Minute n° 25/05341

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 23/05341 – N° Portalis DBYQ-W-B7H-IDFV

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 04 Février 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Wafa SMIAI-TRABELSI, Juge chargé des contentieux de la protection

assistée, pendant les débats de Madame Murielle FAURY, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 19 Novembre 2024

ENTRE :

E.P.I.C. HABITAT & METROPOLE venant aux droits de métropole habitat

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Madame [H] [F], chargée de contentieux locatif, muni d’un pouvoir

ET :

Madame [D] [O] NEE [R]

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Karim MRABENT, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-002875 du 03/06/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de St Etienne)

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 04 Février 2025

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— CCC au dossier

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat à effet du 30 décembre 2008, METROPOLE HABITAT SAINT-ETIENNE a donné à bail à Monsieur [T] [O], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel révisable de 559,75 euros outre une provision sur charges de 40,00 euros.

Suivant contrat à effet du 30 décembre 2008, METROPOLE HABITAT SAINT-ETIENNE a donné à bail à Monsieur [T] [O], un garage situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel révisable de 25,00 euros outre une provision sur charges de 2,50 euros.

Suivant courrier délivré le 15 janvier 2019 à METROPOLE HABITAT SAINT-ETIENNE, Monsieur [T] [O] a donné congé du logement sis [Adresse 2] en indiquant que son épouse Madame [D] [R], avec qui il se trouvait en instance de divorce, reste locataire du logement précité.

L’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE, venant aux droits de METROPOLE HABITAT SAINT-ETIENNE a fait délivrer le 2 août 2023 à Madame [D] [O] née [R] :

un commandement de justifier de la souscription à une assurance habitation ;un commandement de payer les loyers échus pour un arriéré de 1 633,46 €.

Par courrier simple du 21 juillet 2023, l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE a préalablement informé l’organisme payeur de l’aide au logement de l’existence d’impayés de loyers, cette information valant saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 15 novembre 2023 et signifiée par dépôt à étude, l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE a attrait Madame [D] [O] née [R] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins :

— de constater la résiliation du contrat de bail ;

— d’ordonner à Madame [D] [O] née [R] de justifier de l’assurance du logement et du garage ;

— d’ordonner l’expulsion de Madame [D] [O] née [R] ;

— de condamner Madame [D] [O] née [R] au paiement des sommes suivantes :

2 552,18 € euros au titre de sa créance locative arrêtée au 31 octobre 2023, somme à parfaire le jour de l’audience, outre intérêts au taux légal ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer plus charges dues et en subissant les augmentations légales jusqu’au départ effectif des lieux ;300,00 euros à titre de dommages et intérêts ;300,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;des entiers dépens.

L’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE a notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 4] par notification électronique le 16 novembre 2023.

Le dossier a été retenu à l’audience en date du 03 juin 2024 pour finalement être renvoyé à l’audience du 19 novembre 2024 devant le tribunal judiciaire de Saint-Étienne afin d’accorder au défendeur un délai raisonnable pour la transmission de ses conclusions.

Lors de l’audience, l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE, représenté, a maintenu ses demandes, actualisant à la somme de 1 262,53 € sa créance locative arrêtée au 09 septembre 2024, échéance du mois d’août 2024 incluse en mentionnant son opposition à la demande d’expertise ainsi qu’à l’octroi de délais de paiement dès lors qu’aucun versement n’a été effectué depuis le mois de novembre 2023. Au soutien de ses prétentions, le bailleur a indiqué que les frais de « crise énergie » constituent une provision dont la locataire a été informée en février. Concernant les frais de « retard enquête », le bailleur a expliqué que le locataire n’a pas répondu à l’enquête pour l’occupation des logements sociaux dans les temps. HABITAT ET METROPOLE précise que les frais de procédure refacturés ont bien été quittancés à la locataire, et que pour les problèmes d’humidité dans l’appartement et la présence de souris, plusieurs interventions ont démontré un mauvais entretien du logement conduisant les intervenants à refuser la dératisation en l’absence de nettoyage du logement. Le demandeur précise enfin que de nouveaux logements ont été proposés à la locataire qui les a refusé.

Suivant conclusions écrites, Madame [D] [O] née [R], assistée de son conseil, a demandé au Juge au visa de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 145 du Code de procédure civile, 1104 du Code civil et L.714-1 du Code de la consommation :

— de désigner un expert aux fins de :

— se rendre sur les lieux litigieux après avoir pris connaissance des éléments de la clause ;

— décrire l’ensemble des désordres affectant le lieu loué où réside la demanderesse ;

— décrire les travaux à effectuer pour y remédier, d’en chiffrer le coût et d’indiquer qui doit les assumer ;

— préciser la ou les responsabilités de chacun ;

— donner un avis précis sur l’ensemble des préjudices subis par la demanderesse ;

— de faire toutes remarques et constatations utiles à la solution du présent litige ;

— à titre principal :

— de débouter l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE de l’ensemble de ses demandes ;

— ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire durant deux ans ;

— à titre subsidiaire, de débouter l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE de l’ensemble de ses demandes ;

— à titre infiniment subsidiaire, d’accorder à Madame [D] [O] née [R] des délais de paiement sur la base de 36 mensualités ;

— En tout état de cause :

— de rejeter la demande de l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE tenant à la condamnation de Madame [D] [O] née [R] au paiement de dommages et intérêts ;

— de rejeter la demande de l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile ;

— de condamner l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE au paiement des entiers dépens sous réserve des règles applicables en matière d’aide juridictionnelle.

An soutien de ses prétentions, Madame [D] [O] née [R] a précisé que la commission de surendettement des particuliers de la [Localité 4] avait imposé un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire à son profit par décision rendue le 4 novembre 2024. Elle déclare solliciter le rejet des demandes du bailleur afin de prendre en compte ce rétablissement personnel ainsi que la suspension de la clause résolutoire durant deux ans.

Concernant l’état du logement, elle fonde sa demande d’expertise sur le fait qu’elle éprouve de gros problèmes de santé, notamment cardiaque et respiratoire, et que le logement est insalubre eu égard à l’humidité et à la présence de rongeurs. En outre, la locataire signale que les factures versées par l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE sont symboliques concernant les interventions de dératisation et que celles-ci n’ont été effectuées que dans les parties communes et non privatives. Elle indique, par ailleurs, avoir été dans l’obligation de faire appel à une société pour une intervention dans son appartement. Concernant les prises du logement, elle explique que les rongeurs ont forcé le passage. En ce qui concerne les logements qui lui ont été proposés, elle rappelle que ses problèmes de santé nécessitent qu’elle transporte un appareil respiratoire à tout moment, que les logements proposés n’étaient pas adaptés à ses insufissances cardiaques et respiratoires, et que l’attestation d’assurance habitation a bien été délivrée.

Le diagnostic social et financier a été versé au dossier du Tribunal.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 04 février 2025 pour y être rendu le présent jugement.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’expertise

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

En l’espèce, Madame [D] [O] née [R] justifie de l’état de son appartement en versant différentes photographies établissant l’existence de problèmes d’humidité et la présence de rongeurs, toutefois, celles-ci ne supportent aucune date. L’examen des photographies permettent de relever, outre la présence de rongeurs, l’état de saleté de l’appartement.

En outre, elle verse aux débats un certificat médical indiquant expressément que son état de santé ne lui permet pas de vivre dans un logement insalubre.

Si l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE verse aux débats la preuve que trois propositions de relogement lui ont été adressées, il apparaît toutefois que celles-ci n’étaient pas adaptées à Madame [D] [O] née [R] en raison de la surface trop faible du logement ou de l’absence d’ascenseurs.

En revanche, la défenderesse ne s’explique pas sur les raisons ayant justifié le refus de la dernière proposition. En effet, HABITAT ET METROPOLE soutient que cette dernière proposition a été refusée dans la mesure où sa locataire refuse tout logement en dehors du quartier de [Localité 5], et Madame [O] née [R] n’a pas répondu sur ce point.

Outre ces éléments, l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE produit deux factures démontrant l’intervention d’un dératiseur dans le logement, datées des 04 décembre 2023 et 16 mai 2024, émanant de la même entreprise ;

Toutefois, il est indiqué que celle-ci n’est intervenue que dans les parties communes et non pas chez Madame [D] [O] née [R].

Pour expliquer ces interventions dans les parties communes, le bailleur indique que des travaux dans un bâtiment voisin a occasionné le déplacement de rongeurs dans le bâtiment où vit la défenderesse ainsi que leur circulation dans les parties communes.

Concernant une intervention au domicile de Madame [D] [O] née [R], le bailleur verse une facture datée du 12 juin 2024 concernant une mise en chantier pour une intervention inférieure à 300,00 euros et pour reboucher des trous pour un montant de 146,52 euros toutes taxes comprises, en indiquant que plusieurs prises étaient béantes et non fixées au mur, permettant ainsi le passage de rongeurs dans le logement de la défenderesse.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il y a lieu de rappeler que le constat de l’état d’insalubrité d’un appartement relève de la compétence de l’autorité administrative et que le juge judiciaire peut seulement relever l’indécence d’un logement. Au regard des critères de décences fixés par la loi.

Pour le surplus, le logement de Madame [O] née [R] présente incontestablement des désordres. Néanmoins, les éléments versés au débat, tout comme les explications des parties, ne permettent pas d’imputer au bailleur l’origine de ces mêmes désordres, le défaut d’entretien de la locataire ne pouvant être exclu.

Dans ces conditions, la demande d’expertise sera rejetée.

Sur la demande d’ordonner la justification de l’assurance du logement et du garage

Lors de l’audience, l’attestation d’assurance habitation a bien été délivrée par la locataire. Elle a été dressée le 14 juin 2024 pour une période allant de juillet 2024 à juin 2025.

Dès lors, cette demande est devenue sans objet.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Néanmoins, par modification législative du 27 juillet 2023, l’effet produit par cette clause est réduit à « six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer a été délivré à Madame [D] [O] née [R] le 2 août 2023 pour un arriéré de loyers vérifié de 1 633,46 € et qu’il est demeuré infructueux dans le délai imparti, Madame [D] [O] née [R] n’ayant pas réglé la dette locative.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 3 octobre 2023.

Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, il ressort des éléments versés aux débats que la commission de surendettement des particuliers de la [Localité 4] a rendu une décision de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire au profit de Madame [D] [O] née [R] le 4 novembre 2024. L’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE n’a pas exercé de contestation à cette décision. Ainsi, concernant la dette locative, la commission de surendettement des particuliers de la [Localité 4] a effacé la dette à hauteur de 2 044,50 euros.

Dès lors, l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE actualise la dette locative à 1 307,88 euros au 9 septembre 2024. Or, il apparaît que la commission de surendettement a pris sa décision le 4 novembre 2024, soit postérieurement à la date du décompte actualisé. Ainsi, la dette, au jour de l’audience, n’existe plus et la demande au paiement de l’arriéré locatif est devenue sans objet.

Il y a lieu de débouter l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE de sa demande tenant à la condamnation au paiement de l’arriéré locatif.

Sur la demande de suspension de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

Toutefois, l’article 24 VIII de la loi précitée, dans sa version issue de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, applicable depuis le 1er mars 2019, dispose notamment que « lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu’un jugement de clôture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture »,

Ainsi, selon le même article, « ce délai ne peut affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ». En outre, « si le locataire s’est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué » et donc celle-ci ne reprend son plein effet que dans le cas contraire.

En l’espèce, la commission de surendettement des particuliers de la [Localité 4] a imposé le 04 novembre 2024 un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire au profit de Madame [D] [O] née [R] sans qu’aucune contestation n’ait été formée par l’une des parties contre cette décision.

Il apparaît, par ailleurs, au vu d’un décompte circonstancié du bailleur arrêté au 09 septembre 2024, que, compte-tenu de l’effacement de la dette locative au 04 novembre 2024 par l’effet du rétablissement personnel, Madame [D] [O] née [R] ne se trouve aujourd’hui plus redevable d’une quelconque dette locative.

Eu égard à l’ensemble de ces éléments, il convient, en application des dispositions de l’article 24 VIII de la loi du 6 juillet 1989, de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement, soit jusqu’au 4 novembre 2026, dans les conditions prévues au dispositif.

En tout état de cause, il convient de rappeler que ce délai n’affecte pas l’exécution du contrat de location et qu’il appartiendra notamment à Madame [D] [O] née [R] de s’acquitter du paiement du loyer et des charges.

Ainsi, en cas de non paiement d’une mensualité – que ce soit au titre de l’arriéré échelonné, du loyer courant ou de leur montant cumulé -, passé un délai de 15 jours suivant une mise en demeure par LRAR demeurée infructueuse, la résiliation ainsi prononcée reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE.

En outre, dans cette hypothèse, Madame [D] [O] née [R] serait désormais occupante sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Or, l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE, propriétaire de l’immeuble ainsi occupé indûment a vocation à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion de Madame [D] [O] née [R] ainsi que celle de tous occupants de son chef dans l’hypothèse où la résiliation du bail reprendrait sa pleine efficacité.

De même, le bailleur serait alors en droit d’exiger de la locataire, si elle se maintenait illicitement dans les lieux, une indemnité d’occupation fixée par référence au montant du dernier loyer et de la provision sur charges exigibles, dans la limite de la demande formée par l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE à compter du mois de septembre 2024 et sous déduction des paiements intervenus depuis.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Il y a lieu de rappeler que « la défense à une action en justice, qui constitue un droit fondamental, ne dégénère en faute pouvant donner naissance à dommages-intérêts qu’en cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol ».

En l’espèce, aucune pièce ni argument ne vient démontrer l’existence d’une résistance abusive de la part de Madame [D] [O] née [R].

Par conséquent, la demande de condamnation à dommages et intérêts formée par l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de laisser à chaque partie la charge de ses propres dépens de l’instance sous réserve des règles applicables en matière d’aide juridictionnelle.

En revanche, l’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par décision contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en premier ressort,

REJETTE la demande d’expertise judiciaire ;

CONSTATE que le bail conclu le 30 décembre 2008 entre METROPOLE HABITAT SAINT-ETIENNE et Madame [D] [O] née [R] concernant le bien sis [Adresse 2] s’est trouvé de plein droit résilié le 3 octobre 2023 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

DEBOUTE l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE de sa demande de paiement d’une dette locative ;

SUSPEND, en application des dispositions de l’article 24 VIII de la loi du 6 juillet 1989, les effets de la clause résolutoire, jusqu’au 04 novembre 2026 ;

RAPPELLE que si Madame [D] [O] née [R] s’acquitte intégralement du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant ce délai, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

DIT qu’à défaut de paiement à l’échéance du montant du loyer courant, majoré des charges :

1°) la clause résolutoire reprendra ses effets et la résiliation du bail sera constatée au 03 octobre 2023 ;

2°) il pourra être procédé, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à l’expulsion de Madame [D] [O] née [R] et de tous occupants de son chef de l’appartement situé [Adresse 2], à défaut de départ volontaire dans un délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux en application de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

3°) les meubles se trouvant dans les lieux seront remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celle-ci et, à défaut, laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois suivant la signification du procès-verbal d’expulsion en application des articles L. 433-1 et R. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

4°) Madame [D] [O] née [R] sera condamnée à payer à la société l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer qui aurait été payé en cas de non résiliation du bail, indexée selon les stipulations contractuelles et, le cas échéant, révisée selon la réglementation applicable aux HLM, augmenté du coût des charges récupérables sur justificatifs, à compter du mois de septembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts ;

DIT que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens sous réserve des règles applicables en matière d’aide juridictionnelle ;

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Le présent jugement a été signé par le juge et le greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE