RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00018 – N° Portalis DB3Z-W-B7J-HJBK

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

COUR D’APPEL DE [Localité 13] DE [Localité 12]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 13 NOVEMBRE 2025

— 

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Société SCI RAMASSAMY RAYMOND

[Adresse 9]

[Localité 7]

représentée par M^e Frédéric CERVEAUX, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION, substitué par M^e Pierre HOARAU, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION,

DÉFENDEUR(S) :

Madame [T] [R] [S] [W] épouse [F]

[Adresse 1]

[Adresse 10]

[Localité 8]

non comparante, ni représentée

Monsieur [B] [U] [F]

[Adresse 1]

[Adresse 10]

[Localité 8]

non comparant, ni représenté

Monsieur [X] [V] [G]

[Adresse 4]

[Localité 5]

non comparant, ni représenté

Monsieur [I] [F]

[Localité 3] [Adresse 11]

[Localité 6]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Audrey AGNEL,

Assistée de : Marie-Anne BERTILLE, adjointe administrative assermentée, faisant fonction de greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 09 Octobre 2025

DÉCISION :

Réputée contradictoire

EXPOSÉ DU LITIGE

La société RAMASSAMY RAYMOND a donné à bail à Madame [T] [R] [S] [W] épouse [F] et Monsieur [B] [U] [F] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] selon contrat du 20 août 2019, moyennant un loyer mensuel de 925 euros.

Par des actes sous seing privé des 20 et 21 août 2019, Monsieur [X] [V] [G] et Monsieur [I] [F] se sont portés caution solidaire des engagements des locataires pour une durée de 6 ans dans la limite de la somme de 66.600 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, la bailleresse a adressé aux locataires un premier commandement de payer le 9 avril 2024 et un second commandement de payer visant la clause résolutoire, le 21 mars 2025, pour la somme en principal de 13.804,40 euros correspondant aux loyers et charges impayés. Ce commandement de payer a été dénoncé aux cautions solidaires les 25 mars et 7 avril 2025.

Par des actes de commissaire de justice séparés des 16 et 20 août 2025, la société RAMASSAMY RAYMOND a fait assigner Madame [T] [R] [S] [W] épouse [F], Monsieur [B] [U] [F], Monsieur [X] [V] [G] et Monsieur [I] [F] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion pour obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation de la résiliation du bail conclu entre les parties du fait de l’acquisition de la clause résolutoire ;

— l’autorisation de faire procéder à l’expulsion de Madame [T] [R] [S] [W] épouse [F] et Monsieur [B] [U] [F], sous astreinte de 150 euros par jour de retard ;

— la condamnation solidaire par provision de Madame [T] [R] [S] [W] épouse [F], Monsieur [B] [U] [F], Monsieur [X] [V] [G] et Monsieur [I] [F] au paiement des loyers et charges impayés, soit la somme de 12.895,01 euros arrêtée au 21 mai 2025, avec les intérêts au taux légal ;

— leur condamnation solidaire par provision au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 925 euros révisable, à compter du 22 mai 2025 jusqu’à libération effective des lieux ;

— leur condamnation solidaire par provision au paiement d’une majoration conventionnelle de plein droit de 10% sur la totalité des sommes dues, en dédommagement du préjudice subi ;

— leur condamnation solidaire par provision au paiement de la somme de 925 euros correspondant au dépôt de garantie prévu au contrat qui demeure acquis au bailleur de plein droit, à titre de clause pénale, en réparation du préjudice subi en cas de résiliation du contrat de location du fait du locataire en application de l’une des clauses résolutoires ;

— la capitalisation des intérêts conformément à l’article 1343-2 du Code civil ;

— la conversion en saisie-attribution de la saisie conservatoire faite le 1er août 2025 auprès de la CGSSR sur les créances qu’elle détient pour le compte de Monsieur [X] [V] [G] ;

— leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’audience du 9 octobre 2025, date à laquelle l’affaire a été évoquée, la société RAMASSAMY RAYMOND, représentée par son conseil, a maintenu l’intégralité de ses demandes, en actualisant sa créance à la somme de 15.043,40 euros.

Bien que régulièrement convoqués par actes de commissaire de justice signifiés les 16 et 20 août 2025 respectivement à l’étude et selon procès-verbal de recherches infructueuses, Madame [T] [R] [S] [W] épouse [F], Monsieur [B] [U] [F], Monsieur [X] [V] [G] et Monsieur [I] [F] ne se sont ni présentés à l’audience, ni fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 novembre 2025 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Toutefois, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En outre, la décision est réputée contradictoire en application de l’article 473 du même code, du seul fait qu’elle est susceptible d’appel.

Les défendeurs étant non comparants lors de l’audience du 9 octobre 2025, la décision est réputée contradictoire en application des dispositions précitées.

I. SUR LA RECEVABILITÉ :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 13] de la Réunion par voie dématérialisée (logiciel Exploc) avec accusé de réception électronique du 20 août 2025, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur.

En outre, la société RAMASSAMY RAYMOND justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 26 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 16 août 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat et applicable au présent litige prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat de bail conclu le 20 août 2019 contient une clause résolutoire stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Madame [T] [R] [S] [W] épouse [F] et Monsieur [B] [U] [F] le 21 mars 2025, pour la somme en principal de 13.804,40 euros. Ce commandement étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies au 21 mai 2025.

III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Il résulte de l’article 4 i) de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 qu’est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location.

L’article 2.12 du contrat de bail du 20 août 2019 prévoit, d’une part, qu'« à défaut de paiement à son échéance exacte d’un terme de loyer et de ses accessoires, les sommes dues seront majorées de plein droit de dix pour cent à titre de clause pénale, cette majoration ne constituant en aucun cas une amende mais la réparation du préjudice subi par le bailleur (…) » et d’autre part, « en cas de résiliation du présent contrat de location du fait du locataire en application de l’une des clauses résolutoires ci-dessus, le dépôt de garantie prévu aux présentes demeurera acquis au bailleur de plein droit, à titre de clause pénale, en réparation du préjudice subi. »

Ces deux clauses pénales étant réputées non écrites en application de l’article 4 i) précité, il y a lieu de débouter la société RAMASSAMY RAYMOND de ses demandes de condamnation à une majoration conventionnelle de plein droit de 10% sur la totalité des sommes dues et au paiement de la somme de 925 euros correspondant au dépôt de garantie restant acquis de plein droit au bailleur en réparation du préjudice subi.

La société RAMASSAMY RAYMOND produit un décompte démontrant que Madame [T] [R] [S] [W] épouse [F] et Monsieur [B] [U] [F] étaient débiteurs de la somme de 14.096 euros à la date du 31 juillet 2025.

Les défendeurs, non comparants à l’audience, n’apportent aucun élément de nature à contester le principe, ni le montant de la dette.

En conséquence et eu égard à la solidarité stipulée au contrat de bail, il convient de condamner solidairement Madame [T] [R] [S] [W] épouse [F] et Monsieur [B] [U] [F], d’une part, et Monsieur [X] [V] [G] et Monsieur [I] [F], d’autre part, en leur qualité de cautions solidaires à verser à la société RAMASSAMY RAYMOND la somme de 14.096 euros à titre provisionnel, correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 31 juillet 2025, avec les intérêts au taux légal à compter du 16 août 2025, date de l’assignation, sur la somme de 12.895,01 euros et à compter de la présente décision pour le surplus de la somme due conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

Compte tenu du montant de la dette, il n’y a pas lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du Code civil.

IV. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…). »

Le VII de cet article précise que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

À défaut de reprise du versement intégral du loyer avant la date d’audience, et en l’absence de Madame [T] [R] [S] [W] épouse [F] et Monsieur [B] [U] [F] à l’audience, il n’y a pas lieu de leur accorder des délais de paiement d’office.

En conséquence, il convient d’ordonner leur expulsion.

La bailleresse disposant déjà en droit de voies d’exécution suffisantes pour faire procéder à l’exécution de la présente décision, il n’y a pas lieu de prononcer une astreinte.

Madame [T] [R] [S] [W] épouse [F], Monsieur [B] [U] [F], Monsieur [X] [V] [G] et Monsieur [I] [F] seront également condamnés solidairement à verser à la société RAMASSAMY RAYMOND une indemnité d’occupation mensuelle de 925 euros révisable, à compter du 1er août 2025, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

V. SUR LES AUTRES DEMANDES :

Il résulte des dispositions combinées des articles L. 523-2 et R. 523-7 du Code des procédures civiles d’exécution qu’il appartient au créancier, muni d’un titre exécutoire, qui souhaite obtenir la conversion d’une saisie conservatoire portant sur une créance en saisie-attribution de signifier au tiers saisi un acte de conversion.

Dès lors, la société RAMASSAMY RAYMOND doit être déboutée de sa demande de conversion en saisie-attribution de la saisie conservatoire effectuée le 1er août 2025 auprès de la CGSSR sur les créances détenues pour le compte de Monsieur [X] [V] [G].

Madame [T] [R] [S] [W] épouse [F], Monsieur [B] [U] [F], Monsieur [X] [V] [G] et Monsieur [I] [F], parties perdantes, supporteront la charge de l’intégralité des dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût des commandements de payer, des assignations en référé et de leur notification à la préfecture.

Au regard de l’équité et des situations respectives des parties, il n’y a pas lieu de condamner Madame [T] [R] [S] [W] épouse [F], Monsieur [B] [U] [F], Monsieur [X] [V] [G] et Monsieur [I] [F] au paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. La société RAMASSAMY RAYMOND sera donc déboutée de ce chef de demande.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 août 2019 entre la société RAMASSAMY RAYMOND et Madame [T] [R] [S] [W] épouse [F] et Monsieur [B] [U] [F] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] sont réunies au 21 mai 2025.

CONDAMNONS solidairement Madame [T] [R] [S] [W] épouse [F], Monsieur [B] [U] [F], Monsieur [X] [V] [G] et Monsieur [I] [F] à verser à la société RAMASSAMY RAYMOND la somme de 14.096 euros à titre provisionnel, correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 31 juillet 2025, avec les intérêts au taux légal à compter du 16 août 2025 sur la somme de 12.895,01 euros et à compter de la présente décision pour le surplus de la somme due.

DISONS n’y avoir lieu à accorder des délais de paiement à Madame [T] [R] [S] [W] épouse [F] et Monsieur [B] [U] [F].

EN CONSÉQUENCE :

ORDONNONS à Madame [T] [R] [S] [W] épouse [F] et Monsieur [B] [U] [F] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance.

AUTORISONS la société RAMASSAMY RAYMOND à faire procéder à l’expulsion de Madame [T] [R] [S] [W] épouse [F] et Monsieur [B] [U] [F] ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Madame [T] [R] [S] [W] épouse [F] et Monsieur [B] [U] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai de quinze jours et deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

CONDAMNONS solidairement Madame [T] [R] [S] [W] épouse [F], Monsieur [B] [U] [F], Monsieur [X] [V] [G] et Monsieur [I] [F] à verser à la société RAMASSAMY RAYMOND une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle de 925 euros révisable, à compter du 1er août 2025, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

DÉBOUTONS la société RAMASSAMY RAYMOND de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

REJETONS toute autre demande.

CONDAMNONS in solidum Madame [T] [R] [S] [W] épouse [F], Monsieur [B] [U] [F], Monsieur [X] [V] [G] et Monsieur [I] [F] au paiement des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût des commandements de payer, des assignations en référé et de leur notification à la préfecture.

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal, le 13 novembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Audrey AGNEL, Vice-présidente juge des contentieux de la protection, et par Madame Marie-Anne BERTILLE, adjointe administrative assermentée faisant fonction de Greffière.

LA GREFFIÈRE LA VICE-PRÉSIDENTE