RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00965 – N° Portalis DB3Z-W-B7J-HKQN

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le : 04/05/2026

à : [M], [K] [R]

Copie exécutoire délivrée

le : 04/05/2026

à : M^e Amandine JAN

COUR D’APPEL DE [Localité 1] DE [Localité 2]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT

DU 04 MAI 2026

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1]/SARL [D]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Amandine JAN, avocate au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [M], [K] [R]

[Adresse 3]

[Adresse 4] [Localité 4]

[Localité 3]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Alain SOREL,

Assistée de : Sophie RIVIERE, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 02 Mars 2026

DÉCISION :

Contradictoire,

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [R] [M] [K] est propriétaire du lot n° 97 (appartement) et des lots 45 et 73 (parkings) au sein du lotissement [Adresse 5], [Adresse 6].

Par acte de commissaire de justice en date du 23 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7], représenté par son syndic, la SARL LOCATION GESTION DE LA REUNION (SARL [D]) a fait assigner Monsieur [R] [M] [K] devant le tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion, aux fins de le voir condamner, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, au paiement des sommes suivantes :

—  6.382,84 euros au titre des charges de copropriété échues et des provisions impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 15 septembre 2025, date de la mise en demeure, somme à parfaire au jour de l’audience, outre la capitalisation des intérêts,

—  40 euros au titre des frais de recouvrement, somme à parfaire au jour de l’audience,

—  1.000 euros à titre de dommages et intérêts,

—  1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens de l’instance.

Après renvoi, l’affaire a été évoquée à la date du 2 mars 2026.

Lors de cette audience, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7], représenté par son conseil, a déclaré s’opposer à l’octroi de tout délai de paiement à Monsieur [R] [M] [K] et actualisé le montant de sa créance à la somme de 8.126,11 euros.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] fait valoir que Monsieur [R] [M] [K] règle ses charges de copropriété de manière très irrégulière et n’a pas respecté les échéanciers de règlement qui lui avaient été octroyés lors de précédents jugements.

Monsieur [R] [M] [K], comparant, a reconnu la dette et sollicité un délai de paiement pour l’apurer.

Il déclare 1.500 euros de revenus mensuels, être en conflit avec le rectorat, son employeur, qui l’empêche de reprendre son poste de travail et de disposer d’un salaire à taux plein, la diminution de ses revenus étant la cause principale de ses difficultés financières actuelles.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 mai 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les charges de copropriété impayées et les provisions échues

En application des dispositions de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entrainées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] verse aux débats :

— le relevé de propriété

— le mandat du syndic conclu pour une durée de 36 mois du 27 avril 2025 au 26 avril 2028,

— les convocations aux assemblées générales des 7 février 2023, 30 octobre 2023, 18 avril 2024, 30 octobre 2024, 1er août 2025,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 7 février 2023, 30 octobre 2023, 18 avril 2024, 1er août 2025, portant notamment approbation des comptes des exercices écoulés, du budget prévisionnel des exercices suivants et des provisions pour travaux,

— les appels de fonds pour les années 2024 à 2026,

— la mise en demeure du 15 septembre 2025,

— le décompte arrêté au 1er octobre 2025,

— le décompte actualisé arrêté au 1er janvier 2026.

A l’examen du décompte arrêté au 1er janvier 2026, après déduction des frais, la créance du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] est établie et fondée pour un montant de 7.623,34 euros.

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [R] [M] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] la somme de 7.623,34 euros, arrêtée au 1er janvier 2026, au titre des charges de copropriété impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 15 septembre 2025, date de la mise en demeure.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 applicable au présent litige, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment :

— les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire.

— les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

— les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectués au profit de ce copropriétaire.

— les honoraires du syndic aux prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot ou d’une fraction de lot. Les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées ne peuvent excéder un montant fixé par décret.

— les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives notamment en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25,

— les astreintes prévues aux articles L.1333-29-1 et L.1334-2 du code de la santé publique et aux articles L.129-2 et L.511-2 du code de la construction et de l’habitation.

En application des dispositions des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient à celui qui allègue un fait d’en apporter la preuve.

Les frais de « contentieux » ou « transmission dossier avocat » relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété.

Le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature. Ces frais ne sont donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

En l’espèce, le syndic impute au débit du compte du copropriétaire des frais d’actes de contentieux qui sont compris dans les dépens.

Il s’ensuit que le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] justifie des frais de recouvrement engagés à hauteur de 40 euros, somme au paiement de laquelle Monsieur [R] [M] [K] sera condamné.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil est de droit lorsqu’elle est demandée. Elle court à compter de la demande qui en est faite.

En l’espèce, elle a été demandée par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] dès l’acte introductif d’instance du 23 octobre 2025.

La capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil sera dès lors ordonnée.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 alinéa 3 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, Monsieur [R] [M] [K] a exposé lors de l’audience les difficultés rencontrées avec son employeur, en l’occurrence le rectorat de la Réunion, qui ne l’a pas autorisé à reprendre son activité professionnelle et d’avoir un salaire à taux plein, source de ses difficultés financières, employeur à l’encontre duquel il a engagé une procédure contentieuse devant le tribunal administratif de la Réunion.

Le non-respect de l’échéancier qui lui avait été accordé ne suffit pas à démontrer sa mauvaise foi, les difficultés financières rappelées ci-dessus pouvant aisément expliquer sa défaillance.

Par suite, en l’absence de mauvaise foi caractérisée de Monsieur [R] [M] [K], il y a lieu de débouter le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Monsieur [R] [M] [K] sollicite des délais de paiement.

Eu égard à ses difficultés financières réelles et en considération des besoins du syndicat, il convient de lui accorder des délais de paiement sur une durée de 24 mois dans les termes du dispositif de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [R] [M] [K], partie perdante, sera condamné aux dépens en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7], la charge intégrale des frais non compris dans les dépens qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits. Une indemnité de 400 euros lui sera allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] de sa demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE Monsieur [R] [M] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7], représenté par son syndic, la SARL [D], la somme de 7.623,34 euros arrêtée au 1er janvier 2026, au titre des charges de copropriété, avec intérêts au taux légal à compter du 15 septembre 2025, date de la mise en demeure,

CONDAMNE Monsieur [R] [M] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7], représenté par son syndic, la SARL [D], la somme de 40 euros au titre des frais de recouvrement,

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus,

ACCORDE à Monsieur [R] [M] [K] la faculté d’apurer sa dette, au plus tard le 15 de chaque mois à compter de la signification de présente décision, par 23 mensualités de 319 euros chacune et une 24ème mensualité de régularisation qui soldera la dette en principal et intérêts,

DIT que le défaut de paiement d’un seul règlement à l’échéance prescrite entrainera l’exigibilité de la totalité de dette restant due,

CONDAMNE Monsieur [R] [M] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice, la SARL [D], la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [R] [M] [K] au paiement des entiers dépens.

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire le 4 mai 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du CPC, la minute étant signée par Monsieur Alain SOREL, Magistrat exerçant à titre temporaire, et par Madame Sophie RIVIERE, greffière.

LA GREFFIERE LE JUGE