Minute n°25/001212

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT-ÉTIENNE

N° RG 25/02270 – N° Portalis DBYQ-W-B7J-IYI5

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 30 Septembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Sophie MAY, juge déléguée dans la fonction de juge en charge des contentieux de la protection, assistée de Madame Sophie SIMEONE, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 01 Juillet 2025

ENTRE :

S.C.I. A&T IMMO,

dont le siège social est sis [Adresse 4],

représentée par Mme [X], [R], [Y] [U], cogérante.

ET :

Monsieur [V] [L],

demeurant à l’angle du [Adresse 3] et [Adresse 1].

comparant

Madame [E] [W],

demeurant [Adresse 2].

non comparante

JUGEMENT :

réputé contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 30 Septembre 2025.

EXPOSÉ DU LITIGE

Exposé des faits et de la procédure

Le titre de propriété de la société A&T IMMO est constitué par l’attestation de propriété établie le 29 décembre 2020 par Maître [C] [I], notaire, ensuite de la vente du logement ci-après cité par Monsieur [S], [P], [T] [J].

Suivant acte sous seing privé du 3 mars 2023, la société A&T IMMO a donné à bail à Monsieur [V] [L], un local à usage d’habitation situé à l’angle du [Adresse 3] et [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel révisable de 275 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 25 euros, et le versement d’un dépôt de garantie de 275 euros.

Le même jour, suivant acte séparé sous seing privé, Madame [E] [W] s’est portée caution solidaire de Monsieur [V] [L].

Les échéances de loyers n’étant pas régulièrement payées, la société A&T IMMO a fait délivrer le 17 décembre 2024 à Monsieur [V] [L] un commandement de payer les loyers et charges échus pour un arriéré de 959 euros, et de fournir les justificatifs d’assurance, outre 87,18 euros relatif au coût de l’acte toutes charges comprises, signifié à étude.

Le 18 décembre 2024, la société A&T IMMO a préalablement saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n°2015-1384 du 30 octobre 2015.

Le 19 décembre 2024, la société A&T IMMO a fait délivrer à Madame [E] [W], en sa qualité de caution solidaire, une dénonce du commandement de payer précité. Cet acte a été remis à personne.

La société A&T IMMO a notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 5] par voie électronique avec accusé de réception électronique délivrée le 30 avril 2025.

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 6 mai 2025, signifiée à personne pour Monsieur [V] [L] et à étude pour Madame [E] [W], la société A&T IMMO les a attraits devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins de :

— à titre principal, constater la résiliation du contrat de location au jour de la décision à intervenir et, en conséquence, prononcer l’expulsion de corps et de biens de la locataire ainsi que de tout occupant de leur chef, dès que le délai légal sera expiré et si besoin est avec le concours et l’assistance de la force publique,

— de les condamner solidairement à leur payer les sommes suivantes :

—  2033 euros, au titre des loyers et charges locatives dues au 11 janvier 2025, avec intérêt de droit à compter du commandement de payer,

— des sommes dues au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés dus entre la date de l’assignation et la date d’audience à venir,

— une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges et en subissant les augmentations légales à compter du 6 mai 2025 et jusqu’à l’entière libération des lieux,

—  800 euros, au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— aux dépens de l’instance.

L’audience s’est tenue le 1er juillet 2025 devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne.

Prétentions et moyens des parties

Lors de l’audience, la société A&T IMMO, demanderesse représentée par Madame [X], [R], [Y] [U], cogérante de ladite société, maintient l’ensemble de ses demandes, sauf à actualiser sa créance locative à la somme de 304 euros, arrêtée au 1er juillet 2025, échéance du mois de juillet 2025 incluse. À l’audience, elle sollicite le maintien d’une demande subsidiaire tendant au prononcé de la résiliation du contrat de bail litigieux, en raison du comportement qu’elle estime fautif de Monsieur [V] [L]. Néanmoins, il est observé, à la lecture de l’assignation – ci-avant reproduite littéralement –, que cette dernière n’y est pas formulée, de sorte qu’elle ne peut être analysée que comme une demande additionnelle, laquelle ne saurait prospérer en l’absence de la seconde partie défenderesse, caution solidaire de Monsieur [V] [L], à savoir Madame [E] [W].

Monsieur [V] [L], défendeur, a comparu personnellement à l’audience du 1er juillet 2025. Après avoir fait part des difficultés qui sont les siennes, il s’engage à reprendre le paiement de son loyer courant ainsi que des charges locatives afférentes, tout en indiquant son souhait de déménager.

En réponse, la bailleresse fait également valoir la carence de Monsieur [V] [L] dans la souscription d’un contrat d’assurance multirisques habitation (MRH). Toutefois, il convient de souligner que Monsieur [V] [L] remet à cette dernière une attestation d’assurance MRH, en cours de validité ; ce fait ayant été dûment consigné dans la note d’audience.

Madame [E] [W], défenderesse, bien que régulièrement citée, n’a ni comparu ni mandaté personne pour la représenter.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il en ressort qu’il n’a pu être réalisé en raison de l’absence de Monsieur [V] [L] aux rendez-vous fixés par l’organisme compétent.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 30 septembre 2025 pour y être rendue la présente décision.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’absence de la défenderesse

L’article 472 du Code de procédure civile dispose que « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

En l’espèce, il convient de faire application de l’article précité en raison de l’absence de Madame [E] [W], défenderesse.

SUR LA DEMANDE PRINCIPALE

Sur la demande de constat de résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La société A&T IMMO justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Préventions des Expulsions locatives (CCAPEX) deux mois au moins avant la date de délivrance de l’assignation conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, soit le 18 décembre 2024.

De même, une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département de la [Localité 5] le 30 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 II et III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il ressort de l’article 2 du Code civil que les contrats en cours sont régis par la loi en vigueur au jour de leur conclusion. La loi nouvelle ne saurait, en principe, en modifier les règles de formation, d’exécution et d’anéantissement.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail litigieux (« ARTICLE 17 – Clause résolutoire », avant dernière page) a été signifié au locataire le 17 décembre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 959 euros n’a pas été réglée par Monsieur [V] [L] dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties. Eu égard à la force obligatoire du contrat liant les parties conformément à l’article 1134 du Code civil, il sera fait application de ce délai.

Il est par conséquent acquis que le commandement de payer délivré à Monsieur [V] [L] est demeuré infructueux dans le délai imparti.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire, et la juridiction constatera que les conditions d’acquisition de cette clause sont réunies depuis le 18 février 2025.

En application de l’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années. Il peut, saisi en ce sens par la société A&T IMMO ou par Monsieur [V] [L], et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant le cours des délais accordés.

L’analyse des éléments comptables de la présente instance atteste qu’au 1er juillet 2025, date d’édition du décompte locatif, la dette locative demeure impayée et s’élève à 304 euros, soit 0,97 termes de loyers.

À l’audience, interrogé sur sa situation financière, Monsieur [V] [L] déclare dans ces termes : « je suis saisonnier, l’hiver je n’ai pas de travail ».

Monsieur [V] [L], qui ne communique aucun élément relatif à sa situation financière actuelle, ne justifie pas de disposer des moyens financiers suffisants pour lui permettre de s’acquitter du paiement du loyer courant ainsi que du solde de sa dette locative dans les délais impartis par la loi.

Il sera donc fait droit à la demande de la société A&T IMMO aux fins de constat de résiliation du bail et d’expulsion.

Ainsi, la résiliation est constatée alors que Monsieur [V] [L] n’a toujours pas restitué les clés du logement. Il convient donc d’ordonner l’expulsion de Monsieur [V] [L] et de dire que faute par Monsieur [V] [L] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de leur chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par commissaire de justice d’un commandement de quitter les lieux, portant mention de la présente décision, demeuré infructueux.

Il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ».

À défaut de quoi, conformément à l’article L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles seront mis en vente aux enchères publiques après autorisation du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur les demandes dirigées à l’encontre de la caution

L’article 2288 du Code civil dispose que le cautionnement est le contrat par lequel une caution s’oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci.

L’article 2297 alinéa 1er du même Code, dans sa rédaction en vigueur au jour de la souscription du cautionnement litigieux, dispose qu’à peine de nullité de son engagement, la caution personne physique appose elle-même la mention qu’elle s’engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d’un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres. En cas de différence, le cautionnement vaut pour la somme écrite en toutes lettres.

Par ailleurs, l’article 22-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction en vigueur au jour de la souscription du cautionnement litigieux, dispose qu’à peine d’une nullité du cautionnement, d’une part, la personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article, la caution doit apposer la mention prévue par l’article 2297 du Code civil et, d’autre part, le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

En l’espèce, suivant acte séparé sous signature privé du 3 mars 2023, Madame [E] [W] s’est portée caution solidaire des engagements souscrits par le locataire au titre du contrat de bail susmentionné.

Cependant, cet engagement de caution ne comporte aucune limite relative au montant de l’engagement, en violation des dispositions impératives précitées.

Ce faisant, celui-ci est nul de plein droit et ne saurait être regardé comme ayant engagé la partie défenderesse.

En conséquence, la société A&T IMMO sera déboutée de leurs demandes formées à son encontre.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Il résulte des articles 1728 du Code civil et de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Le bailleur a demandé dans son assignation la condamnation du locataire au paiement de la dette locative, et au paiement des loyers postérieurs. Cela lui permet donc de réactualiser la dette locative à l’audience.

En l’espèce, la société A&T IMMO verse aux débats un décompte arrêté au 1er juillet 2025, échéance du mois de juillet 2025 incluse, établissant l’arriéré locatif (loyers courants, charges locatives) à la somme de 304 euros.

Pour la somme au principal, Monsieur [V] [L], comparant, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Au regard des justificatifs fournis, la créance locative de la société A&T IMMO est établie tant dans son principe que dans son montant.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [V] [L] à payer à la société A&T IMMO la somme de 304 euros, arrêtée au 1er juillet 2025, comprenant l’arriéré locatif (loyers courants et charges locatives), échéance du mois de juillet 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour de la signification de la présente décision.

Sur la demande en paiement au titre de l’indemnité d’occupation

Monsieur [V] [L] est désormais occupant sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui aurait dû être payés en cas de poursuite dudit bail avec revalorisation telle que prévue au bail et des charges et taxes récupérables jusqu’à la date de libération effective des lieux.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [V] [L] au paiement de cette indemnité et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens de l’instance.

En l’espèce, Monsieur [V] [L] est la partie perdante du litige.

Il sera en conséquence condamné aux dépens de l’instance qui comprendront les seuls coûts du commandement de payer les loyers courants et charges échus pour un arriéré de 959 euros du 17 décembre 2024, de l’assignation à son encontre du 6 mai 2025 et des dénonces à la préfecture de la [Localité 5] du 30 avril 2025 ainsi qu’à la CCAPEX du 18 décembre 2024.

Enfin, il n’y a pas lieu, en l’espèce, de faire application de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par décision réputée contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en premier ressort,

DÉCLARE l’action en résiliation de bail par le jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer courant et des charges locatives recevable ;

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer les loyers courants et charges échus pour un arriéré de 959 euros du 17 décembre 2024 n’a pas été réglée dans les deux mois ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire contractuelle, pour défaut de paiement du loyer courant et des charges locatives, prévue au contrat de bail ;

CONSTATE en conséquence que le contrat de bail du 3 mars 2023, conclu entre la société A&T IMMO, d’une part, et Monsieur [V] [L], d’autre part, concernant le logement situé à l’angle du [Adresse 3] et [Adresse 1], s’est trouvé de plein droit résilié le 18 février 2025, par application de la clause résolutoire contractuelle, pour défaut de paiement du loyer courant et des charges locatives ;

DIT n’y avoir lieu à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire ;

CONDAMNE Monsieur [V] [L] à payer à la société A&T IMMO la somme de 304 euros, arrêtée au 1er juillet 2025, comprenant l’arriéré locatif (loyers courants et charges locatives), échéance du mois de juillet 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour de la signification de la présente décision ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Monsieur [V] [L] au montant égal à celui du loyer avec revalorisation telle que prévue au bail et des charges ainsi que de la régularisation au titre des charges et taxes récupérables sur production de justificatifs, et au besoin le CONDAMNE à verser à la société A&T IMMO, ladite indemnité mensuelle à compter du mois suivant la dernière échéance intégrée à l’arriéré locatif, et ce jusqu’à complète libération des lieux ;

DIT que faute par Monsieur [V] [L] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de leur chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par commissaire de justice d’un commandement de quitter les lieux, portant mention de la présente décision, demeuré infructueux ;

RAPPELLE qu’aux termes de l’article L.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

DÉBOUTE la société A&T IMMO des demandes formées à l’encontre de Madame [E] [W] ;

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— Copie au dossier

DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Monsieur [V] [L] au paiement des dépens qui comprendront les seuls coûts du commandement de payer les loyers courants et charges échus pour un arriéré de 959 euros du 17 décembre 2024, de l’assignation à son encontre du 6 mai 2025 et des dénonces à la préfecture de la [Localité 5] du 30 avril 2025 ainsi qu’à la CCAPEX du 18 décembre 2024 ;

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi fait, jugé et prononcé à [Localité 6], le 30 septembre 2025.

LE GREFFIER LE JUGE