RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/01077 – N° Portalis DB3Z-W-B7I-G54W

MINUTE N° :

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COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS DE LA RÉUNION

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT

DU 17 FEVRIER 2025

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Madame [L] [B] épouse [V]

[Adresse 2]

[Localité 3] DE LA REUNION

représentée par M^e Alain ANTOINE, avocat au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [H] [U] [K] [T]

[Adresse 1]

[Localité 3] DE LA REUNION

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Valentine MOREL,

Assistée de : Sophie RIVIERE, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 27 Janvier 2025

DÉCISION :

Réputée contradictoire

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [L] [V] née [B] a donné à bail à Monsieur [H] [U] [K] [T] un appartement de type F4 à usage d’habitation située [Adresse 2], selon contrat signé entre eux le 1er avril 2021.

Monsieur [H] [U] [K] [T] a quitté les lieux le 02 avril 2024 par suite du congé délivré par la bailleresse, et une convocation pour assister à l’état des lieux de sortie lui a été délivrée par commissaire de Justice le 5 avril 2024.

L’ état des lieux de sortie a été établi non-contradictoirement en l’absence de Monsieur [H] [U] [K] [T] le 12 avril 2024 par commissaire de Justice.

Estimant que logement avait été dégradé et mal entretenu par le locataire pendant le bail, Madame [L] [V] née [B] a fait assigner Monsieur [H] [U] [K] [T] par devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de SAINT-DENIS par exploit d’huissier délivré le 12 novembre 2024 à personne, afin d’obtenir la condamnation du défendeur au paiement :

— de la somme de 6257,27 euros au titre des frais de remise en état du logement,

— de la somme de 1500 euros à titre de dommages-intérêts

outre une indemnité de procédure de 1500 euros et sa condamnation aux dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 27 janvier 2025 à laquelle Madame [L] [V] née [B], comparaissant par ministère d’avocat a sollicité le bénéfice de son assignation.

Monsieur [H] [U] [K] [T], bien que régulièrement cité à personne, à l’adresse [Adresse 1] à [Localité 3] n’était ni présent ni représenté.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 17 février 2025 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Le présent jugement est réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’il est susceptible d’appel.

En outre, aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge fait droit à la demande dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

***

SUR CE,

Il résulte des articles 1103 et 1104 du Code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et qu’ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Et s’agissant plus précisément d’un contrat de bail, l’article 1732 du code civil prévoit que le locataire « répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute ».

Le locataire est également obligé à l’entretien du logement ainsi qu’aux réparations locatives, puisqu’aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 : « le locataire est obligé : a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (…) / d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. (…) »

Sur les réparations locatives

En vertu de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version alors applicable, le locataire est notamment obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

L’article 1er du décret du 26 août 1987 précise que sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables aux dites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif.

L’article 4 du décret du 30 mars 2016 définit la vétusté comme l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement.

En vertu de l’article 1730 de ce code, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

L’article 1732 du même code dispose que le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

Il résulte de l’ensemble de ces dispositions générales au contrat de bail et plus spécifiquement au bail d’habitation, que le preneur est tenu des dégradations intervenues pendant la durée du bail et qu’il doit restituer le logement en bon état de réparations locatives.

Enfin, la créance d’indemnisation du propriétaire bailleur n’est pas conditionnée par la justification du paiement effectif des réparations ; en d’autres termes, le bailleur peut être indemnisé même s’il n’a pas ou pas encore effectué les travaux de réparation ; dans cette hypothèse, il appartient au juge d’estimer le montant des dégradations.

En l’espèce, et à titre liminaire, il doit être réputé que le logement donné à bail était en bon état lors de l’entrée dans les lieux, en l’absence d’état des lieux d’entrée, en application de l’article 1731 du code civil.

En outre, le logement aura été loué entre le 1er avril 2021 et le 2 avril 2024, soit pendant 3 ans.

L’état des lieux de sortie fait état d’un manque d’entretien généralisé puisque toutes les pièces, les sols, les huisseries et les plinthes sont décrites comme sales et poussiéreuses, les peintures sont en état d’usage.

Il en résulte également les dégradations suivantes :

au niveau de l’accès R+1 : huisseries cassées recollées au siliconepièce côté mer : trous dans les murs rebouchés grossièrement (et chambre 1)cuisine : résidus de colle, traces sur les murs, présence de platine métallique, mitigeur à changer, prise HS, absence de joints d’étanchéité, tuyau cassé recollé au scotch, canalisation cassée ayant entraîné une fuite, absence d’une poignée de porte, placard sous évier abîmé, meubles de cuisine manquants.chambre 1 : ajout d’un ventilateur fixé au mur, traces d’infiltrations sous fenêtre non rapportées à la bailleresse, prise descellée, trous dans les murs rebouchés grossièrement.salle de bains : trous dans la faïence murale, rebouchage à l’enduit grossièrement fait, baignoire abîmée, absence de réfection des joints d’étanchéité, absence d’un porte- serviette et point lumineux mal remplacé.WC : cuvette entartrée, abattant abîmé.chambre 2 : porte séparative dégradée, traces d’enduits sur les murs, cache du circuit électrique descellébalcon : globe du point lumineux manquant, boque-porte casséterrasse : présence de mousse au sol carrelé par endroit, nez de marches cassés.clés : non restitution des clés de la porte en bois et du portillon. Télécommande du portail HS.

Ces dégradations justifient de mettre à la charge du locataire sortant :

le nettoyage complet de l’appartement : 1953 euros la facture de main d’oeuvre pour l’ensemble des remplacements et menues réparations : 2164,52 euros, les factures Leroy Merlin pour :

hublot : 23,80 euros mastic : 15,90 euros et 14,90 euros télécommande : 41,90 eurosporte-serviette : 35,90 + 16,90 euros clé plate : 23,60 euros détecteur de fumée : 13,90 euros meuble sous-évier : 89,90 euros meuble : 294 euros baignoire : 647,90 euros la facture EURL Sunshine pour le remplacement de l’éclairage de la salle de bains dont les fils étaient à nus, : 423,15 euros

S’agissant des travaux de peinture, il doit être relevé que l’usage normal d’un appartement pendant 3 ans implique nécessairement une dégradation de l’état des peintures ; le nettoyage complet de l’appartement pour la somme de 2953 euros TTC implique le lessivage des murs et ne justifie donc pas de retenir la remise en peinture.

Ainsi, Monsieur [H] [U] [K] [T] sera condamné à verser à Madame [L] [V] née [B] la somme globale de 5759,27 euros au titre des travaux de remise en état du bien.

En outre, il sera redevable des taxes afférents à l’occupation de l’appartement comme la TEAOM au prorata de son temps de présence, soit entre le 1e janvier 2024 et le 02 avril 2024 : 144,37 euros selon avis de taxe foncière produite en pièce 7.

Sur la demande de dommages-intérêts

En vertu de l’article 1231-2 du Code civil, les dommages et intérêts dus aux créanciers sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il était privé, sauf les exceptions et modifications ci-après.

L’article 1231-3 du dit code, limite par ailleurs l’indemnisation du créancier au dommage qui a été prévu ou qui pouvait être prévu lors de la conclusion du contrat.

Madame [L] [V] née [B] ne justifie d’aucun préjudice autre que le préjudice matériel lié au défaut d’entretien et de réparation du logement, préjudice qui a été réparé au vu des factures et devis produits.

En conséquence, la demande d’indemnisation complémentaire à hauteur de 1500 euros n’est nullement justifiée et sera rejetée.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

Monsieur [H] [U] [K] [T], succombant à l’instance, sera condamné au paiement des entiers dépens qui comprendront le coût de l’assignation et celui de la signification du présent jugement.

Sur l’indemnité de procédure

L’équité commande par ailleurs de faire droit partiellement à la demande de Madame [L] [V] née [B] au titre de l’article 700 du code de procédure civile, afin de couvrir les frais rendus nécessaires par la présente instance.

À ce titre, Monsieur [H] [U] [K] [T] sera condamné à lui verser la somme de 800 euros.

Il sera enfin rappelé qu’en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est exécutoire par provision de plein droit.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

— CONDAMNE Monsieur [H] [U] [K] [T] à payer à Madame [L] [V] née [B], en deniers ou quittances, les sommes de :

*5759,27 euros au titre des réparations locatives, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement,

*144,37 euros au titre du remboursement de la taxe sur l’enlèvement des ordures ménagères pour la période du 1er janvier 2024 au 02 avril 2024 ;

— REJETTE la demande de dommages-intérêts ;

— CONDAMNE Monsieur [H] [U] [K] [T] à payer à Madame [L] [V] née [B] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNE Monsieur [H] [U] [K] [T] à supporter les dépens de la présente instance ;

— REJETTE toute autre demande ;

— RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de SAINT-DENIS, le 17 février 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Valentine Morel, vice-présidente, et par Madame Sophie Rivière, greffière présente lors de la mise à disposition.

La greffière La vice-présidente, Juge des contentieux de la protection