Référé N° RG 25/00687 – N° Portalis DBW4-W-B7J-DRLQ – Page -

Expéditions à :

Service des expertises

Copie numérique de la minute à :

— M^e Catherine PY

— M^e Isabelle BARAT-BAIER

Délivrées le : 19/12/2025

ORDONNANCE DU : 19 DECEMBRE 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00687 – N° Portalis DBW4-W-B7J-DRLQ

AFFAIRE : Société DYME / S.C.I. IMMOBILIERE PICCA

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TARASCON

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

RENDUE LE 19 DECEMBRE 2025

Par Céline CHERON, Présidente, tenant l’audience publique des référés

Assistée de M. Mike ROUSSEAU, greffier au jour des débats et au jour de la mise à disposition de la décision

DEMANDERESSE

Société DYME Société par Actions Simplifiée à associé unique

Au capital social de 50.000 € Immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le n° 799 848 718 Prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Isabelle BARAT-BAIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, M^e Maria CANOVAS, avocat au barreau de TARASCON

DEFENDERESSE

S.C.I. IMMOBILIERE PICCA Société Civile Immobilière

Au capitald e 285.000 € Immatriculée au RCS de [Localité 8] dous le n° 342 117 942 Prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Catherine PY, avocat au barreau de NIMES, M^e Bruno BOUCHOUCHA, avocat au barreau de TARASCON

DÉBATS – DÉLIBÉRÉ

Débats tenus à l’audience du 27 Novembre 2025, présidée par Madame CHERON, Présidente tenue publiquement.

Date de délibéré par mise à disposition au greffe indiquée par le Président à l’issue des débats : 19 DECEMBRE 2025

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 05 mars 2014, la SCI PICCA a donné à bail commercial à la SARL ARC VINET des locaux situés à [Adresse 7], comprenant deux bâtiments à usage commercial contigus et communiquant entre eux destinés exclusivement à usage principalement, de magasin et à titre annexe, pour les pièces prévues à cet effet, à usage de bureaux pour une durée de neuf ans à compter du 1er février 2014.

Le bail a été renouvelé le 13 octobre 2023 entre la SCI PICCA et la SAS DYME anciennement dénommée ARC VINET à compter rétroactivement du 1er juin 2023 pour une durée de neuf années étant précisé que les stipulations portant sur les locaux ont été modifiées, le contrat visant désormais trois bâtiments contigus et communiquant entre eux situés [Adresse 3] à SENAS.

Faisant valoir qu’elle subit des infiltrations depuis 2018 résultant de désordres affectant la toiture du magasin qu’elle exploite, qu’elle est dans l’attente de la réalisation des travaux de réfection de la toiture et que le bâtiment est par ailleurs affecté d’autres désordres, la SAS DYME a, par exploit du 16 octobre 2025, fait citer la SCI PICCA aux fins de voir ordonner à titre principal une mesure d’expertise aux frais avancés de cette dernière, à titre subsidiaire de constater les manquements du bailleur à son obligation de délivrance et d’entretien des locaux loués, et condamner ladite société aux dépens, ainsi qu’à lui verser la somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été retenue à l’audience du 27 novembre 2025.

La SCI PICCA, demande de déclarer irrecevable l’exception de connexité soulevée par la SCI PICCA et poursuit le bénéfice de son exploit.

La SCI PICCA soulève à titre principal une exception de connexité avec l’affaire enrôlée devant le tribunal judiciaire de TARASCON enregistrée sous le numéro RG 24/01848 et demande au juge des référés de se dessaisir au profit de la formation collégiale du tribunal judiciaire. Elle sollicite à titre subsidiaire de débouter la SAS DYME de toutes ses demandes. Elle demande de dire n’y avoir lieu à référé sur la demande subsidiaire formulée par la SAS DYME. Elle sollicite la condamnation de la SAS DYME, outre aux dépens, à lui verser la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est référé aux écritures des parties développées à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’exception de connexité

L’article 101 du code de procédure civile dispose que « s’il existe entre des affaires portées devant deux juridictions distinctes un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire et juger ensemble, il peut être demandé à l’une de ces juridictions de se dessaisir et de renvoyer en l’état la connaissance de l’affaire à l’autre juridiction ».

La connexité est donc le lien ou le rapport entre deux prétentions qui se complètent ou ont entre elles un rapport de cause à effet. Ceci rend souhaitable de les apprécier et juger ensemble, non seulement pour éviter d’éventuelles contrariétés de décision, mais encore parce que l’appréciation de l’une peut avoir un effet sur celle de l’autre. Cela justifie encore qu’elles soient ajoutées les unes aux autres, comme formant une demande globale, pour apprécier la valeur du litige au regard de la compétence et du taux de ressort.

En l’espèce, la présente instance a pour objet la désignation d’un expert aux fins de déterminer l’origine des désordres affectant les locaux loués à des fins commerciales par la SAS DYME auprès de la SCI PICCA ainsi que les préjudices qu’elle subit du fait de ces désordres.

L’instance enrôlée sous le numéro 24/01848 introduite par la SCI PICCA a pour objet d’obtenir la condamnation solidaire des assureurs du maître d’œuvre qu’elle avait missionné en 2014 pour procéder à des travaux de réfection de l’étanchéité de l’immeuble actuellement loué par la SAS DYME, de l’entreprise ayant réalisé ces travaux, du contrôleur technique ainsi que ce dernier à lui verser une indemnisation pour les travaux de reprise du bâtiment et le préjudice lié au suivi de ces désordres.

Si ces deux instances sont relatives aux désordres affectant le bâtiment, il n’en demeure pas moins que les prétentions formulées par les parties dans ces deux instances ne se complètent pas ou n’ont pas de rapport de cause à effet en elles.

Les circonstances selon lesquelles la locataire entend demander à l’expert de déterminer l’origine des désordres ne sauraient concerner les parties mises en cause dans le cadre de l’instance au fond dès lors que la mission qui pourrait être confiée à l’expert ne concernerait que les rapports entre la locataire et le bailleur et n’aurait pas pour objet de déterminer si les désordres ont une nature décennale et la répartition des responsabilités entre les intervenants à l’acte de construire. Dans ces conditions, il ne saurait y avoir de contrariétés éventuelles de décision.

En outre, la locataire entend aussi voir confier à l’expert une mission tendant à déterminer son préjudice, débat qui n’est pas évoqué par les différents rapports d’expertise amiable produits.

Il convient en conséquence de rejeter l’exception de connexité.

Sur la demande d’expertise

Selon l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Justifie d’un motif légitime au sens de ce texte la partie qui démontre la probabilité de faits susceptibles d’être invoqués dans un litige éventuel.

L’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

Aux termes de l’article R 145-35 du code de commerce, ne peuvent être imputés au locataire :

1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;

2° Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l’alinéa précédent.

Ne sont pas comprises dans les dépenses mentionnées aux 1° et 2° celles se rapportant à des travaux d’embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l’identique.

L’article 606 du code civil dispose que les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières ; celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.

A l’appui de sa demande d’expertise, la SAS DYME verse aux débats deux procès-verbaux de constat établi le 03 août 2021 par Maître [L] [P], huissier de justice, et le 31 mai 2023 par Maître [H] [D], commissaire de justice qui constatent plusieurs désordres affectant le bâtiment ainsi, pour le second constat, des traces d’infiltrations.

L’existence d’infiltrations est étayée par les photographies produites.

Les désordres affectant la toiture sont par ailleurs corroborés par les rapports d’expertises amiables réalisés dans le cadre de l’assurance dommage-ouvrage souscrite par la SCI PICCA. Il convient toutefois de préciser qu’il n’existe aucun rapport définitif et que ces rapports n’ont pas été réalisés au contradictoire de la demanderesse de sorte qu’ils ne sauraient être suffisants à son égard.

La problématique soulevée par la demanderesse au sujet de l’amiante résulte d’un rapport d’expertise du 30 novembre 2022 qui évoque s’agissant de la toiture, des panneaux de « couverture en fibre ciment amiantée ». La défenderesse évoque quant à elle un rapport APAVE du 6 juillet 2024 n’ayant formulé aucune préconisation de désamiantage avant la réalisation des travaux sur la toiture. Force est de constater que la technicité de cette question et la lecture des deux rapports ne permet pas au juge, éventuellement saisi au fond, d’être suffisamment éclairé sur ce point.

Il convient également de rappeler que les dispositions de l’article 146 du code de procédure civile, relatives aux mesures d’instruction ordonnées au cours d’un procès, ne s’appliquent pas lorsque le juge est saisi d’une demande fondée sur l’article 145 du code de procédure civile.

Au regard de ces éléments rendant vraisemblable l’existence des désordres invoqués, la SAS DYME justifie d’un motif légitime pour obtenir la désignation d’un expert en vue d’établir, avant tout procès, la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution du litige.

La mesure étant ordonnée dans l’intérêt de la demanderesse pour lui permettre ultérieurement et éventuellement d’engager une instance judiciaire, il y a lieu d’ordonner qu’elle avance la provision à consigner pour les frais d’expertise.

Sur les demandes accessoires

Il n’y a pas lieu à ce stade, alors que la question du fond reste entière, de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SAS DYME, dans l’intérêt de laquelle la mesure d’expertise est ordonnée, supportera les dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous juge des référés statuant publiquement, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

REJETONS l’exception de connexité soulevée par la SCI PICCA;

ORDONNONS une mesure d’expertise et COMMETTONS pour y procéder

Monsieur [J] [F]

[Adresse 1]

expert près la cour d’appel d’Aix-en-Provence

avec mission de :

Convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise ;Se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission, même détenus par des tiers, et entendre tous sachants ;Se rendre sur les lieux situés [Adresse 4] à [Localité 6] et en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis ;Examiner les désordres, malfaçons, non façons, non conformités contractuelles allégués dans les conclusions de la SAS DYME étayées par les pièces annexes ; et, le cas échéant, sans nécessité d’extension de mission, tous désordres connexes, ayant d’évidence la même cause mais révélés postérieurement à l’assignation, sans préjudice par ailleurs des dispositions de l’article 238 alinéa 2 du code de procédure civile ; Décrire lesdits désordres, en indiquer la nature, l’importance, l’étendue, la date d’apparition, selon toutes modalités techniques que l’expert estimera nécessaire; en rechercher l’origine, la ou les causes notamment dire s’ils sont imputables ou non à l’état de vétusté de l’immeuble, à des vices, au défaut d’entretien des lieux ou à des travaux de réfection de l’étanchéité; en indiquer au besoin l’évolution prévisible;Déterminer si les désordres résultent d’un défaut d’entretien du locataire ; Donner son avis sur les travaux éventuellement nécessaires à la réfection des lieux et installations dont s’agit ; les évaluer à l’aide de devis produits par les parties qui devront faire l’objet d’un débat contradictoire ; Donner tous éléments techniques permettant de déterminer si les désordres constatés relèvent de grosses réparations (réparations des gros murs et des voûtes, rétablissement des poutres et des couvertures entières ainsi que des murs de soutènement de clôture en entier) ; Donner tous éléments techniques pour déterminer si les travaux éventuellement nécessaires ont pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors que ces travaux relèvent des grosses réparations ;Donner tous éléments de fait permettant de déterminer si le bailleur respecte son obligation de délivrance au sens de l’article 1719 du code civil ; En cas d’urgence ou de péril en la demeure reconnus par l’expert, autorisons l’expert à impartir un délai aux parties concernées techniquement par les désordres, pour qu’elles fassent exécuter les travaux nécessaires à la cessation de ces désordres ; dans ce cas, l’expert déposera une note de synthèse précisant la nature, l’importance et le coût de ces travaux ;Fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre, le cas échéant, à la juridiction compétente de déterminer les responsabilités éventuellement encourues et d’évaluer s’il y a lieu tous les préjudices subis, notamment les préjudices d’epxloitations passés et à venirles soumettre en temps utile aux observations écrites des parties et répondre à leur dire ;Procéder à toutes diligences et faire généralement toutes constatations, observations et suggestions utiles pour parvenir à la solution du différend ;

Faire toutes constatations, observations et suggestions utiles pour parvenir à la solution du différend ;

DISONS que l’expertise sera mise en œuvre et que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du code de procédure civile ;

DISONS que pour procéder à sa mission l’expert devra, à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations ; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :

en faisant définir un enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ; en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent, sur le fondement de l’article 280 du code de procédure civile, et dont l’affectation aux parties relève du pouvoir discrétionnaire de ce dernier au sens de l’article 269 du même code ;en fixant aux parties un délai impératif pour procéder aux interventions forcées ;en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;

DISONS que l’expert adressera aux parties copie de ses pré-conclusions en leur impartissant un délai pour présenter leurs observations et qu’il prendra en considération les observations ou réclamations des parties formulées dans le délai imparti en les joignant à son avis si celles-ci sont écrites et si les parties le demandent, conformément aux dispositions de l’article 276 du code de procédure civile ;

DISONS que l’expert désigné pourra s’adjoindre tous sapiteur de son choix dans une spécialité distincte de la sienne en avisant au préalable les parties et le juge du contrôle de l’expertise à seule fin de fixer, si nécessaire, le montant d’un complément de provision sur honoraires de l’expert ;

DISONS que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des expertises, spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du même code qui pourra procéder à son remplacement par simple ordonnance ;

DISONS que l’expert déposera l’original de son rapport écrit au greffe du tribunal judiciaire de TARASCON (service des expertises) dans les six mois de l’avis de consignation, terme de rigueur, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du juge du contrôle des expertises et qu’il en adressera à chaque partie, une copie accompagnée de sa demande de rémunération ;

FIXONS à 4000 euros la somme que la SAS DYME devra verser entre les mains du régisseur du tribunal judiciaire de Tarascon, hors espèces, avant le 19 février 2026 terme de rigueur, à titre de consignation à valoir sur la rémunération de l’expert ;

DISONS qu’à défaut de consignation dans le délai prévu, toute partie ayant intérêt pourra consigner en lieu et place de la SAS DYME dans un délai supplémentaire de 15 jours ;

DISONS que faute de consignation de la présente provision initiale dans ces délais impératifs, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera aussitôt caduque et de nul effet, sans autre formalité requise, conformément aux dispositions de l’article 271 du code de procédure civile ;

INVITONS les parties à conduire les opérations d’expertise par voie dématérialisée via la plate-forme OPALEXE ;

DISONS n’y avoir lieu à condamnation au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DISONS que la SAS DYME supportera provisoirement les dépens de l’instance ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de droit exécutoire à titre provisoire.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE

C. CHERON