Copie ❑ exécutoire

❑ certifiée conforme

délivrée le

à

la SELARL DELRAN-BARGETON DYENS-SERGENT- ALCALDE

M^e Aline JOLIVET

TRIBUNAL JUDICIAIRE Par mise à disposition au greffe

DE NIMES

**** Le 14 Janvier 2025

1ère Chambre Civile

N° RG 23/03650 – N° Portalis DBX2-W-B7H-KBLV

Minute n° JG25/

JUGEMENT

Le tribunal judiciaire de Nîmes, 1ère Chambre Civile, a dans l’affaire opposant :

Mme [A] [P]

née le 16 Avril 1948 à [Localité 16],

demeurant [Adresse 17] – [Localité 9]

représentée par la SELARL DELRAN-BARGETON DYENS-SERGENT- ALCALDE, avocats au barreau de NIMES, avocats plaidant

à :

Mme [E] [U]

née le 28 Juin 1944 à [Localité 15],

demeurant [Adresse 13] – [Localité 10]

représentée par M^e Aline JOLIVET, avocat au barreau de NIMES, avocat plaidant

Rendu publiquement le jugement contradictoire suivant, statuant en premier ressort après que la cause a été débattue en audience publique le 12 Novembre 2024 devant Antoine GIUNTINI, Vice-président, statuant comme juge unique, assisté de Aurélie VIALLE,Greffière, et qu’il en a été délibéré.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte de vente en date du 7 juillet 1971, Monsieur [D] [F] a acquis les parcelles AE [Cadastre 2], [Cadastre 8] et [Cadastre 3] (anciennement F [Cadastre 11], [Cadastre 5] et [Cadastre 12]), les deux premières jouxtant la parcelle AE [Cadastre 1], et la dernière donnant directement sur la [Adresse 18].

Monsieur [D] [F] est décédé le 10 février 1976.

Suivant acte de vente en date des 10 août 1976 et 11 juillet 1978, Madame [N] [B] veuve [F] a acquis la parcelle AE [Cadastre 7] (anciennement F [Cadastre 6]), jouxtant la parcelle AE [Cadastre 8] et donnant directement sur la [Adresse 18].

Madame [N] [B] veuve [F] est à son tour décédée le 19 octobre 2009.

Madame [J] [B] divorcée [P] a hérité de ces biens.

Le 22 décembre 2005, Madame [U] a acquis en pleine propriété de Monsieur [R] et de Madame [S] une maison à usage d’habitation élevée d’un étage sur rez-de-chaussée avec cour, sise [Adresse 13] [Localité 10], cadastrée section AE n°[Cadastre 1] (anciennement F [Cadastre 4]).

L’immeuble donne directement sur la [Adresse 13], tandis que la cour est enclavée, entourée notamment des parcelles AE [Cadastre 2] et AE [Cadastre 8].

L’acte de vente mentionne l’existence de la servitude suivante : « il existe dans la cour de l’immeuble un droit de passage au profit de Monsieur [I] et de Monsieur [F] [D] », tel que mentionné au sein d’un acte de vente du 29 octobre 1979.

Considérant que les parcelles AE [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 7] et [Cadastre 8] avaient été réunies entre les mains d’une seule et même personne, Madame [P], sa voisine Madame [U] a estimé que les parcelles AE [Cadastre 2] et [Cadastre 8] n’étaient désormais plus enclavées en ce qu’elles bénéficieraient d’un accès direct à la voie publique via les parcelles AE [Cadastre 3] et [Cadastre 7] donnant sur la [Adresse 18].

Aussi, dès le 25 novembre 2011, Madame [U] a interrogé Madame [P] à ce sujet, et notamment quant au devenir d’un escalier construit sur la cour et menant à l’immeuble de cette dernière.

En l’absence de réponse à ses différentes missives, Madame [U], par courrier en date du 7 avril 2022, a demandé à Madame [P] de cesser tout passage par sa propriété, sauf à rapporter la preuve de l’existence d’une servitude valable.

Une tentative de conciliation a eu lieu, le 18 mai 2022, sans succès.

Madame [U] a alors procédé à la suppression de l’escalier édifié sur sa cour courant juillet 2022.

Les parties se sont par la suite envoyées différents courriers, Madame [A] [P] demandant la reconstruction de l’escalier, Madame [E] [U] la remise en état des portes et fenêtres donnant sur la cour, estimant que les travaux réalisés par sa voisine en 2022 avaient aggravé la servitude de vue.

Par acte de Commissaire de justice du 23 juin 2023, Madame [A] [P] a assigné Madame [E] [U] devant le Tribunal Judiciaire de Nîmes afin notamment de la voir condamner à remettre les lieux en leur état antérieur.

* * *

Aux termes de ses dernières écritures, notifiées par voie électronique le 07 février 2024, Madame [A] [P] demande au Tribunal, sur le fondement des articles 701, 1240 et 1353 du code civil de :

DECLARER l’existence de la servitude conventionnelle de passage sur le fond servant de Mme [U] (AE[Cadastre 1]) au profit du fond dominant de Mme [P] (AE[Cadastre 8]) constitué par l’escalier existant avant sa destruction par Mme [U]. CONDAMNER Madame [U] à remettre les lieux en leur état antérieur sous quinzaine à compter de la décision à intervenir, à savoir reconstruire l’escalier menant de sa cour à la porte d’entrée de Mme [P], sous peine d’astreinte de 50 euros par jour de retard ; CONDAMNER Madame [U] à lui payer la somme de 2.200 € au titre de son préjudice de jouissance arrêté à février 2024 (somme à parfaire) et à 4.000 € au titre du préjudice moral. CONDAMNER Madame [U] à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’appui de ses demandes elle met en avant son acte d’acquisition de la parcelle [Cadastre 4] (devenue parcelle [Cadastre 1]) de décembre 2005 qui stipulerait un droit de passage sur le fond de Madame [E] [U] par le biais d’un escalier et de sa cour. Elle soutient également que l’acte du 7 juillet 1971, par lequel Monsieur [D] [F] avait acquis la propriété des fonds [Cadastre 5], [Cadastre 11] et [Cadastre 12], mentionne que la maison dispose d’une servitude conventionnelle sur un fonds servant cadastré [Cadastre 4]. Elle évoque encore un acte du 19 février 1957 mentionnant que la cour est commune et que l’escalier détruit par Madame [E] [U] était dans l’assiette de la servitude de passage. Elle pointe que la servitude est également mentionnée dans l’acte de vente de 1979 entre M. [V] et M. [Y].

Elle estime avoir hérité de la propriété des biens, mais également des droits réels immobiliers y attachés, comme le précise l’acte de partage rectificatif de 2012.

En réponse au désenclavement de cette parcelle invoqué en défense du fait de la réunion des autres parcelles en sa main, elle indique que cela est sans importance dans la mesure où elle n’a pas à passer par d’autres habitations pour entrer dans la sienne. Elle souligne d’ailleurs que l’accès y est particulièrement étroit. Elle déclare qu’une servitude conventionnelle de passage ne peut s’éteindre quand il existe encore un accès difficile. Elle affirme qu’en cas d’urgence, le seul accès praticable à son habitation se fait par la servitude de passage instituée sur la parcelle de Madame [E] [U]. Elle réfute tout accès direct à son bien via la voie publique.

Elle fait état d’un préjudice moral du fait de la suppression brutale de cette servitude, et d’un préjudice de jouissance.

Elle estime que Madame [E] [U] n’établit pas qu’elle a elle-même commis une faute.

* * *

Aux termes de ses dernières écritures, notifiées par voie électronique le 02 juillet 2024, Madame [E] [U] demande au tribunal, sur le fondement des articles 686, 702, 1353, 544 et 1240 du code civil, de :

Débouter Madame [A] [P] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions, et notamment :

— Débouter Madame [A] [P] de sa demande de voir « déclarer l’existence de la servitude conventionnelle de passage sur le fond servant de Mme [U] (AE[Cadastre 1]) au profit du fond dominant de Mme [P] (AE[Cadastre 8]) constitué par l’escalier existant avant sa destruction par Mme [U] »

— Débouter Madame [A] [P] de sa demande de remise en état des lieux ;

— Débouter Madame [A] [P] de sa demande de dommages-intérêts ;

— Débouter Madame [A] [P] de sa demande au titre de l’article 700 et des dépens.

A titre reconventionnel :

Condamner Madame [A] [P] à lui payer la somme de 5.000 euros en réparation de son préjudice de jouissance résultant de l’usage abusif de la cour par Madame [P] durant toute l’année 2022 et des nuisances qui en ont résulté.

Condamner Madame [A] [P] à remettre en état les porte et fenêtres présentes sur la façade du mur donnant sur sa cour de telle sorte qu’elle mette fin à l’aggravation de la servitude de vue préexistante, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir.

Condamner Madame [A] [P] à lui payer la somme de 7.200 euros en réparation de son préjudice de jouissance résultant de l’aggravation de la servitude de vue entre le mois de mai 2022 et le mois de décembre 2023 (somme à parfaire au jour de la décision).

Condamner Madame [A] [P] à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Condamner Madame [A] [P] aux entiers dépens, en ce compris les frais du procès-verbal de constat d’Huissier du 16/08/2022.

Ecarter l’exécution provisoire.

Madame [E] [U] fait valoir que les actes de vente produits par la requérante mentionnent des servitudes au profit de personnes, et ne sont dès lors aucunement valable. Elle relève que l’acte du 7 juillet 1971 produit est incomplet. Elle soutient que celui du 19 février 1957 est afférent à des droits indivis sur la cour, et non à une servitude. Elle déclare que les actes communiqués ne font mention ni d’un escalier, ni d’un passage vouté. Elle en conclut que la requérante ne prouve pas l’existence de cette servitude.

En toute hypothèse, elle considère que le fond de Madame [A] [P] n’est plus enclavé, ce qui constitue une cause d’extinction de la servitude conventionnelle.

Elle réfute les préjudices invoqués par Madame [A] [P], affirmant qu’en revanche elle a pour sa part subi les travaux effectués par sa voisine qui a fait entreposer les échafaudages notamment dans sa cour, sans nécessité, portant atteinte à son droit de propriété.

Elle soutient enfin qu’au cours de ces travaux, la requérante a aggravé la servitude de vue préexistante.

* * *

Pour un exposé complet des faits, prétentions et moyens des parties, il y a lieu en vertu de l’article 455 du code de procédure civile de se reporter à leurs dernières écritures.

* * *

La clôture est intervenue le 29 octobre 2024 par ordonnance du juge de la mise en l’état en date du 10 juillet 2024.

L’affaire a été fixée à l’audience de juge unique du 12 novembre 2024 pour être plaidée.

La décision a été mise en délibéré au 14 janvier 2025.

* * *

MOTIFS DE LA DECISION

À titre liminaire, il est rappelé que les « demandes » tendant à voir « constater », « déclarer », « juger » ou « dire et juger » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile, mais des moyens invoqués par les parties. Il ne sera donc pas statué sur ces « demandes » qui ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

SUR LES DEMANDES PRINCIPALES

En ce qui concerne le droit de passage

L’article 544 du code civil dispose que « La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. ».

Aux termes de l’article 686 du code civil, « Il est permis aux propriétaires d’établir sur leurs propriétés, ou en faveur de leurs propriétés, telles servitudes que bon leur semble, pourvu néanmoins que les services établis ne soient imposés ni à la personne, ni en faveur de la personne, mais seulement à un fonds et pour un fonds, et pourvu que ces services n’aient d’ailleurs rien de contraire à l’ordre public.

L’usage et l’étendue des servitudes ainsi établies se règlent par le titre qui les constitue ; à défaut de titre, par les règles ci-après. ».

L’article 701 du même code dispose que « Le propriétaire du fonds débiteur de la servitude ne peut rien faire qui tende à en diminuer l’usage ou à le rendre plus incommode.

Ainsi, il ne peut changer l’état des lieux, ni transporter l’exercice de la servitude dans un endroit différent de celui où elle a été primitivement assignée.

Mais cependant, si cette assignation primitive était devenue plus onéreuse au propriétaire du fonds assujetti, ou si elle l’empêchait d’y faire des réparations avantageuses, il pourrait offrir au propriétaire de l’autre fonds un endroit aussi commode pour l’exercice de ses droits, et celui-ci ne pourrait pas le refuser. ».

Selon l’article 702 du même code « De son côté, celui qui a un droit de servitude ne peut en user que suivant son titre, sans pouvoir faire ni dans le fonds qui doit la servitude, ni dans le fonds à qui elle est due, de changement qui aggrave la condition du premier. ».

Aux termes de l’article 1353 du code civil, « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. ».

Les parties s’opposent sur la qualification du droit de passage mentionné dans les divers actes translatifs de propriété concernant leurs fonds :

— la requérante le présente comme une servitude de passage, c’est à dire d’un droit réel attaché au fonds ;

— la défenderesse le qualifie de servitude personnelle et temporaire ou de droit personnel qui n’est pas rattaché au fond, et qui disparaît lors du changement de propriétaire,

Il sera rappelé que la question de savoir si les stipulations d’un acte engagent les seuls contractants à titre personnel ou affectent les fonds eux-mêmes d’une charge réelle relève de la recherche de la commune intention des parties à laquelle les juges du fond procèdent souverainement d’après les stipulations de l’acte et les circonstances de la cause.

Si l’existence d’une servitude au profit d’un fonds dominant ne peut trouver son fondement que dans le titre du fonds servant, l’acte de vente du fond dominant contribue à établir la commune intention des parties.

En l’espèce, l’acte authentique de vente des parcelles [Cadastre 11], [Cadastre 5] et [Cadastre 12], du 7 juillet 1971, entre les consorts [C] – [H] et Monsieur [D] [F], stipule dans la clause « SERVITUDE », « que la maison présentement vendue a un droit de passage sur une cour confront NORD cadastrée sous le n°[Cadastre 4] de la section F lieudit « [Localité 14] » appartenant à Monsieur [G] [V]. Ledit droit de passage permettant un accès sur le [Adresse 13] (…).

2°/ Il existe un escalier extérieur situé sur la cour confront Nord appartenant audit Mr [G] [V] dépendant du n° F [Cadastre 4] permettant au n° F [Cadastre 5] présentement vendu l’accès sur ladite cour

3°/ il existe au rez-de-chaussée de la partie de maison présentement vendue cadastrée F [Cadastre 5] un passage vouté permettant :

A la maison cadastrée F[Cadastre 5], F [Cadastre 11] et F [Cadastre 12] de se rendre au [Adresse 13] en traversant la cour dépendant de la parcelle F [Cadastre 4] appartenant audit Monsieur [G] [V]. ».

Cette clause est rappelée dans l’acte authentique rectificatif de l’acte de partage du 15 avril 2010.

Cet acte authentique, à l’origine de l’héritage de la requérante, fait donc état, dans un paragraphe « servitude » de surcroît, d’un droit de passage en précisant distinctement les fonds grevés. Il y est distinctement stipulé que l’escalier dépendant du fond F [Cadastre 4] permet l’accès à la cour du fond F [Cadastre 5], et de se rendre ainsi au [Adresse 13]. Il caractérise nettement la volonté d’ériger ce droit de passage en droit réel.

L’acte authentique de vente du 29 octobre 1979, de Mesdames [L], [X], [T] et [K], aux époux [O], concernant la maison cadastrée F [Cadastre 4], stipule quant à lui, au paragraphe « SUR LES CHARGES ET CONDITIONS », en ce qui concerne les servitudes, qu’ « il existe dans la cour de l’immeuble un droit de passage au profit de Monsieur [Z] et de Monsieur [F] [D] ».

Dans l’acte authentique d’achat de Madame [E] [U] en date du 22 décembre 2005, cet extrait est « littéralement retranscrit » dans le paragraphe « DECLARATIONS DU VENDEUR », « 3°/ Sur les servitudes », en référence à « l’acte de vente du 29 octobre 1979 ».

S’agissant du fond servant, le titre de la défenderesse mentionne donc certes un droit de passage au profit de personnes nominativement désignées, mais dans une clause intitulée « sur les servitudes ». L’acte authentique d’origine de la propriété, du 29 octobre 1979, stipule également ce droit de passage dans la clause reprenant les servitudes dont souffrira l’acquéreur.

Il ressort donc qu’en dépit de sa rédaction maladroite, le droit de passage figurant sur les divers titres de propriété concernant les parcelles actuellement propriétés des parties constitue une servitude.

Il y a lieu de rappeler en outre que le fait que la parcelle AE [Cadastre 8] (anciennement F [Cadastre 5]) ne soit pas enclavée n’est pas déterminant, une servitude de passage conventionnelle pouvant être instituée sur un fonds pour permettre à un autre fonds d’avoir une seconde issue augmentant son agrément.

Or, en l’espèce, il est démontré par les photos produites dans les conclusions de Madame [A] [P] que l’accès à son immeuble par la [Adresse 18], hors le droit de passage querellé, est étroit et difficile. En outre, l’accès par les autres fonds réunis en la main de Madame [A] [P] dénature l’immeuble et son parcellement, et ne constitue pas une solution praticable sur le moyen terme, d’autant qu’elle bénéficiait de tout temps d’un droit de passage par l’escalier de la cour.

Enfin, s’agissant des titres précédents, ils restent indifférents en l’état, l’historique de la constitution de cette servitude de passage étant sans incidence dès lors que les derniers actes authentiques produits la reprennent de manière suffisamment claire et explicite.

En conséquence, il sera fait droit à la demande de la requérante de constater l’existence de la servitude conventionnelle discutée et de condamner Madame [E] [U] à remettre les lieux en l’état pour la rétablir. Les travaux seront à la charge de la demanderesse, comme précisé d’ailleurs dans ses conclusions.

Sur l’astreinte

Aux termes de l’article L131-1 alinéa 1 du Code des procédures civiles d’exécution « tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision ».

En l’espèce, il sera ordonné une astreinte de 50 euros par jour de retard passé le délai de deux mois après la signification du présent jugement.

Sur la demande indemnitaire de Madame [A] [P]

Aux termes de l’article 1240 du code civil « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

En l’espèce, la suppression du droit de passage de la requérante lui a nécessairement occasionné un préjudice de jouissance qu’il convient d’indemniser en condamnant Madame [E] [U] à lui verser la somme de 1.000 euros.

En revanche, il n’est établi aucun préjudice moral en lien avec cette suppression d’un droit de passage, et Madame [A] [P] sera déboutée de ce chef de demande.

Sur la demande reconventionnelle de Madame [E] [U]

Aux termes de l’article 1240 du code civil « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

En l’espèce, il ressort de la lettre envoyée par Madame [E] [U] à Madame [A] [P] qu’elle a accepté que sa voisine place un échafaudage dans sa cour, et que les ouvriers y passent. En l’absence de démonstration d’une faute de Mme [P], au regard de cette autorisation donnée et d’un préjudice particulier de Madame [E] [U] lié à ces travaux, celle-ci sera déboutée de sa demande indemnitaire pour préjudice de jouissance.

En outre, Madame [E] [U] produit des photos des portes et fenêtres de Madame [A] [P] après les travaux mais sans comparatif permettant de constater qu’il y aurait eu une aggravation de la servitude de vue invoquée. Elle sera donc déboutée de ses demandes d’indemnisation du préjudice de jouissance résultant d’une aggravation de la servitude de vue, ainsi que de condamnation de Madame [A] [P] à remettre les portes et fenêtres en l’état.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRESEn application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du même code dispose que “le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée”.

En l’espèce, il y a lieu d’écarter l’exécution provisoire, s’agissant d’une condamnation à réaliser des travaux, par nature inconciliable avec une telle mesure

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [E] [U] qui succombe à l’instance en supportera les dépens. Elle sera en conséquence déboutée de sa demande de condamnation de Madame [E] [U] à les payer, en ce compris les frais du procès-verbal de constat d’huissier du 16 août 2022.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations

L’équité commande en l’espèce de condamner Madame [E] [U] à payer à Madame [A] [P] au titre des frais irrépétibles la somme de 1.500 €. Madame [E] [U] sera quant à elle déboutée de sa demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant en audience publique, en premier ressort, par jugement contradictoire,

DECLARE l’existence de la servitude conventionnelle de passage sur le fond servant de Madame [E] [U] (AE[Cadastre 1]) au profit du fond dominant de Madame [A] [P] (AE[Cadastre 8]) constitué par l’escalier existant avant sa destruction par Madame [E] [U] ;

CONDAMNE Madame [E] [U] à reconstruire un escalier permettant le passage de sa cour à la porte d’entrée de Madame [A] [P] et le rétablissement de la servitude conventionnelle de passage, sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé le délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement ;

CONDAMNE Madame [E] [U] à payer à Madame [A] [P] la somme de 1.000 euros au titre de son préjudice de jouissance ;

DEBOUTE Madame [A] [P] du surplus de ses demandes indemnitaires ;

DEBOUTE Madame [E] [U] de sa demande d’indemnisation au titre de son préjudice de jouissance résultant de l’usage abusif de la cour par Madame [A] [P] ;

DEBOUTE Madame [E] [U] de sa demande de condamnation de Madame [A] [P] à remettre en état les porte et fenêtres présentes sur la façade du mur donnant sur sa cour ;

DEBOUTE Madame [E] [U] de sa demande en réparation pour préjudice de jouissance résultant de l’aggravation de la servitude de vue ;

CONDAMNE Madame [E] [U] à payer à Madame [A] [P] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Madame [E] [U] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Madame [E] [U] de sa demande de condamnation de Madame [A] [P] aux dépens en ce compris les frais du constat d’huissier du 16 août 2002 ;

CONDAMNE Madame [E] [U] aux entiers dépens de l’instance ;

ECARTE l’exécution provisoire du présent jugement.

Le présent jugement a été signé par Antoine GIUNTINI, Vice-président et par Aurélie VIALLE, Greffière, présent lors de sa mise à disposition.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,