TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 15 Avril 2025

Président : Madame JEANVOINE, Juge

Greffier : Madame BERKANI,

Débats en audience publique le : 28 Janvier 2025

GROSSE :

Le 15 Avril 2025

à M^e Antoine D’ALMARIC

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

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à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le ………………………………………………….

à Maître Anne cécile NAUDIN Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/05600 – N° Portalis DBW3-W-B7H-33T6

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [Y] [W]

née le 15 Janvier 1953 à , demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Antoine D’ALMARIC, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.A.S. CABINET THINOT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Anne cécile NAUDIN de l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES, avocats au barreau de MARSEILLE

Exposé du litige :

Madame [Y] [U] est propriétaire des lots n°6 et 7 situés dans l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 4]. Cet immeuble est soumis au statut de copropriété. Son syndic est la SAS cabinet THINOT.

A compter de 2010 puis de 2014, madame [Y] [U] a contesté le montant des charges de copropriété, en particulier relatifs à sa consommation d’électricité, sollicitant des explications et des justificatifs, notamment suite à l’intervention d’un plombier le 19 novembre 2019 en raison d’une fuite sur le réseau de chauffage.

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice du 13 juillet 2023, madame [Y] [U] a fait assigner la SAS Cabinet THINOT, syndic en exercice représentant du syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE BOURGOGNE situé [Adresse 2] à Marseille (13008), devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Marseille aux fins d’obtenir la communication de justificatifs relatifs aux charges de copropriété et des dommages et intérêts.

L’affaire a été utilement retenue à l’audience du 28 janvier 2025.

Madame [Y] [U], représentée par son conseil, se réfère à ses dernières conclusions pour demander au tribunal, sur le fondement de l’article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965, des articles 9-1 et 45-1 de son décret d’application du 17 mars 1967 et des articles 1302 et 1302-1 du code civil, de :

La déclarer recevable en ses demandes,Débouter le cabinet THINOT de l’ensemble de ses demandes,Condamner le cabinet THINOT à lui payer la somme 5.000 euros au titre de dommages et intérêt du fait des frais de charges de copropriété indument versés,Condamner le cabinet THINOT à lui transmettre, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir les pièces suivantes :Les justificatifs des charges de chauffage,Les justificatifs de l’alimentation du compteur général EDF,Les index des compteurs sous divisionnaires,Un justificatif relatif au tarif du KW/H,Condamner le cabinet THINOT à lui payer la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.La SAS Cabinet THINOT, représentée par son conseil, se réfère à ses dernières conclusions pour demander au tribunal, sur le fondement des articles 32, 122 et suivants du code de procédure civile et la loi du 10 juillet 1965, de :

A titre principal, déclarer madame [Y] [U] irrecevable en ses demandes,A titre subsidiaire, la débouter de l’ensemble de ses demandes,En tout état de cause, condamner madame [U] à lui payer la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.Pour un exposé complet des faits et de la procédure, il est expressément renvoyé aux écritures des parties ainsi que cela est prescrit à l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mis en délibéré au 15 avril 2025.

MOTIFS

A titre liminaire, il convient de préciser que les demandes tendant à voir « constater, dire et juger » ne sont pas en l’espèce des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais le rappel des moyens des parties.

Sur la recevabilité de la demande de madame [Y] [U]

L’article 32 du code de procédure civile dispose que : « Est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir ».

L’article 122 de ce même code précise que : « Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité ».

En l’espèce, madame [Y] [U] a assigné le cabinet THINOT, en sa qualité de syndic de son immeuble, pour solliciter :

D’une part, des dommages et intérêts sur le fondement d’une faute qui aurait été commise par le syndic dans la gestion de son mandat. Madame [Y] [U] est ainsi recevable à intenter une action en responsabilité contractuelle contre le cabinet THINOT.D’autre part, des justificatifs relatifs au calcul des charges des copropriétaires. Or, il ressort des articles 18 et 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 qu’il incombe au syndic de notamment assurer la gestion comptable et financière du syndicat et de tenir à la disposition des copropriétaires, les justificatifs des charges de copropriété avant la tenue d’une assemblée générale.Par conséquent, le cabinet THINOT, en sa qualité de syndic, n’est pas dépourvu du droit d’agir et les demandes de madame [Y] [U] formulée à son encontre sont dès lors recevables.

Sur la demande en communication de pièces

L’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de copropriété prévoit que :

I. – Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l’article 47 ci-dessous :

(…) – d’établir et de tenir à jour et à disposition des copropriétaires un carnet d’entretien de l’immeuble conformément à un contenu défini par décret ;

(…) – d’assurer l’information des occupants de chaque immeuble de la copropriété des décisions prises par l’assemblée générale, selon des modalités définies par décret ;

(…)

II. – Le syndic assure la gestion comptable et financière du syndicat et, à ce titre, est chargé :

— d’établir le budget prévisionnel en concertation avec le conseil syndical, les comptes du syndicat et leurs annexes, de les soumettre au vote de l’assemblée générale et de tenir pour chaque syndicat une comptabilité séparée qui fait apparaître la position de chaque copropriétaire à l’égard du syndicat ; (…)

L’article 18-1 de cette même loi précise que :

« Pendant le délai s’écoulant entre la convocation de l’assemblée générale appelée à connaître des comptes et la tenue de celle-ci, les pièces justificatives des charges de copropriété, notamment, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs, les factures, les contrats de fourniture et d’exploitation en cours et leurs avenants ainsi que la quantité consommée et le prix unitaire ou forfaitaire de chacune des catégories de charges, sont tenues à la disposition de tous les copropriétaires par le syndic selon des modalités précisées par décret en Conseil d’Etat. ».

En l’espèce, il ressort des nombreux courriers produits par madame [Y] [U] que depuis 2010 cette dernière sollicite régulièrement au cabinet THINOT, en sa qualité de syndic de son immeuble, des justificatifs sur le mode de calcul de ses charges de copropriétaire, en particulier sur la consommation d’électricité effective des deux chambres dont elle est propriétaire.

En réponse, le cabinet THINOT produit les procès-verbaux des assemblées générales d’avril 2019 à juillet 2023, les redditions des comptes 2017 à 2020, les régularisations au 20 juillet 2022 et 12 juillet 2023, les relevés de dépenses au 20 juillet 2022 et 8 juin 2023 et les facture EIRL GRAND du 12 et 13 avril 2021.

Certes, les redditions des comptes détaillent chaque poste de charges (charges générales, charge chauffage, charges 26 bb RODOCANAHO, charges ch/serv 26 / 6-7) et affiche un montant incombant aux lots de madame [Y] [U]. Le vote du budget à la majorité en assemblée générale, ainsi que les convocations aux assemblées et les procès-verbaux ne sont d’ailleurs pas remis en cause, ces derniers ayant été valablement établis.

Toutefois, il ressort de l’étude de ces pièces qu’aucune explication valable et compréhensible n’est fournie pour justifier des modes de calcul et répartition de ses charges. L’intitulé « charges 26 bd Rodocanachi » et « charges CH/SERV.26 / 6-7 » est confus, tout comme l’affichage d’un « index » sans explication sur son utilisation. La répartition entre les lots n°6 et 7 n’est d’ailleurs pas toujours faite.

De même, les relevés de dépenses affichent seulement l’ensemble des dépenses de la copropriété, sans production des factures et contrats afférents et sans explications de la répartition de ces charges. La simple production des factures EIRL GRAND du 12 et 13 avril 2021 ne suffit pas.

Malgré les relances depuis 2010, ce n’est que par courriel du 10 mars 2021 puis par courrier du 9 juin 2022 que le cabinet [G] répond à madame [Y] [U], sans véritablement donner d’explications claires. En effet, le courrier 9 juin 2022 ne permet pas de comprendre la répartition du coût de l’électricité par copropriétaire, le prix au kilowatt n’étant pas précisé, pas plus que les factures d’électricité EDF ne sont communiquées.

Aucun élément n’est non plus produit sur le fonctionnement des compteurs divisionnaires desquels serait facturée la consommation d’électricité par lot, et ce malgré les multiples relances de la part de madame [Y] [U], qui demande au syndic de vérifier le bon fonctionnement du compteur général et les branchements qui y sont raccordés.

A cela s’ajoute que le syndic ne fournit pas d’explication sur les coûts relatifs au chauffage, alors qu’il n’est pas contesté qu’une vanne d’isolation a été posée par un plombier du syndic le 20 novembre 2019, avec remise en service du chauffage en mars 2021.

Ainsi le mode de calcul pour la répartition des charges de copropriétaires, en particulier pour la consommation d’électricité et de chauffage n’est pas justifié.

En tout état de cause, le cabinet THINOT, en sa qualité de syndic, ne rapporte pas la preuve d’avoir fourni aux copropriétaires les pièces justificatives des charges de copropriété avant la tenue de chaque assemblée générale, en application de l’article 18-1 précité.

Par conséquent, le cabinet THINOT sera condamné à produire, pour la période allant de 2020 à 2023 :

Les justificatifs sur la répartition et le montant des charges de chauffage incombant à madame [Y] [U], à travers notamment les factures affichant la consommation effective de chauffage dans ses lots n°6 et 7, en particulier lors des travaux de plomberie, et le contrat souscrit auprès du fournisseur,Les justificatifs relatifs à la consommation d’électricité incombant à madame [Y] [U], avec notamment les factures de consommation d’électricité afférentes au compteur d’électricité dont dépendent les lots n°6 et 7, le contrat souscrit auprès du fournisseur d’électricité sur cet immeuble et le tarif de l’électricité par KW/H.L’obligation de produire ces documents est assortie d’une astreinte provisoire de 10 euros par jour de retard, qui court dans un délai de 2 mois à compter de la signification de la présente décision, en application de l’article 131-1 code des procédures civiles d’exécution.

En revanche, la demande de justificatif relatif aux index des compteurs sous divisionnaires est confuse et son utilisé n’est pas justifiée.

Sur la demande en dommages et intérêts formulées par madame [Y] [U]

Au regard des textes légaux susvisés et des éléments développés, le cabinet THINOT a commis une faute dans la gestion de son mandat en ne fournissant pas de justificatifs relatifs aux charges de copropriété, avant chaque assemblée générale, et cela malgré les multiples relances de la part de madame [Y] [U]. Partant, sa responsabilité est engagée.

Toutefois, madame [Y] [U] ne rapporte pas la preuve d’un véritable préjudice moral et/ou financier causé par la mauvaise gestion du cabinet THINOT, cette dernière ayant obtenu ci-dessous la communication sous astreinte des justificatifs de charges sollicités. En effet, madame [Y] [U] ne rapporte pas la preuve que le manque de diligence du syndic lui a causé une perte financière, pas plus qu’elle ne démontre une erreur de calcul du cabinet THINOT ayant entrainé le versement d’un indu au titre des charges de copropriété.

Par conséquent, elle sera déboutée de sa demande de ce chef.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, le cabinet THINOT devra supporter les dépens.

Au regard de l’ancienneté du litige, des nombreux échanges et de l’acceptation partielle des demandes formulées par madame [Y] [U], l’équité commande d’allouer à cette dernière la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE les demandes formulées par madame [Y] [U] contre la SAS cabinet THINOT recevables,

CONDAMNE la SAS cabinet THINOT à communiquer à madame [Y] [U], dans un délai de 2 mois à compter de la signification de la présente décision, les justificatifs suivants pour la période de 2020 à 2023 :

Les justificatifs sur la répartition et le montant des charges de chauffage incombant à madame [Y] [U], à travers notamment les factures affichant la consommation effective de chauffage dans ses lots n°6 et 7, en particulier lors des travaux de plomberie, et le contrat souscrit auprès du fournisseur,Les justificatifs relatifs à la consommation d’électricité incombant à madame [Y] [U], avec notamment les factures de consommation d’électricité correspondant au compteur d’électricité dont dépendent les lots n°6 et 7, le contrat souscrit auprès du fournisseur d’électricité sur cet immeuble et le tarif de l’électricité par KW/H,ASSORTIT cette obligation de faire d’une astreinte provisoirement fixée à 10 euros par jour de retard, sur une durée maximale de 6 mois, qui commencera à courir à compter de l’expiration du délai de 2 mois à compter de la signification de la présente décision, à charge pour madame [Y] [U], à défaut de communication des pièces à l’expiration de ce délai, de solliciter du juge de l’exécution, la liquidation de l’astreinte provisoire et le prononcé de l’astreinte définitive,

DEBOUTE madame [Y] [U] de ses autres demandes de transmission de justificatifs,

DEBOUTE madame [Y] [U] de sa demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE la SAS cabinet THINOT aux dépens,

CONDAMNE la SAS cabinet THINOT à payer à madame [Y] [U] la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire,

La greffière La juge des contentieux de la protection