TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

R.G N° N° RG 25/01547 -

N° Portalis DBZ4-W-B7J-CAH4

N° de Minute : 26/00102

JUGEMENT

DU : 09 Avril 2026

[K] [E] épouse [X]

C/

[Q] [D]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 09 Avril 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

Mme [K] [E] épouse [X]

née le 20 Avril 1958 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]

Représentée par M^e Frédéric GONDER, avocat au barreau de BORDEAUX substitué par M^e Agnetha VYTELINGUM, avocate au barreau de SAINT-OMER

ET :

DÉFENDEUR

Mme [Q] [D]

née le 03 Juin 1974 à [Localité 3], demeurant [Adresse 3]

Comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 05 Février 2026

Cathy BUNS, Vice-Présidente, chargée des Contentieux de la Protection, assistée de Annick FRANCHOIS, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au greffe le 09 Avril 2026, date indiquée à l’issue des débats par Cathy BUNS, Vice-Présidente, chargée des Contentieux de la Protection, assistée de Annick FRANCHOIS, Greffier

Selon acte sous seing privé en date du 12 octobre 2013 prenant effet le 1er décembre 2013, Madame [P] [E] a donné à bail à Madame [Q] [D] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 4], à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel d’un montant initial de 650 euros hors charges.

Madame [K] [E] épouse [X] est venu aux droits de Madame [P] [E] ensuite du décès de cette dernière le 2 décembre 2014.

Par exploit signifié le 28 mai 2025, Madame [K] [E] épouse [X] et Monsieur [Y] [X] ont fait signifié à Madame [Q] [D] un congé aux fins de vente, avec un préavis expirant le 30 novembre 2025.

Par acte de commissaire de justice signifié le 25 juin 2025, Madame [K] [X] a fait commandement à Madame [Q] [D] d’avoir à lui payer la somme totale de 3 326,49 euros, outre 205,70 euros de frais, en se prévalant des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de la clause résolutoire incluse au bail, ainsi que d’avoir à justifier de l’occupation du logement.

Ce commandement a été signifié à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives dans le Pas-de-[Localité 5] par voie électronique (EXPLOC) le 26 juin 2025.

Par acte de commissaire de justice signifié le 12 septembre 2025, Madame [K] [E] épouse [X], venant aux droits de Madame [P] [E], a fait assigner Madame [Q] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Omer afin d’obtenir, sous le maintien de l’exécution provisoire :

le prononcé de la résiliation du bail pour défaut de paiement de loyer et charges dans les deux mois du commandement délivré en application de la clause résolutoire,

la dire occupant sans droit ni titre,

l’expulsion de corps et de biens et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

sa condamnation à lui payer :

* la somme de 4 639,16 euros avec les intérêts de droit, et à une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et charges avec intérêts de droit à compter de chaque échéance,

* sa condamnation à lui payer la somme de 500 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive, ainsi qu’au paiement de la clause pénale incluse au bail,

* 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile , outre les dépens.

Cette assignation a été notifié au Préfet par voie électronique le 15 septembre 2025.

Après un renvoi à la demande de l’une au moins des parties, l’affaire a été évoquée à l’audience du 5 février 2026.

Par conclusions reprises et complétées à l’audience, Madame [K] [X], représentée, sollicite :

à titre principal, le constat de la résiliation de plein droit du bail,et à titre subsidiaire le constat des effets du congé délivré à Madame [Q] [D],

son expulsion immédiate des lieux ainsi que celle de tous occupants de son chef, le tout avec le concours de la force publique si besoin est,

sa condamnation à lui payer la somme de 8 128,49 euros au titre des loyers, charges et indemnités impayées arrêtés à janvier 2026, mois de janvier inclus, outre une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu’à la libération effective des lieux loués,

le rejet des demandes de Madame [Q] [D],

sa condamnation à lui payer la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de sa dénonciation à la CCAPEX.

Madame [Q] [D] comparaît en personne et demande :

la condamnation de Madame [K] [X] à lui payer la somme de 1 800 euros au titre des désagréments causés par le dégâts des eaux, dont 300 euros au titre du remplacement de la chambre à coucher, ainsi que 3 949 euros en réparation de son préjudice de jouissance

Madame [Q] [D] ne conteste pas le montant de l’arriéré locatif et déclare ne pas être en mesure de formuler de proposition de règlements, ses revenus s’élevant à 740 euros pour un loyer de 710 euros. Elle ne conteste pas non plus être sans droit ni titre depuis le congé délivré mais rappelle être dans les lieux depuis 12 ans.

Elle indique ne pas avoir eu d’accord avec son assurance suite aux dégâts des eaux ayant affecté son logement en ce que son assurance attendait que les travaux soient réalisés, notamment à l’extérieur, avant de payer quoique ce soit. Elle fait encore valoir que de l’eau entrait partout et que rien n’est aux normes dans le logement.

Elle estime sa demande d’indemnisation raisonnable au regard du nombre de pièces de l’habitation, en ce que sa demande correspond à 179 euros par mois d’indemnisation

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer aux conclusions respectivement déposées par les parties à l’audience et détaillant les moyens développés au soutien de leurs prétentions.

Motifs de la décision

Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version applicable à l’espèce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer rester infructueux.

En application des dispositions de l’article 24 V de la même loi dans sa version issue de la loi du 23 juillet 2023 et d’application immédiate, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L’article VII précise par ailleurs que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Aux termes de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution :

« Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L 412-3 à L412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants (…), réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manoeuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte ».

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause de résiliation de plein droit et un commandement la visant a été signifié à Madame [Q] [D] le 25 juin 2025 pour un montant en principal de 3 326,49 euros.

Il ressort par ailleurs de l’historique locataire et des déclarations des parties à l’audience que ce commandement est demeuré infructueux, seul un règlement partiel étant effectué dans les deux mois du commandement, délai prévu au bail et repris dans le commandement.

Les conditions d’acquisitions de la clause de résiliation de plein droit sont donc réunies au 26 août 2025, soit avant l’expiration du préavis du congé délivré le 28 mai 2025 pour une fin de bail au 30 novembre 2025.

Il convient par conséquent de constater la résiliation du bail à la date du 26 août 2025 par acquisition des conditions de la clause de résiliation de plein droit et d’autoriser l’expulsion de Madame [Q] [D], sans droit ni titre dans les lieux depuis cette date, selon les modalités précisées au dispositif du présent jugement.

→ Sur l’indemnité d’occupation

Compte tenu de la résiliation du bail intervenue le 26 août 2025, Madame [Q] [D] est depuis cette date occupant sans droit ni titre du logement, en sorte que Madame [K] [X] est bien fondée à demander le paiement d’une indemnité d’occupation destinée à réparer le préjudice résultant de l’occupation des lieux et de l’impossibilité de disposer de son bien.

Il convient de fixer le montant de cette indemnité d’occupation à une somme équivalente au cumul de du dernier loyer et de la provision sur charges, soit à la somme mensuelle de 718 euros, et de condamner Madame [Q] [D] à son paiement jusqu’à la libération effective et définitive des lieux.

Sur la demande en paiement

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande.

En l’espèce, il résulte du contrat de bail, des décomptes versés aux débats, de l’assignation, de l’historique de compte et des déclarations des parties à l’audience que Madame [Q] [D] reste devoir à Madame [K] [X] la somme de 8 128,49 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés à l’échéance de janvier 2026 incluse.

Madame [Q] [D] ne conteste pas le montant de la dette qu’elle reconnaît d’ailleurs expressement à l’audience.

Il convient par conséquent de condamner Madame [Q] [D] à payer à Madame [K] [X] la somme de 8 128,49 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés à l’échéance de janvier 2026 incluse.

Sur les demandes reconventionnelles de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 :

« Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée ».

En l’espèce, il est établi et non contesté qu’un dégât des eaux est survenu le 4 avril 2024, à la suite duquel ont été réalisés :

— un recherche de fuite par la SAS ARF sur mandat de la SA PACIFICA, assureur de Mme [D], le 15 avril 2024,

— une rapport définitif « dégâts des eaux » par la SAS SARETEC, à la demande de la SA PACIFICA en date du 25 juin 2024, en présence de la MACSF et d’Elex Expert,

— un rapport définitif simplifié établi la MACSF le 6 août 2024

Il s’évince de ces documents que le dégâts des eaux survenu le 4 avril 2024 et ayant généré la présence d’auréoles d’humidité et de moisissures sur le mur donnant sur la façade et sur le mur donnant sur l’extérieur et sur la toiture voisine fait suite à des infiltrations par la couverture au travers du solin mitoyen de la couverture de M. [F], voisin de l’immeuble objet du bail.

Il est encore établi qu’une indemnisation des dommages causés par cette infiltration a été proposée par son assurance, la SA PACIFICA, à Madame [D] aux fins de reprise des désordres immobilier (piquetage du mur, dépose et remplacement de plaques de plâtre, etc) et des embellissements.

Le rapport établi par SARETEC , à la demande de la SA PACIFICA, précise que la garantie « dégâts des eaux » de la locatiare et acquise et que la réparation en nature a été proposée et acceptée par Mme [D].

Si Madame [D] invoque une absence d’intervention due à la mise en attente de son dossier en l’absence de travaux par le voisin pour supprimer la cause de l’infiltration, elle ne le démontre pas, pas plus qu’elle ne démontre la survenue de nouvelles infiltrations ou d’une aggravation des désordres par persistance de l’infiltration qui aurait alors pu justifier que le bailleur intervienne pour faire exécuter par le propriétaire voisin les travaux nécessaires à l’arrêt des désordres.

Madame [D] ne peut donc imputer à son bailleur la persistance de l’humidité sur les murs et l’absence de reprise résultant du seul dégât des eaux du 4 avril 2024, alors que ceux-ci devaient être pris en charge et réalisés par sa propre assurance.

Partant, Madame [Q] [D] sera déboutée de ses demandes reconventionnelles de dommages et intérêts et de réparation de son préjudice de jouissance.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [Q] [D], partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Madame [Q] [D] sera en outre condamnée à payer à Madame [K] [E] épouse [X] la somme de 650 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient enfin de rappeler que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause de résiliation de plein droit incluse au bail liant Madame [K] [E] épouse [X] et Madame [Q] [D], portant sur l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 4], à [Localité 4] sont acquises à la date du 26 août 2025 ;

CONSTATE la résiliation du bail à la date du 26 août 2025 ;

AUTORISE, à défaut pour Madame [Q] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux dans un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, Madame [K] [E] épouse [X] à faire procéder à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Madame [Q] [D] à payer à Madame [K] [E] épouse [X] une indemnité d’occupation mensuelle de 718 euros, de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE Madame [Q] [D] à payer à Madame [K] [E] épouse [X] la somme de 8 128,49 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés à l’échéance de janvier 2026 incluse ;

DEBOUTE Madame [Q] [D] de ses demandes reconventionnelles ;

CONDAMNE Madame [Q] [D] aux dépens ;

CONDAMNE Madame [Q] [D] à payer à Madame [K] [E] épouse [X] la somme de 650 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE le caractère exécutoire à titre provisoire du présent jugement.

LE GREFFIER LE JUGE