TRIBUNAL

JUDICIAIRE D'[Localité 9]-[Localité 7]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 15 Mai 2025

AFFAIRE N° RG 24/06248 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QKYJ

NAC : 72I

Jugement Rendu le 15 Mai 2025

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires DE LA RESIDENCE [8] situé [Adresse 2], représenté par son Syndic la société KALLIA IMMOBILIER, Société à responsabilité limitée au capital de 10.000 euros, immatriculée au Registre du Commerce et des sociétés d’EVRY sous le numéro 893 667 659, dont le siège social est situé [Adresse 6]

Représenté par Maître Doriane DJELLOUL, avocat au barreau de PARIS plaidant,

DEMANDEUR

ET :

Monsieur [L] [J], demeurant [Adresse 5]

Comparant,

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne-Simone CHRISTAU, Juge, statuant selon la procédure accélérée au fond conformément aux dispositions de l’article 481-1 du code de procédure civile selon délégation du Président du tribunal judiciaire

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffier lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’assignation selon procédure accélérée au fond du 01 Octobre 2024,

L’affaire a été plaidée à l’audience du 20 Février 2025 et mise en délibéré au 15 Mai 2025

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [L] [J] est propriétaire des lots numéros 10, 104 et 105 au sein de la résidence en copropriété [Adresse 10] [Adresse 1] sise [Adresse 3] à [Localité 12].

Par acte de commissaire de Justice en date du 1er octobre 2024, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, KALLIA IMMOBILIER, a fait assigner selon la procédure accélérée au fond telle que prévue par l’article 481-1 du Code de procédure civile, M.[L] [J] devant le président du tribunal judiciaire d’ÉVRY, aux fins de voir :

RECEVOIR le syndicat des copropriétaires de la résidence sis [Adresse 4], représenté par son syndic, la société KALLIA IMMOBILIER en l’ensemble de ses demandes et l’y déclarant bien fondé,

CONDAMNER M. [L] [J] à lui payer les sommes suivantes :

• 2 761,82 € au titre des charges de copropriété et appels travaux arriérés arrêtés au 10 juin 2024, augmentée des intérêts au taux légal courus à compter du 18 avril 2024, date de la mise en demeure,

• 1 923,16 € (480,79*4) correspondant aux provisions devenues exigibles, dues sur la base du budget prévisionnel pour la période allant du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025,

• 84 € (21*4) correspondant aux appels fonds travaux devenus exigibles, dus sur la base du budget prévisionnel pour la période allant du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025,

• 2 000 € à titre de dommages et intérêts, en application de l’article 1231 du Code Civil,

• 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

CONDAMNER, sur le fondement de l’article 696 du Code de Procédure Civile, M. [L] [J] aux entiers dépens de l’instance.

MAINTENIR l’exécution provisoire de la décision à intervenir, en application de l’article 515 du Code de Procédure Civile.

A l’audience du 20 février 2025, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] a comparu par avocat et a ajusté sa demande en ce qui concerne les charges de copropriété et appels travaux arriérés et aux provisions devenues exigibles, au titre de laquelle il réclame désormais la somme totale de 3 404,04 euros, arrêtée au 13 février 2025.

Il précise que le défendeur n’a jamais pris contact avec le syndic.

M. [L] [J] a comparu à l’audience, ne conteste ni le principe de la dette ni le montant de 3 404,04 euros réclamé, ayant effectué un virement de 2 000,00 euros.

Il s’oppose à la demande de dommages et intérêts, arguant qu’il a fourni son RIB au syndic en août 2024 mais qu’aucun prélèvement n’a été effectué depuis, et sollicite l’octroi d’un délai de paiement en expliquant qu’il a changé d’emploi et que son revenu annuel brut est de 50 000,00 euros.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux dernières écritures telles que reprises oralement à l’audience, par application de l’article 455 du code de procédure civile.

Les parties présentes ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de paiement des charges de copropriété :

Selon l’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer :

— aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées ;

— aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales ;

— et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Aux termes de l’article 14-1 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 – art.171-1-1°) :

“ I – Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel.

L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

II – Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’État. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.”

L’article 14-2-1 (Loi n°2021-1104 du 22 août 2021 – art.171-1-3°) dispose que :

« I. – Dans les immeubles à destination totale ou partielle d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l’immeuble, pour faire face aux dépenses résultant:

1) De l’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article 14-2 et, le cas échéant, du diagnostic technique global mentionné à l’article L.731-1 du code de la construction et de l’habitation;

2) De la réalisation des travaux prévus dans le plan pluriannel de travaux adopté par l’assemblée générale des copropriétaires;

3) Des travaux décidés par le syndic en cas d’urgence, dans les conditions prévues au troisième alinéa du I de l’article 18 de la présente loi;

4) Des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d’économies d’énergie, non prévus dans le plan pluriannuel de travaux.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire. Chaque copropriétaire contribue au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.”

L’article 19-2 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 – art.171-1-4° et 171-1-6°) dispose que :

“A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.»

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] verse aux débats la lettre de mise en demeure datée du 18 avril 2024, adressée en recommandé avec avis de réception à M. [L] [J], l’avis de réception portant la mention cochée “Pli avisé et non réclamé”.

Il est établi que cette lettre de mise en demeure n’a pas été suivie d’effet.

Elle emporte en conséquence la possibilité pour le syndicat des copropriétaires de réclamer toutes sommes dues au titre des appels de fonds de travaux visés à l’article 14-2 et des appels provisionnels de charges, échus ou à échoir, dès lors qu’ils résultent de budgets prévisionnels régulièrement votés par l’assemblée générale.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et le montant de la créance qu’il allègue à l’encontre du copropriétaire défendeur et de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat de copropriétaires produit, au soutien de sa demande en paiement :

— le justificatif de la qualité de copropriétaire du défendeur qui indique les tantièmes représentés par ses lots numéros 10, 104 et 105 dans la copropriété ;

— les procès-verbaux d’assemblée générale d’approbation des comptes et de vote de budgets prévisionnels et travaux des 31 mai 2023 et 28 juin 2024,

— les appels de fonds et relevés individuels de charges pour la période concernée,

— un relevé de compte des charges de copropriété et appels travaux arriérés arrêté au 1er avril 2024 sur la période du 1er janvier 2023 au 1er avril 2024, APPEL 2ème trimestre 2024, TRAVAUX REFEC. ETANCH. TERR. (3/3) et 2/4 fonds travaux ALUR 2024 inclus,

— et un relevé de compte des charges de copropriété et appels travaux arriérés et des provisions devenues exigibles arrêté au 13 février 2025 sur la période du 1er janvier 2024 au 13 février 2025, APPEL 1er trimestre 2025 et 1/4 fonds travaux ALUR 2025 inclus.

Il démontre ainsi que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

M. [L] [J] ne conteste ni le principe ni le montant des charges réclamées.

Ainsi, il est établi que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre au titre des charges de copropriété et appels travaux arriérés et des provisions devenues exigibles, sur la période du 1er janvier 2024 au 13 février 2025, APPEL 1er trimestre 2025 et 1/4 Fonds travaux loi ALUR 2025 inclus, s’élève effectivement à la somme de 3 404,04 euros.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal sur la somme de 2 461,82 euros à compter du 18 avril 2024, date de la mise en demeure, et à compter de l’assignation introductive d’instance du 1er octobre 2024 pour le surplus.

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront des intérêts.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à retard du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, le demandeur ne caractérise pas la mauvaise foi de M. [L] [J], laquelle ne se présume pas, au surplus dans un contexte où le défendeur a effectué un versement conséquent postérieurement à l’assignation pour tenter de contenir sa dette.

En tout état de cause, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] ne prouve pas qu’il a subi un dommage distinct du retard de paiement qui n’est pas compensé par la somme qui lui est allouée en principal et les sommes allouées au titre des frais de procédure.

Il y a donc lieu de débouter le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] de sa demande au titre des dommages et intérêts.

Sur la demande de délais de grâce :

L’article 1343-5 du code civil, dispose que compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues ; par décision spéciale et motivée, il peut prescrire que les sommes correspondant aux échéances reportées produiront intérêt à un taux réduit qui ne peut être inférieur au taux légal ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe au débiteur qui sollicite le bénéfice de ces dispositions de produire tous les éléments justifiant du bien fondé de sa demande ; l’octroi d’un délai de grâce exige du débiteur qu’il prouve non seulement sa situation financière et patrimoniale, mais également qu’il sera effectivement en mesure de payer la somme due dans le délai accordé pour ce faire.

En l’espèce, M. [L] [J] sollicite des délais de paiement et a produit à l’audience son avis d’impôt faisant état de revenus annuels de l’ordre de 50 000 euros.

Par conséquent, la demande de délais de paiement apparait bien fondée.

Il convient en conséquence d’accorder à M. [L] [J] , un délai pour s’acquitter de sa dette selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision, étant précisé qu’en cas de non-respect des modalités du délai accordé et de non-paiement d’un seul versement à son échéance, la totalité de la somme restante due deviendra immédiatement exigible.

Sur les dépens, les frais irrépétibles et l’exécution provisoire :

M. [L] [J], qui succombe, est condamné aux dépens de l’instance.

Il est par ailleurs condamné à payer une somme de 1 200,00 euros au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] [Adresse 1], par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire en application des dispositions de l’article 481-1-6° du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement selon la procédure accélérée au fond, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort.

CONDAMNE M. [L] [J] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] la somme de 3 404,04 euros au titre des charges de copropriété et appels travaux arriérés et des provisions devenues exigibles, sur la période du 1er janvier 2024 au 13 février 2025, APPEL 1er trimestre 2025 et 1/4 Fonds travaux loi ALUR 2025 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2 461,82 euros à compter du 18 avril 2024, date de la mise en demeure, et à compter de l’assignation introductive d’instance du 1er octobre 2024 pour le surplus, et ce jusqu’à parfait paiement;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil ;

DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] de sa demande présentée au titre des dommages et intérêts;

AUTORISE M. [L] [J] à s’acquitter de sa dette par 24 versements mensuels de 140 euros, le dernier versement correspondant au solde de la dette;

DIT que, faute pour [L] [J] de payer au terme fixé, en sus des provisions et charges courantes, tout ou partie de cette somme, le tout deviendra immédiatement exigible ;

CONDAMNE M. [L] [J] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] [Adresse 1] la somme de 1.200,00 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE M. [L] [J] aux entiers dépens;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et rendu le QUINZE MAI DEUX MILLE VINGT CINQ, par Anne-Simone CHRISTAU, Juge, assistée de Sarah TREBOSC, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,