Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 24/01170 – N° Portalis DBYQ-W-B7I-IGOS

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 12 Novembre 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Wafa SMIAI-TRABELSI, Juge chargé des contentieux de la protection

assistée de Madame Sophie SIMEONE, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 10 Septembre 2024

ENTRE :

Monsieur [O] [X]

demeurant [Adresse 1]

comparant

ET :

Madame [L] [J] épouse [C]

demeurant [Adresse 2]

non comparante

Monsieur [S] [C]

demeurant [Adresse 2]

non comparant

JUGEMENT :

réputé contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 12 Novembre 2024

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 10 octobre 2022, Monsieur [O] [X] a donné à bail à Monsieur [S] [C] et Madame [L] [C] née [J] (ci-après « les époux [C] ») un immeuble à usage d’habitation situé au [Adresse 2] à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel de 542,27 euros charges comprises.

Le 13 décembre 2023, Monsieur [O] [X] a fait délivrer aux époux [C] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire stipulée au bail pour un arriéré de 3055,71 euros.

Monsieur [O] [X] a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) par voie électronique le 14 décembre 2023.

Le 17 janvier 2024, Monsieur [O] [X] a fait délivrer aux époux [C] un commandement pour défaut d’assurance visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 février 2024 et signifié à étude, Monsieur [O] [X] a attrait Monsieur [S] [C] et Madame [L] [C] née [J] devant le Juge des contentieux de la protection de SAINT-ETIENNE aux fins de :

— constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire ;

— prononcer l’expulsion de la locataire et de tous occupants de son chef ;

— supprimer le délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux ;

— les condamner solidairement à payer la somme de 4484,14 euros au titre des loyers et charges impayés outre les loyers échus entre la date d’assignation et la date d’audience ;

— les condamner solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers, des révisions légales et des charges jusqu’au départ des lieux ;

— les condamner solidairement à payer la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts ;

— les condamner solidairement aux dépens et à la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

L’audience s’est tenue le 10 septembre 2024 devant le juge des contentieux de la protection de SAINT-ETIENNE.

[O] [X], a comparu en personne et a maintenu ses demandes en indiquant que les locataires ne récupèrent pas les courriers recommandés, qu’ils cumulent quatorze mois d’impayés, et qu’il ne se passe rien depuis l’échec de la tentative de conciliation.

Il explique que les locataires ont contacté la Caisse d’Allocations Familiales pour se plaindre de l’indécence du logement pour seulement deux prises défectueuses, que Monsieur [C] s’était engagé à le réparer avec un ami électricien, que de son côté, il a fait exécuter des travaux à hauteur de 50 000 euros, que l’acte de cautionnement est un faux, que les locataires squattent entièrement une cour commune de l’immeuble dans laquelle ils ont monté une piscine, que l’appartement n’a jamais été assuré et qu’ils ont installé un chien dans les parties communes.

Il précise avoir recueilli les nombreuses plaintes des voisins, que les époux [C] jettent notamment les couches de leur fils par la fenêtre, qu’ils se sont montrés insultants et menaçants et qu’aucune communication n’est possible.

Les époux [C], cités à étude, n’ont pas comparu.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 12 novembre 2024 pour y être rendu le présent jugement.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’absence des défendeurs

Selon l’article 472 du code de procédure civile, « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

En l’espèce, il convient de faire application de l’article précité malgré l’absence des défendeurs.

Sur la demande de résiliation du bail

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 dispose que « I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Eu égard à la force obligatoire du contrat, il sera fait application de ce délai.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer a été délivré à le 13 décembre 2023 pour un arriéré de loyers vérifié de 3055,71 euros et qu’il est demeuré infructueux dans le délai imparti, les époux [C] n’ayant pas réglé la dette locative.

Le bail est donc résilié à partir du 14 février 2024 pour défaut de paiement des loyers.

Les époux [C] sont donc désormais occupants sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, Monsieur [O] [X] verse aux débats un décompte arrêté au 22 août 2024 établissant l’arriéré locatif (loyers et indemnités d’occupation échus) à la somme de 9235,10 euros, échéance d’août 2024 incluse.

Au regard des justificatifs fournis, la créance de 9235,10 euros est établie tant dans son principe que dans son montant.

Il convient par conséquent de condamner solidairement les époux [C] à payer la somme de 9235,10 euros actualisée au 22 août 2024, échéance du mois d’août 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement.

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’occupation

Les époux [C] sont désormais occupants sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice à Monsieur [O] [X] qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail dans la limite de la demande formée par le bailleur, soit la somme de 574,50 euros (loyer + charges selon décompte locatif).

Par ailleurs, l’indemnité d’occupation est destinée à indemniser le bailleur d’une part de la poursuite irrégulière de l’occupation et d’autre part du fait qu’il est privé de la libre disposition des locaux. A cet égard, le montant alloué apparaît suffisant pour indemniser intégralement le préjudice subi par le bailleur, sans nécessiter une quelconque indexation ou révision.

Il y a donc lieu de condamner solidairement les époux [C] au paiement de cette indemnité et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Sur la demande de suppression du délai à partir du commandement de quitter les lieux

L’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution dispose que « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte ».

En l’espèce, il résulte des éléments versés au débat que les époux [C] ont fait preuve d’une particulière mauvaise foi à l’égard de leur bailleur notamment au regard de leur nonchalance alors que l’appartement n’est pas assuré, de l’occupation exclusive d’une cour pourtant destiné à l’usage commun, et de leur refus de répondre aux multiples tentatives de contact de Monsieur [X].

Dans ces conditions, le délai de deux mois prévu au premier alinéa de l’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution sera supprimé.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner l’expulsion des époux [C] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L431-1 et suivants et R411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, sans délai après la signification par huissier d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux.

Il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ».

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du Code civil, « Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

En l’espèce, l’absence des époux [C] à l’audience et le retard dans le paiement des loyers, sans aucun justificatif de leur part, caractérise leur mauvaise foi. [O] [X] subit un préjudice causé par la nécessaire gestion de l’impayé locatif, qui est parfaitement indépendant du préjudice causé par le retard du paiement et qui doit donc être réparé par une indemnisation distincte de l’intérêt moratoire.

Les époux [C] seront donc condamnés solidairement à verser la somme de 400 euros à [O] [X] en réparation de son préjudice.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner solidairement les époux [C] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 13 décembre 2023, de l’assignation, de sa dénonciation à la préfecture et des éventuelles mises en demeure.

Par ailleurs, il n’apparait pas équitable de laisser à Monsieur [X] la charge des frais engagés dans la présente instance et non compris dans les dépens. Par conséquent, les époux [C] seront condamnés in solidum à lui verser la somme de 400 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par décision réputée contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en premier ressort,

DIT que le bail conclu le 10 octobre 2022 entre Monsieur [O] [X] d’une part, et Monsieur [S] [C] et Madame [L] [C] née [J] d’autre part, concernant le bien sis [Adresse 2] à [Localité 3] s’est trouvé de plein droit résilié le 14 février 2024 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

DIT que faute par Monsieur [S] [C] et Madame [L] [C] née [J] d’avoir libéré les lieux de leur personne, de leurs biens et de tous occupants de leurs chefs, sans délai après la notification d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leurs chefs avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

RAPPELLE qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

CONDAMNE SOLIDAIREMENT les Monsieur [S] [C] et Madame [L] [C] née [J] à payer à Monsieur [O] [X] la somme de 9235,10 euros arrêtée au 22 août 2024, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois d’août 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement ;

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— CCC au dossier

FIXE l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par les époux [C] à la somme mensuelle de 574,50 €, à compter de la résiliation du bail et les CONDAMNE SOLIDAIREMENT à verser à [O] [X] ladite indemnité mensuelle à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à complète libération des lieux ;

REJETTE la demande de suppression du délai de deux mois à compter de la date du commandement de quitter les lieux ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [S] [C] et Madame [L] [C] née [J] à verser à Monsieur [O] [X] la somme de 400 euros au titre des dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [S] [C] et Madame [L] [C] née [J] au paiement des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 13 décembre 2023, de l’assignation, de sa dénonciation à la préfecture et des éventuelles mises en demeure ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [S] [C] et Madame [L] [C] née [J] à verser à Monsieur [O] [X] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE