Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 24/00935 – N° Portalis DBYQ-W-B7I-IF46

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 26 Novembre 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Président : Bernard VALEZY, Juge chargé des contentieux de la protection

Greffier : Sophie SIMEONE

DEBATS : à l’audience publique du 24 Septembre 2024

ENTRE :

S.A. ALLIADE HABITAT venant aux droits de CITE NOUVELLE

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M. [H]

ET :

Monsieur [Z] [T]

demeurant [Adresse 2]

non comparant

JUGEMENT :

réputé contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 26 Novembre 2024

EXPOSÉ DU LITIGE

Exposé des faits et de la procédure

Suivant acte sous seing privé du 15 janvier 2018, à effet du même jour, la S.A. d’HLM CITÉ NOUVELLE aux droits de laquelle vient désormais la S.A. ALLIADE HABITAT a donné à bail à Monsieur [Z] [T], un local à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel révisable de 234,90 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 39,72 euros, et le versement d’un dépôt de garantie « Logement » et « Accès » d’un montant de 252,29 euros (234 + 18,29).

Par courrier en date du 26 octobre 2023, la S.A. ALLIADE HABITAT a transmis le questionnaire d’enquête annuel sur le supplément de loyer solidarité (SLS) pour l’année 2024 à Monsieur [Z] [T]. En l’absence de réponse, par mise en demeure en date du 11 décembre 2023, la S.A. ALLIADE HABITAT a sollicité Monsieur [Z] [T] afin que ce dernier réponde à l’enquête précitée et transmette son avis d’imposition.

Par courrier simple du 30 novembre 2023, la S.A. ALLIADE HABITAT a préalablement signalé à l’organisme payeur de l’aide au logement, en vue d’assurer le maintien de son versement, l’existence d’impayés de loyer.

Les échéances de loyers n’étant pas régulièrement payées, la S.A. ALLIADE HABITAT a fait délivrer le 5 décembre 2023 à Monsieur [Z] [T] un commandement de payer les loyers et charges échus pour un arriéré de 1 211,08 € et mise en demeure de justifier de l’occupation du logement, outre 114,15 euros relatif au coût de l’acte toutes charges comprises, signifié à étude.

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 19 février 2024, signifiée à étude, la S.A. ALLIADE HABITAT a attrait Monsieur [Z] [T] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins de :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail et en constater la résiliation de plein droit,

— en conséquence, voir dire et ordonner qu’il sera tenu de quitter les lieux, lui, sa famille et tous occupants de leur chef,

— le condamner à leur payer les sommes suivantes :

—  2100,48 euros, outre les loyers échus entre la date d’assignation et la date d’audience,

—  400 euros, au titre de dommages-intérêts,

— une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer, des révisions légales et des charges à compter de la date de résiliation jusqu’à la reprise des lieux,

—  400 euros, au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— aux entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement visant la clause résolutoire.

La S.A. ALLIADE HABITAT a notifié l’assignation à la préfecture de la Loire par voie électronique avec accusé de réception électronique délivrée le 20 février 2024.

L’audience s’est tenue le 24 septembre 2024 devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne.

Prétentions et moyens des parties

Lors de l’audience, la S.A. ALLIADE HABITAT, représentée avec pouvoir, maintient l’ensemble de leurs demandes, sauf à actualiser leur créance locative à la somme de 6 491,42 € incluant 4613,04 euros de surloyer, arrêtée au 31 août 2024, échéance du mois d’août 2024 incluse.

Au soutien de leurs prétentions, elle fait valoir, en se fondant sur les dispositions des articles 7 et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que Monsieur [Z] [T] ne règle plus ses loyers. Les délais octroyés étant expirés, et ce dernier n’ayant pas régularisé sa situation d’impayés, elle se prévaut de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail pour défaut de paiement des loyers courants et des charges locatives et s’oppose à tout octroi de délais de paiement. Elle précise notamment que : « Origine de la dette en mars 2022, le locataire effectuait des règlements entre 300 – 400 euros tous les mois. Entre août 2023 et juillet 2024 le locataire n’a fait aucuns règlements. Le locataire a repris contact avec nos services en août 2024 pour effectuer un règlement de 2400 euros. Nous avons renvoyé à monsieur la mise en demeure pour l’enquête SLS 2024. Nous attendons que M. régularise sa situation concernant l’enquête SLS. Nous n’avons pour l’instant aucun retour du locataire ».

Monsieur [Z] [T], bien que régulièrement cité, n’a ni comparu ni mandaté personne pour le représenter.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il en ressort qu’il n’a pu être réalisé en raison de l’absence de Monsieur [Z] [T] aux rendez-vous fixés par l’organisme compétent.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 26 novembre 2024 pour y être rendu la présente décision.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’absence du défendeur

L’article 472 du Code de procédure civile dispose que « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

En l’espèce, il convient de faire application de l’article précité en raison de l’absence de Monsieur [Z] [T], défendeur.

SUR LA DEMANDE PRINCIPALE

Sur la demande de constat de résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La S.A. ALLIADE HABITAT justifie avoir préalablement informé la Caisse d’Allocations Familiales (CAF) de la Loire deux mois au moins avant la date de délivrance de l’assignation conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, soit le 30 novembre 2023. La situation d’impayés de Monsieur [Z] [T] persistant, cette information vaut saisine de la Commission de Coordination des Actions de Préventions des Expulsions locatives (CCAPEX).

De même, une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département de la Loire le 20 février 2024, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 II et III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il ressort de l’article 2 du Code civil que les contrats en cours sont régis par la loi en vigueur au jour de leur conclusion. La loi nouvelle ne saurait, en principe, en modifier les règles de formation, d’exécution et d’anéantissement.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail litigieux (X, pages 13 et 14 sur 14) a été signifié au locataire le 5 décembre 2023. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1 211,08 € n’a pas été réglée par Monsieur [Z] [T] dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties. Eu égard à la force obligatoire du contrat liant les parties conformément à l’article 1134 du Code civil, il sera fait application de ce délai.

Il est par conséquent acquis que le commandement de payer délivré à Monsieur [Z] [T] est demeuré infructueux dans le délai imparti.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire, et la juridiction constatera que les conditions d’acquisition de cette clause sont réunies depuis le 6 février 2024.

En application de l’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années. Il peut, saisi en ce sens par la S.A. ALLIADE HABITAT ou par Monsieur [Z] [T], et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant le cours des délais accordés.

L’analyse des éléments comptables de la présente instance atteste qu’au 18 septembre 2024, date d’édition du décompte locatif, la dette locative demeure impayée et s’élève à 6491,42 euros, soit 21,4 termes de loyers.

Force est de constater que Monsieur [Z] [T] – lequel n’apporte, au demeurant, aucun élément d’appréciation sur ses revenus et ses charges actuels faute de comparaître – ne justifie pas de disposer des moyens financiers suffisants pour s’acquitter du paiement du loyer courant ainsi que du solde de sa dette locative, de sorte qu’il n’est pas susceptible de bénéficier de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Il sera donc fait droit à la demande de la S.A. ALLIADE HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail et d’expulsion.

Ainsi, la résiliation est constatée alors que Monsieur [Z] [T] n’a toujours pas restitué les clés du logement. Il convient donc d’ordonner l’expulsion de Monsieur [Z] [T] et de dire que faute par Monsieur [Z] [T] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par commissaire de justice d’un commandement de quitter les lieux, portant mention de la présente décision, demeuré infructueux.

Il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ».

À défaut de quoi, conformément à l’article L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles seront mis en vente aux enchères publiques après autorisation du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et du surloyer

Il résulte des articles 1728 du Code civil et de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Par ailleurs, il convient de rappeler qu’aux termes de l’article L.441-9 du Code de la construction et de l’habitation applicable aux logements à loyer modéré, que l’organisme d’habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer […]. À défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l’organisme d’habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. Pour cette liquidation, il est fait application d’un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par le décret mentionné à l’article L.441-8. L’organisme d’habitations à loyer modéré perçoit en outre une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est fixé par décret en Conseil d’État. Lorsque le locataire a communiqué les renseignements et avis mentionnés au premier alinéa, le supplément de loyer afférent à la période de retard est liquidé définitivement. Le trop-perçu de supplément de loyer est reversé au locataire dans les deux mois. La mise en demeure comporte la reproduction de l’article L.411-9 susvisé. Il résulte de cette disposition qu’en l’absence de preuve d’envoi de la mise en demeure, l’organisme d’habitation à loyer modéré ne peut procéder à la liquidation provisoire du supplément de loyer.

L’article L.442-5 du Code de la construction et de l’habitation prévoit une pénalité de 7,62 euros, majorée de 7,62 euros par mois entier de retard, en cas de non-réponse du locataire dans le délai d’un mois à l’enquête sur ses ressources, sauf s’il est établi que des difficultés particulières n’ont pas permis au locataire de répondre. Dans ce cas, l’organisme d’habitations à loyer modéré met en œuvre les moyens adaptés pour que le locataire puisse s’acquitter de cette obligation.

La bailleresse a demandé dans son assignation la condamnation du locataire au paiement de la dette locative, et au paiement des loyers postérieurs. Cela lui permet donc de réactualiser la dette locative à l’audience.

En l’espèce, elle produit, au soutien de sa demande en paiement de l’arriéré locatif et du surloyer, le commandement de payer, et le décompte actualisé de sa créance à hauteur de 6491,42 euros incluant 4613,04 euros de surloyer, arrêtée au 31 août 2024, échéance du mois d’août 2024 incluse.

Pour la somme au principal, Monsieur [Z] [T], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Toutefois, il sera relevé que si la S.A. ALLIADE HABITAT verse aux débats une mise en demeure du 11 décembre 2023 d’avoir à répondre à l’enquête obligatoire relative au SLS pour l’année 2024, elle ne produit pas de justificatif d’envoi par courrier avec accusé de réception (AR), à même de démontrer de l’envoi effectif de ladite mise en demeure à Monsieur [Z] [T]. Par suite les sommes apparaissant au débit du décompte au titre du SLS pour l’année 2024, à hauteur de 4613,04 euros, seront retirées des sommes dues. De sorte, également, que l’application de la pénalité mensuelle de 7,62 euros par mois entier de retard imputée sur le décompte locatif à partir du mois de janvier 2024 par la bailleresse sera retirée.

Aussi, les frais d’enquête liés à l’instruction du dossier de surloyer et d’indemnité de frais de dossier, d’un montant de 25 euros, présents sur l’avis d’échéance du mois de mars 2024, imputables à Monsieur [Z] [T] en application des dispositions des articles L.442-5 et L.441-9 du Code de la construction et de l’habitation précités mais intégrés à tort dans le décompte de l’arriéré purement locatif seront retirées des sommes dues à ce titre.

Au regard des justificatifs fournis, la créance locative de la S.A. ALLIADE HABITAT est établie tant dans son principe que dans son montant, à hauteur de 1792,42 euros

(6491,42 – (4613,04 + 25 + 7,62 x 8)).

Monsieur [Z] [T] sera donc condamné à payer à la S.A. ALLIADE HABITAT la somme de 1 792,42 €, arrêtée au 31 août 2024, comprenant l’arriéré locatif (loyers courants et charges locatives), échéance du mois d’août 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour de la présente décision.

Sur la demande en paiement au titre de l’indemnité d’occupation

Monsieur [Z] [T] est désormais occupant sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail dans la limite de la demande formée par la S.A. ALLIADE HABITAT, soit la somme de 303,91 € (cf. décompte locatif ; 261,48 + 42,43).

Par ailleurs, l’indemnité d’occupation est destinée à indemniser le bailleur d’une part de la poursuite irrégulière de l’occupation et d’autre part du fait qu’il est privé de la libre disposition des locaux. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

À cet égard, le montant alloué apparaît suffisant pour indemniser intégralement le préjudice subi par le bailleur, sans nécessiter une quelconque indexation ou révision.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [Z] [T] au paiement d’une indemnité d’occupation pour la période courant du 1er septembre 2024 à la date de libération effective et définitive des lieux, égale au montant du loyer courant et des charges locatives qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à l’exclusion du montant du SLS et de la pénalité de retard susvisée.

Sur la demande en paiement au titre de dommages-intérêts

En vertu de l’article 1231-6 du Code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la demanderesse ne démontre ni avoir subi un préjudice indépendant du retard de Monsieur [Z] [T] dans le paiement des sommes dues, ni sa mauvaise foi, laquelle ne présume pas.

Il y a donc lieu de la débouter de leur demande en paiement au titre de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens de l’instance.

En l’espèce, Monsieur [Z] [T] est la partie perdante du litige.

Il sera en conséquence condamné aux dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer les loyers courants et charges échus pour un arriéré de 1211,08 € du 5 décembre 2023 et de sa dénonce à la CAF valant saisine de la CCAPEX du 30 novembre 2023, de l’assignation du 19 février 2024 et de sa dénonce à la préfecture de la Loire du 20 février 2024.

Enfin, il n’y a pas lieu, en l’espèce, de faire application de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux et de la protection, statuant après débats publics, par décision réputée contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en premier ressort,

DÉCLARE l’action en résiliation de bail par le jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges locatives recevable,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer les loyers courants et charges échus pour un arriéré de 1211.08 € du 5 décembre 2023 n’a pas été réglée dans les deux mois,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire contractuelle, pour défaut de paiement des loyers et des charges locatives, prévue au contrat de bail,

CONSTATE en conséquence que le contrat de bail conclu le 15 janvier 2018, à effet du même jour, entre la S.A. d’HLM CITÉ NOUVELLE aux droits de laquelle vient désormais la S.A. ALLIADE HABITAT, d’une part, et Monsieur [Z] [T], d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 2], s’est trouvé de plein droit résilié le 6 février 2024, par application de la clause résolutoire contractuelle, pour défaut de paiement du loyer courant et des charges locatives,

DIT n’y avoir lieu à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire,

CONDAMNE Monsieur [Z] [T] à payer à la S.A. ALLIADE HABITAT la somme de 1 792,42 €, arrêtée au 31 août 2024, comprenant l’arriéré locatif (loyers courants et charges locatives), échéance du mois d’août 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour de la présente décision,

FIXE l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Monsieur [Z] [T] à la somme mensuelle de 303,91 €, à compter de la résiliation du bail, et au besoin le CONDAMNE à verser à la S.A. ALLIADE HABITAT, ladite indemnité mensuelle à compter du 1er septembre 2024 jusqu’à complète libération des lieux, et sous déduction des paiements intervenus depuis,

DIT que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts, dépens et indemnités de procédure,

DIT que faute par Monsieur [Z] [T] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de leur chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par commissaire de justice d’un commandement de quitter les lieux, portant mention de la présente décision, demeuré infructueux,

RAPPELLE qu’aux termes de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire »,

DÉBOUTE la S.A. ALLIADE HABITAT de leur demande en paiement au titre de dommages-intérêts,

DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE Monsieur [Z] [T] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer les loyers courants et charges échus pour un arriéré de 1211,08 € du 5 décembre 2023 et de sa dénonce à la CAF valant saisine de la CCAPEX du 30 novembre 2023, de l’assignation du 19 février 2024 et de sa dénonce à la préfecture de la Loire du 20 février 2024.

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

La présente décision a été signé par le juge et le greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE