TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

■

18° chambre

1ère section

N° RG 21/00050

N° Portalis 352J-W-B7F-CTQ2U

N° MINUTE : 2

Assignation du :

23 Décembre 2020

contradictoire

JUGEMENT

rendu le 24 Juin 2024

DEMANDERESSE

S.A. GECINA

[Adresse 2]

[Localité 9]

représentée par Maître Géraldine PIEDELIEVRE de la SCP LEFEVRE PELLETIER ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0238

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. ZARA HOME FRANCE

[Adresse 11]

[Localité 10]/ FRANCE

représentée par Maître Charles-Edouard BRAULT de l’AARPI CABINET BRAULT ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #J0088

Décision du 24 Juin 2024

18° chambre 1ère section

N° RG 21/00050 – N° Portalis 352J-W-B7F-CTQ2U

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe,

Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président,

Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge,

assistée de Christian GUINAND, Greffier

DEBATS

A l’audience du 12 Mars 2024, tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 18 juin 2024.

Puis, le délibéré a été prorogé au 24 Juin 2024.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

Par acte sous seing privé du 7 avril 2006, la société des IMMEUBLES DE FRANCE, aux droits de laquelle est venue la SA GECINA, a donné à bail commercial modifié par l’avenant du 15 février 2007, à la SARL ZARA HOME FRANCE, divers locaux dépendant d’un immeuble sis [Adresse 1] dans le [Localité 13] à [Localité 17], à compter du 6 juillet 2006, pour une durée de 12 ans, moyennant un loyer de base annuel de 420.000 euros, hors charges et hors taxes.

La destination est la suivante : à titre principal, équipement et décoration de la maison, et à titre accessoire, équipement de la personne et notamment parfums et cosmétiques, articles de papeterie, librairie et jouets.

Par avenant du 14 février 2008, les parties sont convenues d’ajouter aux locaux loués, à compter du 18 février 2008, divers locaux à usage de réserves situés au 1er sous-sol. Cette adjonction a été consentie moyennant un loyer annuel en principal complémentaire de 15.800 euros, ce qui a porté le loyer annuel principal total, à compter du 19 février 2008, à la somme de 427.800 euros.

Par avenant du 30 juin 2009, les parties sont convenues de substituer, à compter du 6 juillet 2009 pour l’indexation contractuelle, l’Indice des Loyers Commerciaux à l’Indice du Coût de la Construction (ICC). Elles sont en outre convenues qu’à partir de la 7ème année du bail le loyer serait porté à la somme annuelle de 544.026,58 euros hors taxes et hors charges, dès que le chiffre d’affaires hors taxes annuel aurait franchi le seuil de 3.590.000 euros.

Par avenant en date du 3 mars 2017, les parties sont convenues de modifier l’assiette du bail à compter du 6 mars 2017, en ajoutant une réserve, et l’autorisation de réaliser dans les lieux loués des prestations de vente en ligne, moyennant un loyer annuel complémentaire de 4.420 €euros, portant ainsi, à compter du 1er mars 2017, le loyer annuel principal total à la somme de 548.195,76 euros.

Par acte extra-judiciaire du 7 décembre 2018, la SA GECINA a fait délivrer à la SARL ZARA HOME FRANCE un congé avec refus de renouvellement comprenant une offre d’indemnité d’éviction à effet du 30 juin 2019.

Par exploit d’huissier du 13 septembre 2019, la SA GECINA a assigné la SARL ZARA HOME FRANCE aux fins de voir désigner un expert judiciaire. Par ordonnance du 28 novembre 2019, Madame [H] [E] a été désignée experte avec mission de donner son avis sur les indemnités d’éviction et d’occupation.

Par acte extra-judiciaire du 16 juin 2020, la SA GECINA a exercé son droit de repentir en offrant le renouvellement du bail à la SARL ZARA HOME FRANCE.

Une indemnité d’occupation est réclamée au preneur pour la période entre le 1er juillet 2019 et le 15 juin 2020.

Madame [H]-[E] a déposé son rapport le 30 octobre 2020, estimant l’indemnité d’occupation due pour la période précitée, à la somme annuelle de 666.600 euros, soit pour la période entre le 1er juillet 2019 et le 15 juin 2020 la somme de 639.205 euros hors taxes et hors charges.

Par exploit d’huissier du 23 décembre 2020, la SA GECINA a fait assigner la SARL ZARA HOME FRANCE devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

CONDAMNER la société ZARA HOME FRANCE à verser à la société GECINA, pour la période écoulée entre le 1er juillet 2019 et le 15 juin 2020, une indemnité d’occupation de 773.000 €HT et HC sur le fondement de l’article L.145-58 du code de commerce ;CONDAMNER la société ZARA HOME FRANCE à payer l’arriéré d’indemnité d’occupation depuis le 1er juillet 2019 avec intérêt au taux légal à chaque échéance trimestrielle à compter de cette date ;JUGER que les intérêts seront capitalisés annuellement dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ; DEBOUTER la société ZARA HOME FRANCE de l’ensemble de ses demandes ; CONDAMNER la société ZARA HOME FRANCE au paiement de 8.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de M^e Geraldine Piedelièvre de Ia SELAS LPA-CGR avocats, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;RAPPELER que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit.

Une procédure devant le Juge des loyers commerciaux a été initiée en parallèle aux fins de fixation du loyer du bail renouvelé au 16 juin 2020.

Par conclusions notifiées le 19 janvier 2022, la SA GECINA demande au tribunal judiciaire de Paris de :

condamner la SARL ZARA HOME FRANCE à lui verser, pour la période écoulée entre le 1er juillet 2019 et le 15 juin 2020, une indemnité d’occupation de 773.000 euros hors taxes et hors charges sur le fondement de l’article L.145-58 du code de commerce ;

condamner la SARL ZARA HOME FRANCE à payer l’arriéré d’indemnité d’occupation dû depuis le 1er juillet 2019 avec intérêt au taux légal à chaque échéance trimestrielle à compter de cette date ;

juger que les intérêts seront capitalisés annuellement dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

juger qu’elle s’en remet à justice quant aux frais dont la SARL ZARA HOME FRANCE sollicite le remboursement sur le fondement de l’article L.145-58 du code de commerce à hauteur de 11.430 euros ;

débouter la SARL ZARA HOME FRANCE de l’ensemble de ses demandes ;

condamner la SARL ZARA HOME FRANCE au paiement de 8.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de M^e Géraldine Piedelièvre de la SELAS LPA-CGR avocats conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit.

Par conclusions notifiées le 25 mai 2022, la SARL ZARA HOME FRANCE demande au tribunal judiciaire de Paris de :

juger que l’indemnité d’occupation qu’elle doit pour la période du 1er juillet 2019 au 15 juin 2020 s’établit à la somme de 402.137 euros hors taxes, ou subsidiairement, à la somme de 504.332 euros hors taxes ;

juger que les loyers payés à titre provisionnel durant la période du 1er juillet 2019 au 15 juin 2020 viendront en déduction du montant de l’indemnité d’occupation, et condamner la SA GECINA au remboursement de toute indemnité d’occupation trop payée, et ce, avec intérêts au taux légal à chaque échéance trimestrielle, outre la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

condamner la SA GECINA au remboursement des frais exposés par ses soins dans le cadre de l’éviction, soit à une indemnité de 11.430 euros hors taxes, et ce sur le fondement des dispositions de l’article L.145-58 du code de commerce ;

débouter la SA GECINA de l’ensemble de ses demandes et prétentions ;

condamner la SA GECINA au paiement d’une somme de 8.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Les moyens soulevés par les parties au soutien de leurs prétentions seront examinés au fur et à mesure de la motivation.

La clôture a été prononcée le 2 juin 2022.

L’audience de plaidoirie s’est tenue le 12 mars 2024.

La décision a été mise en délibéré au 18 juin 2024, puis prorogé au 24 juin 2024.

MOTIVATION

Sur la valeur locative des locaux

Aux termes de l’article L.145-28 du code de commerce, aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation.

Il résulte de l’article précité que le preneur maintenu dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction est débiteur d’une indemnité d’ occupation prévue par le statut, correspondant à la valeur locative, usuellement diminuée d’un abattement de précarité. L’indemnité d’ occupation est exigible, dès que le bail a pris fin par l’effet d’un congé ou d’une demande de renouvellement, y compris en cas d’exercice par le bailleur de son droit d’option.

Caractéristiques des locaux

L’expert souligne que les locaux se situent dans le [Localité 13], [Adresse 1], et [Adresse 5], au niveau de la [Adresse 20] qui est située entre les 1er, 2ème et [Localité 13], à l’intersection de la [Adresse 23], de la [Adresse 24], de la [Adresse 22], de la [Adresse 25] et des [Adresse 15] et des [Adresse 14]. Le bâtiment est largement visible depuis ces deux boulevards qui constituent des axes très fréquentés de la capitale, aussi bien par les piétons que par les véhicules automobiles.

L’expert indique que l’emplacement est très recherché, à proximité immédiate des Galeries Lafayette et du magasin Le Printemps, et des secteurs de l'[Adresse 16] et de la [Adresse 15], au sein d’une zone de très forte densité commerciale et de services commerciaux (43,7% contre 31% dans le reste de [Localité 17]). Ils se trouvent dans une zone de tourisme international qui permet leur ouverture le dimanche et en soirée toute l’année.

L’expert précise que la zone est dense en emplois et constitue l’un des sites parisiens les plus dynamique en matière économique. L’emplacement bénéficie d’une excellente situation s’intégrant dans l’axe commercial [Adresse 15]-Grands magasins-[Adresse 16], dans une zone de forte activité économique, très dynamique commercialement et largement fréquentée par les employés. Il est très bien desservi par les transports.

La description expertale de l’immeuble non critiquée par les parties est la suivante: Immeuble élevé sur caves, d’un rez-de-chaussée, de 4 étages droits et d’un 5ème étage mansardé, partie d’angle en rotonde élevée sur sous-sol, d’un rez-de-chaussée, de 3 étages droits et d’un 4ème étage sous coupole.

Au rez-de-chaussée, se trouvent :

une aire de vente ;une seconde zone de vente en façade sur la [Adresse 23] ;une zone de vente à la suite, en façade sur [Adresse 23] ;un local technique situé au départ de l’escalier menant au 1er étage ;un dégagement (porte d’accès sur cour arrière) ;une réserve sécurisée.Au 1er étage se trouve une vaste aire de vente composée de quatre zones :

une première zone de vente éclairée par baies vitrées donnant sur cour ;une seconde zone de vente, comprenant deux pièces en enfilade éclairées par deux grandes et hautes fenêtre obstruées par présentoirs, suivies d’une réserve ;une troisième zone de vente constituée par le 1er étage de la rotonde éclairée par trois hautes et larges fenêtres ;une quatrième zone de vente éclairée par deux hautes et grandes fenêtres : à l’arrière un dégagement, un vestiaire femmes sans jour, 2 WC, une réserve avec bow window et une réserve éclairée par une fenêtre.A l’entresol qui est accessible par un escalier hélicoïdal en bois, se trouvent une salle de repos éclairée par une fenêtre sur cour, un coin kitchenette, des vestiaires hommes sans jour et des locaux techniques.

Au sous-sol se trouvent deux zones non communicantes :

un long dégagement un peu exigu ;plusieurs réserves en longueur ;la machinerie de l’ascenseur.L’expert souligne que l’immeuble laisse une très bonne impression d’ensemble, notamment pour les raisons suivantes :

— le bâtiment est de très belle facture et est inscrit à l’inventaire supplémentaire des Monuments Historiques depuis le 19 octobre 1927 ;

— le ravalement est en bon état ;

— la boutique jouit d’une belle visibilité depuis les grands axes, dans un quartier très animé accueillant de nombreuses enseignes nationales et drainant une large clientèle ;

— la boutique bénéficie d’une très belle superficie et sa configuration régulière est adaptée à l’activité ;

— l’enseigne a su adapter son concept à des locaux atypiques pour une boutique ;

— les hauteurs sous plafond au 1er étage sont très belles.

La pondération expertale est la suivante :

Le preneur propose quant à lui l’estimation suivante :

Le bailleur propose, en ce qui le concerne, l’estimation qui suit :

S’agissant de la zone d’angle :

Le preneur fait valoir que la démarche de l’expert amiable qu’il a mandaté, Monsieur [T], est plus adaptée pour l’évaluation de la surface de la rotonde. En effet, il conviendrait, comme il l’a fait, d’appliquer le coefficient majoré aux seules surfaces de la rotonde bénéficiant de la zone d’angle, puisque seule une partie de la rotonde bénéficie effectivement du double effet d’angle qui justifierait donc de se voir affecter du coefficient majoré, soit pour une surface de 12 m².

Pour le bailleur, il n’y a pas lieu en l’espèce de différencier entre les surfaces de la rotonde, et il rappelle que le preneur a déjà formulé ces objections en la forme de dires qui n’ont pas emporté la conviction de l’expert.

Sur ce, il doit être rappelé que l’effet d’angle vise à surpondérer, grâce à un coefficient amplificateur compris entre 1,10 et 1,30 selon un triangle isocèle de 5m x 5m de côté, une surface commerciale d’angle de rue bénéficiant le plus souvent de deux vitrines ou d’un linéaire de façade entièrement vitré (cf. 5ème édition de la Charte de l’expertise en évaluation immobilière de mars 2017). Une circulaire de novembre 2019 diffusée par le comité d’application de ladite charte est venue préciser la pondération des angles en faisant mention d’une zone d’angle retenue en triangle sur une profondeur de 5m au droit de l’angle de la vitrine.

En l’espèce, l’expert a déterminé une zone de la largeur de la porte d’entrée sur 5 mètres à partir de laquelle une perpendiculaire sépare la rotonde en deux zones. Chacune des zones a une forme triangulaire analogue formée par la jonction de trois points (un en angle droit et deux en angles obtus). Le tracé apparaît adapté aux caractéristiques atypiques de la rotonde, le preneur n’apportant pas d’éléments établissant que seule une partie de la rotonde bénéficie du double effet d’angle, alors qu’il ressort des photographies, du plan et de la description des lieux une relative symétrie de part et d’autre du tracée retenu. En conséquence, le tribunal fera siennes les surface et pondération expertales relativement à la rotonde.

Sur la décote des surfaces donnant sur la [Adresse 23]

Le preneur soutient que l’expert a proposé une valeur locative correspondant au [Adresse 15], tout en proposant de retenir une importante zone donnant sur la [Adresse 23] au coefficient de 0,90. Or, selon lui, cette zone s’étend sur une longueur d’environ 13 mètres sur la [Adresse 23], ce qui justifierait de distinguer deux zones selon que les locaux donnent sur la [Adresse 23] ou sur le boulevard et non une seule, ou d’appliquer globalement un coefficient de 0,80 et non 0,90. Il indique que pour la zone n° 2, la même difficulté demeure et souligne que la pondération doit être réduite à 0.60. Le même raisonnement doit se tenir pour le 1er étage à savoir la distinction de pondération entre les locaux donnant sur le [Adresse 15] et ceux donnant sur la [Adresse 23], pondération qui devrait être réduite à 0,40 pour ces derniers.

Le bailleur soutient que la [Adresse 23] n’est nullement dénuée de toute commercialité et que s’il existe une différence entre l’attractivité commerciale de cette rue et celle du [Adresse 15], il demeure qu’elle est parfaitement restituée par la décote de 0,10 opérée par l’expert judiciaire.

Pour la seconde zone, il énonce que c’est au contraire, l’effet bandeau en arrondi grâce à la rotonde ouvrant sur le [Adresse 15] qui doit être valorisé à 0,60 pour être tout à fait exceptionnel et remarquable.

En l’espèce, pour justifier d’une réduction de la pondération des surfaces donnant sur la [Adresse 23], le preneur se borne à alléguer une moindre attractivité de surfaces donnant sur la [Adresse 23] sans en apporter la preuve. La façade [Adresse 23] qui correspond à la 2ème zone de vente forme une unité homogène qui a fait l’objet d’une pondération conforme, au regard de l’emplacement et des caractéristiques des locaux.

S’agissant de l’effet bandeau invoqué par le bailleur, il est relevé qu’il a déjà été retenu par l’expert judiciaire, le 1er étage étant doté d’un coefficient de 0,50 sur la zone de 5 mètres , alors que sans l’effet bandeau il doit se situer entre 0,30 et 0,40. Il n’est pas d’usage de le surpondérer au-delà de 0,50 pour les activités autres que la restauration, le moyen ne saurait prospérer.

Il s’ensuit que la surface utile de 300m2 B proposée par l’expert judiciaire doit être retenue.

Sur le prix unitaire

Aux termes de l’article R.145-11 du code de commerce, le prix du bail des locaux à usage exclusif de bureaux est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de références. Les dispositions des deuxième et troisième alinéas de l’article R.145-7 sont en ce cas applicables.

Selon les dispositions des deuxième et troisième alinéas de l’article R.145-7 de ce même code, à défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

Au titre des références locatives, l’expert judiciaire cite quatorze renouvellements de bail, allant de 752 euros/m2B en octobre 2016 pour un commerce de restauration situé au [Adresse 7], à 3.183 euros/m2B en janvier 2012 pour un commerce de lingerie situé au [Adresse 6].

L’expert judiciaire cite douze locations nouvelles, allant de 550 euros/m2B en juin 2012 pour un restaurant situé au [Adresse 4] à 3.149 euros/m2B au 1er février 2018 pour un commerce d’électroménager situé au [Adresse 12].

L’expert retient dix loyers décapitalisés allant de 973 euros/m2B en octobre 2016 pour un restaurant situé au [Adresse 7] à 4.743 euros/m2B en mai 2017 pour un café-brasserie situé au [Adresse 3].

L’expert présente en outre quatre décisions judiciaires allant de 1.424 euros/m2B en octobre 2010 pour un café au [Adresse 5], à 2.506 euros/m2B en juillet 2014 pour une boutique de prêt-à-porter située au [Adresse 8].

L’expert retient une valeur locative en renouvellement de 2.500 euros/m2B.

Le preneur estime que cette valeur doit être fixée à 2.000 euros et subsidiairement, à 2.500 euros. Il soutient que la plupart des références ne sont pas comparables en termes de surfaces. Il soutient que la cour d’appel de Paris rappelle que les loyers décapitalisés ne peuvent pas être retenus en tant que termes de comparaison, en ce que les loyers décapitalisés l’ont été en réintégrant le prix de cession du droit au bail versé au cédant, ce qui ne correspond pas à un complément de loyer mais a le caractère d’une immobilisation que le locataire peut récupérer lors de la vente du fonds. Il ajoute que faire payer à un locataire une valeur locative intégrant indirectement un droit d’entrée décapitalisé s’avère contraire aux critères d’appréciation de la valeur locative posés par l’article L. 145-33 du code de commerce.

Il précise, sans chercher à écarter ces références, que les locaux situés [Adresse 18], [Adresse 26] ou encore même [Adresse 19] pour le café [21], bénéficient de bien meilleurs emplacements, et constate que le café [21] a un loyer non décapitalisé de 2.688/m2B. Il relate que l’effet d’ouverture d’une boutique H&M au mois de septembre 2021, ainsi que la réouverture du magasin IKEA en février 2021 invoquées par le bailleur est postérieure à la période d’occupation considérée.

Le bailleur estime que les loyers décapitalisés doivent être pris en compte, pointant sa prise en compte tant dans l’expertise unilatérale produite par le preneur que dans l’expertise judiciaire notamment. Il indique que la valeur locative doit être fonction d’un panachage entre valeurs judiciaires, valeurs de renouvellements amiables et valeurs de marché incluant la décapitalisation. Il énonce que l’ouverture d’une boutique H&M et la réouverture du magasin IKEA démontrent une augmentation tendancielle du loyer dans le secteur considéré.

Il sera relevé que l’expert judiciaire a pour chacune des références citées, précisé l’adresse et leur surface utile, la date du bail et le prix unitaire, satisfaisant ainsi aux exigences du dernier alinéa de l’article R.145-7 du code de commerce.

En outr, dès lors qu’ainsi que cela résulte du rapport d’expertise, la pratique du droit au bail ou du droit d’entrée est un mode de fixation des prix de location ou de cession dans le voisinage des locaux loués par la société preneuse et que ces droits représentent le prix qu’un preneur est disposé à payer pour exploiter un commerce dans ce même voisinage, les références tirées des loyers décapitalisées seront conservées comme éléments de comparaison.

Il convient donc de retenir l’ensemble des références proposées, sauf à retraiter celles-ci à la hausse ou à la baisse selon les caractéristiques des locaux et notamment leur surface, et leur emplacement.

Dès lors, au vu de l’ensemble de ces éléments, notamment de l’emplacement des locaux disposant d’un très bon environnement commercial, de l’objet du bail, de leurs caractéristiques (très belle facture de l’immeuble, belle superficie et très beaux volumes des aires de vente), de leur destination (relativement large), des conditions du bail (clause autorisant la cession et sous-location aux sociétés du groupe et la vente en ligne) et des références locatives précitées, le prix unitaire de 2.500 euros/m²B proposé par l’expert judiciaire sera retenu.

Sur les correctifs

Les abattements

Le preneur estime avoir droit à abattement, en ce que le bail prévoit qu’il doit supporter un transfert de charges et d’obligations qui incombent théoriquement au bailleur, à savoir notamment : le remboursement des taxes, dont la taxe foncière et la taxe des ordures ménagères, et la prise en charge des travaux de mise en conformité. Le preneur estime qu’il convient donc de déduire le montant de la taxe foncière qui s’est élevé en 2018 à 9.317,47 euros hors taxes. S’agissant de la prise en compte des travaux de mise en conformité, il propose de retenir un abattement d’usage de 5 %.

Le preneur estime qu’un abattement de 10% doit être fait au titre de la clause d’accession en fin de jouissance.

Le bailleur conteste la minoration sollicitée par le preneur au titre du transfert de l’impôt foncier en ce que l’usage est extrêmement courant notamment aux bons emplacements. Il estime également courante la clause de travaux de mise en conformité pour ce type d’emplacements, et précise que le preneur n’assume pas les travaux de mise en conformité relevant de l’article 606 du code civil, soit les plus onéreux.

S’agissant de l’accession, le bailleur fait valoir que les locaux doivent être évalués dans leur état actuel et il n’y a pas lieu d’appliquer un abattement en raison des travaux réalisés par le preneur. Il estime que l’application d’un coefficient de minoration est totalement injustifiée et qu’il convient au contraire de procéder à l’application d’une majoration en raison de l’avantage substantiel procuré au preneur. Il ajoute que le preneur ne rapporte aucun élément de preuve quant à l’amélioration des locaux.

En l’espèce, l’impôt foncier qui est une charge exorbitante doit être déduit de la valeur locative.

La SARL ZARA HOME ne justifie pas de travaux de mise en conformité, sa demande sera donc rejetée à ce titre.

S’agissant de l’accession, le preneur n’invoque aucun article particulier, or, il ne ressort ni de l’article 10.2 « restitution des locaux », ni de l’article 12.3 « les travaux du preneur » une clause susceptible d’être qualifiée d’accession. Au surplus, le preneur ne justifie ni de travaux, ni d’autorisations des architectes des bâtiments de France requises au titre de l’article 12.3 du bail, le bâtiment étant inscrit à l’inventaire supplémentaire des monuments historiques.

Concernant la précarité, les parties conviennent de fixer cet abattement d’usage à 10 % qui sera retenu.

Les majorations

Le bailleur retient comme facteur de majoration estimée au minimum à 15% de la valeur locative, la faculté dont dispose le preneur pour sous-louer et céder librement son seul droit au bail à une société du groupe Inditex d’une part, et le fait que le preneur soit autorisé intuitu personae à réaliser dans les lieux loués de la vente en ligne, celle-ci pouvant être réalisée par une autre société du groupe Inditex.

Le preneur conteste la majoration sollicitée par le bailleur, en ce que cette faculté est circonscrite aux sociétés du groupe Inditex, et s’accompagne en cas de mise en œuvre d’une forte majoration du loyer qui ne peut justifier dès lors une quelconque majoration de la valeur locative. S’agissant du commerce en ligne, il fait valoir qu’à la date du renouvellement (période de crise sanitaire) les commerces ont été contraints de développer la vente en ligne, et il s’agit donc d’un développement de la destination découlant de l’évolution des usages.

C’est à tort que le bailleur prétend tirer une majoration d’une autorisation circonscrite d’opérer de la vente en ligne ou de sous-louer les locaux aux sociétés du même groupe, alors que cette autorisation si elle est mise en œuvre donne lieu à une majoration de loyers à due proportion du gain estimé.

Il résulte de l’ensemble de ce qui précède que la valeur locative doit être fixée comme suit :

300 m2 B * 2.500 euros = 750.000 euros.

Il convient de déduire de cette valeur, l’impôt foncier, soit 750.000 – 9.317 = 740.683 euros, arrondis à 740.700 euros.

Soit après abattement au titre de l’indemnité de précarité : 740.700 * 0,90 = 666.600 euros par an.

L’indemnité d’occupation pour la période du 1er juillet 2019 au 15 juin 2020 doit être fixée à 639.205 euros (666.600 * 350/365 = 639.205).

Sur la prise en charge des frais de procédure liée à l’exercice du droit de repentir

Aux termes de l’article L.145-58 du code de commerce, le propriétaire peut, jusqu’à l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision est passée en force de chose jugée, se soustraire au paiement de l’indemnité, à charge par lui de supporter les frais de l’instance et de consentir au renouvellement du bail dont les conditions, en cas de désaccord, sont fixées conformément aux dispositions réglementaires prises à cet effet. Ce droit ne peut être exercé qu’autant que le locataire est encore dans les lieux et n’a pas déjà loué ou acheté un autre immeuble destiné à sa réinstallation.

Le preneur sollicite la condamnation de la SA GECINA au paiement de la somme de 11.430 euros au titre des frais d’expertise et d’avocat qu’il a exposés dans le cadre de la procédure en fixation de l’indemnité d’éviction.

Le bailleur s’en remet au tribunal au titre du montant de ces frais.

En l’espèce, il convient de condamner la SA GECINA au paiement de la somme de 11.430 euros au titre des frais d’expertise et d’avocat qu’il a exposés dans le cadre de la procédure en fixation de l’indemnité d’éviction.

Sur les autres demandes

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, il y a lieu de condamner la SA GECINA à l’origine de la procédure aux entiers dépens.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens. Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

En l’espèce, la SA GECINA sera condamnée à payer à la SARL ZARA HOME France la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré ;

Fixe à la somme de 639.205 euros l’indemnité d’occupation due par la SARL ZARA HOME FRANCE pour la période du 1er juillet 2019 au 15 juin 2020 ;

Condamne la SARL ZARA HOME FRANCE au paiement de l’arriéré indemnitaire, soit le différentiel entre le loyer provisionnel acquitté et l’indemnité d’occupation judiciairement fixée, avec intérêt au taux légal, à chaque échéance trimestrielle à compter du 1er juillet 2019 ;

Dit que les intérêts seront capitalisés dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

Condamne la SA GECINA au paiement de la somme de 11.430 euros à la SARL ZARA HOME FRANCE au titre des frais d’expertise et d’avocat qu’il a exposés dans le cadre de la procédure en fixation de l’indemnité d’éviction.

Condamne la SA GECINA aux entiers dépens ;

Condamne la SA GECINA au paiement de la somme de 5.000 euros à la SARL ZARA HOME FRANCE au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Déboute les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires.

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à Paris le 24 Juin 2024

Le GreffierLe Président

Christian GUINANDSophie GUILLARME