Tribunal Judiciaire de STRASBOURG

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SCHILTIGHEIM

[Adresse 1]

[Localité 6]

[Localité 9] Civil

N° RG 25/00093 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NJMR

Minute n°

copie le 13 juin 2025

à la Préfecture

copie exécutoire le 13 juin 2025 à :

— M^e Florence APPRILL-THOMPSON

— M. [M] [H]

pièces retournées

le 13 juin 2025

M^e Florence APPRILL-THOMPSON

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU

13 JUIN 2025

PARTIE DEMANDERESSE :

S.C.I. LE FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE représenté par la SEM CDC HABITAT

immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le n°470 801 168

ayant son siège social [Adresse 2]

[Localité 7]

représentée par M^e Florence APPRILL-THOMPSON, avocat au barreau de STRASBOURG, substituée par M^e Gregory ENGEL, avocat au barreau de STRASBOURG

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [M] [H]

demeurant [Adresse 4]

non comparant et non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Romain GRAPTON, Vice-président chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection

Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 03 Juin 2025

ORDONNANCE :

Réputée contradictoire rendue en premier ressort,

Mise à la disposition du public par le greffe, et signée par Romain GRAPTON, Juge des Contentieux de la Protection et par Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Exposé des faits et de la procédure

Par acte sous seing privé du 02 novembre 2020, la SEM CDC HABITAT, pour le compte de la SCI LE FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE, a consenti un bail d’habitation à M. [M] [H] sur des locaux situés au [Adresse 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 463,42 euros et d’une provision pour charges de 105,92 euros. Un contrat de stationnement a également été souscrit le même jour pour un loyer de 51,40€.

Par acte de commissaire de justice du 27 septembre 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2 964,79 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire dans les deux contrats.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [M] [H] le 27 septembre 2024.

Par assignation du 05 janvier 2025, la SCI LE FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE, représenté par la SEM CDC HABITAT, a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Schiltigheim en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [M] [H] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  4 531,31 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 6 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

—  600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 10 janvier 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [M] [H] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 03 juin 2025, la SCI LE FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE, représenté par la SEM CDC HABITAT, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 2 juin 2025, s’élève désormais à 11 445,46 euros. La SCI LE FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE, représenté par la SEM CDC HABITAT, considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

La SCI LE FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE, représenté par la SEM CDC HABITAT, ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

MOTIVATION

Sur l’absence de comparution de la partie défenderesse

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, M. [M] [H] a été assigné devant la chambre de proximité de [Localité 9] suivant exploit de commissaire de justice, déposé à étude, le 05 janvier 2025.

Il ressort du procès-verbal que le commissaire de Justice s’est assuré du domicile du défendeur en vérifiant le nom sur la boîte aux lettres et sur la sonnette.

M. [M] [H] n’a pas comparu à l’audience. Il n’y était pas représenté.

Au regard de ces éléments, il sera statué sur le fond de la demande suivant jugement réputé contradictoire.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1. Sur la recevabilité de la demande

La SCI LE FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE, représenté par la SEM CDC HABITAT, justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans les contrats de bail a été signifié au locataire le 27 septembre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2 964,79 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 28 novembre 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SCI LE FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE, représenté par la SEM CDC HABITAT, à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la SCI LE FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE, représenté par la SEM CDC HABITAT, verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 2 juin 2025, M. [M] [H] lui devait la somme de 11 445,46 euros. Soustraction faite des frais de procédure, il est redevable de la somme de 11 060,68 euros.

M. [M] [H] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 4 531,31 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 627,82 euros pour le logement et 70,48€ pour le garage.

Les indemnités d’occupation sont payables et révisables dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 28 novembre 2024, et ne cesseront d’être dues qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SCI LE FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE, représenté par la SEM CDC HABITAT, ou à son mandataire.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [M] [H], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de la SCI LE FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE, représenté par la SEM CDC HABITAT, concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 27 septembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATE, en conséquence, que les contrats conclus le 02 novembre 2020 entre la SCI LE FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE, représenté par la SEM CDC HABITAT, d’une part, et M. [M] [H], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à Schiltigheim (67300) et la place de parking est résilié depuis le 28 novembre 2024 ;

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [M] [H], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement ;

ORDONNE à M. [M] [H] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] à [Localité 10] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE M. [M] [H] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 627,82 euros (six cent vingt-sept euros et quatre-vingt-deux centimes) par mois pour le logement, et de 70,48€ (soixante-dix euros et quarante-huit centimes) pour l’emplacement de stationnement ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 28 novembre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire ;

CONDAMNE M. [M] [H] à payer à la SCI LE FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE, représenté par la SEM CDC HABITAT, la somme de 11 060,68 euros (onze mille soixante euros et soixante-huit centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 2 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 4531,31 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE M. [M] [H] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 27 septembre 2024 et celui de l’assignation du 05 janvier 2025 ;

CONDAMNE M. [M] [H] à payer à la SCI LE FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE, représenté par la SEM CDC HABITATla somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 3 juin 2025, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge