TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

11 rue Dumont d’Urville

CS 45257 -

14052 CAEN CEDEX 4

☎ :0250101300

N° RG 24/02153 – N° Portalis DBW5-W-B7I-I3KY

Minute : 2025/

Cabinet C

JUGEMENT

DU : 18 Février 2025

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

C/

[J] [C]

[M] [C]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Franck THILL – 93

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

Mme [J] [C]

M. [M] [C]

M^e Franck THILL – 93

Préfecture du Calvados

JUGEMENT

DEMANDEUR :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL (RCS Paris 552.046.484) venant aux doits de la SA HLM PLAINE NORMANDE, dont le siège social est sis 33 avenue Pierre Mendès France – 75013 PARIS

représentée par M^e Franck THILL, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 93 substitué par M^e Boris LAIR, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 93

ET :

DÉFENDEURS :

Madame [J] [C], demeurant 403 Quartier du Val – App 31 – 14200 HEROUVILLE-SAINT-CLAIR

non comparante, ni représentée

Monsieur [M] [C], demeurant 403 Quartier du Val – App 31 – 14200 HEROUVILLE-SAINT-CLAIR

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Quentin ZELLER, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Olivier POIX, présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 17 Décembre 2024

Date des débats : 17 Décembre 2024

Date de la mise à disposition : 18 Février 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 29 décembre 2015, la la SA d’HLM La Plaine Normande, aux droits de laquelle vient SA CDC HABITAT SOCIAL, a donné à bail à Madame [J] [C] et Monsieur [M] [C] un logement situé 403 Quartier Le Val, appartement n°31, 14200 Hérouville-Saint-Clair, pour un loyer mensuel de 486,00 euros, charges comprises.

Par notification du 14 février 2024 la SA CDC HABITAT SOCIAL a informé la caisse d’allocations familiales d’un impayé de loyer.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 février 2024, la SA CDC HABITAT SOCIAL a fait signifier à Madame [J] [C] et Monsieur [M] [C] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2136,21 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 avril 2024, la SA CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner Madame [J] [C] et Monsieur [M] [C] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire,ordonner l’expulsion de Madame [J] [C] et Monsieur [M] [C] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;condamner Madame [J] [C] et Monsieur [M] [C] au paiement des sommes suivantes :la somme de 2721.15 euros au titre de la dette locative arrêtée au 31 mars 2024 ;une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ; la somme de 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur vos biens et valeurs mobilièresordonner l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture du Calvados le 29 avril 2024.

À l’audience du 17 décembre 2024, la SA CDC HABITAT SOCIAL maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 6907,79 euros arrêtée au 16 décembre 2024.

La SA CDC HABITAT SOCIAL soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [J] [C] et Monsieur [M] [C] n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer du 16 février 2024. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [J] [C] et Monsieur [M] [C], régulièrement assignés, à l’étude, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 février 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Madame [J] [C] et Monsieur [M] [C] assignés à l’étude de l’huissier ne comparaissent pas et ne sont pas représentés à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 29 avril 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales par la SA CDC HABITAT SOCIAL le 14 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 26 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SA CDC HABITAT SOCIAL aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 29 décembre 2015, du commandement de payer délivré le 16 février 2024 et du décompte de la créance actualisé au 16 décembre 2024 que la SA CDC HABITAT SOCIAL rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Madame [J] [C] et Monsieur [M] [C], défaillants à la procédure, ne justifient pas s’être libérés de leur obligation de payer le loyer.

Il convient de déduire du décompte présentant un solde de 6907,79 euros les sommes suivantes :

185,84+181.32 de frais intitulés « frais de contentieux » non justifiés par les pièces versées aux débats, sauf à ce qu’ils correspondent aux dépens de la procédure déjà indemnisés ;La somme de 1727,93 euros, intitulée « replocforf 07/27 » correspondant à des réparations locatives non évoquées dans l’assignation ou les débats, non sollicitées dans les demandes et non justifiées par les pièces versées qui ne comprennent aucun état des lieux ni facture.

Le contrat de bail contient une clause de solidarité.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Madame [J] [C] et Monsieur [M] [C] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 4 812,70 euros, au titre des sommes dues au 16 décembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 16 février 2024 sur la somme de 2136,21 euros, de l’assignation du 26 avril 2024 sur la somme de 2721.15 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Il résulte de l’avis de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 13 juin 2024 que les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1 et 1 , de la loi du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Le contrat de bail litigieux a été conclu le 29 décembre 2015, de sorte qu’il convient de se référer à l’article 24 de la Loi du 6 Juillet 1989 dans sa version antérieure à la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023.

Selon cette disposition, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 16 février 2024.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer. Dès lors, il convient de constater la résiliation du bail conclu le 29 décembre 2015 à compter du 17 avril 2024.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Madame [J] [C] et Monsieur [M] [C] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Madame [J] [C] et Monsieur [M] [C]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 17 avril 2024, Madame [J] [C] et Monsieur [M] [C] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner solidairement in solidum Madame [J] [C] et Monsieur [M] [C] à son paiement à compter de 17 avril 2024, jusqu’à la libération effective des lieux.

Conformément à la clause de solidarité stipulée audit bail, l’indemnité d’occupation est due solidairement pas les défendeurs.

Sur la demande de dommages et intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la SA CDC HABITAT SOCIAL ne justifie pas de l’existence d’un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance. Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [J] [C] et Monsieur [M] [C] in solidum aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de l’assignation en justice.

L’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile. En conséquence, la demande de la SA CDC HABITAT SOCIAL sur ce fondement sera rejetée.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DÉCLARE recevable la demande de la SA CDC HABITAT SOCIAL aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 29 décembre 2015 entre la SA CDC HABITAT SOCIAL d’une part, et Madame [J] [C] et Monsieur [M] [C] d’autre part, concernant les locaux situés 403 Quartier Le Val, appartement n°31, 14200 Hérouville-Saint-Clair, sont réunies à la date du 17 avril 2024 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [J] [C] et Monsieur [M] [C] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due solidairement par Madame [J] [C] et Monsieur [M] [C] à compter du 17 avril 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNE solidairement Madame [J] [C] et Monsieur [M] [C] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 4 812,70 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 16 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 16 février 2024 sur la somme de 2136,21 euros, de l’assignation du 26 avril 2024 sur la somme de 2721.15 euros et du présent jugement sur le surplus ;

CONDAMNE solidairement Madame [J] [C] et Monsieur [M] [C] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux loués ;

DÉBOUTE la SA CDC HABITAT SOCIAL de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum Madame [J] [C] et Monsieur [M] [C] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 16 février 2024, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la Caisse d’allocations familiales ;

DÉBOUTE la SA CDC HABITAT SOCIAL de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;

DIT que copie de la présente décision sera notifiée à la préfecture du Calvados ;

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à dispsition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION