RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/01134 – N° Portalis DB3Z-W-B7I-G6WC

MINUTE N° :

Notification

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Copie exécutoire délivrée

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COUR D’APPEL DE [Localité 11] DE [Localité 10]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT

DU 13 OCTOBRE 2025

— 

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

S.A.S. OCEANA

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Marc ROUXEL, Plaidant, avocat au barreau D’ANGERS et par M^e Mathieu GIRARD, Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [X] [C] [T]

[Adresse 2]

[Localité 7]

représenté par M^e Jean Jacques MOREL, avocat au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

Madame [O] [B] [T]

[Adresse 3]

[Localité 8] (RÉUNION)

représentée par M^e Jean Jacques MOREL, avocat au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Cécile VIGNAT,

Assistée de : Sophie RIVIERE, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 08 Septembre 2025

DÉCISION :

Contradictoire

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique en date du 19 mars 2021, Monsieur [X] [C] [T] et Madame [O] [B] [T] ont vendu à la SAS OCEANA une maison individuelle située [Adresse 4]. Cette vente était effectuée à réméré avec faculté de rachat pendant un délai de 24 mois.

Monsieur [X] [C] [T] et Madame [O] [B] [T] conservaient la jouissance du bien pendant ce délai de 24 mois avec obligation de restituer la jouissance du bien à l’acquéreur à l’issue de ce délai si la faculté de rachat n’a pas été exercée et moyennant le versement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 1.250 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 mars 2022, la société OCEANA a fait délivrer à Monsieur [X] [C] [T] et Madame [O] [B] [T] un commandement de payer aux fins de saisie-vente pour la somme en principal de 6.250 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 septembre 2022, la société OCEANA a fait délivrer à Monsieur [X] [C] [T] et Madame [O] [B] [T] un commandement de payer aux fins de saisie-vente pour la somme en principal de 4.000 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 octobre 2024, la société OCEANA a fait citer Monsieur [X] [C] [T] et Madame [O] [B] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Benoît aux fins de :

— Constater que les causes du commandement de payer délivré le 30 septembre 2022 à Monsieur [X] [C] [T] et Madame [O] [B] [T] n’ont pas été honorées dans le délai de trente jours ;

— Constater la déchéance de la faculté de rachat de Monsieur [X] [C] [T] et Madame [O] [B] [T] ;

— Constater que l’acte authentique de vente en date du 19 mars 2021 se trouve résilié de plein droit, à effet au 30 octobre 2022 ;

A titre subsidiaire,

— Constater la caducité et la résiliation de plein droit du protocole d’accord transactionnel,

En tout état de cause ;

— Prononcer l’expulsion de Monsieur [X] [C] [T] et Madame [O] [B] [T] et de celle de tout occupant de leur chef de l’immeuble à usage d’habitation situé à [Adresse 12], parcelle cadastrée section AO, n° [Cadastre 6] ;

— Ordonner le transport et la séquestration, aux frais de Monsieur [X] [C] [T] et Madame [O] [B] [T] , des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles ou tout autre lieu au choix de la requérante, et ce, en garantie de toutes sommes qui pourront être dues ;

— Fixer l’indemnité d’occupation mensuelle à hauteur de la somme de 1.250 euros, augmentée des charges contractuelles, notamment la taxe foncière de l’année 2024, et ce, jusqu’à libération complète des locaux ;

— Condamner solidairement Monsieur [X] [C] [T] et Madame [O] [B] [T] à payer à la société OCEANA la somme de 53.024,19 euros au titre des indemnités de jouissance, assortie des intérêts de retard au taux d’intérêt légal à compter du commandement de payer et ce, jusqu’à parfait paiement, sous réserve d’actualisation ultérieure ;

— Condamner solidairement Monsieur [X] [C] [T] et Madame [O] [B] [T] à payer à la société OCEANA la somme de 4.153,00 euros au titre de la taxe foncière pour les années 2022 et 2023 ;

— Condamner solidairement Monsieur [X] [C] [T] et Madame [O] [B] [T] à payer à la société OCEANA la somme de 70.100,00 euros au titre de l’indemnité forfaitaire d’occupation sans droit ni titre, au 30 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du jour de la présente assignation, et sous réserve d’actualisation ultérieure de la créance au jour du jugement ;

— Condamner solidairement les époux [T] à payer à la SAS OCEANA une indemnité d’occupation d’un montant de 100 euros par jour d’occupation supplémentaire et ce, jusqu’à la libération effective des lieux occupés ;

— Condamner solidairement Monsieur [X] [C] [T] et Madame [O] [B] [T] à payer à la société OCEANA la somme de 5.000 euros, à titre des dommages et intérêts, au titre de son préjudice moral ;

— Condamner solidairement Monsieur [X] [C] [T] et Madame [O] [B] [T] à payer à la société OCEANA la somme de 540,48 euros, au titre des frais de Commissaire de justice et la somme de 2.000 euros, au titre des frais exposés dans le cadre du protocole d’accord transactionnel ;

— Condamner solidairement Monsieur [X] [C] [T] et Madame [O] [B] [T] à payer à la société OCEANA la somme de 3.000 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner solidairement Monsieur [X] [C] [T] et Madame [O] [B] [T] au paiement des entiers dépens de la présente instance.

Le juge des contentieux de la protection de Saint-Benoît s’est déclaré incompétent au profit du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis.

Après avoir été fixée à l’audience du 10 février 2025, cette affaire a fait l’objet de plusieurs renvois et a été évoquée à l’audience du 08 septembre 2025. Les parties sont représentées par leurs conseils respectifs qui s’en rapportent à leurs conclusions et pièces.

Aux termes de ses conclusions récapitulatives, la société OCEANA a maintenu l’intégralité de ses demandes initiales et y ajoutant a sollicité la condamnation de Monsieur [X] [C] [T] et Madame [O] [B] [T] à lui payer solidairement la taxe foncière au titre de l’année 2024.

En défense, aux termes de leurs conclusions n°2, Monsieur [X] [C] [T] et Madame [O] [B] [T] demandent au juge des contentieux de la protection, avant-dire droit, de nommer un conciliateur de justice en vue de parvenir à un accord entre les parties, accord largement esquissé par le protocole de 2024 et rejeter en l’état les demandes de la société OCEANA.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe à l’audience du 13 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande avant-dire droit des époux [T]

Si la règle aujourd’hui est de favoriser le mode amiable de résolution des différends conformément aux dispositions des articles 21 et 1528 et suivants du code de procédure civile, cette possibilité ne doit pas non plus être utilisée de façon dilatoire par l’une ou l’autre des parties.

En l’espèce, force est de constater que les parties n’ont eu de cesse de se rapprocher depuis 2021 et cela jusqu’à la signature d’un protocole d’accord transactionnel le 7 juillet 2024 qui n’a pas été exécuté.

En conséquence, et compte tenu des nombreuses démarches pour tenter de résoudre à l’amiable le conflit existant entre les parties, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande avant-dire droit faite par les défendeurs.

Sur l’occupation sans droit ni titre

Aux termes de l’acte authentique de vente à réméré du 19 mars 2021, il est précisément indiqué

au 3°) du paragraphe concernant le différé de jouissance que “Cette privation de jouissance prendra fin par anticipation au jour de la signature de l’acte authentique régularisant l’exercice par le VENDEUR de sa faculté de rachat du [9] ou suite à son renoncement à cette faculté, ou encore, suite à la déchéance de cette faculté telle que visée ci-dessous.

Dans l’hypothèse où une ou plusieurs INDEMNITES DE JOUISSANCE ou toute CHARGE LIEE ne seraient pas ou n’auraient pas été payées par le VENDEUR, il serait alors constaté un défaut de règlement qui entraînerait, à l’issue d’un délai de TRENTE JOURS CALENDAIRES suivant la délivrance d’un commandement de payer non honoré par le VENDEUR, la déchéance pour ce dernier de sa faculté d’exercice du rachat et la fin, sans autre condition, du différé de jouissance.

Il est expressément convenu entre les parties que si le VENDEUR se maintenait dans le bien après la fin du différé de jouissance, soit au terme du délai maximum susvisé de VINGT-QUATRE MOIS soit par anticipation pour cause de renoncement à la faculté de rachat ou de déchéance de la faculté de rachat, il deviendrait occupant du bien sans droit ni titre.”

A l’examen des pièces produites, non contestées par les époux [T], il est constant que ceux-ci ne justifient pas avoir réglé les causes du commandement de payer aux fins de saisie vente qui leur a été signifié par acte de commissaire de justice en date du 30 septembre 2022 et concernant les indemnités de jouissance impayées depuis le mois de mai 2022.

S’agissant du protocole d’accord qui n’a reçu aucun commencement d’exécution, celui-ci est désormais caduc en application de son article 5.

Conformément aux dispositions de l’acte authentique, les époux [T] sont en conséquence occupants sans droit ni titre depuis le 30 octobre 2022.

Il convient dès lors d’ordonner leur expulsion.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Sur les indemnités de jouissance et charges

Aux termes de l’acte authentique, l’indemnité de jouissance a été fixée à la somme de 1.250 euros par mois outre les charges conformément aux dispositions de l’article “charges liées” précisées dans l’acte authentique de vente (page 11).

En conséquence, la société OCEANA est bien fondée à réclamer à Monsieur [X] [C] [T] et Madame [O] [B] [T] à ce titre la somme de 53.024,19 euros selon décompte non contesté arrêté à la date du 30 septembre 2024 outre la somme de 4.153 euros au titre des taxes foncières impayées pour les années 2022, 2023.

Il convient de condamner solidairement Monsieur [X] [C] [T] et Madame [O] [B] [T] à payer à la société OCEANA la somme de 53.024,19 euros au titre des indemnités de jouissance selon décompte non contesté arrêté à la date du 30 septembre 2024 outre la somme de 4.153 euros au titre des taxes foncières impayées pour les années 2022, 2023.

Sur l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation est la contrepartie de l’occupation sans droit ni titre et est destinée à réparer le préjudice subi par le propriétaire du bien immobilier du fait de l’occupation rendant ledit bien immobilier indisponible.

La société OCEANA est en conséquence bien fondée à solliciter une indemnité d’occupation qu’il convient de fixer à la somme de 1.250 euros par mois, correspondant à l’ancienne indemnité de jouissance à compter du 31 octobre 2022, jusqu’à la libération effective des lieux.

Il convient de condamner solidairement Monsieur [X] [C] [T] et Madame [O] [B] [T] à payer à la société OCEANA la somme de 70.100 euros au titre des indemnités d’occupation selon décompte arrêté à la date du 30 septembre 2024, outre les indemnités d’occupation dues depuis cette date et jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur l’indemnité forfaitaire

Selon l’article 1231-5 du code civil “Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.”

L’indemnité forfaitaire prévue par l’acte authentique du 19 mars 2021 s’analyse en une clause pénale que le juge peut modérer si elle est manifestement excessive.

En l’espèce, la somme de 100 euros par jour d’occupation sans droit ni titre étant manifestement excessive, il convient de réduire cette indemnité forfaitaire à la somme mensuelle de 100 euros.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [X] [C] [T] et Madame [O] [B] [T] à payer à la société OCEANA la somme de 100 euros par mois au titre de l’indemnité forfaitaire à compter du 1er novembre 2022 et jusqu’à la libération effective des lieux.

Monsieur [X] [C] [T] et Madame [O] [B] [T] seront également condamnés solidairement à payer à la société OCEANA, à compter du 1er novembre 2022, la somme de 100 euros par mois au titre de l’indemnité forfaitaire.

Sur la demande de dommages et intérêts pour préjudice moral

La société OCEANA ne démontrant pas l’existence d’un préjudice distinct de celui déjà réparé par l’octroi d’une indemnité d’occupation et d’une indemnité forfaitaire, il convient de la débouter de sa demande à ce titre.

Sur les demandes accessoires

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société OCEANA les frais qu’elle a dû engager pour assurer la défense de ses intérêts.

Il y a lieu de condamner in solidum Monsieur [X] [C] [T] et Madame [O] [B] [T] à lui payer la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [X] [C] [T] et Madame [O] [B] [T], partie succombante seront condamnés in solidum aux dépens qui comprendront le coût des commandements de payer aux fins de saisie vente.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des dispositions des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

ORDONNE l’expulsion de Monsieur [X] [C] [T] et Madame [O] [B] [T] ainsi que celles de tous occupants de leur chef de la maison située située [Adresse 4], au besoin avec le concours de la force publique.

CONDAMNE solidairement Monsieur [X] [C] [T] et Madame [O] [B] [T] à payer à la SAS OCEANA la somme de 53.024,19 euros au titre des indemnités de jouissance selon décompte non contesté arrêté à la date du 30 septembre 2024 outre la somme de 4.153 euros au titre des taxes foncières impayées pour les années 2022, 2023.

CONDAMNE solidairement Monsieur [X] [C] [T] et Madame [O] [B] [T] à payer à la SAS OCEANA la somme de 70.100 euros au titre des indemnités d’occupation selon décompte arrêté à la date du 30 septembre 2024, outre les indemnités d’occupation dues depuis cette date et jusqu’à la libération effective des lieux.

CONDAMNE solidairement Monsieur [X] [C] [T] et Madame [O] [B] [T] à payer à la SAS OCEANA, à compter du 1er novembre 2022, la somme de 100 euros par mois au titre de l’indemnité forfaitaire.

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

CONDAMNE in solidum Monsieur [X] [C] [T] et Madame [O] [B] [T] au paiement des entiers dépens qui comprendront le coût des commandements de payer aux fins de saisie vente.

CONDAMNE in solidum Monsieur [X] [C] [T] et Madame [O] [B] [T] à payer à la SAS OCEANA la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 13 octobre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Cécile VIGNAT, Vice-présidente, et par Madame Sophie RIVIERE, Greffière.

LA GREFFIÈRE LA VICE-PRÉSIDENTE