RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00037 – N° Portalis DB3Z-W-B7J-G7VX

MINUTE N° : 25/

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Mme [U]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e LEMONNIER (case de M^e MOLIERE)

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT DENIS

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TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE SAINT BENOIT

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JUGEMENT

DU 02 JUIN 2025

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS et ayant pour avocat postulant Maître Jean Christophe MOLIERE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DÉFENDEUR :

Madame [R] [U]

[Adresse 3]

[Localité 5]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marie BLONDEAUX,

Assistée de : Maureen ETALE, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 07 Avril 2025

DÉCISION :

Prononcée par Marie BLONDEAUX, Juge du contentieux de la Protection, assistée de Maureen ETALE, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE :

Par contrat en date du 6 mai 2023, Monsieur [E] [J], représenté par un mandataire, a donné à bail à Madame [R] [U] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel révisable de 820 euros, charges comprises.

Par contrat en date du 6 mai 2023, souscrit entre Monsieur [E] [J], représenté par un mandataire, et la société ACTION LOGEMENT SERVICES, cette dernière s’est portée caution de Madame [R] [U] pour le paiement des loyers et des charges, au titre du dispositif Visale.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 janvier 2025, se prévalant du défaut de paiement de plusieurs échéances locatives l’ayant conduit à faire jouer son engagement de caution au profit de Monsieur [E] [J] et d’un commandement de payer visant la clause résolutoire du 24 octobre 2024 resté sans effet, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a assigné Madame [R] [U] à comparaître devant le Juge des contentieux de la protection de [Localité 6] aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

déclarer son action recevable et bien-fondée,déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail,ordonner en conséquence l’expulsion de Madame [R] [U] ainsi que de tout occupant du logement, avec le concours de la force publique au besoin,condamner Madame [R] [U] à lui payer :une somme de 4.432,44 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 24 octobre 2024 sur la somme de 3.730,08 euros, et pour le surplus à compter de l’assignation,sur justification de quittances subrogatives, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la date de résiliation du bail,une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,les entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 7 avril 2025.

A l’audience, la société ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par un conseil, a actualisé sa demande en paiement à la somme de 6.371,72 euros et maintenu ses prétentions pour le surplus, sans s’opposer à l’octroi de délais de paiement au profit de Madame [R] [U], s’en rapportant à la décision du juge.

Madame [R] [U] a comparu en personne, a fait état de ses difficultés financières en lien avec ses charges familiales, a fait part de son souhait de rendre le logement et a sollicité le bénéficie de délais de paiement à hauteur de 265 euros par mois.

Aucun diagnostic social et financier concernant la situation de Madame [R] [U] n’a été reçu avant l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 2 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la recevabilité de l’action de la société ACTION LOGEMENT SERVICES

Par application de l’article 2309 du code civil, la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier envers le débiteur.

En l’espèce, la convention Etat-Usuel pour la mise en œuvre du dispositif Visale stipule expressément en son article 7.1 que « la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur ». En outre, le contrat de cautionnement conclu le 6 mai 2023 entre Monsieur [E] [J] et la société ACTION LOGEMENT SERVICES prévoit dans son article 8.1 que « la subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en contestation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire de bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation ». Enfin, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES justifie du paiement des loyers et charges impayés par la locataire en produisant une quittance subrogative récapitulative du 11 décembre 2024 portant sur la somme de 4.552,44 euros. Cette quittance subrogative stipule expressément que la subrogation peut s’exercer dans le cadre d’une action en paiement des loyers impayés et/ou dans le cadre d’une action en résiliation du bail et/ou de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire engagée par la caution.

Dès lors, la qualité à agir de la société ACTION LOGEMENT SERVICES est établie.

Par ailleurs, la société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 28 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 7 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Enfin, l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Réunion le 9 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 7 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

L’action de la société ACTION LOGEMENT est donc recevable.

Sur la demande en constat de l’acquisition des effets de la clause résolutoire et expulsion

Conformément à l’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n°2023-668 du 23 mai 2023 applicable au 29 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il convient de rappeler que jusqu’à la loi n°2023-668 du 23 mai 2023, ce délai était de deux mois, et de préciser que ces dispositions nouvelles, d’application immédiate, ne peuvent néanmoins s’appliquer aux commandements de payer délivrés antérieurement au 29 juillet 2023, non plus qu’à ceux délivrés postérieurement, mais qui mentionneraient encore un délai de 2 mois pour payer la dette locative. En outre, ces dispositions nouvelles ne peuvent avoir pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Par ailleurs, conformément aux dispositions des paragraphes V et VII de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En l’espèce, le bail signé entre les parties le 6 mai 2023 contient une clause résolutoire, produisant effet 2 mois après un commandement de payer demeuré infructueux et la société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir délivré le 24 octobre 2024 un commandement de payer visant cette clause résolutoire, pour la somme en principal de 3.730,08 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de 2 mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 25 décembre 2024.

Par ailleurs, aucune demande visant à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire n’est formulée, en ce sens que Madame [R] [U] a fait part de son intention de rendre le logement, et il ressort du décompte produit que le versement intégral du loyer courant n’a pas été repris avant l’audience.

En conséquence, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Madame [R] [U] selon les modalités légales précisées au dispositif du présent jugement.

Madame [R] [U] sera par ailleurs condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation révisable égale au loyer et charges courants qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi à compter du 25 décembre 2024 et jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

En application des dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En vertu de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la société ACTION LOGEMENT justifie de sa demande en paiement de l’arriéré locatif en produisant notamment le contrat de bail signé, une quittance subrogative et un décompte actualisé des sommes dues par Madame [R] [U] daté du 31 mars 2025.

En conséquence, Madame [R] [U] sera condamnée au paiement de la somme de 6.371,72 euros représentant les loyers et charges impayés arrêtés au mois de février 2025 (compris), et ce avec intérêts légaux à compter du commandement de payer en date du 24 octobre 2024 sur la somme de 3.730,08 euros, et à compter de l’assignation en date du 7 janvier 2025 pour le surplus.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, disposition générale qui demeure applicable lorsque les conditions des paragraphes V et VII de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ne sont pas réunies, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

Eu égard à la situation de la débitrice telle qu’exposée lors de l’audience, il y a lieu de lui accorder des délais pour s’acquitter de sa dette selon les modalités prévues au dispositif du présent jugement, mais également de prévoir qu’en cas d’irrespect de ces délais, la totalité de la somme redeviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [R] [U] au paiement des entiers dépens. Il convient également de condamner Madame [R] [U] à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire par provision conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Juge des contentieux de la protection statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable l’action de la société ACTION LOGEMENT SERVICES en résiliation de bail ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 6 mai 2023 entre Monsieur [E] [J] et Madame [R] [U] se sont trouvées réunies à la date du 25 décembre 2024 ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [R] [U] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [R] [U] à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES, sur justification de quittances subrogatives, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 25 décembre 2024 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus ;

CONDAMNE Madame [R] [U] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 6.371,72 euros représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés par la locataire et pris en charge par la caution, somme arrêtée au mois de février 2025 compris, et ce avec intérêts légaux à compter du commandement de payer en date du 24 octobre 2024 sur la somme de 3.730,08 euros, et à compter de l’assignation en date du 7 janvier 2025 pour le surplus ;

ACCORDE des délais de paiement à Madame [R] [U] sur le fondement de l’article 1343-5 du Code civil ;

DIT que Madame [R] [U] devra s’acquitter de la somme due en procédant, sauf meilleur accord entre les parties, à 24 versements mensuels de 265 euros minimum, et ce avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

DIT que, sauf meilleur accord entre les parties, le solde sera versé lors de la dernière échéance ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule échéance, la totalité de la dette restant à recouvrir deviendra immédiatement et de plein droit exigible à l’expiration d’un délai de 15 jours suivant l’envoi d’une mise en demeure de payer ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE Madame [R] [U] à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [R] [U] aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la Juge des contentieux de la protection et la Greffière susnommées.

La GreffièreLa Juge des contentieux de la protection