Tribunal Judiciaire de Paris, Service des referes, 16 octobre 2025, n° 25/53236

TJ Paris 16 octobre 2025

Arguments

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Accepté
Conditions de la clause résolutoire
La cour a constaté que le commandement de payer a été délivré et que la défenderesse n'a pas régularisé les causes dans le délai imparti, rendant ainsi la clause résolutoire acquise.
Accepté
Acquisition de la clause résolutoire
La cour a ordonné l'expulsion de la défenderesse, considérant que la clause résolutoire était acquise et que les conditions pour l'expulsion étaient remplies.
Accepté
Impayés de loyers
La cour a condamné la défenderesse au paiement d'une provision sur la dette locative, considérant que l'obligation de paiement n'était pas sérieusement contestable.
Accepté
Indemnité d'occupation due
La cour a ordonné le paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle, considérant que la défenderesse devait compenser l'occupation des lieux.
Accepté
Frais de justice
La cour a condamné la défenderesse au paiement des frais irrépétibles, considérant qu'elle était la partie perdante.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, service des réf., 16 oct. 2025, n° 25/53236
Numéro(s) :	25/53236
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "conditionnelle" ordonnée en référé avec suspension des effets de la clause résolutoire
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Jacky ATTIASDaniel REINAnne-Charlotte PASSELAC
Cabinet(s) :	MARIE-VICTOIRE JAMES SELARL
Parties :	La S.A. PAUL ROLLAND c/ La société GROUPE IN2SB S.A.S., La S.A.S. LOUNGE 66, La S.A.S. OK2DS

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 14]

■

N° RG 25/53236 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7XFJ

N° : 2

Assignation du :

30 Avril 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 16 octobre 2025

par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Carine DIDIER, Greffière.

DEMANDEURS

Madame [R] [F]

[Adresse 3]

[Localité 12]

Madame [M], [G], [J] [U]

[Adresse 4]

[Localité 13]

Monsieur [X] [H]

[Adresse 5]

[Localité 11]

La S.A. PAUL ROLLAND

[Adresse 2]

[Localité 9]

représentés par la SELARL JAMES AVOCATS, prise en la personne de Maître Anne-charlotte PASSELAC, avocat au barreau de PARIS – #D1903

DEFENDERESSES

La S.A.S. LOUNGE 66

[Adresse 6]

[Localité 8]

représentée par Maître Jacky ATTIAS (plaidant), avocat au barreau de VAL D’OISE – T37, et Maître Daniel REIN(postulant), avocat au barreau de PARIS – #B0408

La société GROUPE IN2SB S.A.S.

[Adresse 6]

[Localité 8]

non constituée

La S.A.S. OK2DS

[Adresse 1]

[Localité 10]

non constituée

DÉBATS

A l’audience du 19 Septembre 2025, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Carine DIDIER, Greffière,

Vu l’assignation en référé introductive d’instance, délivrée le 30 avril 2025, et les motifs y énoncés,

Aux termes d’un acte sous seing privé signé le 16 juin 2023, Mme [R] [F], MM [L] et [X] [H] ont consenti à la société Groupe IN2SB un contrat de bail commercial portant sur un local situé [Adresse 7], moyennant le paiement d’un loyer annuel en principal de 33.600€.

Par acte séparé du même jour, la société OK2DS s’est portée caution solidaire des engagements pris par le preneur.

Le 22 octobre 2024, la société Goupe IN2SB a cédé à la société Lounge 66 son fonds de commerce, dont le droit au bail, l’acte de cession contenant une clause de garantie solidaire par le cédant.

Des loyers étant demeuré impayés, les bailleurs ont délivré au preneur le 25 février 2025 un commandement de payer la somme de 14.447,69€ au titre de la dette locative échue à cette date. Ce commandement a été dénoncé à la société IN2SB le 26 février suivant.

Se prévalant de la non régularisation des causes du commandement, Mme [R] [F], Mme [M] [U] et M [X] [H], en présence de leur mandataire, la société Paul Rolland, ont, par exploit délivré le 30 avril 2025, fait citer la SAS Lounge 66, la SAS Groupe IN2SB et la SAS OK2DS devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de la défenderesse et de tout occupant de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, outre la séquestration des biens,

— condamner solidairement les défenderesses au paiement par provision de la somme de 24.339,64€ au titre des loyers et charges dus et celle de 2.433,96€ au titre des pénalités, le tout avec intérêt au taux conventionnel correspondant au taux de base bancaire majoré de trois points à compter du 25 février 2025 sur la somme de 15.892,45€ et de l’assignation sur le surplus,

— les condamner solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation trimestrielle de 17.676,98€, charges et taxes en sus, à compter du 24 mars 2025 jusqu’à libération des lieux,

— les condamner solidairement au paiement de la somme de 2.500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens et de ses suites dont le montant des sommes dues au commissaire de justice en vertu de l’article A444-32 du code de commerce.

A l’audience de renvoi du 19 septembre 2025, la partie requérante actualise la dette locative à la somme de 4.486,27€, 3ème trimestre 2025 inclus, et s’oppose à tout délai de paiement compte tenu de ceux que la défenderesse s’est déjà octroyés et alors qu’elle cause des nuisances dans l’immeuble.

En réponse, la société Lounge 66 conclut au rejet de la demande d’acquisition de la clause résolutoire et sollicite l’octroi de délais de paiement à hauteur de 500€ par mois, le premier versement devant intervenir le 10 octobre 2025.

Les autres défenderesses, bien que régulièrement citées, n’ont pas constitué avocat.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance, aux écritures et aux notes d’audience.

MOTIFS

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la provision

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En vertu de l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de payer le loyer et les charges au terme convenu.

En l’espèce, après examen du décompte locatif et déduction du coût du commandement et de sa dénonciation (257,34€) recouvrables au titre des dépens, la société Lounge 66 sera condamnée au paiement de la somme de 4.228,93€ à titre de provision à valoir sur la dette locative échue au 16 septembre 2025, 3ème trimestre 2025 inclus.

En vertu de l’article L.145-16-2 du code de commerce, si la cession du bail commercial s’accompagne d’une clause de garantie du cédant au bénéfice du bailleur, celui-ci ne peut l’invoquer que durant trois ans à compter de la cession dudit bail.

En l’espèce, l’acte de cession stipule que « le CEDANT demeurera garant et répondant solidaire du CESSIONNAIRE ainsi que de tous les acquéreurs successifs à l’égard du Bailleur, pour le paiement du loyer et l’exécution des clauses, charges et conditions du Bail pendant une durée de trois ans à compter de la date de transfert de propriété du Fonds de Commerce ».

Il en résulte que l’obligation de paiement solidaire de la société Groupe IN2SB n’est pas sérieusement contestable, et celle-ci sera solidairement condamnée au paiement de la somme de 4.228,93€.

En vertu des articles 2288 et 1103 du code civil, applicables au contrat de cautionnement, la caution n’est tenue de satisfaire à l’obligation principale que dans les limites de son acte de cautionnement.

En l’espèce, la société OK2DS s’est portée caution solidaire des engagements pris par la société Groupe IN2SB dans la limite de la somme de trois ans de loyer, taxes et charges couvrant le paiement du principal, des intérêts notamment.

Dès lors que la société IN2SB demeure garant solidaire du locataire, l’engagement de caution s’applique et la société OK2DS sera solidairement tenue des sommes auxquelles la société Groupe IN2SB est condamnée.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le juge des référés n’est toutefois pas tenu de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

En l’espèce, l’article XIV du contrat de bail stipule qu’à défaut de paiement de toutes sommes dues en vertu du bail à leur échéance, qu’il s’agisse des loyers, ou des accessoires, tels que frais de poursuite, taxes, impositions, charges, le bail sera résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer contenant stipulation de la clause résolutoire, demeuré infructueux.

Il n’est allégué aucune contestation sur les conditions qui ont entouré la délivrance du commandement de payer le 25 février 2025, qui vise la clause résolutoire et le délai d’un mois pour en régulariser les causes. Il contient un décompte locatif permettant au locataire d’en contester éventuellement les sommes.

Il n’est pas justifié par la défenderesse qu’elle en aurait régularisé les causes dans le délai d’un mois, de sorte que la clause résolutoire est acquise.

Aux termes de l’alinéa 2 de l’article L.145-41 du code de commerce, le juge saisi d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, compte tenu des paiements effectués par la défenderesse, qui ont permis de réduire la dette, et alors que les nuisances causées par cette dernière ne sont, en l’état, pas démontrées et ne peuvent soutenir une demande d’acquisition de la clause résolutoire sollicitée sur le fondement d’impayés, il y a lieu d’accorder au preneur des délais de paiement, qui auront pour effet de suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire.

A défaut de respecter les délais de paiement et/ou de procéder au paiement des échéances courantes, la clause résolutoire sera acquise, l’expulsion de la défenderesse autorisée, et celle-ci sera redevable d’une indemnité d’occupation fixée à titre provisionnel au montant du dernier loyer, outre les accessoires à ce loyer, et ce jusqu’à libération des lieux.

En effet, si le contrat de bail stipule qu’en cas de résiliation du bail, le preneur sera redevable d’une indemnité d’occupation équivalente au double du loyer, cette stipulation s’analyse en une clause pénale, susceptible d’être modérée ou supprimée dans les conditions de l’article 1231-5 du code civil, et ce, par le seul juge du fond, ce pouvoir échappant aux pouvoirs du juge des référés. Dès lors, cette demande sera écartée comme étant sérieusement contestable en ses principe et quantum.

Il sera ajouté que compte tenu du montant élevé des sanctions cumulées par les clauses relatives à la majoration de l’indemnité d’occupation, à la pénalité forfaitaire et à l’application d’un taux conventionnel majoré, toutes trois sollicitées dans la présente instance, il ne saurait être fait droit à aucune de ces demandes, l’application de l’ensemble de ces clauses cumulativement étant susceptible de conférer au créancier un avantage excessif et d’être modéré par le seul juge du fond.

Au terme de l’acte de cession du fonds de commerce, la société groupe IN2SB ne s’est pas engagée à garantir le paiement des indemnités d’occupation. Elle ne sera en conséquence pas tenue solidairement au paiement des indemnités d’occupation, ni la société OK2DS qui ne s’est portée caution que pour les engagements pris par la société Groupe IN2SB.

Sur le surplus des demandes

Il n’apparaît pas inéquitable de condamner la partie défenderesse au paiement de la somme de 1.500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Partie perdante, la partie défenderesse sera condamnée au paiement des dépens en vertu de l’article 696 du même code, sans qu’il ne soit besoin d’énumérer les actes couverts par les dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés :

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le contrat de bail sont réunies,

Condamnons solidairement la SAS Lounge 66, la SAS Groupe IN2SB et la SAS OK2DS à verser à Mme [R] [F], Mme [M] [U] et M [X] [H] la somme de 4.228,93 euros à titre de provision à valoir sur la dette locative échue au 16 septembre 2025, 3ème trimestre 2025 inclus ;

L’autorisons à se libérer de cette somme en neuf mensualités, en sus du loyer et des charges courants dont huit mensualités de 500€, le solde étant versé à la 9ème mensualité, le premier versement devant être effectué le 10ème jour du mois suivant la signification de la présente ordonnance, puis le 10 de chaque mois, et tout paiement étant imputé en priorité sur les loyers et charges en cours, sauf meilleur accord des parties,

Suspendons pendant cette période, les effets de la clause résolutoire qui sera réputée n’avoir jamais été acquise en cas de respect des modalités de paiement,

Disons qu’à défaut de paiement d’un seul terme (loyer ou arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets,

Disons en ce cas que la SAS Lounge 66 devra libérer les locaux situés [Adresse 7] et, faute de l’avoir fait, ordonnons son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le cas échéant, le concours de la force publique,

Rappelons en ce cas que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Condamnons en ce cas la SAS Lounge 66 à payer à Mme [R] [F], Mme [M] [U] et M [X] [H] une indemnité d’occupation provisionnelle équivalente au montant du loyer, des charges et des taxes applicables, dûment justifiées au stade de l’exécution, et ce, jusqu’à la libération effective des lieux,

Disons n’y avoir lieu à référé à l’encontre des sociétés Groupe IN2SB et OK2DS concernant la demande de condamnation solidaire au paiement de l’indemnité d’occupation ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la majoration de l’indemnité d’occupation, sur la pénalité forfaitaire et sur l’application d’un intérêt conventionnel majoré ;

Condamnons in solidum la SAS Lounge 66, la SAS Groupe IN2SB et la SAS OK2DS à payer à Mme [R] [F], Mme [M] [U] et M [X] [H] la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles ;

Condamnons in solidum la SAS Lounge 66, la SAS Groupe IN2SB et la SAS OK2DS au paiement des dépens,

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 16 octobre 2025.

La Greffière, La Présidente,

Carine DIDIER Anne-Charlotte MEIGNAN