et 58,80 euros arrondi à 59 euros au titre de l’indemnité de remploi (20 %).

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article L 312-1 du code de l’expropriation qui prévoient que l’expropriant supporte seul les dépens de première instance, la commune de [Localité 33] supportera les dépens.

PAR CES MOTIFS

La vice-présidente de l’expropriation statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, et en premier ressort,

FIXE au titre des indemnités dues à la succession de [B] [V], [E] [Y] [J], [H] [V], [C] [O] [V], [A] [V], Succession de [P] [R] [V] (décédé), [C] [X] [V], [C] [W] [V], [D] [V], [G] [V] et [C] [N] [V] pour l’expropriation d’une emprise totale de 246 m² concernant la parcelle EI [Cadastre 4] située à [Localité 27], sur la commune de [Localité 33] (Réunion), les sommes suivantes :

—  294 euros (deux cent quatre-vingt quatorze euros) au titre de l’indemnité principale,

—  59 euros (cinquante-neuf euros) au titre de l’indemnité de remploi ;

LAISSE les dépens à la charge de la commune de [Localité 33] et en tant que de besoin l’y condamne.

La présente décision a été signée par le juge de l’expropriation et le Greffier.

LE GREFFIER LA VICE-PRÉSIDENTE DE L’EXPROPRIATION