Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 24/03802 – N° Portalis DBYQ-W-B7I-INLV

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 22 Avril 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Wafa SMIAI-TRABELSI, Juge chargé des contentieux de la protection

assistée, pendant les débats de Madame Sophie SIMEONE, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 18 Février 2025

ENTRE :

S.A. ALLIADE HABITAT

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par M; [Localité 5], muni d’un pouvoir

ET :

Monsieur [F] [H]

demeurant [Adresse 3]

comparant

Madame [J] [P] épouse [X]

demeurant [Adresse 3]

comparante

JUGEMENT :

contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 22 Avril 2025

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé électroniquement le 26 juillet 2022 prenant effet à compter du 28 juillet 2022, la S.A ALLIADE HABITAT a donné à bail à Monsieur [F] [H] et Madame [J] [P] épouse [X], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel révisable de 506,44 euros outre une provision sur charges de 77,58 euros et un loyer annexe de 15,33 euros.

Suivant contrat signé le 29 mars 2023, la S.A ALLIADE HABITAT a donné à bail à Monsieur [F] [H] et Madame [J] [P] épouse [X], une place de stationnement située [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel révisable de 15,87 euros.

La S.A ALLIADE HABITAT a fait délivrer le 30 janvier 2024 à Monsieur [F] [H] et Madame [J] [P] épouse [X] un commandement de payer les loyers échus pour un arriéré de 1 519,70 €.

Par courrier simple du 11 janvier 2024, la S.A ALLIADE HABITAT a informé l’organisme payeur de l’aide au logement de l’existence d’impayés de loyers, cette information valant saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 20 août 2024 et signifiée à personne concernant Madame [J] [P] épouse [X] et à domicile concernant Monsieur [F] [X], la S.A ALLIADE HABITAT a attrait ces derniers devant le Juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins :

— de constater la résiliation du contrat de bail ;

— d’ordonner l’expulsion de Monsieur [F] [H] et Madame [J] [P] épouse [X] ;

— de condamner solidairement Monsieur [F] [H] et Madame [J] [P] épouse [X] au paiement des sommes suivantes :

2 603,63 € au titre de sa créance locative arrêtée au 31 juillet 2024, somme à parfaire le jour de l’audience ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer plus charges dues et en subissant les augmentations légales jusqu’au départ effectif des lieux ;400,00 € à titre de dommages et intérêts ;400,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;des entiers dépens.

La S.A ALLIADE HABITAT a notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 4] par notification électronique le 22 août 2024.

L’audience s’est tenue le 18 février 2025 devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Saint-Étienne.

Lors de l’audience, la S.A ALLIADE HABITAT, représentée, a maintenu ses demandes, actualisant à la somme de 3 366,72 euros sa créance locative arrêtée au 31 janvier 2025, échéance du mois de janvier 2025 incluse. Le bailleur a donc indiqué que les locataires sont en impayés depuis le mois de mai 2023 malgré un dernier règlement de 300,00 euros courant octobre 2024. En outre, il s’est opposé à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [F] [H] et Madame [J] [P] épouse [X], comparants en personne, ont sollicité des délais de paiement sur 24 mois. Ils ont indiqué vouloir rendre les clés car ils ne souhaitent plus rester dans le logement eu égard au fait qu’ils ont trouvé un logement moins cher. Ils déclarent vouloir partir au 15 mars 2025 si possible. En outre, ils affirment ne pas avoir délivré de congé en raison de la convocation à l’audience du 18 février 2025.

Le diagnostic social et financier a été versé au dossier du tribunal.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 22 avril 2025 pour y être rendu le présent jugement.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Néanmoins, par modification législative du 27 juillet 2023, l’effet produit par cette clause est réduit à « six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Si aux termes de l’article 1103 du Code civil, « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits », ils y « obligent non seulement à ce qui y est exprimé, mais encore à toutes les suites que leur donnent l’équité, l’usage ou la loi » selon l’article 1194 du même code.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Contrairement au délai mentionné sur le contrat de location, le commandement de payer vise l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 postérieurement à sa modification intervenue le 27 juillet 2023 qui s’en rapporte à un délai légal de six semaines. Malgré le caractère légal de ce délai, il convient de faire application du délai inscrit sur le contrat de location eu égard au principe d’équité tenant à la force obligatoire du contrat. Ainsi, la réunion des conditions d’acquisition de la clause résolutoire ne pourra être constatée que dans un délai de deux mois postérieurement au commandement de payer resté infructueux.

En outre, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer a été délivré à Monsieur [F] [H] et Madame [J] [P] épouse [X] le 30 janvier 2024 pour un arriéré de loyers vérifié de 1 519,70 € et qu’il est demeuré infructueux dans le délai imparti, Monsieur [F] [H] et Madame [J] [P] épouse [X] n’ayant pas réglé la dette locative.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 31 mars 2024.

Ainsi, la résiliation est constatée alors que Monsieur [F] [H] et Madame [J] [P] épouse [X] n’ont toujours pas restitué les clés du logement ainsi que la place de stationnement. Il convient donc d’ordonner l’expulsion de Monsieur [F] [H] et Madame [J] [P] épouse [X] et de dire que faute par Monsieur [F] [H] et Madame [J] [P] épouse [X] d’avoir libéré les lieux de leurs personnes, de leurs biens et de tous occupants de leur chef, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par commissaire de justice d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux.

Il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ».

Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, la S.A ALLIADE HABITAT verse aux débats un décompte arrêté au 31 janvier 2025 établissant l’arriéré locatif (loyers et indemnités d’occupation échus) à la somme de 3 366,72 euros.

Au regard des justificatifs fournis, la créance de la S.A ALLIADE HABITAT est établie tant dans son principe que dans son montant.

Il convient par conséquent de condamner solidairement Monsieur [F] [H] et Madame [J] [P] épouse [X] à payer la somme de 3 366,72 € actualisée au 31 janvier 2025, échéance du mois de janvier 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement.

Sur la demande de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil dispose que « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues (…) La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge ».

Ce texte permet au juge, même d’office, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, de reporter ou échelonner le paiement des sommes dues dans la limites de deux années.

En l’espèce, Monsieur [F] [H] et Madame [J] [P] épouse [X] sollicitent des délais de paiement sur 24 mensualités conformément à l’article précité. Le bailleur s’est toutefois opposé à l’octroi de délais de paiement.

Il ressort du décompte versé par le bailleur que la dette locative s’élève à 3 366,72 euros. Au regard du diagnostic social et financier, le restant à vivre mensuel des locataires s’élève à 1 466,00 euros. Ils sont donc en capacité de régler leur dette locative sur plusieurs mensualités.

Dans ces conditions, il convient d’accorder aux locataires des délais de paiement tels que prévus au dispositif.

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’occupation

Monsieur [F] [H] et Madame [J] [P] épouse [X] sont désormais occupants sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail dans la limite de la demande formée par la S.A ALLIADE HABITAT.

Il y a donc lieu de condamner solidairement Monsieur [F] [H] et Madame [J] [P] épouse [X] au paiement de cette indemnité et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Il y a lieu de rappeler que « la défense à une action en justice, qui constitue un droit fondamental, ne dégénère en faute pouvant donner naissance à dommages-intérêts qu’en cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol ».

En l’espèce, aucune pièce ni argument ne vient démontrer l’existence d’une résistance abusive de la part de Monsieur [F] [H] et Madame [J] [P] épouse [X].

Par conséquent, la demande de condamnation à dommages et intérêts formée par la S.A ALLIADE HABITAT sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner solidairement Monsieur [F] [H] et Madame [J] [P] épouse [X] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 30 janvier 2024, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

En revanche, l’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats publics, par décision contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en premier ressort,

CONSTATE que le bail conclu le 26 juillet 2022 entre la S.A ALLIADE HABITAT et Monsieur [F] [H] et Madame [J] [P] épouse [X] concernant le bien sis [Adresse 2] s’est trouvé de plein droit résilié le 31 mars 2025 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

CONSTATE que le bail conclu le 29 mars 2023 entre la S.A ALLIADE HABITAT et Monsieur [F] [H] et Madame [J] [P] épouse [X] concernant une place de stationnement sis [Adresse 2] s’est trouvé de plein droit résilié le 31 mars 2024 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

ORDONNE l’expulsion de Monsieur [F] [H] et Madame [J] [P] épouse [X] et de tous occupants de leur chef ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [F] [H] et Madame [J] [P] épouse [X] à payer à la S.A ALLIADE HABITAT la somme de 3 366,72 € arrêtée au 31 janvier 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de janvier 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement ;

AUTORISE Monsieur [F] [H] et Madame [J] [P] épouse [X] à s’acquitter de leur dette en 24 mensualités de 140,00 euros, la dernière étant majorée ou minorée en fonction du solde de la dette, principal, intérêts, dépens et frais ;

DIT que les mensualités seront exigibles au plus tard le 10 de chaque mois, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT en revanche qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme exact, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

RAPPELLE que les procédures d’exécution qui auraient été engagées par la S.A ALLIADE HABITAT sont suspendues d’une part et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues d’autre part, pendant le délai précité ;

FIXE l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due in solidum par Monsieur [F] [H] et Madame [J] [P] épouse [X] à une somme égale au montant du loyer indexé et des charges dus si le bail n’avait pas été résilié, à compter de la résiliation du bail et au besoin les CONDAMNE in solidum à verser à la S.A ALLIADE HABITAT ladite indemnité mensuelle à compter du mois de février 2025 et jusqu’à complète libération des lieux ;

DIT que faute par Monsieur [F] [H] et Madame [J] [P] épouse [X] d’avoir libéré les lieux de leurs personnes, de leurs biens et de tous occupants de leur chef, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par commissaire de justice d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux ;

RAPPELLE qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [F] [H] et Madame [J] [P] épouse [X] au paiement des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 30 janvier 2024, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— CCC au dossier

DIT n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Le présent jugement a été signé par le juge et le greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE