RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00867 – N° Portalis DB3Z-W-B7J-HJRH

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le : 16/03/2026

à :

— [D] [F] [U]

— [R] [Z] [O]

— [D] [P] [J]

Copie exécutoire délivrée

le : 16/03/2026

à : Me [Localité 1] JORELLE

COUR D’APPEL DE [Localité 2] DE [Localité 3]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT

DU 16 MARS 2026

— 

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [I] [G] [K] [N]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représenté par Maître Mathieu JORELLE de la SELARL JORELLE AVOCAT, avocat au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

Madame [H] [E] épouse [K] [N]

[Adresse 1]

[Localité 4]

comparante en personne assistée de Maître Mathieu JORELLE de la SELARL JORELLE AVOCAT, avocat au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

DÉFENDEUR(S) :

Madame [R] [Z] [O]

[Adresse 2]

[Localité 4]

non comparante, ni représentée

Monsieur [D] [P] [J]

[Adresse 3]

[Adresse 4] [Adresse 5]

[Localité 5]

comparant en personne

Monsieur [D] [F] [U]

[Adresse 6]

[Adresse 7][Adresse 8]

[Localité 4]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Audrey AGNEL,

Assistée de : Sophie RIVIERE, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 02 Février 2026

DÉCISION :

Réputée contradictoire

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [I] [G] [K] [N] et Madame [H] [K] [N] (ci-après les époux [K] [N]) ont donné à bail à Madame [R] [Z] [O] et Monsieur [D] [P] [V] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 9] [Localité 6] selon contrat du 16 octobre 2024, moyennant un loyer mensuel de 950 euros charges comprises.

Monsieur [D] [F] [U] s’est porté caution solidaire des engagements des locataires dans la limite de la somme de 3.444 euros et a renoncé au bénéfice de discussion et de division.

Les bailleurs ont adressé à leurs locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 12 juin 2025, pour la somme en principal de 4.257,98 euros correspondant aux loyers et charges impayés.

Par des actes de commissaire de justice séparés des 26 et 25 septembre 2025 délivrés respectivement à personne et à domicile, les époux [K] [N] ont fait assigner Madame [R] [Z] [O], Monsieur [D] [P] [V] et Monsieur [D] [F] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion pour obtenir :

— la constatation de la résiliation du bail conclu entre les parties du fait de l’acquisition de la clause résolutoire, et subsidiairement, le prononcé de la résiliation du bail ;

— l’autorisation de faire procéder à l’expulsion de Madame [R] [Z] [O] et Monsieur [D] [P] [V], sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir ;

— l’autorisation de faire transporter et séquestrer les meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques de Madame [R] [Z] [O] et Monsieur [D] [P] [V] et de faire constater et estimer les réparations locatives par un commissaire de justice qui sera commis à cet effet, assisté le cas échéant, d’un technicien ;

— la condamnation de Madame [R] [Z] [O] et Monsieur [D] [P] [V] au paiement des loyers et charges impayés, soit la somme de 7.107,98 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

— leur condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle révisable jusqu’à libération effective des lieux ;

— leur condamnation au paiement de la somme de 1.627,50 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

— la condamnation de Monsieur [D] [F] [U] à garantir Madame [R] [Z] [O] et Monsieur [D] [P] [V] de toutes condamnations qui pourraient intervenir, à concurrence de la somme de 3.444 euros sans bénéfice de discussion et de division.

A l’audience du 2 février 2026, date à laquelle l’affaire a été évoquée, Monsieur [I] [G] [K] [N], représenté par son conseil et Madame [H] [K] [N], assistée par son conseil, ont abandonné leurs demandes aux fins de constat d’acquisition de la clause résolutoire, d’expulsion et de fixation d’une indemnité d’occupation pour l’avenir au motif que les locataires ont quitté les lieux le 30 septembre 2025. Ils ont actualisé leur créance au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la somme de 7.319,82 euros. Ils ont sollicité, en outre, la condamnation de Madame [R] [Z] [O] et Monsieur [D] [P] [V] à leur rembourser les frais du procès-verbal de constat valant état des lieux de sortie contradictoire d’un montant de 400 euros et à leur payer la somme de 3.150 euros au titre des réparations locatives. Ils se sont opposé aux délais de paiement sollicités en défense.

Monsieur [D] [P] [V] et Monsieur [D] [F] [U] ont comparu en personne.

Monsieur [D] [P] [V] a reconnu le montant de la dette locative. Il s’est opposé au paiement des frais de constat de commissaire de justice. Il a reconnu la nécessité de refaire les peintures du logement mais a contesté le montant réclamé compte tenu de l’existence d’infiltrations non imputables aux locataires. Il a sollicité des délais de paiement.

Monsieur [D] [F] [U] n’a pas contesté son obligation de caution solidaire.

Bien que régulièrement convoquée par acte de commissaire de justice signifié le 26 septembre 2025 à personne, Madame [R] [Z] [O] ne s’est ni présentée à l’audience, ni fait représenter.

Aucun diagnostic social et financier n’a pu être établi.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 16 mars 2026 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus, de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

L’article 1er du décret n°87-712 du 26 août 1987 précise que sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables aux dites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif.

Il résulte de l’article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 qu’un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire (…).

Aux termes de l’article 1730 du code civil, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

Selon l’article 1731 du même code, s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

I. SUR LA DETTE LOCATIVE :

En l’espèce, les époux [K] [N] sollicitent la somme de de 7.319,82 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés.

Il appert à la lecture du dernier décompte produit par les époux [K] [N] que Madame [R] [Z] [O] et Monsieur [D] [P] [J] restent redevables de la somme de 7.319,82 euros à la date du 30 septembre 2025 au titre des loyers, charges (comprenant la TEOM 2025) et indemnités d’occupation impayés.

Madame [R] [Z] [O] et Monsieur [D] [P] [V] n’apportent aucun élément de nature à contester la dette et Monsieur [D] [P] [V] a reconnu son montant lors de l’audience.

En conséquence, il convient de les condamner à verser à Monsieur [I] [G] [K] [N] et à Madame [H] [K] [N] la somme de 7.319,82 euros au titre des loyers, charges (comprenant la TEOM 2025) et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 30 septembre 2025, avec les intérêts au taux légal à compter du 12 juin 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 4.257,98 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

Monsieur [D] [F] [U] s’est engagé seulement en tant que caution solidaire, et ce, sans bénéfice de discussion et de division.

Dès lors, il ne saurait garantir Madame [R] [Z] [O] et Monsieur [D] [P] [J] des condamnations prononcées à leur encontre mais sera, en sa qualité de caution solidaire, tenu solidairement au paiement de la dette locative à hauteur de la somme de 3.444 euros.

II. SUR LES FRAIS D’ÉTAT DES LIEUX ET LES RÉPARATIONS LOCATIVES :

Les époux [K] [N] réclament la somme de 400 euros au titre des frais du procès-verbal de constat établi le 30 septembre 2025 par commissaire de justice ainsi que la somme de 3.150 euros au titre des réparations locatives selon devis du 14 octobre 2025.

L’état des lieux de sortie n’ayant pu être établi contradictoirement et amiablement, faute pour les locataires d’avoir donné régulièrement leur préavis et d’avoir avisé les bailleurs de leur départ, les époux [K] [N] ont pris l’initiative de recourir aux services d’un commissaire de justice qui a dressé le 30 septembre 2025 un procès-verbal de constat valant état des lieux de sortie contradictoire.

Les frais de ce procès-verbal de constat doivent être supportés par moitié par les époux [K] [N] et par Madame [R] [Z] [O] et Monsieur [D] [P] [J] en application du 2ème alinéa de l’article 3-2 précité.

Il convient, en conséquence, de condamner Madame [R] [Z] [O] et Monsieur [D] [P] [J] à payer la somme de 200 euros au titre des frais d’état des lieux de sortie contradictoire.

Aucune partie ne produit l’état des lieux d’entrée contradictoire. Madame [R] [Z] [O] et Monsieur [D] [P] [J] sont donc présumés les avoir reçus en bon état de réparations locatives.

Le procès-verbal de constat établi le 30 septembre 2025 mentionne de nombreuses traces de salissures sur les murs ainsi que des traces d’infiltrations des traces de coulées d’eau et d’humidité qui ne relèvent pas de la responsabilité des locataires.

En outre, le devis du 14 octobre 2025 prévoit un budget de 3.150 euros pour l’application de deux couches de peinture et l’intervention de 2 personnes alors qu’un seul peintre est en mesure de procéder au rafraîchissement des peintures pour un logement de type T3 d’une surface habitable de 80 m².

Le montant dû par Madame [R] [Z] [O] et Monsieur [D] [P] [J] à Monsieur [I] [G] [K] [N] et Madame [H] [K] [N] au titre des réparations locatives et correspondant à la réfection des peintures consécutive au défaut d’entretien par les locataires sera donc ramené à la somme de 1.500 euros.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

Aux termes de l’alinéa 1er de l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Monsieur [D] [P] [J] propose de régler la somme de 200 euros par mois et sollicite des délais de paiement.

Compte tenu du montant de la dette locative et en considération des besoins des époux [K] [N] , il convient d’accorder à Madame [R] [Z] [O] et Monsieur [D] [P] [J] des délais de paiement sur une durée de 24 mois dans les termes du dispositif de la présente décision.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [R] [Z] [O] et Monsieur [D] [P] [V], parties perdantes, supporteront la charge de l’intégralité des dépens de l’instance.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir les époux [K] [N], Madame [R] [Z] [O] et Monsieur [D] [P] [V] seront condamnés in solidum à leur verser une somme de 700 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE Madame [R] [Z] [O] et Monsieur [D] [P] [V] à verser à Monsieur [I] [G] [K] [N] et Madame [H] [K] [N] la somme de 7.319,82 euros au titre des loyers, charges (comprenant la TEOM 2025) et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 30 septembre 2025, avec les intérêts au taux légal à compter du 12 juin 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 4.257,98 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due.

CONDAMNE solidairement Monsieur [D] [F] [U], en sa qualité de caution solidaire, au paiement de cette somme à hauteur de la somme de 3.444 euros.

ACCORDE à Madame [R] [Z] [O] et Monsieur [D] [P] [J] la faculté d’apurer la dette, au plus tard le 15 de chaque mois, à compter de la signification de la présente décision, en 23 mensualités de 300 euros et une 24ème de 419,82 euros correspondant au solde de la somme due.

CONDAMNE Madame [R] [Z] [O] et Monsieur [D] [P] [V] à verser à Monsieur [I] [G] [K] [N] et Madame [H] [K] [N] la somme de 200 euros au titre des frais d’état des lieux de sortie contradictoire.

CONDAMNE Madame [R] [Z] [O] et Monsieur [D] [P] [V] à verser à Monsieur [I] [G] [K] [N] et Madame [H] [K] [N] la somme de 1.500 euros au titre des réparations locatives.

CONDAMNE in solidum Madame [R] [Z] [O] et Monsieur [D] [P] [V] à verser à Monsieur [I] [G] [K] [N] et Madame [H] [K] [N] une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

REJETTE toute autre demande.

CONDAMNE in solidum Madame [R] [Z] [O] et Monsieur [D] [P] [V] au paiement des entiers dépens.

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 16 mars 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Audrey AGNEL, Vice-présidente juge des contentieux de la protection, et par Madame Sophie RIVIERE, Greffière.

LA GREFFIÈRE LA VICE-PRÉSIDENTE