RÉPUBLIQUE FRANÇAISE – AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS

MINUTE N°

1ERE CHAMBRE

AFFAIRE N° RG 25/02099 – N° Portalis DB3Z-W-B7J-HEZN

NAC : 30B

JUGEMENT CIVIL

DU 28 AVRIL 2026

DEMANDERESSE

S.A. SOCIETE IMMOBILIERE DU DEPARTEMENT DE LA REUNION (SIDR), inscrite au Registre du Commerce sous le n° 310 863 592 (74 B 118), représentée par son Directeur Général

[Adresse 1]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Marie françoise LAW YEN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DÉFENDEURS

Mme [O] [Q] [C]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Non représentée

M. [R] [M] [H]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Non représenté

Copie exécutoire délivrée le : 28.04.2026

CCC délivrée le :

à M^e Marie françoise LAW YEN

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Le Tribunal était composé de :

Madame Sophie PARAT, Juge Unique

assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière

LORS DES DÉBATS

L’affaire a été évoquée à l’audience du 23 Mars 2026.

LORS DU DÉLIBÉRÉ ET DU PRONONCÉ

A l’issue des débats, les parties présentes et leurs conseils ont été avisés que le jugement serait mis à leur disposition le 28 Avril 2026.

JUGEMENT : Réputé contradictoire, du 28 Avril 2026 , en premier ressort

Prononcé par mise à disposition par Madame Sophie PARAT, Vice-présidente assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière

En vertu de quoi, le Tribunal a rendu le jugement dont la teneur suit :

PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES :

Par acte sous signature privée du 18 janvier 2022, la Société immobilière du département de la Réunion (SIDR) a donné à bail à Madame [O] [C] en sa qualité d’entrepreneur individuel exerçant à l’enseigne Snack-bar Winnye, un local à usage commercial situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel actuel révisé, charges comprises de 291.29 euros (278.71 euros + 12.58 euros).

Par acte sous signature privée du même jour, Monsieur [R] [M] [H] s’est par ailleurs porté caution personnelle et solidaire du bail consenti à la preneuse.

Le 14 juin 2024, la SIDR a fait délivrer à sa locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire. Le commandement de payer a été dénoncé le 18 juin 2024 à la caution.

Par acte de commissaire de justice du 18 juin 2025, la SIDR a assigné Madame [O] [C] à comparaître devant le tribunal judiciaire de Saint-Denis-de-la-Réunion aux fins de voir notamment constater la résolution du bail commercial, ordonner son expulsion et obtenir sa condamnation solidaire avec sa caution à lui payer les sommes restant dues.

Bien que régulièrement assignés par acte de commissaire de justice remis à personne, Madame [O] [C] et Monsieur [R] [M] [H] n’ont pas constitué avocat.

Par jugement du 25 novembre 2025, le tribunal a ordonné la réouverture des débats à l’audience de mise en état électronique du 8 décembre 2025 afin de permettre aux parties de présenter leurs observations concernant la fin de non-recevoir soulevée d’office tirée du défaut de qualité à défendre de Madame [O] [C].

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 2 mars 2026, la SIDR demande au tribunal de :

— juger recevable l’action formée par la SIDR ;

— constater la résiliation du bail commercial en application de la clause résolutoire prévue au bail, ou à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail pour défaut de paiement répété des loyers ;

— ordonner l’expulsion de Madame [O] [C] ainsi que de tout occupant du local commercial, avec le concours de la force publique s’il y a lieu, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement;

— condamner Madame [O] [C] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle et révisable de 291,29 euros à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfait délaissement des lieux ;

— juger que Monsieur [R] [M] [H] est engagé en sa qualité de caution solidaire à garantir le paiement de la dette locative, des indemnités d’occupation et des frais, majorés des intérêts envers la SIDR ;

— condamner solidairement Madame [O] [C] et Monsieur [R] [M] [H] à lui payer :

* la somme de 2 868,87 euros au titre des loyers, charges locatives impayés et indemnités d’occupation augmentée d’un intérêt équivalent à trois fois le taux d’intérêt au taux légal à compter du 14 juin 2024 sur la somme de 1 077,89 € visée par le commandement de payer et à compter de la présente assignation pour le surplus, somme à parfaire ;

* la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

* les entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, le coût de l’extrait KBis, l’état des inscriptions et le coût de l’expulsion s’il y a lieu, avec droit de recouvrement direct au profit de son conseil ;

— juger que la SIDR sera autorisée, s’il y a lieu, à enlever tous les biens, stock ou matériels éventuellement laissés dans les locaux commerciaux lors de la restitution des clés, ce, aux frais exclusifs et aux risques et périls de la preneuse sortante, laquelle sera réputée les avoir abandonnés ;

— juger que la SIDR sera libre de disposer des biens, stock ou matériels retirés des locaux et qu’elle pourra les détruire ou faire un don à toute association de son choix ;

— rejeter toutes éventuelles demandes, notamment de délais ;

— dans le cas où des délais de paiement seraient accordés et les effets de la clause résolutoire suspendus, juger qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à sa date exacte ainsi que des loyers et charges courants, sans mise en demeure préalable, l’échelonnement de la dette sera caduc et la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible ; dans ce cas, l’expulsion du preneur pourra avoir lieu.

En réponse à la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir, elle précise que la locataire s’est engagée en qualité d’entrepreneur individuel, qui, conformément à l’article L. 526-22 du code de commerce, exerce son activité professionnelle en son nom propre, sans disposer d’une personnalité juridique distincte.

Au soutien de ses prétentions, la SIDR invoque le bénéfice de la clause résolutoire prévue au bail et soutient que la preneuse a accumulé des impayés. Elle indique lui avoir fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, suivant acte extra-judiciaire du 14 juin 2024. Elle précise que si la preneuse a réglé la somme de 800 euros en juillet 2024 elle n’est jamais parvenue à solder son compte depuis lors.

Elle sollicite l’octroi d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer en vigueur, charges locatives comprises, à titre de dommage-intérêts, tant en réparation du préjudice subi du fait de la privation de la faculté de disposer de son bien, qu’en compensation de l’occupation à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des lieux.

En outre, elle se prévaut des stipulations contractuelles du bail conclu pour solliciter l’autorisation de pouvoir, par tout moyen qu’elle jugera approprié, enlever tous les biens, stock ou matériels éventuellement laissés dans les locaux commerciaux par le preneur lors de la restitution des clés, ce, aux frais exclusifs et aux risques et périls de ce dernier, lequel sera réputé les avoir abandonnés.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures de la SIDR pour un plus ample exposé des moyens et arguments développés au soutien de ses prétentions.

Par ordonnance du 16 mars 2026, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de la procédure, fixé au 23 mars 2026 la date de dépôt des dossiers et informé les parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 28 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Il convient de rappeler, à titre liminaire, qu’aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

Le tribunal, qui avait envisagé de relever d’office la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à défendre de Madame [O] [C], y a renoncé à la lecture des observations formulées par la SIDR dans ses dernières écritures. La demande étant recevable, il y a donc lieu de statuer au fond.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial

Aux termes de l’article L. 145-41 du Code de commerce : « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. »

Aux termes de l’article 2288 du code civil, dans sa version actuelle, applicable au cautionnement en litige : « Le cautionnement est le contrat par lequel une caution s’oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci. »

En l’espèce, le contrat de bail conclu le 18 janvier 2022 entre la SIDR et Madame [O] [C] comporte un article 14 stipulant une clause résolutoire, applicable à défaut de paiement d’un seul terme de loyer à son échéance exacte.

Il ressort des pièces versées aux débats que la SIDR justifie avoir fait délivrer un commandement de payer par acte de commissaire de justice en date du 14 juin 2024 remis à personne. Ce commandement de payer visait expressément la clause résolutoire prévue au bail et mentionnait le délai d’un mois bénéficiant au preneur pour se mettre en conformité avant résiliation.

Ainsi, la clause résolutoire se trouve acquise et il sera constaté que le bail est résilié de plein droit à la date du 15 juillet 2024. À cette date, le preneur restait devoir 1 059,32 euros de loyers et charges impayées.

Par ailleurs, le bail contient un article 6.c. stipulant une clause pénale aux termes de laquelle, en cas de non-paiement à échéance du loyer ou de toute autre somme due en vertu du bail et qui n’aurait pas été réglée dans le délai requis, le bailleur percevra de plein droit un intérêt de retard calculé sur la base de trois fois le taux d’intérêt légal. De plus, il est stipulé que huit jours après mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception restée sans effet, tous frais de commandement, de procédure et de contentieux engagés par le bailleur à l’encontre du preneur, sont reconnus dus par le preneur et facturés de plein droit lors du terme suivant.

Cette clause revêtant un caractère manifestement excessif, au sens de l’article 1231-5 du code civil, il convient de la modérer et de majorer les sommes restantes dues par le preneur au terme des loyers et charges impayées d’un intérêt égal à deux fois l’intérêt au taux légal. En outre, ne justifiant pas d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception rappelant cette clause pénale, les frais de commandement, de procédure et de contentieux engagés par la bailleresse à l’encontre du preneur, ne seront pas mis à la charge de ce dernier en application de cette clause. Ils seront toutefois portés aux dépens.

S’agissant de la demande d’indemnité d’occupation, le maintien dans les lieux de Madame [C] en dépit de la résiliation du bail commercial cause nécessairement un préjudice financier à la SIDR qui n’a pu tirer profit de son bien faute d’être en mesure de le relouer.

Ainsi, à compter du 15 juillet 2024, le preneur, occupant sans droit ni titre, est redevable d’une indemnité d’occupation et il sera fait droit à la demande du bailleur de voir cette indemnité fixée au montant du loyer principal et provisions sur charges.

En conséquence, Madame [C] sera condamnée à payer une indemnité d’occupation fixée à la somme mensuelle de 281,33 euros charges comprises, due à compter du 15 juillet 2024, puis 291,29 euros, charges comprises, due à compter du 1er février 2025, jusqu’à la libération effective des lieux.

En l’état du dernier décompte versé aux débats, Madame [C] sera condamnée à régler la somme de 2 761,62 euros (les sommes réclamées au titre des régularisations de charges pour 2022, 2023 et 2024 ayant été déduites, faute d’être justifiées par des pièces), correspondant à l’ensemble des arriérés dus au titre des loyers et indemnités d’occupations impayés, avec intérêts au double du taux légal sur la somme de 1 077,89 euros à compter de la mise en demeure du 14 juin 2024.

Enfin, il est suffisamment justifié par les pièces versées au dossier, en particulier de l’engagement de caution solidaire souscrit le 18 janvier 2022 par Monsieur [R] [H] et de la signification qui lui a été faite (à personne) le 18 juin 2024 du commandement de payer délivré à la locataire, de la réalité et de la portée de l’engagement souscrit par monsieur [H]. Celui-ci s’est engagé dans la limite de 28 500,12 euros, pour payer toutes les sommes dues par la locataire, notamment les loyers, charges locatives, ainsi que tous les intérêts, indemnités d’occupation et frais de procédure.

Par conséquent, Monsieur [H] sera condamné solidairement avec Madame [C] au paiement des sommes mises à la charge de cette dernière.

Il y aura lieu également d’ordonner l’expulsion de Madame [C] et de tout occupant de son chef.

Il n’y a pas lieu d’assortir cette décision d’une astreinte, la possibilité de solliciter le concours de la force publique constituant une mesure suffisamment incitative pour la libération des locaux.

Les dispositions du code des procédures civiles d’exécution ont vocation à s’appliquer pour le sort des meubles laissés dans les locaux.

Sur les mesures de fin de jugement

Les défendeurs, qui perdent leur procès, seront condamnés in solidum aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’extrait K Bis et de l’état des inscriptions, ainsi qu’à payer à la demanderesse la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

CONSTATE la résolution du bail commercial signé le 18 janvier 2022, liant la Société Immobilière du Département de [Localité 3] et Madame [O], [Q] [C], en sa qualité d’entrepreneur individuel, par acquisition de la clause résolutoire à la date du 15 juillet 2024 ;

ORDONNE la libération du local n°9004 – [Adresse 4] situé au [Adresse 5] à [Localité 4] et l’expulsion de Madame [O], [Q] [C], de tous occupants de son chef et de ses biens, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELLE que le sort des biens laissés dans les locaux est réglé par les articles R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE à la somme de 281,33 € (deux cent quatre-vingt-un euros et trente-trois centimes) par mois, à compter du 15 juillet 2024, puis 291,29 € (deux cent quatre-vingt-onze euros et vingt-neuf centimes) par mois à compter du 1er février 2025, le montant de l’indemnité d’occupation à payer jusqu’au complet délaissement des lieux ;

CONDAMNE solidairement Madame [O], [Q] [C] et Monsieur [R], [M] [H] à payer à la Société Immobilière du Département de [Localité 3] la somme de 2 761,62 € (deux mille sept cent soixante-et-un euros et soixante-deux centimes) au titre des loyers, charges locatives et indemnités d’occupation impayés ;

DIT que cette somme portera intérêts au double de l’intérêt légal, sur la somme de 1 077,89 à compter du 14 juin 2024 et à compter de l’assignation pour le surplus, jusqu’à parfait paiement de la somme au principal et des intérêts ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

CONDAMNE in solidum Madame [O], [Q] [C] et Monsieur [R], [M] [H] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’extrait K BIS et de l’état des inscriptions, qui pourront être recouvrés par Maître Françoise LAW-YEN, avocat – conformément à l’article 699 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [O], [Q] [C] et Monsieur [R], [M] [H] à payer à la Société Immobilière du Département de [Localité 3] la somme de 1.500€ (MILLE CINQ CENT EUROS) en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de plein droit du présent jugement ;

La greffière La présidente

En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous Huissiers de Justice sur ce qui requis de mettre la présente décision à exécution et

Aux Procureur Généraux et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main.

A tous Commandants et Officiers de la [Localité 5] Publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, la minute de la présente décision a été signée comme dessus.